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개인사업으로 제조업을 하다가 매출과 사업 규모가 커지면 법인전환을 검토하는 경우가 있습니다.
그런데 본인 명의의 공장과 토지를 가지고 있다면 여기서 중요한 문제가 하나 생깁니다.
“개인사업자를 법인으로 바꾸면 내 명의 공장과 토지도 자동으로 법인 명의가 될까?”
그렇지 않습니다. 개인과 법인은 서로 다른 권리주체이기 때문에 법인을 설립하고 사업을 법인으로 전환하더라도 개인 명의 공장과 토지가 자동으로 법인 소유가 되지는 않습니다.
그대로 개인 명의로 보유할 수도 있고, 법인에 매도하거나 현물출자 또는 일정한 사업 양도·양수 방식으로 이전하는 방법도 검토할 수 있습니다. 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 세금과 등기, 대출, 공장 관련 인허가 문제도 달라질 수 있습니다.
| 방법 | 핵심 확인사항 |
|---|---|
| 개인 소유 유지 | 개인이 공장·토지를 보유하고 법인이 임차해 사용 |
| 일반 매매 | 개인이 법인에 공장·토지를 매도하고 소유권 이전 |
| 현물출자 | 사업용 자산을 출자하고 법인의 주식이나 지분 취득 |
| 사업 양도·양수 | 사업의 권리·의무와 사업용 자산을 법인으로 이전하는 방식 검토 |
법인으로 바꾸면 부동산도 따라갈까?
개인사업자와 법인은 법적으로 서로 다른 주체입니다.
개인사업자는 사업주 개인이 사업의 권리와 의무를 부담하지만, 법인은 대표자나 주주 개인과 구분되는 별도의 권리주체입니다.
따라서 개인사업자가 법인을 설립하고 기존 사업을 법인으로 전환하더라도 개인 명의로 등기된 공장과 토지가 자동으로 법인 소유가 되지는 않습니다.
공장과 토지를 법인 소유로 만들려면 매매나 현물출자 등 선택한 방법에 따라 별도의 이전절차와 소유권이전등기가 필요합니다.
사업자등록만 법인으로 바꾸고 공장과 토지도 법인 재산이 된 것으로 생각하면 이후 매매나 대출, 세금 처리에서 문제가 생길 수 있습니다.
방법 1. 개인 명의로 그대로 보유한다
법인전환을 한다고 해서 공장과 토지를 반드시 법인에 넘겨야 하는 것은 아닙니다.
개인이 부동산을 계속 소유하고 새로 설립한 법인이 해당 공장을 임차해 사용하는 구조도 가능합니다.
이 방법은 공장과 토지의 소유권 자체를 법인으로 이전하지 않는다는 점에서 법인에 매도하거나 현물출자하는 방식과 차이가 있습니다.
다만 개인과 법인은 별개의 주체이므로 실제 임대차관계를 정리하고 임대료와 관련 세금도 적정하게 처리해야 합니다.
대표자 개인 소유 건물을 본인의 법인이 사용한다는 이유만으로 계약관계와 임대료 처리를 생략해서는 곤란합니다.
방법 2. 개인이 법인에 매도한다
개인이 소유한 공장과 토지를 법인에 매도하는 방법도 있습니다.
형식만 보면 간단해 보이지만 개인과 법인은 서로 다른 주체이므로 하나의 부동산 거래가 발생하는 것입니다.
개인은 부동산 양도에 따른 양도소득세를 검토해야 하고, 법인은 부동산을 취득하는 주체가 되므로 취득세 등 취득단계의 세금도 확인해야 합니다.
공장 건물이 함께 거래된다면 부가가치세 문제도 확인해야 합니다. 토지와 건물은 부가가치세 취급이 같지 않으므로 계약 단계부터 토지와 건물의 가액을 구분해 검토할 필요가 있습니다.
또 개인과 자신이 지배하는 법인 사이의 거래라면 시가와 크게 다른 금액으로 임의 거래하는 것도 세무상 문제가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.
방법 3. 공장·토지를 현물출자한다
법인에 출자할 수 있는 것이 현금만 있는 것은 아닙니다.
