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부동산을 알아보다 마음에 드는 물건을 발견하면 마음이 급해질 때가 있습니다.
특히 가격이 괜찮은 급매가 나오면 더 그렇습니다.
“다른 분도 보러 오기로 했으니 계약하실 거면 일단 돈을 조금 보내세요.”
이런 이야기를 듣고 매도인 계좌로 100만 원이나 500만 원을 먼저 보내는 경우가 있습니다.
그런데 집에 돌아와 다시 생각해 보니 마음이 바뀌었습니다.
그러면 가장 먼저 이런 생각이 듭니다.
“계약서도 안 썼는데 이게 계약인가요?”
아직 계약서에 도장을 찍지 않았으니 계약이 아니라고 생각하기 쉽습니다.
그런데 부동산 계약에서는 그렇게 간단하게 판단하기 어렵습니다.
계약서를 썼느냐보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.
돈을 보내기 전에 서로 무엇까지 합의했느냐입니다.
30초 핵심요약
부동산 매매계약은 반드시 종이 계약서를 작성해야만 성립하는 것은 아닙니다.
계약서가 없다는 이유만으로 무조건 계약이 성립하지 않았다고 볼 수는 없습니다.
그렇다고 돈을 보냈다는 사실 하나만으로 모든 경우에 정식 매매계약이 성립했다고 단정해서도 안 됩니다.
어떤 부동산을 얼마에 거래하기로 했는지, 당사자들이 어디까지 합의했는지, 먼저 보낸 돈은 어떤 성격이었는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.
결국 중요한 것은 계약서의 유무나 돈의 이름 하나가 아니라 당시 당사자 사이에 어떤 합의가 있었느냐입니다.
계약서 작성 전 송금, 이것부터 확인하세요
| 확인사항 | 핵심내용 |
|---|---|
| 계약서 미작성 | 계약서가 없다는 이유만으로 계약 불성립을 단정할 수 없습니다. |
| 돈을 먼저 송금 | 송금 사실만으로 본계약 성립을 단정할 수도 없습니다. |
| 가계약금 | 돈의 명칭보다 송금 당시 당사자의 합의 내용과 돈의 성격이 중요합니다. |
| 일부 계약금 | 전체 계약금을 얼마로 약정했는지와 실제 지급액을 구분해서 봐야 합니다. |
계약서에 도장을 찍어야 계약 아닌가요?
부동산 중개를 하다 보면 이런 질문을 받을 수 있습니다.
“계약서 아직 안 썼는데요.”
“도장도 안 찍었는데 벌써 계약이 된 건가요?”
일반적인 부동산 매매는 반드시 서면 계약서를 작성해야만 성립하는 계약은 아닙니다.
민법 제563조에서는 매매를 한쪽이 재산권을 이전하기로 하고 상대방이 그 대금을 지급하기로 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 규정하고 있습니다.
그래서 단순히 계약서 없음 = 계약 없음이라고 생각하면 곤란합니다.
계약서를 작성하지 않았더라도 당사자 사이에서 매매계약의 본질적·중요한 사항에 대한 의사가 합치했다면 계약이 성립할 수 있습니다.
반대로 돈을 조금 보냈다는 이유만으로 송금 = 무조건 본계약 성립이라고 생각하는 것도 조심해야 합니다.
결국 실제 합의 내용을 봐야 합니다.
500만 원을 먼저 보냈다면 어떻게 될까?
예를 하나 들어보겠습니다.
5억 원짜리 부동산을 매수하기로 이야기를 나눴다고 해보겠습니다.
매매가격은 5억 원이고 계약금은 5천만 원으로 이야기했습니다.
정식 계약서는 이틀 뒤 작성하기로 하고 우선 매도인 계좌로 500만 원을 보냈습니다.
그런데 다음 날 매수인의 마음이 바뀌었습니다.
“계약서 아직 안 썼으니까 500만 원 돌려주세요.”
과연 이것으로 끝날까요?
반대로 매도인이 “500만 원 받았으니 계약은 이미 끝난 겁니다.”라고 말한다면 그것도 그대로 맞는 이야기일까요?
어느 한쪽만 보고 바로 결론을 내리기는 어렵습니다.
500만 원이 송금됐다는 사실은 중요한 자료가 될 수 있지만 그것만으로 전체 법률관계를 단정해서는 안 됩니다.
돈을 보내기 전에 무엇을 합의했는지가 중요합니다
이럴 때는 송금하기 전 상황으로 돌아가 봐야 합니다.
