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개발행위허가를 받아 토목공사가 진행 중인 토지를 매수할 때는 토지가격만 보고 계약하면 안 됩니다.
공장부지 조성이나 창고부지 개발처럼 이미 사업이 시작된 토지는 소유권과 함께 각종 인허가 관계도 확인해야 하는데요.
그중 금액이 커질 수 있는 것이 개발부담금입니다.
그렇다면 개발 중인 토지를 매수해 기존 사업을 그대로 이어서 완료하면 개발부담금은 매도인이 내는 걸까요, 아니면 새 매수인이 부담하게 될까요?
30초 요약
| 기본 원칙 | 개발사업 완료 전에 사업시행자 지위를 승계하면 승계인이 개발부담금 납부의무를 부담할 수 있음 |
| 토지만 매수 | 단순한 소유권 이전만으로 개발부담금이 언제나 자동 승계되는 것은 아님 |
| 중요한 확인 | 개발행위허가 등 기존 사업시행자 지위를 매수인이 실제로 승계하는지 확인 |
| 계약 전 | 예상 개발부담금과 매도인·매수인 사이 최종 부담 주체를 특약으로 정하는 것이 안전 |
1. 개발부담금은 누구에게 부과될까?
개발부담금은 개발사업으로 발생한 개발이익의 일부를 환수하는 제도입니다.
「개발이익 환수에 관한 법률」에서는 원칙적으로 개발사업의 사업시행자를 개발부담금 납부의무자로 정하고 있습니다.
그런데 사업이 끝나기 전에 사업시행자가 바뀌는 경우가 있습니다.
이 경우 개발사업 완료 전에 사업시행자의 지위를 승계한 사람이 개발부담금을 납부하도록 법에서 정하고 있습니다.
2. 토지를 샀다고 무조건 개발부담금이 넘어오는 것은 아닙니다
여기서 가장 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.
개발 중인 토지를 매수했다는 사실과 사업시행자의 지위를 승계했다는 것은 반드시 같은 의미는 아닙니다.
단순히 토지 소유권만 이전받고 기존 개발사업을 이어받지 않는 경우와, 기존 개발행위허가나 사업승인을 변경해 매수인이 사업을 계속 진행하는 경우는 구분해서 봐야 합니다.
따라서 계약서에 ‘개발 중인 토지’라고 되어 있다는 이유만으로 개발부담금 승계 여부를 단정하면 안 됩니다.
3. 사업시행자 지위를 승계하면 어떻게 될까?
매수인이 기존 개발사업을 그대로 넘겨받아 사업시행자 지위를 승계한다면 개발부담금 문제도 함께 따라올 수 있습니다.
대법원도 개발사업 완료 전에 사업시행자의 지위가 승계된 경우 특별한 사정이 없다면 지위를 승계한 사람이 개발부담금 납부의무를 부담한다고 보고 있습니다.
그 이유는 사업 승계 전까지 발생한 개발이익과 승계 후 발생한 개발이익을 현실적으로 명확히 분리하기 어려운 경우가 많기 때문입니다.
4. 매도인이 진행한 개발이익까지 매수인이 부담할 수 있을까?
가능성이 있습니다.
사업시행자 지위를 적법하게 승계했다면 개발부담금 계산은 단순히 매수 이후에 발생한 개발이익만 따로 떼어 산정하는 구조가 아닐 수 있습니다.
그래서 개발 중인 토지를 매수할 때 “앞부분 공사는 매도인이 했으니 그 기간의 개발부담금도 매도인이 내겠지”라고 생각해서는 곤란합니다.
매수인이 사업시행자 지위를 이어받게 되는 구조라면 예상 개발부담금 전체를 확인한 뒤 거래조건을 정하는 편이 안전합니다.
5. 개발부담금은 어떻게 계산할까?
개발부담금은 단순히 토지 매매가격의 일정 비율을 내는 제도가 아닙니다.
법에서는 부과 종료시점의 토지가액에서 개시시점 토지가액, 정상지가상승분, 인정되는 개발비용 등을 빼 개발이익을 산정하도록 하고 있습니다.
| 개발이익 = 종료시점지가 - 개시시점지가 - 정상지가상승분 - 개발비용 |
개발부담금은 이렇게 계산한 개발이익을 기준으로 법에서 정한 부담률을 적용해 산정합니다.
따라서 실제 매매가격이 얼마였는지만 가지고 부담금을 예상하기는 어렵습니다.
6. 매수금액이 개발부담금 계산에 그대로 반영될까?
개발 중인 토지를 높은 가격에 매수했다고 해서 그 매매가격 전부가 자동으로 개발비용으로 인정되는 것은 아닙니다.
개발부담금은 법에서 정한 개시시점지가와 종료시점지가, 정상지가상승분, 인정 가능한 개발비용 등을 기준으로 산정합니다.
따라서 매수인이 실제 지급한 매매대금과 최종 개발부담금 산정방식은 별도로 확인해야 합니다.
7. 개발비용 증빙자료를 꼭 받아야 하는 이유
개발 중인 토지를 승계할 때는 토지와 인허가 서류만 받는 것으로 끝내지 않는 것이 좋습니다.
개발부담금 산정에서는 법에서 인정하는 개발비용을 공제할 수 있기 때문에 지금까지 투입된 토목공사비, 설계비, 각종 부담금 등 관련 증빙자료가 중요할 수 있습니다.