개인이 사업에 사용하던 공장이나 토지 같은 재산을 법인에 출자하고 그 대가로 법인의 주식이나 지분을 취득하는 현물출자 방식도 있습니다.
사업용 공장과 토지의 가치가 큰 개인사업자가 법인으로 전환할 때 검토되는 방법 가운데 하나입니다.
다만 부동산의 가액을 정해야 하고 회사법상 필요한 절차도 있기 때문에 단순한 현금출자보다 준비해야 할 사항이 많을 수 있습니다.
세금 측면에서는 일정한 요건을 충족하는 법인전환이라면 「조세특례제한법」 제32조에 따른 양도소득세 이월과세 적용 여부를 검토할 수 있습니다.
방법 4. 사업 양도·양수 방식으로 전환한다
개인사업을 일정한 방식으로 법인에 양도하는 방법도 있습니다.
법인전환 세제에서는 단순히 개인 소유 공장 한 채를 법인에 매도하는 것과 일정 요건을 갖춰 사업을 법인으로 넘기는 것을 구분해서 봅니다.
「조세특례제한법」 제32조에서는 사업용 고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도·양수 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우 일정 요건 아래 양도소득세 이월과세를 적용할 수 있도록 하고 있습니다.
따라서 법인전환을 계획하고 있다면 부동산부터 법인에 넘기기보다 사업 전체를 어떤 구조로 전환할 것인지 먼저 결정하는 것이 중요합니다.
양도소득세 이월과세는 면제가 아니다
법인전환을 검토할 때 자주 등장하는 것이 양도소득세 이월과세입니다.
여기서 가장 먼저 알아둘 것은 이월과세가 양도소득세 자체를 없애주는 제도는 아니라는 점입니다.
일정 요건을 갖춘 법인전환 과정에서 개인의 사업용고정자산을 법인에 넘길 때 개인 단계에서 바로 양도소득세를 부담하는 대신, 이후 법인이 해당 자산을 처분하는 경우 등에 법에서 정한 방식으로 세부담이 이어지는 구조입니다.
법인만 설립하면 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 법인전환 방법과 사업용 고정자산 해당 여부, 새 법인의 자본금 등 관련 요건을 함께 확인해야 합니다.
법인전환 후 사후관리도 중요하다
양도소득세 이월과세를 적용받았다면 법인전환이 끝난 뒤에도 주의해야 할 사항이 있습니다.
「조세특례제한법」에서는 이월과세를 적용받은 법인이 일정 기간 안에 승계받은 사업을 폐지하거나, 법인전환 과정에서 취득한 주식이나 출자지분을 일정 기준 이상 처분하는 등의 사유가 발생하면 이월과세와 관련한 세액을 납부하도록 하는 사후관리 규정을 두고 있습니다.
따라서 법인전환 직후 사업이나 지분을 매각할 계획이 있다면 전환 전에 사후관리 요건까지 확인해야 합니다.
부가가치세도 따로 확인해야 한다
공장은 토지와 건물이 함께 거래되는 경우가 많습니다.
그런데 공장과 토지를 법인에 개별적으로 매도하는 경우와 사업의 권리·의무를 함께 넘기는 사업양도는 부가가치세 판단이 달라질 수 있습니다.
「부가가치세법」에서는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않는 규정을 두고 있습니다.
따라서 계약서 제목을 단순히 ‘포괄양수도계약서’라고 작성했다고 해서 바로 적용되는 것은 아닙니다.
실제로 사업에 관한 권리와 의무가 어느 범위까지 이전되는지 등 거래의 실질을 확인해야 합니다.
공장은 세금만 확인하면 끝날까?
공장 법인전환은 세금만 계산해서 결정할 문제는 아닙니다.
공장과 토지에 근저당권이 설정되어 있거나 금융기관 대출이 있다면 소유권을 이전하는 과정에서 금융기관과 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.
또 사업주체가 개인에서 법인으로 바뀌면 공장등록사항을 비롯해 사업과 관련된 신고·허가·계약의 변경 또는 승계가 필요한지도 확인해야 합니다.