어떤 부동산을 거래하기로 했는지, 매매가격은 얼마로 정했는지, 전체 계약금은 얼마인지 확인해야 합니다.
또 먼저 보내는 돈은 전체 계약금 중 일부인지, 별도로 이야기한 금액인지, 정식 계약서는 언제 작성하기로 했는지도 살펴봐야 합니다.
모든 세부사항이 하나도 빠짐없이 정해져야만 계약이 성립한다고 단순화해서도 안 됩니다.
반대로 몇 가지 이야기가 오갔다는 이유만으로 정식 계약이 완전히 성립했다고 단정하는 것도 위험합니다.
당사자 사이에 실제로 어떤 의사의 합치가 있었는지를 구체적으로 살펴보는 것이 핵심입니다.
그래서 문자와 카톡이 중요합니다
정식 계약서를 작성하기 전에 문제가 생기면 당시 주고받았던 문자나 카카오톡 내용이 중요해질 수 있습니다.
예를 들어 이런 대화가 있었다고 해보겠습니다.
“계약금은 5천만 원입니다.”
“오늘 500만 원 먼저 보내고 나머지는 계약서 작성할 때 지급하겠습니다.”
“정식 계약서는 토요일에 작성하겠습니다.”
이런 내용이 남아 있다면 단순히 통장에 500만 원이 찍혀 있는 경우와는 상황이 다릅니다.
반대로 “일단 물건 잡아두는 의미로 100만 원 보내겠습니다.” 정도의 이야기만 오갔고 매매가격이나 다른 중요한 조건을 계속 협의하고 있었다면 그 사정 역시 함께 살펴봐야 합니다.
그래서 계약서를 작성하기 전에 돈을 보내야 하는 상황이라면 구두로만 이야기하고 송금하기보다 서로 합의한 내용을 문자나 카톡 등으로 명확하게 남겨두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
‘가계약금’이라고 쓰면 돌려받을 수 있을까?
여기서 많이 등장하는 말이 있습니다.
가계약금입니다.
“정식 계약금 아니고 가계약금인데요.”
“가계약금이니까 취소하면 돌려받는 것 아닌가요?”
이렇게 생각하는 분들이 있습니다.
하지만 ‘가계약금’이라는 이름만 가지고 반환 여부를 결정할 수는 없습니다.
중요한 것은 그 돈을 주고받을 당시 당사자들이 어떤 내용을 합의했고 그 돈에 어떤 의미를 부여했느냐입니다.
그래서 계좌이체를 할 때 적요에 ‘가계약금’이라고 적었다는 이유만으로 무조건 반환된다고 생각하는 것도 조심해야 합니다.
반대로 가계약금을 보냈으니 무조건 정식 매매계약이 성립했다고 단정하는 것도 맞지 않습니다.
돈의 이름보다 당시 합의 내용이 중요합니다.
계약서를 나중에 쓰기로 했다면 아직 계약 전일까?
“정식 계약서는 토요일에 작성하기로 했으니까 그전에는 계약이 아니죠?”
반드시 그렇다고 볼 수는 없습니다.
정식 계약서를 나중에 작성하기로 했다는 사실 자체만으로 앞선 합의의 효력이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
반대로 당사자들이 “오늘 이야기는 조건 협의일 뿐이고 정식 계약서를 작성해야 계약이 성립한다.”는 취지로 분명하게 합의했다면 그 사정 역시 계약 성립 여부를 판단할 때 중요하게 고려될 수 있습니다.
결국 계약서를 언제 쓰기로 했느냐만 볼 것이 아니라 당사자들이 계약서 작성 전의 합의를 어디까지 구속력 있는 것으로 생각했느냐까지 살펴볼 필요가 있습니다.
전체 계약금 5천만 원 중 500만 원만 보냈다면?
이 문제는 한 단계 더 조심해야 합니다.
처음부터 “계약금은 500만 원으로 합시다.”라고 정한 것과 “계약금은 5천만 원인데 오늘 500만 원 먼저 보내세요.”라고 한 것은 같은 상황이 아닙니다.
대법원은 계약금계약을 금전 등의 교부를 요하는 계약으로 보고 있으며, 계약금 지급약정만 한 단계와 실제 계약금이 교부된 경우를 구분하고 있습니다.
따라서 약정한 계약금 중 일부만 먼저 지급한 경우에는 실제 송금한 금액만 보고 계약금에 의한 해제의 범위를 단정해서는 안 됩니다.
