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경매 물건의 감정평가서를 보다 보면 건물 목록 옆에 ‘제시 외 건물’이라는 표현이 나오는 경우가 있습니다.
창고, 보일러실, 작업장, 증축부분, 가설건축물처럼 등기부에는 없는데 현장에는 실제로 존재하는 건물이나 시설이 대표적입니다.
이때 가장 궁금한 것은 하나입니다.
“본 건물을 낙찰받으면 옆에 있는 제시외 건물도 자동으로 내 것이 될까?”
결론부터 말하면 제시외 건물이라고 해서 모두 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 기존 건물에 붙어 하나의 건물처럼 이용되는 부분인지, 별개의 독립된 건물인지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
30초 요약
| 제시외 건물 | 등기나 공부상 경매목적물에 명확히 나타나지 않지만 현장에 존재하는 건물·증축부분 등을 감정평가에서 별도로 표시하는 경우 |
| 부합된 부분 | 본 건물과 분리해 독립적으로 이용하기 어려운 부분이라면 낙찰자가 함께 취득할 가능성이 큼 |
| 독립된 건물 | 별개의 건물이라면 본 건물 낙찰만으로 소유권을 자동 취득한다고 보기 어려움 |
| 입찰 전 확인 | 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서와 현장을 함께 확인 |
1. 제시 외 건물이란 무엇일까?
경매에서 말하는 ‘제시 외 건물’은 하나의 법률용어라기보다 감정평가 과정에서 많이 사용하는 표현입니다.
등기부나 경매신청 목록에는 나타나지 않지만 현장조사 과정에서 추가 건물이나 증축 부분이 발견되면 감정평가서에 제시 외 건물로 표시될 수 있습니다.
예를 들면 본 건물 옆에 붙여 지은 작업장, 뒤쪽 창고, 보일러실, 옥상 증축부분 등이 여기에 해당할 수 있습니다.
문제는 이름이 같은 ‘제시외 건물’이라도 법적으로는 전혀 다른 성격을 가질 수 있다는 점입니다.
2. 본 건물에 붙어 있으면 함께 낙찰될까?
제시 외 부분이 기존 건물에 완전히 붙어 있고, 떼어내면 독립된 건물로 사용하기 어려운 경우라면 본 건물의 일부 또는 부합물로 판단될 수 있습니다.
민법 제256조는 부동산에 부합한 물건에 관한 기본 원칙을 두고 있고, 민법 제358조에 따라 저당권의 효력도 원칙적으로 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다.
대법원은 기존 건물에 증축된 부분이 원래 건물과 분리해서는 별도의 독립된 효용을 갖지 못하는 경우, 그 증축 부분이 경매 과정에서 별도로 평가되지 않았더라도 본 건물 낙찰자가 소유권을 취득한다고 판단한 사례가 있습니다.
3. 별도의 독립된 건물이면 어떻게 될까?
반대로 제시외 건물이 자체 구조와 출입구를 갖추고 별도로 사용할 수 있는 독립된 건물이라면 이야기가 달라집니다.
대법원은 등기되지 않은 제시 외 건물이 존재하더라도 그것이 경매 대상 부동산의 종물이나 부합물임이 명백하지 않다면, 별도의 요건 없이 경매물건에 포함시켜서는 안 된다고 판단했습니다.
따라서 감정평가서에 제시외 건물이 적혀 있고 가격까지 평가되어 있다는 사실만으로 “이 건물도 낙찰받으면 자동으로 내 것”이라고 판단해서는 안 됩니다.
4. 토지만 경매받는데 지상 건물이 있다면?
토지만 경매에 나온 경우라면 더욱 조심해야 합니다.
토지 위에 별개의 독립된 건물이 있다고 해서 그 건물을 토지의 단순 부합물이나 종물로 보고 토지 낙찰자가 당연히 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.
대법원도 토지 경매에서 지상 건물을 함께 경매했다고 하더라도 그 건물이 독립된 건물이라면 건물 소유권이 낙찰자에게 넘어가지 않는다고 본 판례가 있습니다.
이 경우에는 오히려 건물 소유자의 법정지상권 성립 여부나 토지 사용관계까지 따져야 할 수 있습니다.
5. 무엇을 보면 매각대상인지 알 수 있을까?
입찰 전에는 감정평가서 한 장만 보고 결정하지 않는 것이 좋습니다.
| 확인 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 매각물건명세서 | 제시외 건물의 매각 포함 여부와 특이사항 확인 |
| 감정평가서 | 제시외 건물의 구조·면적·용도·평가액 및 평가 포함 여부 확인 |
| 현황조사서 | 실제 이용상태와 점유관계 확인 |
| 등기부·건축물대장 | 등기·대장에 없는 증축 또는 별도 건물인지 비교 |
| 현장답사 | 본 건물과 물리적으로 연결됐는지, 별도 출입·사용이 가능한지 직접 확인 |
6. 감정평가에 포함됐다면 무조건 소유권도 넘어올까?
