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토지를 사서 공장이나 창고를 짓거나 주택을 건축하려는 분들이 자주 듣는 말이 있습니다.
“개발행위허가가 가능한지 먼저 확인해 보세요.”
처음 토지를 매수하는 사람에게는 조금 어렵게 들립니다.
건물을 지으면 건축허가를 받아야 한다는 것은 알겠는데,
개발행위허가는 또 무엇일까요?
특히 자기 소유의 토지라면 이런 생각도 할 수 있습니다.
“내 땅인데 흙을 채우거나 땅을 평평하게 만드는 것도 허가를 받아야 하나?”
여기서 먼저 알아야 할 것이 있습니다.
토지 소유권과 개발행위허가는 별개의 문제입니다.
내가 소유한 토지라고 해서 원하는 방식으로 땅을 깎거나 높이고, 토석을 채취하거나 개발할 수 있는 것은 아닙니다. 현행 국토계획법은 일정한 개발행위를 하려면 관할 행정청의 개발행위허가를 받도록 하고 있습니다.
30초 핵심요약
① 건축물의 건축이나 공작물 설치는 대표적인 개발행위입니다.
② 절토·성토·정지 등 토지의 형상을 변경하는 행위도 개발행위허가 대상이 될 수 있습니다.
③ 토석채취도 개발행위에 포함됩니다.
④ 일정한 토지분할도 개발행위허가 대상입니다.
⑤ 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역에서 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위도 개발행위에 포함됩니다.
⑥ 다만 법령에서 정한 경미한 행위 등 허가를 받지 않아도 되는 예외가 있으므로 개별적으로 확인해야 합니다.
⑦ 농지나 산지라면 개발행위허가뿐 아니라 농지·산지 관련 절차도 함께 검토해야 합니다.
개발행위허가란 무엇일까?
쉽게 설명하면 토지나 공간을 현재 상태에서 일정한 방식으로 개발하거나 변경하려 할 때 그 행위가 법령상 허용되는지를 사전에 검토받는 제도라고 이해하면 됩니다.
중요한 점은 건물을 짓는 것만 개발행위가 아니라는 것입니다.
국토계획법은 개발행위허가와 관련해 크게 다섯 가지 유형을 규정하고 있습니다.
| 구분 | 대표적인 내용 |
|---|---|
| 건축·공작물 | 건축물 건축, 공작물 설치 |
| 토지 형질변경 | 절토·성토·정지 등 |
| 토석채취 | 흙·돌 등의 채취 |
| 토지분할 | 법에서 정한 일정한 토지분할 |
| 물건적치 | 특정 용도지역에서 1개월 이상 물건 적치 |
따라서 토지를 매수할 때는 “건물을 지을 수 있는가?”만 볼 것이 아니라
까지 살펴봐야 합니다.
1. 건물을 지을 때
가장 대표적인 경우입니다.
주택이나 상가, 공장, 창고 등의 건축물을 건축하는 행위는 국토계획법상 개발행위의 한 유형입니다.
여기에서 한 가지 주의할 점이 있습니다.
건축허가와 개발행위허가를 완전히 같은 것으로 생각해서는 안 됩니다.
건물을 짓기 위해 땅을 깎거나 흙을 채워 부지를 조성해야 한다면 건축뿐 아니라 토지 형질변경 문제도 함께 검토해야 합니다.
따라서 토지를 살 때는 건축물만 보지 말고 그 건물을 지을 수 있는 상태로 토지를 만드는 과정까지 확인하는 것이 중요합니다.
2. 땅을 깎거나 흙을 채울 때
공장·창고 부지를 찾을 때 매우 중요한 부분입니다.
현장에 가보면 도로보다 낮은 토지가 있습니다.
매수자가 말합니다.
“흙만 좀 채우면 평평해지겠네요.”
반대로 경사진 토지를 보고
“조금 깎으면 되겠네요.”
라고 할 수도 있습니다.