그래서 계약서 작성 전에 일부 금액을 먼저 보내야 한다면 최소한 전체 계약금이 얼마인지, 지금 보내는 돈이 전체 계약금 중 일부인지를 분명하게 해두는 것이 좋습니다.
“일단 돈부터 보내세요”가 위험한 이유
좋은 물건이 나오면 매수인의 마음이 급해집니다.
특히 시세보다 저렴한 급매라면 다른 사람이 먼저 계약할까 걱정됩니다.
하지만 저는 이럴수록 순서가 중요하다고 생각합니다.
부동산은 거래금액이 큽니다.
100만 원이나 500만 원은 전체 매매대금과 비교하면 작은 금액처럼 보일 수 있습니다.
하지만 분쟁이 시작되면 문제는 그 돈 몇백만 원에서 끝나지 않을 수도 있습니다.
계약서 작성 전 송금 체크리스트
- 계약하려는 부동산을 정확하게 특정했는가
- 매매가격을 서로 합의했는가
- 전체 계약금이 얼마인지 정했는가
- 지금 보내는 돈의 성격을 확인했는가
- 전체 계약금 중 일부를 보내는 것인지 확인했는가
- 정식 계약서 작성일을 정했는가
- 중도금과 잔금 등 주요 조건을 확인했는가
- 특별한 조건이 있다면 문자나 카톡 등에 명확하게 남겼는가
자주 묻는 질문
Q. 계약서를 안 썼으면 아직 계약 전인가요?
반드시 그렇다고 볼 수는 없습니다. 일반적인 부동산 매매는 계약서 작성 자체만을 계약 성립의 필수요건으로 보지 않습니다. 당사자 사이에 매매의 본질적·중요한 사항에 관한 의사의 합치가 있었는지를 살펴봐야 합니다.
Q. 계약서 쓰기 전에 500만 원을 보냈으면 계약인가요?
송금 사실만으로 모든 경우에 본계약이 성립했다고 단정할 수는 없습니다. 송금 당시 어떤 내용에 합의했는지와 그 돈의 성격 등을 함께 확인해야 합니다.
Q. 가계약금이라고 보내면 취소할 때 돌려받을 수 있나요?
‘가계약금’이라는 이름만으로 반환 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 송금 당시 합의 내용과 돈의 성격 등 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.
Q. 계약금 5천만 원 중 500만 원만 먼저 보냈다면 500만 원만 포기하면 되나요?
그렇게 단정하면 안 됩니다. 전체 계약금 약정과 실제 지급액, 계약 내용 등을 함께 살펴봐야 합니다.
Q. 계약서를 며칠 뒤 작성하기로 했다면 그전에는 취소할 수 있나요?
계약서를 나중에 작성하기로 했다는 사실만으로 자유롭게 취소할 수 있다고 단정할 수 없습니다. 이미 어떤 내용에 합의했는지와 정식 계약서 작성에 어떤 의미를 부여했는지를 함께 살펴봐야 합니다.
핵심 정리
계약서 작성 전에 돈을 보낸 뒤 문제가 생기면 대부분 이렇게 묻습니다.
“계약서를 안 썼는데도 계약인가요?”
그런데 이 질문을 조금 바꿔서 보는 것이 좋습니다.
계약서가 없다고 무조건 계약이 아닌 것도 아닙니다.
돈을 보냈다고 무조건 정식 계약이 성립한 것도 아닙니다.
가계약금이라고 이름 붙였다고 무조건 돌려받는 것도 아닙니다.
결국 그 당시 매도인과 매수인이 어떤 내용에 합의했고, 어떤 의미로 돈을 주고받았는지가 중요합니다.
그래서 부동산 계약에서는 몇백만 원을 빨리 보내는 것보다 돈을 보내기 전에 거래조건을 분명하게 만드는 것이 먼저입니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제563조 — 매매의 의의
· 국가법령정보센터 「민법」 제565조 — 해약금
· 대법원 판례 — 계약 성립을 위한 당사자 의사의 합치에 관한 판례
· 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 — 계약금 일부 지급과 해제 관련
※ 이 글은 일반적인 부동산 거래와 관련된 정보를 설명하기 위한 글입니다. 계약서 작성 전 송금의 법적 성격, 계약 성립 여부, 가계약금 반환 여부 등은 당사자 사이의 합의 내용, 송금 경위, 계약금 약정, 문자·카카오톡 등 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 발생한 경우에는 계약서와 관련 자료를 토대로 변호사 등 법률전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.