계약 후 근저당이 생기면 어떻게 할까?

부동산 매매계약을 체결할 때 등기부등본을 확인했는데 아무런 문제가 없었습니다.

그런데 잔금을 앞두고 등기사항증명서를 다시 확인해 보니 계약 당시에는 없었던 근저당권이 새로 설정되어 있다면 어떻게 해야 할까요?

새 근저당권이 발견됐다는 사실만으로 계약이 자동으로 해제된다고 단정해서도 안 되고, 반대로 매도인이 말소하겠다고 했다는 이유만으로 바로 잔금을 지급해서도 안 됩니다.

먼저 새 근저당권의 내용과 계약서, 말소 방법을 확인하는 것이 순서입니다.

30초 핵심요약

계약 후 새로운 근저당권이 설정된 것을 발견했다면 다음 내용을 확인합니다.

설정일자 → 근저당권자 → 채권최고액 → 계약서·특약 → 말소 방법 → 소유권이전 가능 여부

특히 매도인이 “잔금을 받으면 근저당을 갚고 말소하겠다”고 말하는 것만으로 판단하지 말고, 실제로 잔금 지급과 채무상환, 근저당권 말소, 소유권이전이 어떻게 진행될 것인지 확인하는 것이 중요합니다.

 

계약 후에도 근저당권이 생길 수 있을까?

가능합니다.

매매계약서를 작성했다고 그 순간 부동산 소유권이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 민법상 부동산에 관한 물권변동은 등기를 해야 효력이 발생합니다.

따라서 매매계약 체결 후 소유권이전등기가 완료되기 전까지는 등기상 소유자가 여전히 매도인인 기간이 존재할 수 있습니다.

이 때문에 계약 당시 등기사항증명서에 없었던 근저당권 등이 잔금 전에 새롭게 등기되는 상황을 완전히 배제할 수 없습니다.

새 근저당을 발견했다면 무엇부터 확인할까?

새로운 근저당권을 발견했다면 등기사항증명서의 을구를 중심으로 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

1. 근저당권 설정일자

계약일과 근저당권 설정 관련 등기 내용을 비교합니다. 계약 당시에는 없었던 권리인지 확인하는 출발점입니다.

2. 근저당권자는 누구인가?

은행 등 금융기관인지, 다른 법인이나 개인인지 근저당권자를 확인합니다. 권리자를 확인해야 이후 말소 절차도 구체적으로 살펴볼 수 있습니다.

3. 채권최고액은 얼마인가?

등기사항증명서에는 근저당권의 채권최고액이 표시됩니다.

주의할 점
채권최고액을 실제 대출잔액과 같은 금액이라고 생각해서는 안 됩니다. 실제 상환해야 할 금액과 말소에 필요한 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

4. 공동담보 등 관련 내용 확인

해당 근저당권이 다른 부동산과 관련된 공동담보인지 등 등기사항증명서에 표시된 관련 사항도 함께 확인할 필요가 있습니다.

계약서와 특약사항을 다시 확인해야 한다

등기사항증명서를 확인했다면 다음은 계약서입니다.

특히 계약 이후 새로운 근저당권이나 기타 권리를 설정하지 않기로 한 특약이 있는지 확인합니다. 또 기존 근저당권을 잔금과 동시에 말소하기로 했다면 어떤 방식으로 처리하기로 했는지도 확인합니다.

계약 내용에 따라 대응이 달라질 수 있기 때문에 등기사항증명서와 계약서를 함께 보는 것이 중요합니다.

매도인이 잔금 받으면 말소하겠다고 한다면?

매도인이 잔금을 받아 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 거래 자체가 비정상적인 것은 아닙니다.

중요한 것은 어떤 절차로 진행할 것인지 확인하는 것입니다.

실제 상환금액 확인

등기사항증명서의 채권최고액만 보고 판단하지 말고 실제 채무상환에 필요한 금액과 처리 방법을 확인합니다.

채무상환 방법 확인

잔금 중 얼마를 어떤 방식으로 채무상환에 사용할 것인지 확인합니다.

근저당권 말소 절차 확인

채무가 상환된 뒤 근저당권 말소에 필요한 절차와 서류가 준비될 수 있는지 확인합니다.

소유권이전등기와 연결

매수인 입장에서는 결국 근저당권 문제를 처리하면서 자신 앞으로 소유권이전등기를 정상적으로 할 수 있는지가 중요합니다. 필요한 경우 잔금 전에 법무사 등과 구체적인 등기 진행 절차를 확인하는 것이 좋습니다.