하지만 여기에서 바로 개발행위허가 여부를 확인해야 합니다.
토지를 깎는 절토, 흙을 채우는 성토, 땅을 고르는 정지 등은 토지 형질변경과 관련될 수 있기 때문입니다.
다만 모든 소규모 토지정리가 반드시 개발행위허가 대상이라는 뜻은 아닙니다. 경작 목적의 일정한 형질변경이나 법령상 경미한 행위 등은 예외가 있으므로 행위의 목적·규모·방법과 해당 지역의 기준을 구체적으로 확인해야 합니다.
3. 농지에 흙을 채우면 어떻게 될까?
농지 성토는 특히 단순하게 판단하면 안 됩니다.
농사를 짓기 위해 토지를 정리하는 행위와 건축이나 다른 개발을 목적으로 토지를 높이는 행위는 같은 방식으로 볼 수 없습니다.
따라서 “농지니까 흙을 넣어도 된다.” 또는 반대로 “농지에 흙을 넣으면 무조건 개발행위허가를 받아야 한다.” 둘 다 지나친 단정입니다.
왜 흙을 넣는지, 어느 정도 높이는지, 토지의 형상이 어떻게 변하는지, 인접 토지의 배수 등에 어떤 영향을 주는지, 농지의 이용 목적이 유지되는지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
특히 향후 공장·창고·주택 등의 건축을 목적으로 토지를 조성하는 것이라면 단순한 농지정리와는 다른 관점에서 검토해야 합니다.
4. 토석을 채취할 때
토석채취 역시 국토계획법에서 정한 개발행위의 하나입니다.
토지에 있는 흙이나 돌을 파내어 반출하는 경우라면 단순히
“내 땅의 흙인데 가져가면 되지.”
라고 생각해서는 안 됩니다.
특히 토지를 깎는 과정에서 토석이 발생하는 경우에는 토석채취뿐 아니라 토지 형질변경과의 관계도 함께 검토해야 합니다.
5. 토지를 나눌 때
토지분할도 개발행위와 관련될 수 있습니다.
예를 들어 큰 토지를 여러 필지로 나누어 각각 매매하거나 개발하려는 경우입니다.
그러나 여기에서도 “토지를 분할하면 모두 개발행위허가를 받아야 한다.”라고 단정해서는 안 됩니다.
국토계획법은 일정한 경우를 해당 개발행위에서 제외하고 있고 구체적인 허가대상은 시행령 등 관련 규정을 함께 확인해야 합니다.
따라서 토지를 여러 필지로 나누려 한다면 먼저 왜 분할하려는지, 어떤 토지인지, 어떤 방식으로 분할할 것인지를 확인해야 합니다.
6. 물건을 쌓아놓는 것도 개발행위일까?
경우에 따라 그렇습니다.
국토계획법은 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역에서 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위를 개발행위의 하나로 규정하고 있습니다.
공장·창고 현장에서는 이 부분도 중요합니다.
건물을 짓지 않고 야외에 자재나 제품 등을 장기간 적치하려는 사업자가 있기 때문입니다.
따라서 “건축물이 아니니까 허가와 상관없다.”라고 단정하지 말고 토지의 용도지역과 적치하려는 물건, 기간, 면적 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
개발행위허가는 신청하면 무조건 나올까?
아닙니다.
이 부분이 토지 매수에서 매우 중요합니다.
개발행위허가 대상이라는 것과 실제 개발행위허가를 받을 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
개발행위허가는 법에서 정한 기준에 따라 검토됩니다.
따라서
“계획관리지역이니까 허가가 나오겠지.”
“옆에 공장이 있으니까 여기도 되겠지.”
라고 판단해서는 안 됩니다.
계획관리지역이면 개발행위허가가 쉬울까?
계획관리지역과 개발행위허가는 서로 연결되지만 같은 개념은 아닙니다.
계획관리지역은 토지의 용도지역이고,
개발행위허가는 그 토지에서 일정한 개발행위를 하려 할 때 받는 허가입니다.
