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토지를 알아보다 보면 “개발행위허가까지 받아놓은 땅입니다”라는 설명을 듣는 경우가 있습니다.
공장이나 창고를 지을 목적으로 토지를 찾는 사람이라면 이미 허가가 나 있다는 말이 상당한 장점으로 들릴 수 있습니다.
그런데 여기서 한 가지 더 확인해야 합니다.
토지 소유권을 넘겨받으면 기존 소유자가 받은 개발행위허가도 자동으로 매수인 명의로 넘어오는 걸까요?
그렇게 단순하게 볼 수는 없습니다. 토지의 소유권 이전과 개발행위허가의 수허가자 변경은 서로 구분해서 확인해야 합니다.
① 개발행위허가 받은 토지를 샀다고 허가 명의가 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다.
② 일정한 경우 매수인이 변경허가를 받아 기존 허가의 수허가자 지위를 승계할 수 있습니다.
③ 기존 허가의 목적·면적·조건과 매수인의 사업계획이 같은지 확인해야 합니다.
④ 개발행위허가 외에 건축허가·농지전용·산지전용 등 다른 인허가가 함께 있다면 각각 확인해야 합니다.
⑤ 계약 전에 관할 시·군 허가부서에 승계 또는 변경 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
1. 개발행위허가란 무엇일까?
토지를 가지고 있다고 해서 원하는 대로 성토하거나 절토하고 건축부지를 만들 수 있는 것은 아닙니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 건축물의 건축이나 공작물 설치, 토지의 형질변경 등 일정한 개발행위를 하려면 시장·군수 등 관할 행정청의 허가를 받아야 합니다.
공장이나 창고 부지를 조성하면서 성토·절토를 하거나 진입로를 개설하는 경우에도 개발행위허가가 중요한 절차가 됩니다.
2. 허가받은 토지를 사면 허가도 자동으로 넘어올까?
여기서 가장 많이 생기는 오해가 있습니다.
이렇게 단정해서 계약하면 안 됩니다.
토지 소유권은 매매와 소유권이전등기를 통해 이전되지만, 기존 소유자 명의로 받은 개발행위허가의 수허가자 지위가 소유권이전만으로 자동 변경된다고 보기는 어렵습니다.
따라서 매수인이 기존 개발행위허가를 이용해 사업을 계속하려는 경우에는 수허가자 변경이 가능한지 별도로 확인해야 합니다.
3. 매수인이 기존 개발행위허가를 승계할 수 있을까?
가능한 경우가 있습니다.
이 문제에 관해서는 대법원 판결이 좋은 기준을 제시하고 있습니다.
대법원 2019. 11. 14. 선고 2017다 292985 판결은 건축물을 건축하기 위한 개발행위허가, 즉 토지형질변경 허가를 받은 사람이 건축물에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 양도하는 경우를 다뤘습니다.
대법원은 이 경우 양수인이 개발행위 변경허가를 받는 방법으로 기존 개발행위허가의 수허가자 지위를 승계할 수 있다고 판단했습니다.
따라서 기존 허가가 있다는 사실 자체도 중요하지만 매수인 명의로 변경허가가 가능한지를 계약 전에 확인하는 것이 더 중요합니다.
4. 기존 허가 내용도 그대로 사용할 수 있을까?
명의만 바꿀 수 있다고 해서 매수인이 원하는 사업을 모두 그대로 할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
기존 허가가 어떤 목적으로 나왔는지를 확인해야 합니다.
□ 개발행위허가 목적
□ 허가받은 토지 면적
□ 절토·성토 계획
□ 건축물의 용도와 규모
□ 진입도로 계획
□ 배수계획
□ 옹벽 등 구조물 설치계획
□ 허가조건
□ 사업기간 및 허가 유효상태
□ 준공 여부
예를 들어 기존 소유자는 창고 건축을 목적으로 허가받았는데 매수인은 제조공장을 지으려고 한다면, 기존 허가의 단순한 명의변경만으로 가능한 지부터 확인해야 합니다.
사업목적이나 건축계획, 토지형질변경 내용 등이 달라지면 추가적인 변경허가나 다른 인허가가 필요할 수 있습니다.
5. 개발행위허가만 확인하면 될까?
공장이나 창고 부지를 매수할 때는 이 부분을 특히 조심해야 합니다.
현장에서 흔히 “허가가 다 나 있습니다”라는 표현을 사용하지만, 실제로는 여러 인허가가 연결돼 있을 수 있습니다.
| 토지·사업 상태 | 추가 확인사항 |
|---|---|
| 농지 | 농지전용 관련 인허가 |
| 임야 | 산지전용 관련 인허가 |
| 건축계획 | 건축허가·신고 및 변경 가능 여부 |
| 공장 | 공장설립승인·등록 등 해당 절차 |
개발행위허가의 변경이 가능하더라도 함께 진행된 다른 인허가까지 모두 같은 방식으로 자동 승계된다고 생각해서는 안 됩니다.
6. 허가만 받고 공사를 시작하지 않은 토지라면?
