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전세계약 만기가 다가오자 세입자가 집주인에게 말합니다.
“계약갱신청구권을 사용해서 2년 더 살겠습니다.”
그런데 집주인은 계약을 끝내고 싶습니다.
직접 들어가 살 계획이 있을 수도 있고, 집을 팔 생각일 수도 있습니다. 반대로 세입자가 월세를 계속 연체했거나 집주인 동의 없이 다른 사람에게 주택을 다시 빌려준 경우도 있을 수 있습니다.
이때 집주인이 단순히
“이번 계약까지만 하고 나가주세요.”
라고 하면 계약갱신을 거절할 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면 집주인이 원한다는 이유만으로 계약갱신을 거절할 수는 없습니다.
임차인이 법에서 정한 기간 안에 적법하게 계약갱신을 요구하면 임대인은 원칙적으로 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 주택임대차보호법에서 정한 갱신거절 사유가 있다면 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
30초 핵심요약
① 계약갱신요구권은 원칙적으로 1회 행사할 수 있고, 갱신기간은 2년입니다.
② 집주인은 단순히 계약을 끝내고 싶다는 이유만으로 갱신을 거절할 수 없습니다.
③ 2기 차임 상당의 연체, 무단 전대, 중대한 파손, 법정 철거·재건축, 실제 거주 등 법정 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
④ 단순히 집을 팔 예정이라는 사정 자체는 독립적인 갱신거절 사유가 아닙니다.
⑤ 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제삼자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
계약갱신청구권 거절, 핵심만 보면
| 확인사항 | 핵심내용 |
|---|---|
| 갱신요구권 | 원칙적으로 1회 행사 가능, 갱신기간은 2년입니다. |
| 임대인 거절 | 정당한 법정 사유가 있어야 합니다. |
| 실거주 | 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우가 포함됩니다. |
| 매매 예정 | 집을 판다는 사정 자체만으로는 독립적인 거절사유가 아닙니다. |
| 허위 실거주 | 정당한 사유 없이 제3자에게 재임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. |
계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있을까?
주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
따라서 적법한 갱신요구가 이루어졌다면 집주인이 아무 이유 없이
“이번에는 갱신 안 해드립니다.”
라고 거절할 수 있는 제도가 아닙니다. 반대로 임차인이 계약갱신청구권을 가지고 있다고 해서 어떠한 상황에서도 무조건 2년을 더 살 수 있는 것도 아닙니다. 법에서 정한 거절사유가 있는지를 확인해야 합니다.
집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우
1. 세입자가 2기 차임액에 이를 정도로 연체한 경우
월세 계약이라면 특히 중요합니다.
법에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 정하고 있습니다.
단순히 하루 이틀 늦게 냈다는 정도와 같은 의미로 생각하면 안 됩니다. 실제 연체금액과 지급내역을 확인해야 합니다.
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우에도 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
3. 보상을 전제로 계약종료에 합의한 경우
집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공하고 양측이 계약을 종료하기로 합의한 경우입니다.
핵심은 일방적인 통보가 아니라 합의라는 점입니다.
4. 집주인 동의 없이 다른 사람에게 다시 빌려준 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 주택 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대한 경우도 법정 갱신거절 사유에 포함됩니다.
5. 세입자가 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
여기서는 일반적인 생활흔적과 구분해야 합니다.
법에서 규정하는 것은 고의 또는 중대한 과실에 의한 파손입니다. 벽지의 통상적인 노후나 정상적인 사용 과정에서 생긴 흔적을 모두 이 사유와 동일하게 보기는 어렵습니다.
6. 주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
화재나 그 밖의 사정으로 주택 전부 또는 일부가 멸실되어 정상적인 임대차 목적을 달성하기 어려운 경우도 문제가 될 수 있습니다.
7. 법에서 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우
모든 재건축 계획이 자동으로 갱신거절 사유가 되는 것은 아닙니다.
법에서 정한 사유에 따라 주택의 철거 또는 재건축이 필요한 경우인지 확인해야 합니다. 따라서 집주인이 단순히 “언젠가 리모델링할 생각입니다.”라고 이야기하는 것만으로 바로 갱신거절이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.
