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경매에서 마음에 드는 부동산을 발견해 입찰했고 드디어 최고가매수신고인이 됐다고 해보겠습니다.
그런데 막상 잔금을 준비하는 과정에서 대출이 예상보다 적게 나오거나 자금 마련에 문제가 생길 수 있습니다.
이럴 때 가장 먼저 떠오르는 질문이 있습니다.
“낙찰을 포기하면 입찰할 때 낸 보증금이라도 돌려받을 수 있을까?”
경매에서는 단순히 “마음이 바뀌었으니 낙찰을 취소하겠습니다”라고 하고 보증금을 돌려받을 수 있는 구조가 아닙니다.
잔금을 지급하지 않아 차순위매수신고인에게 매각이 허가되거나 재매각절차가 진행되면 종전 매수인은 매수신청보증금 반환을 요구할 수 없습니다.
① 낙찰 후에는 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 합니다.
② 잔금을 지급하지 않으면 차순위매수신고인에 대한 매각허가 또는 재매각절차로 이어질 수 있습니다.
③ 이런 경우 종전 매수인은 입찰보증금 반환을 요구할 수 없습니다.
④ 재매각에서는 종전 매수인이 다시 입찰할 수도 없습니다.
⑤ 다만 재매각기일 3일 전까지 대금·지연이자·절차비용을 모두 지급하면 재매각을 취소시킬 수 있는 제도가 있습니다.
1. 낙찰받았다고 바로 소유자가 되는 것은 아닙니다
경매에서 최고가를 써내고 매각허가결정까지 받았다고 해서 그 순간 부동산 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.
민사집행법 제135조에 따르면 경매 매수인은 매각대금을 모두 낸 때 매각 부동산의 권리를 취득합니다.
따라서 매각허가결정 이후에도 대금을 완납하기 전까지는 아직 잔금 지급이라는 중요한 절차가 남아 있습니다.
2. 잔금을 못 내면 어떻게 될까?
매수인이 대금지급기한까지 잔금을 지급하지 않으면 경매절차는 그대로 끝나지 않습니다.
차순위매수신고인이 있는 경우에는 법원이 그 사람에게 매각을 허가할 것인지를 결정하게 됩니다.
차순위매수신고인이 없는 경우에는 법원이 직권으로 재매각을 명하게 됩니다.
대금지급기한까지 잔금 미납
↓
차순위매수신고인 있음 → 차순위자 매각허가 여부 결정
차순위매수신고인 없음 → 재매각
3. 그러면 입찰보증금은 돌려받을 수 있을까?
여기서 이번 글의 가장 중요한 부분입니다.
민사집행법 제137조는 차순위매수신고인에게 매각허가결정이 내려진 경우 종전 매수인이 매수신청보증금 반환을 요구하지 못하도록 하고 있습니다.
또 제138조에 따라 재매각절차가 진행되는 경우에도 종전 매수인은 매수신청보증금을 돌려달라고 요구할 수 없습니다.
그렇게 생각하고 입찰해서는 안 됩니다.
4. 입찰보증금은 보통 얼마일까?
법원 경매의 기일입찰에서는 매수신청보증을 제공해야 합니다.
실무에서는 일반적으로 최저매각가격의 10%가 매수신청보증금으로 정해지는 경우가 많습니다.
다만 재매각 등에서는 보증금이 달라질 수 있으므로 반드시 해당 사건의 매각공고와 매각조건을 확인해야 합니다.
최저매각가격 : 3억원
매수신청보증금 : 3,000만원이라고 가정
낙찰가격 : 3억 8,000만원
낙찰 후 자금이 부족해 잔금을 지급하지 못하고 재매각절차가 진행된다면 3,000만원의 보증금 반환을 요구하지 못할 수 있습니다.
따라서 경매에서 입찰가격을 결정할 때는 낙찰 가능성만 생각할 것이 아니라 실제로 잔금을 마련할 수 있는지를 먼저 계산해야 합니다.
5. 대출이 안 나온 경우에는 돌려받을 수 있을까?
“경락잔금대출이 나올 줄 알았는데 은행에서 대출이 거절됐습니다.”
실제 경매에서 가장 조심해야 하는 상황 중 하나입니다.
일반적인 부동산 매매계약이라면 대출 불승인에 관한 특약을 계약 당사자가 별도로 정하는 경우가 있습니다.
하지만 법원 경매는 그런 사적 매매계약과 구조가 다릅니다.
매수인의 대출이 예상만큼 나오지 않았다는 사정만으로 법에서 정한 대금지급의무가 없어지거나 보증금을 당연히 돌려받게 되는 것은 아닙니다.
그래서 입찰 전에 대출 가능금액을 낙찰 희망가격에 맞춰 너무 낙관적으로 계산하지 않는 것이 중요합니다.