계획관리지역이라도 개발행위의 내용과 규모, 주변 환경, 기반시설, 다른 법령의 제한 등에 따라 실제 허가 가능성은 달라질 수 있습니다.
공장·창고 부지는 무엇을 먼저 볼까?
공장이나 창고를 지으려고 토지를 찾는다면 현장에서 다음 항목을 먼저 살펴보는 것이 좋습니다.
□ 도로보다 토지가 높은가 낮은가
□ 절토가 필요한가
□ 성토가 필요한가
□ 옹벽이 필요한가
□ 배수는 어떻게 처리할 것인가
□ 진입도로는 확보되어 있는가
□ 대형 차량 진입이 가능한가
□ 현재 지목이 전·답인가
□ 현재 임야인가
□ 농지·산지 관련 절차가 필요한가
□ 개발행위허가 가능성을 확인했는가
이렇게 보면 같은 계획관리지역의 같은 면적 토지라도 실제 사업성은 크게 달라질 수 있습니다.
싼 땅이 반드시 싼 것은 아닙니다
토지를 비교할 때 평당 가격만 보는 경우가 있습니다.
A토지는 평당 100만 원이고, B토지는 평당 80만 원이라고 가정해 보겠습니다.
가격만 보면 B토지가 싸 보입니다.
하지만 B토지가 도로보다 낮아 대량 성토가 필요하고 옹벽과 배수시설까지 설치해야 한다면 이야기가 달라집니다.
토지 매입비 외에 다음 비용이 추가될 수 있기 때문입니다.
- 토목설계비
- 성토·절토 비용
- 옹벽 공사비
- 배수 공사비
- 진입도로 공사비
- 각종 인허가 관련 비용
까지 함께 봐야 실제 사업비를 판단할 수 있습니다.
개발행위허가 전에 토목비도 확인해야 하는 이유
공장·창고 부지에서는 특히 중요합니다.
토지를 계약한 뒤 토목설계를 해보니 예상보다 많은 성토가 필요하거나 높은 옹벽이 필요하다는 사실을 알게 되면 전체 사업비가 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 가능하다면 계약 전에 최소한 다음 사항을 확인해 보는 것이 좋습니다.
□ 옹벽 필요 여부
□ 배수 방향
□ 진입도로
□ 부지 조성 방법
정확한 공사비는 설계와 현장조건에 따라 달라지므로 단순 현장답사만으로 확정할 수 없지만, 큰 비용이 들어갈 가능성이 있는 토지인지 정도는 미리 살펴볼 필요가 있습니다.
농지라면 개발행위허가만 확인하면 될까?
아닙니다.
현재 토지가 전이나 답이라면 농지 관련 절차도 확인해야 합니다.
개발행위허가와 농지전용은 서로 다른 법률에 따른 절차입니다.
따라서 “개발행위허가가 가능하니까 농지에도 바로 공장을 지을 수 있다.”라고 생각해서는 안 됩니다. 농지 여부와 농지전용 가능성 등을 별도로 검토해야 합니다.
임야라면 개발행위허가만 확인하면 될까?
임야도 마찬가지입니다.
산지에 공장·창고·주택 등을 건축하려 한다면 개발행위뿐 아니라 산지관리법에 따른 산지전용 관련 절차 등을 함께 확인해야 할 수 있습니다.
특히 임야는 경사도, 표고, 절토량, 성토량, 옹벽, 배수, 진입도로 등이 사업성에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
평당 가격이 낮다는 이유만으로 계약부터 하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
개발행위허가 전 토지 매수 체크리스트
□ 토지이용계획을 확인했는가
□ 용도지역·지구 등을 확인했는가
□ 무엇을 건축하거나 설치할 것인지 정했는가
□ 절토·성토가 필요한지 확인했는가
□ 옹벽이 필요한지 확인했는가
□ 배수계획을 검토했는가
□ 진입도로와 접도조건을 확인했는가
□ 개발행위허가 대상인지 확인했는가
□ 개발행위허가 가능성을 검토했는가
□ 농지라면 농지 관련 절차를 확인했는가
□ 산지라면 산지 관련 절차를 확인했는가
□ 공장이라면 업종과 생산공정을 확인했는가
□ 예상 토목비까지 고려했는가
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 내 땅에 흙을 채우는데도 개발행위허가를 받아야 하나요?