새 근저당이 발견되면 잔금은 어떻게 할까?

이 부분은 일률적으로 단정하면 안 됩니다.

실제로 잔금 지급을 거절하거나 연기할 수 있는지는 계약 내용, 새 근저당권의 상태, 매도인의 이행제공 여부 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 새 근저당권이 발견됐다는 이유만으로 무조건 잔금을 지급하지 않아도 된다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

다만 새 근저당권의 처리 방법이 확인되지 않은 상태에서 성급하게 잔금을 지급하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

계약을 바로 해제할 수 있을까?

새로운 근저당권이 설정됐다고 해서 모든 경우에 매매계약이 자동으로 해제되는 것은 아닙니다.

계약 해제 가능 여부는 계약서와 특약사항, 매도인의 의무 위반 여부, 근저당권 말소 및 소유권이전 가능 여부 등 구체적인 상황을 검토해야 합니다.

“계약 후 근저당이 생겼으니 계약은 자동으로 취소된다.”
→ 이렇게 단정해서는 안 됩니다.

“잔금 때 없애면 되니 아무 문제 없다.”
→ 이것 역시 단정해서는 안 됩니다.

계약 후 근저당 발견 시 실무 체크리스트

확인 단계	확인할 내용
등기 확인	설정 관련 등기 내용·근저당권자·채권최고액·공동담보 등
계약서	추가 담보권 설정 제한·말소 특약 등
상환	실제 채무상환 금액과 상환 방법
말소	말소 절차와 필요한 서류
소유권이전	말소와 소유권이전 진행 방법
잔금 직전	최신 등기사항증명서 재확인

잔금 직전에는 등기사항증명서를 다시 확인

새 근저당권 문제를 해결했다고 해서 확인이 끝나는 것은 아닙니다. 실제 잔금을 지급하기 직전에 최신 등기사항증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

처음 발견한 근저당권 외에 압류·가압류·가처분 등 다른 권리변동이 생겼는지도 함께 확인합니다.

관련 글 : 잔금 전 등기부등본 다시 봐야 할까?

자주 묻는 질문

Q. 계약 후 매도인이 근저당권을 설정하면 불법인가요?
새 근저당권 설정만을 두고 모든 경우에 곧바로 불법이라고 단정할 수는 없습니다. 계약 내용과 매도인이 부담하는 의무, 구체적인 설정 경위 등을 함께 검토해야 합니다.

Q. 근저당권이 생기면 계약은 자동으로 해제되나요?
아닙니다. 근저당권이 새로 설정됐다는 사실만으로 모든 계약이 자동 해제되는 것은 아닙니다. 계약 내용과 특약, 매도인의 이행 여부 등을 확인해야 합니다.

Q. 매도인이 잔금으로 대출을 갚는다고 하면 괜찮은가요?
그러한 방식의 거래가 있을 수 있습니다. 다만 실제 상환금액과 상환 방법, 근저당권 말소 및 소유권이전 절차를 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 채권최고액이 실제 빚인가요?
반드시 그렇지는 않습니다. 채권최고액과 실제 대출잔액은 같은 개념이 아니므로 실제 상환금액은 별도로 확인해야 합니다.

핵심정리

부동산 계약 후 새로운 근저당권을 발견했다고 해서 곧바로 계약이 끝나는 것도 아니고 아무 문제가 없는 것도 아닙니다.

① 최신 등기사항증명서 확인
② 근저당권 설정 내용 확인
③ 계약서·특약 확인
④ 실제 채무상환 및 말소 방법 확인
⑤ 소유권이전 절차 확인
⑥ 잔금 직전 다시 권리관계 확인

특히 새 근저당권의 처리 방법이 명확하지 않은 상태에서 성급하게 잔금을 지급하지 않는 것이 중요합니다.

자료 출처

• 국가법령정보센터 「민법」
• 국가법령정보센터 대법원 판례정보
• 대한민국 법원 인터넷등기소
• 찾기쉬운 생활법령정보

※ 이 글은 일반적인 부동산 거래 정보를 제공하기 위한 자료입니다. 실제 계약 해제, 잔금 지급 거절 또는 연기 가능 여부 등은 계약 내용과 권리관계, 당사자의 이행 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁이 발생한 경우 관련 법률전문가의 검토가 필요합니다.