산업단지 안의 공장이라면 입주계약과 산업용지 처분제한 등 별도의 규정이 적용되는지도 살펴봐야 합니다.
결국 공장과 토지의 등기만 법인으로 넘기면 법인전환이 모두 끝난다고 생각해서는 안 됩니다.
법인전환 전 체크리스트
□ 공장과 토지의 현재 소유자가 누구인지 확인했는가?
□ 공장·토지가 개인사업에 실제 사용되는 사업용 자산인지 확인했는가?
□ 개인 명의를 유지할지 법인에 이전할지 결정했는가?
□ 매매·현물출자·사업 양도·양수 방식의 차이를 검토했는가?
□ 양도소득세 이월과세 적용요건을 사전에 확인했는가?
□ 법인이 부담할 취득세와 등기비용 등을 계산했는가?
□ 건물과 사업양도에 따른 부가가치세 문제를 확인했는가?
□ 공장과 토지의 대출·근저당권 관계를 확인했는가?
□ 공장등록과 각종 인허가·신고의 변경 또는 승계 여부를 확인했는가?
□ 산업단지 공장이라면 입주계약과 처분제한을 확인했는가?
FAQ
법인전환하면 공장도 자동으로 법인 명의가 되나요?
아닙니다. 개인과 법인은 별개의 권리주체이므로 개인 명의 부동산을 법인 소유로 만들려면 매매나 현물출자 등 적절한 이전절차와 소유권이전등기가 필요합니다.
공장과 토지를 꼭 법인에 넘겨야 하나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 개인이 계속 소유하면서 법인에 임대하는 방법도 가능합니다. 이 경우 개인과 법인 사이의 임대차관계와 임대료, 관련 세금 등을 적정하게 처리해야 합니다.
현물출자하면 양도소득세가 없어지나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 일정 요건을 갖춰 이월과세가 적용되면 과세시점을 이연할 수 있지만 세금 자체가 없어지는 것으로 이해해서는 안 됩니다. 적용요건과 사후관리 규정을 함께 확인해야 합니다.
법인에 공장만 매도해도 법인전환 특례가 적용되나요?
단순한 부동산 매매와 법에서 정한 요건을 갖춘 법인전환은 구분해야 합니다. 법인전환 방법과 사업용 고정자산, 사업 양도·양수 요건 등을 개별적으로 확인해야 합니다.
법인전환 전에 가장 먼저 결정할 것은 무엇인가요?
공장과 토지를 법인에 이전할지 개인 명의로 계속 보유할지를 먼저 검토하는 것이 좋습니다. 부동산 처리방법에 따라 필요한 자금과 세금, 등기절차 및 법인전환 구조가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
핵심 정리
개인사업자가 법인으로 전환한다고 해서 개인 명의 공장과 토지가 자동으로 법인 소유가 되는 것은 아닙니다.
개인 명의를 유지해 법인에 임대할지, 매매로 넘길지, 현물출자 또는 사업 양도·양수 방식으로 이전할지를 먼저 결정해야 합니다.
공장과 토지의 금액이 크다면 이전방법에 따라 세금과 필요한 자금도 크게 달라질 수 있습니다. 법인부터 설립하고 나중에 부동산을 처리하기보다 법인전환 전에 공장·토지의 처리방식과 세금, 대출, 등기 및 인허가 관계를 함께 검토하는 것이 중요합니다.
자료출처
• 국가법령정보센터 「조세특례제한법」 제32조
• 국가법령정보센터 「조세특례제한법 시행령」 제29조
• 국가법령정보센터 「부가가치세법」 및 같은 법 시행령
• 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」
이 글은 개인사업자의 법인전환과 공장·토지 이전에 관한 일반적인 기준을 설명하기 위한 자료입니다. 실제 세금은 부동산의 취득시기와 장부가액, 시가, 사업기간, 법인전환 방법과 개별 거래구조에 따라 달라질 수 있습니다. 공장과 토지를 법인으로 이전하기 전에는 세무사·법무사 등 관련 전문가를 통해 개별 세액과 적용요건을 확인하시기 바랍니다.