매도인이 공사를 상당 부분 진행했지만 관련 세금계산서나 계약서, 지출증빙을 제대로 인계하지 않는다면 매수인이 나중에 개발부담금 산정 과정에서 곤란해질 수 있습니다.
계약 단계에서 개발비용 관련 자료를 어떤 범위까지 넘겨줄 것인지도 정해두는 것이 좋습니다.
8. 매도인이 부담한다고 특약을 쓰면 끝날까?
매매계약 특약은 매우 중요하지만 행정청에 대한 법정 납부의무와 매도인·매수인 사이의 최종 비용부담은 구분해서 봐야 합니다.
법에 따라 매수인이 사업시행자 지위를 승계해 개발부담금 납부의무자가 된다면 행정청은 법에서 정한 납부의무자를 기준으로 부과하게 됩니다.
다만 당사자 사이에서는 매매계약을 통해 개발부담금을 누가 최종 부담할 것인지 별도로 정할 수 있습니다.
특약에는 이런 내용을 넣어두는 것이 좋습니다
- 현재 개발부담금 부과절차 진행 여부
- 예상 개발부담금 확인 여부
- 매도인과 매수인 중 최종 부담 주체
- 계약일 전후 비용의 정산기준
- 예상액보다 부담금이 증가했을 때 처리방법
- 사업시행자 지위와 관련 인허가 승계 협조의무
- 기존 개발비용 증빙자료의 인계 범위
9. 경매로 취득하는 경우는 일반 매매와 다를 수 있습니다
매매로 토지와 기존 개발사업을 함께 넘겨받는 경우와 경매로 토지를 취득하는 경우는 동일하게 볼 수 없습니다.
대법원은 과거 개발사업이 중단된 토지를 경매로 취득한 사람이 기존 사업을 계속해 완료한 사안에서, 일반적인 매매에 의한 사업시행자 지위 승계와 달리 볼 수 있다고 판단한 사례가 있습니다.
따라서 경매에서는 “개발 중인 토지를 취득했으니 개발부담금도 당연히 승계된다”거나 반대로 “경매니까 절대 승계되지 않는다”라고 단정해서는 안 됩니다.
기존 사업의 진행상황과 인허가 관계, 낙찰 후 사업을 어떤 방식으로 계속하는지를 개별적으로 확인해야 합니다.
10. 개발 중인 토지 매수 전 체크리스트
- □ 현재 개발사업의 사업시행자가 누구인지 확인했는가?
- □ 개발행위허가 등 관련 인허가 명의를 확인했는가?
- □ 매수인이 기존 사업시행자 지위를 승계하는 구조인가?
- □ 개발사업의 현재 진행단계를 확인했는가?
- □ 예상 개발부담금을 확인했는가?
- □ 지금까지 발생한 개발비용 증빙자료를 받을 수 있는가?
- □ 개발부담금을 누가 최종 부담할지 특약으로 정했는가?
- □ 추가 개발비용과 부담금 정산방법을 정했는가?
- □ 경매 취득이라면 일반 매매와 다른 승계관계를 별도로 확인했는가?
자주 묻는 질문
개발 중인 토지를 사면 개발부담금도 무조건 따라오나요?
무조건은 아닙니다. 토지 소유권만 취득하는 것인지, 기존 개발사업의 사업시행자 지위까지 승계하는 것인지가 중요합니다.
사업시행자 명의를 매수인으로 변경하면 개발부담금도 승계될 수 있나요?
기존 개발사업을 그대로 이어받아 사업시행자의 지위를 승계하는 경우라면 개발이익환수법상 매수인이 개발부담금 납부의무자가 될 수 있습니다.
매매계약서에 매도인이 부담한다고 적으면 되나요?
당사자 사이 비용부담을 정하는 데는 도움이 되지만 행정청이 법에 따라 판단하는 납부의무자와는 별개의 문제입니다. 법정 납부의무자와 당사자 사이 최종 부담자를 구분해서 정하는 것이 좋습니다.
매수 전 개발부담금 예상액을 확인할 수 있나요?
사업의 진행단계와 토지가액, 인정 가능한 개발비용 등에 따라 달라지기 때문에 정확한 금액을 미리 확정하기는 어렵지만 관할 시·군·구 개발부담금 담당부서에 현재 사업내역을 제시하고 부과대상 여부와 산정에 필요한 자료를 확인해 보는 것이 좋습니다.
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마무리
개발 중인 토지를 매수할 때 개발부담금은 계약을 마친 뒤 확인할 문제가 아닙니다.
매수인이 기존 개발사업을 이어받아 사업시행자 지위를 승계한다면 이전 단계에서 진행된 개발까지 포함해 개발부담금 납부의무가 문제될 수 있습니다.
계약 전에는 인허가 명의와 사업시행자 지위, 현재까지 발생한 개발비용, 예상 개발부담금까지 확인하고 누가 최종 부담할 것인지 특약으로 명확하게 정해두는 것이 좋습니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「개발이익 환수에 관한 법률」 제6조
- 국가법령정보센터 「개발이익 환수에 관한 법률」 제8조
- 국가법령정보센터 「개발이익 환수에 관한 법률」 관련 개발비용 규정
- 대법원 사업시행자 지위승계 및 개발부담금 관련 판례
※ 이 글은 개발 중인 토지 매매와 개발부담금 승계에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 납부의무는 개발사업의 종류, 인허가 내용, 사업시행자 지위의 승계 여부, 사업 중단 여부, 계약관계 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 시·군·구 담당부서와 전문가를 통해 개별 확인하시기 바랍니다.