허가를 받았다는 사실과 개발사업이 실제로 어느 단계까지 진행됐는지도 구분해서 봐야 합니다.
허가만 받아놓고 착공하지 않은 토지도 있고, 성토나 절토가 진행 중인 토지도 있으며, 공사를 마치고 준공까지 받은 토지도 있습니다.
따라서 매수인은 단순히 ‘개발행위허가 완료’라는 말만 확인하지 말고 허가서와 도면, 허가조건, 공사 진행상황을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
7. 매매계약 전에 관할청에 무엇을 물어봐야 할까?
실무에서는 이 단계가 상당히 중요합니다.
기존 개발행위허가서와 사업계획을 가지고 관할 시·군 개발행위허가 담당부서에 구체적으로 확인해보는 것이 좋습니다.
① 이 허가가 현재 유효한가요?
② 토지를 매수하면 수허가자 변경이 가능한가요?
③ 변경허가가 필요한가요?
④ 매수인의 사업목적으로 그대로 사용할 수 있나요?
⑤ 건축물 용도나 규모가 달라지면 어떤 절차가 필요한가요?
⑥ 농지·산지 관련 인허가도 별도 변경해야 하나요?
⑦ 아직 이행하지 않은 허가조건이 있나요?
8. 계약서에는 어떤 특약을 넣는 것이 좋을까?
개발행위허가가 토지 매수 결정의 중요한 이유라면 계약서에도 그 내용을 남겨두는 것이 좋습니다.
매도인은 본 토지에 관하여 받은 개발행위허가의 허가서·도면 및 관련 인허가 자료를 매수인에게 제공하고, 매수인 명의로 수허가자 변경 또는 변경허가를 받는 데 필요한 절차에 협력한다.
매수인은 계약 전에 기존 개발행위허가의 내용과 자신의 사업계획에 따른 변경 가능 여부를 관할 행정청에 확인한다.
※ 변경허가가 불가능할 경우 계약을 어떻게 처리할 것인지까지 조건으로 정하려면 대상 토지와 거래상황에 맞춰 별도로 구체화하는 것이 좋습니다.
특히 “허가 승계가 안 되면 계약금을 반환한다”는 식의 조건을 넣으려면 어떤 허가를 말하는지, 언제까지 어떤 절차를 진행할 것인지, 불허가와 단순 보완요구를 어떻게 구분할 것인지까지 정해두는 편이 좋습니다.
실제 계약에서는 이것까지 확인하세요
□ 허가받은 사람 또는 법인
□ 허가 목적과 면적
□ 허가 도면
□ 허가조건
□ 사업기간과 현재 유효 여부
□ 공사 진행상태
□ 개발행위 준공 여부
□ 농지전용·산지전용 관련 인허가
□ 건축허가 등 연계 인허가
□ 수허가자 변경 가능 여부
□ 매수인 사업계획으로 변경 가능한지 여부
자주 묻는 질문
Q. 개발행위허가 받은 토지를 사면 새로 허가를 받아야 하나요?
항상 처음부터 새로 받아야 하는 것은 아닙니다. 기존 허가의 내용과 사업상태에 따라 매수인이 변경허가를 통해 수허가자 지위를 승계할 수 있는 경우가 있습니다.
Q. 소유권이전등기만 하면 허가 명의도 바뀌나요?
소유권이전과 개발행위허가의 수허가자 변경을 같은 것으로 보면 안 됩니다. 기존 허가를 이어서 이용하려면 변경허가 등 필요한 행정절차를 별도로 확인해야 합니다.
Q. 매도인이 “허가 승계에 문제없다”라고 하면 믿어도 될까요?
고가의 토지 거래라면 말만 듣고 결정하지 않는 것이 좋습니다. 허가서와 도면을 확인하고 관할 행정청 담당부서에 매수인의 사업계획을 설명한 뒤 변경 가능 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
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· 개발행위허가, 어떤 경우에 받아야 할까?
마무리
개발행위허가를 받아놓은 토지는 아무런 준비가 안 된 토지보다 사업 진행에 유리할 수 있습니다.
하지만 매도인 명의로 허가가 나 있다는 사실만 보고 매수 후 그대로 사용할 수 있다고 생각하면 곤란합니다.
토지 소유권을 사는 것과 개발행위허가의 수허가자 지위를 이어받는 것은 구분해서 확인해야 합니다.
계약 전에는 기존 허가서와 도면을 확인하고, 매수인이 계획한 사업으로 변경허가가 가능한지까지 관할 행정청에 확인한 뒤 계약조건을 정하는 것이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
· 국가법령정보센터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」
· 대법원 2019. 11. 14. 선고 2017다 292985 판결
※ 이 글은 일반적인 개발행위허가 토지 매매에 관한 정보를 제공하기 위한 내용입니다. 실제 수허가자 변경 또는 변경허가 가능 여부는 기존 허가내용, 사업계획, 토지 상태 및 연계 인허가 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 관할 행정청에 개별 확인하는 것이 좋습니다.