가장 많이 문제 되는 것은 집주인 실거주입니다
주택임대차보호법은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.
예를 들어 집주인이 말합니다.
“제가 이 집으로 들어와 살아야 해서 갱신이 어렵습니다.”
실제로 본인이 거주하려는 계획이 있다면 법에서 정한 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 부모 또는 자녀가 실제로 들어와 거주하려는 경우도 법에서 정한 범위에 포함됩니다.
“제가 들어가 살겠습니다”라고 말하기만 하면 될까?
그렇게 단순하지 않습니다.
실거주 의사는 미래의 계획이므로 실제 분쟁에서는 여러 사실관계를 종합적으로 보게 됩니다.
따라서 세입자를 내보내기 위한 형식적인 이유로 “제가 살 겁니다.”라고 말하는 것은 위험합니다.
실거주한다고 내보낸 뒤 다른 세입자를 받으면?
예를 들어 집주인이 세입자에게 말합니다.
“제가 직접 들어가 살아야 하니 계약갱신을 할 수 없습니다.”
세입자는 이를 믿고 이사했습니다.
그런데 얼마 지나지 않아 다른 사람이 새로운 세입자로 들어왔습니다.
이 경우에는 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 다시 임대한 경우 종전 임차인에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
집을 팔 예정이면 계약갱신을 거절할 수 있을까?
이 질문도 실제로 많이 받습니다.
집주인이 이렇게 이야기합니다.
“집을 팔아야 하니까 계약을 연장할 수 없습니다.”
하지만 단순히 집을 매도할 계획이 있다는 사실 자체는 독립적인 갱신거절 사유로 열거되어 있지 않습니다.
이렇게 생각하면 안 됩니다.
매수인이 직접 들어가 살려고 집을 샀다면?
여기서는 시점이 중요합니다.
매매가 얽혀 있는 경우에는
- 기존 집주인이 언제 매매했는지
- 소유권이 언제 이전됐는지
- 임차인이 언제 갱신을 요구했는지
- 새 집주인이 언제 실거주 의사를 표시했는지
등의 시간 순서를 함께 확인해야 합니다.
계약갱신청구권은 언제 행사해야 할까?
계약갱신요구권도 아무 때나 행사할 수 있는 것은 아닙니다.
현행 주택임대차보호법상 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구해야 합니다.
계약 만료가 가까워졌을 때는 말로만 주고받기보다 언제 어떤 의사를 표시했는지 확인할 수 있도록 문자·카카오톡, 필요한 경우 내용증명 등으로 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
세입자가 계약갱신을 요구하면 집주인은 무엇부터 확인해야 할까?
1. 현재 임대차 계약 만료일을 확인합니다.
갱신요구와 거절은 시기가 중요하기 때문입니다.
2. 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 확인합니다.
단순히 계속 살고 싶다는 이야기인지, 계약갱신을 요구한 것인지 의사표시 내용을 봅니다.
3. 이미 계약갱신요구권을 행사한 적이 있는지 확인합니다.
계약갱신요구권은 법상 1회 행사할 수 있습니다.
4. 법정 갱신거절 사유가 있는지 확인합니다.
월세 연체, 무단 전대, 고의·중과실에 의한 파손, 철거·재건축, 실거주 등 구체적인 사유가 있는지 살펴봅니다.
5. 실거주라면 실제 계획을 확인합니다.
단순히 세입자를 내보내기 위한 이유가 아니라 실제 거주할 계획인지 봐야 합니다.
6. 관련 자료를 남깁니다.
갱신요구와 거절 의사표시의 날짜, 이유 등을 문자나 서면으로 확인할 수 있게 남겨두는 것이 좋습니다.
세입자라면 무엇을 확인해야 할까?
집주인으로부터 “계약갱신은 안 됩니다.”라는 말을 들었다면 이유부터 물어보는 것이 좋습니다.