그렇게 단정하기 어렵습니다.
감정평가액에 제시외 건물 가격이 포함됐는지는 중요한 확인사항이지만, 소유권 귀속은 건물의 법적 성격과 매각대상 여부까지 함께 봐야 합니다.
특히 독립된 건물인데 소유자가 따로 있거나 경매신청 대상에 포함되지 않았다면 감정평가서의 기재만으로 소유권 문제를 끝낼 수 없습니다.
7. 제시외 건물이 있으면 입찰가도 달라져야 할까?
그렇습니다. 제시 외 건물의 소유권을 확실히 취득할 수 있는지에 따라 낙찰 후 이용가치와 추가비용이 크게 달라질 수 있습니다.
독립된 제시외 건물이 매각에서 제외되어 있다면 건물 소유자와의 분쟁, 철거 문제, 토지사용 문제 등이 생길 수 있습니다.
반대로 본 건물의 부합물로 확실하게 판단되는 증축 부분이라면 실제 이용면적과 가치를 입찰가에 반영할 여지가 있습니다.
경매에서는 “건물이 하나 더 있으니 이득”이라고 볼 것이 아니라, 그 건물을 법적으로 취득할 수 있는지부터 확인한 뒤 가격을 계산해야 합니다.
8. 입찰 전 체크리스트
- □ 제시외 건물이 감정평가서에 어떻게 표시되어 있는가?
- □ 매각물건명세서에 매각 포함 여부가 적혀 있는가?
- □ 감정평가액에 제시 외 건물 가격이 포함됐는가?
- □ 본 건물과 물리적으로 붙어 있는가?
- □ 별도 출입구와 독립된 사용공간이 있는가?
- □ 건축물대장과 등기부에 존재하지 않는 건물인가?
- □ 제시외 건물의 실제 소유자가 누구인지 확인했는가?
- □ 토지만 낙찰받는 경우 지상 건물의 법정지상권 가능성을 검토했는가?
- □ 소유권을 취득하지 못할 경우의 비용까지 입찰가에 반영했는가?
자주 묻는 질문
감정평가서에 제시 외 건물이라고 나오면 낙찰자 소유인가요?
무조건 그렇지는 않습니다. 본 건물에 부합된 부분인지, 독립된 건물인지, 실제 매각대상에 포함됐는지를 함께 확인해야 합니다.
제시 외 건물이 평가액에 포함되어 있으면요?
평가액 포함 여부는 중요한 자료지만 그것만으로 소유권 귀속이 확정되는 것은 아닙니다. 매각범위와 건물의 독립성 여부를 함께 확인해야 합니다.
본 건물에 붙인 창고도 별도 건물이 될 수 있나요?
가능합니다. 단순히 벽이 붙어 있다는 이유만으로 부합물이라고 단정할 수 없습니다. 구조와 용도, 독립된 출입과 이용 가능성, 분리했을 때 별도 경제적 효용이 있는지 등을 종합적으로 봅니다.
토지만 낙찰받으면 지상 제시 외 건물도 내 것이 되나요?
독립된 지상 건물이라면 토지 낙찰만으로 건물 소유권을 취득하지 않습니다. 건물 소유권과 법정지상권 등 별도의 권리관계를 확인해야 합니다.
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마무리
경매에서 제시외 건물이 보이면 먼저 “가격에 얼마가 잡혔나”보다 “이 건물이 법적으로 무엇인가”를 확인해야 합니다.
본 건물에 붙어 독립성이 없는 증축 부분이라면 낙찰자에게 함께 귀속될 수 있지만, 별도의 독립된 건물이라면 본 건물이나 토지를 낙찰받았다는 이유만으로 소유권이 따라오는 것은 아닙니다.
제시 외 건물은 감정평가서의 한 줄만 보지 말고 매각물건명세서, 건축물대장, 등기부와 현장을 함께 비교해야 합니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「민법」 제256조, 제358조
- 대법원 1999. 8. 9. 자 99마 504 결정
- 대법원 1986. 5. 23. 자 86마295 결정
- 대법원 1981. 11. 10. 선고 80다2757, 2758 판결
- 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결
※ 이 글은 일반적인 부동산 경매의 제시외 건물 문제를 설명하기 위한 내용입니다. 실제 매각범위와 소유권 귀속은 건물의 구조와 이용상태, 소유관계, 매각물건명세서와 감정평가서의 기재, 개별 경매사건의 진행내용 등에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 해당 사건기록을 확인해야 합니다.