6. 지급기한을 하루 넘기면 끝일까?
대금지급기한을 넘겼다고 해서 그 다음 날부터 어떤 경우에도 잔금을 낼 수 없는 것은 아닙니다.
민사집행법 제138조 제3항에는 종전 매수인에게 마지막으로 대금을 완납할 수 있는 길이 남아 있습니다.
재매각기일 3일 전까지
① 미납 매각대금
② 대금지급기한 이후의 지연이자
③ 재매각 절차비용
을 모두 지급해야 합니다.
이 요건을 충족해 지급하면 법원은 재매각절차를 취소해야 합니다.
7. 재매각에 다시 입찰하면 되지 않을까?
이 방법도 허용되지 않습니다.
민사집행법 제138조 제4항은 종전 매수인은 재매각절차에서 다시 매수신청을 할 수 없도록 규정하고 있습니다.
따라서 처음에는 높은 가격으로 낙찰받았다가 잔금을 내지 않고, 재매각에서 가격이 떨어지면 다시 입찰하겠다는 방식은 사용할 수 없습니다.
8. 보증금은 결국 어디로 갈까?
반환을 요구할 수 없게 된 보증금이 단순히 법원에 그대로 남아 있는 것은 아닙니다.
민사집행법 제147조는 제138조 제4항에 따라 종전 매수인이 반환을 요구할 수 없게 된 매수신청보증금도 경매절차에서 배당할 금액에 포함하도록 규정하고 있습니다.
즉 잔금 미납으로 잃게 되는 입찰보증금은 단순한 예약금처럼 취급되는 돈이 아닙니다.
9. 입찰 전에 자금계획은 어떻게 세워야 할까?
경매에서는 좋은 물건을 찾는 것만큼 잔금을 실제로 낼 수 있는지가 중요합니다.
□ 내가 준비할 수 있는 현금
□ 예상 경락잔금대출 금액
□ 대출이 예상보다 적을 경우 대체자금
□ 취득세와 등기비용
□ 명도비용 가능성
□ 수리·공사비
□ 체납관리비 등 추가 확인비용
□ 입찰보증금을 잃어도 감당할 수 있는지
특히 대출을 전제로 입찰한다면 “아마 이 정도는 나오겠지”라는 예상만으로 최고 입찰가격을 결정하지 않는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 낙찰받은 뒤 마음이 바뀌면 취소할 수 있나요?
일반 매매계약처럼 단순히 계약금을 포기하고 자유롭게 계약을 해제하는 구조로 보면 안 됩니다. 대금을 납부하지 않으면 민사집행법에 따른 차순위매수 또는 재매각절차가 진행될 수 있습니다.
Q. 대출이 안 나와 잔금을 못 내도 보증금을 잃나요?
대출이 예상보다 적게 나오거나 거절됐다는 사정만으로 보증금 반환이 보장되는 것은 아닙니다. 잔금 미납으로 차순위매각 또는 재매각절차가 진행되면 보증금 반환을 요구하지 못할 수 있습니다.
Q. 지급기한을 넘겼는데 며칠 뒤 돈이 생겼다면요?
재매각기일 3일 전까지라면 민사집행법이 정한 대금과 지연이자, 절차비용을 모두 지급하여 재매각절차를 취소시킬 수 있는지 확인해볼 수 있습니다.
Q. 보증금을 포기하고 재매각에 다시 들어가면 되나요?
안 됩니다. 잔금을 지급하지 않은 종전 매수인은 해당 재매각절차에서 다시 매수신청을 할 수 없습니다.
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마무리
경매에서 높은 가격을 써내는 것보다 더 중요한 것은 그 가격을 실제로 지급할 수 있느냐입니다.
낙찰받은 뒤 대출이 생각보다 적게 나오거나 자금계획에 문제가 생겨 잔금을 지급하지 못하면 경매절차는 차순위매각이나 재매각으로 넘어갈 수 있습니다.
그 단계에서는 입찰보증금까지 잃을 수 있다는 점을 입찰 전에 생각해야 합니다.
그래서 경매 입찰가격은 ‘얼마까지 써야 낙찰될까?’만 보고 정하기보다 대출이 예상보다 적게 나와도 잔금을 마련할 수 있는 가격인지까지 계산한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민사집행법」 제135조
· 국가법령정보센터 「민사집행법」 제137조·제138조
· 국가법령정보센터 「민사집행법」 제147조
※ 이 글은 일반적인 법원 부동산 경매절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 보증금 반환 여부와 재매각절차는 사건의 진행상태, 차순위매수신고인 존재 여부 및 법원의 결정 등에 따라 달라질 수 있으므로 해당 경매사건의 기록과 집행법원의 안내를 확인하는 것이 좋습니다.