성토는 토지 형질변경에 해당할 수 있습니다. 다만 모든 성토가 반드시 허가 대상이라고 단정할 수는 없습니다. 행위의 목적과 규모, 방법, 경작 목적 여부 및 법령상 경미한 행위 해당 여부 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
Q. 땅을 조금 깎는 것도 개발행위인가요?
절토 역시 토지 형질변경에 해당할 수 있습니다. 다만 실제 허가 필요 여부는 구체적인 행위의 규모와 적용되는 예외규정 등을 확인해야 합니다.
Q. 계획관리지역이면 개발행위허가가 나오나요?
계획관리지역이라는 사실만으로 개발행위허가가 보장되지는 않습니다. 개발행위허가 기준과 해당 토지의 개별 조건을 함께 검토해야 합니다.
Q. 건축허가만 받으면 되는 것 아닌가요?
건축 과정에서 개발행위허가가 함께 문제 될 수 있습니다. 특히 절토·성토 등 토지 형질변경이 필요한 경우에는 관련 절차를 함께 확인해야 합니다.
Q. 토지를 분할하는 것도 개발행위인가요?
국토계획법은 일정한 토지분할을 개발행위에 포함하고 있습니다. 다만 구체적인 허가 대상 여부는 토지 상태와 분할 방식, 관련 시행령 등을 함께 확인해야 합니다.
Q. 개발행위허가를 받으면 공장을 지을 수 있나요?
개발행위허가 하나만으로 모든 인허가가 해결된다고 볼 수 없습니다. 공장은 건축, 공장 관련 인허가, 업종·입지 및 환경 관련 규제 등 다른 요건도 함께 검토해야 합니다.
69번 핵심정리
개발행위허가를 어렵게 생각할 필요는 없습니다.
토지를 매수할 때 먼저 이 질문을 해보면 됩니다.
건물을 지어야 하는지, 땅을 깎아야 하는지, 흙을 채워야 하는지, 옹벽을 만들어야 하는지, 토석을 채취해야 하는지, 토지를 분할해야 하는지, 물건을 장기간 적치하려는지부터 확인합니다.
그다음 그 행위가 개발행위허가 대상인지, 허가를 받을 수 있는 조건인지를 확인하는 것입니다.
특히 공장·창고 부지는 단순히 용도지역과 평당 가격만 보고 결정해서는 안 됩니다.
토지가 싸더라도 개발하는 데 많은 돈이 들어가면 결코 싼 땅이 아닙니다.
토지는 지금 보이는 모습만 사는 것이 아니라, 앞으로 그 땅을 내가 원하는 용도로 사용할 수 있는 가능성까지 함께 사는 것입니다.
자료출처
· 국가법령정보센터 — 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조 개발행위의 허가
· 국가법령정보센터 — 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제58조 개발행위허가 기준
· 국가법령정보센터 — 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 개발행위 관련 규정
· 국토교통부 개발행위허가운영지침
※ 이 글은 개발행위허가 대상과 토지 매수 전 확인사항을 설명하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 개발행위허가 대상 여부와 허가 가능성은 행위의 종류·규모·목적, 토지의 용도지역, 지형과 도로, 지방자치단체 조례 및 다른 관계 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 농지·산지 또는 공장·창고 개발을 진행할 때는 최신 법령과 해당 토지의 토지이용계획을 확인하고 필요한 경우 관할 행정기관과 관련 전문가를 통해 개별적으로 검토하는 것이 좋습니다.