- 어떤 이유로 갱신을 거절하는지
- 그 사유가 법에서 정한 갱신거절 사유인지
- 실거주라면 누가 실제 거주하려는 것인지
- 갱신요구와 거절이 언제 이루어졌는지
- 문자·카카오톡 등 자료가 남아 있는지
계약갱신 후 보증금은 올릴 수 없을까?
계약갱신요구권을 사용했다고 해서 보증금이나 월세가 무조건 그대로 고정되는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법은 갱신되는 임대차를 원칙적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 보면서도 차임과 보증금은 법에서 정한 범위에서 증감할 수 있도록 하고 있습니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다릅니다
61번에서 다룬 묵시적 갱신과 이번 계약갱신청구권은 같은 제도가 아닙니다.
묵시적 갱신은 일정 기간 동안 집주인과 세입자가 갱신거절이나 계약조건 변경 등에 관한 의사표시를 하지 않아 법에 따라 갱신되는 경우입니다.
반면 계약갱신요구권은 세입자가 적극적으로 계약을 갱신하겠다는 권리를 행사하는 것입니다.
관련 글 바로가기
계약갱신 거절 전 체크리스트
- 임대차 계약 만료일을 확인했는가
- 임차인의 갱신요구 시점을 확인했는가
- 계약갱신요구권을 이미 사용했는지 확인했는가
- 법정 갱신거절 사유가 실제로 존재하는가
- 월세 연체라면 실제 연체내역을 확인했는가
- 무단 전대 여부를 확인했는가
- 주택 파손이 통상적인 사용흔적인지 중대한 파손인지 구분했는가
- 철거·재건축이 법에서 정한 사유에 해당하는가
- 실거주라면 실제 거주계획이 있는가
- 단순한 매매 예정만으로 거절하려는 것은 아닌가
- 갱신요구와 거절 의사표시 자료를 보관했는가
자주 묻는 질문
Q. 집주인은 그냥 계약갱신을 거절할 수 있나요?
아닙니다. 임차인이 적법하게 계약갱신을 요구했다면 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 갱신을 거절할 수 있습니다.
Q. 집주인이 직접 들어가 산다면 거절할 수 있나요?
임대인 또는 법에서 정한 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
Q. 집을 팔 예정이면 세입자를 내보낼 수 있나요?
단순히 집을 매도할 계획이라는 사실 자체는 독립적인 갱신거절 사유로 규정돼 있지 않습니다. 실제 매수인의 실거주 등 별도의 사실관계를 확인해야 합니다.
Q. 실거주한다고 한 뒤 다른 세입자를 받으면 어떻게 되나요?
정당한 사유 없이 제삼자에게 다시 임대한 경우 종전 임차인에 대한 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
Q. 월세를 조금 연체한 적만 있어도 갱신을 거절할 수 있나요?
법에서 정한 기준은 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우입니다. 구체적인 연체내역을 확인해야 합니다.
Q. 계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?
주택임대차보호법상 원칙적으로 1회 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
핵심 정리
계약갱신청구권이 있다고 해서 세입자가 어떠한 상황에서도 무조건 2년을 더 살 수 있는 것은 아닙니다.
반대로 집주인이 소유자라는 이유만으로 마음대로 갱신을 거절할 수도 없습니다.
대표적으로 2기 차임 상당 연체, 부정한 임차, 당사자 합의, 무단 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손, 법정 철거·재건축, 집주인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주 등이 문제 될 수 있습니다.
따라서 계약갱신 문제에서는 계약 만료일 → 갱신요구 시점 → 거절사유 → 거절통지 시점 → 실제 사실관계를 순서대로 확인하는 것이 중요합니다.
자료출처
· 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조의 3
· 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제7조
· 대법원 계약갱신요구권 및 실거주 관련 판례
※ 이 글은 주택임대차보호법을 기준으로 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절 사유를 설명한 일반적인 정보입니다. 실제 갱신요구권 행사 여부, 갱신거절 사유, 실거주 의사, 연체·전대·파손 여부 및 손해배상 책임은 개별 계약내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁이 있는 경우 관련 자료를 확인하고 법률전문가 또는 관계기관의 확인을 받는 것이 좋습니다.