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부모님에게 물려받은 상가나 주택을 형제끼리 공동명의로 가지고 있는 경우가 있습니다.
그런데 공유자 중 한 사람이 그 집에 살거나 상가 전체를 자기 사업장으로 사용하고 있다면 어떨까요?
“내 지분도 있으니까 내가 사용하는 건 문제없지 않나요?”라고 생각할 수 있습니다.
반대로 다른 공유자 입장에서는 자기 소유이기도 한 부동산을 전혀 사용하지 못하고 있다면 쉽게 받아들이기 어렵습니다.
공동명의 부동산은 지분이 있다는 이유만으로 특정 공간이 내 단독소유가 되는 것은 아닙니다.
오늘은 공유자 한 사람이 공동명의 부동산을 혼자 사용하는 경우 어떤 점을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 공유자는 공유물 전체를 자신의 지분 비율에 따라 사용·수익 할 권리가 있습니다.
• 지분 50%라고 해서 건물의 특정 절반이 자동으로 내 소유가 되는 것은 아닙니다.
• 공유자끼리 합의해 한 사람이 사용한다면 그 합의내용이 중요합니다.
• 다른 공유자를 완전히 배제하고 독점적으로 사용하는 경우에는 분쟁이 생길 수 있습니다.
• 과반수 지분으로 사용방법을 정한 경우라도 다른 공유자의 지분권 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
• 다른 공유자가 전혀 사용하지 못한다면 사용이익에 대한 정산 문제가 별도로 생길 수 있습니다.
공동명의 50%면 건물 절반이 내 것일까?
이 부분부터 정확하게 이해하는 것이 좋습니다.
예를 들어 A와 B가 상가를 각각 1/2 지분으로 소유한다고 해보겠습니다.
A의 지분이 50%라고 해서 상가의 왼쪽 절반은 A 것, 오른쪽 절반은 B 것이라는 의미는 아닙니다.
공유물분할 등으로 소유관계가 나누어지기 전에는 두 사람 모두 부동산 전체에 지분을 가지고 있는 구조입니다.
민법 제263조도 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있다고 정하고 있습니다.
그렇다면 한 사람이 전체를 사용할 수 없을까?
반드시 그렇다는 뜻은 아닙니다.
공유자들이 협의해 한 사람이 전체를 사용하기로 정할 수도 있습니다.
예를 들어 형제 둘이 공동으로 상속받은 주택에 형이 거주하고, 동생도 이에 동의하고 있다면 한 사람이 실제 부동산 전체를 사용하는 상황 자체만 보고 곧바로 문제가 있다고 할 수는 없습니다.
중요한 것은 어떤 합의와 사용관계에 따라 한 사람이 사용하고 있는지입니다.
문제는 다른 공유자를 완전히 배제할 때입니다
상황을 조금 바꿔보겠습니다.
A와 B가 건물을 절반씩 가지고 있는데 A가 건물 전체를 사용하면서 B에게 열쇠도 주지 않고 출입도 못 하게 하고 있습니다.
A에게도 공유지분이 있기 때문에 전혀 권리 없는 제3자가 남의 건물을 무단점유하는 경우와 똑같이 볼 수는 없습니다.
하지만 B 역시 공유자로서 공유물을 사용·수익할 권리가 있습니다.
A에게 지분이 있다는 사실만으로 B의 사용·수익권까지 당연히 배제할 수 있는 것은 아닙니다.
“나도 지분이 있으니 나가라고 할 수 없죠?”
이 문제는 조금 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다.
대법원은 2020년 전원합의체 판결에서 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하고 있더라도 다른 소수지분권자가 그 사람을 상대로 공유물 자체를 자신에게 인도하라고 청구할 수는 없다고 판단했습니다.
그렇다고 독점사용 상태를 그대로 받아들여야 한다는 뜻은 아닙니다.
대법원은 다른 공유자가 자신의 지분권을 근거로 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다고 판단했습니다.
쉽게 말하면 다른 공유자를 내보내고 내가 전체를 차지하는 방식과, 나 역시 공유자로서 사용할 권리를 보장해 달라고 요구하는 것은 다른 문제입니다.
과반수 지분을 가지고 있다면 마음대로 사용할 수 있을까?
여기서 지분이 절반을 넘는 공유자가 있는 경우도 생각해봐야 합니다.
민법은 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자의 지분 과반수로 결정하도록 하고 있습니다.
대법원도 과반수 지분권자가 공유물의 관리방법으로 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하도록 정하는 것이 가능하다고 보고 있습니다.
하지만 여기서 매우 중요한 점이 있습니다.
과반수 지분권자가 사용방법을 결정할 수 있다는 것과 다른 공유자의 경제적 권리까지 없어지는 것은 별개의 문제입니다.
그 결과 소수지분권자가 공유물을 전혀 사용·수익하지 못한다면 그 지분에 해당하는 임료 상당의 부당이득 반환 문제가 생길 수 있습니다.
내 지분만큼의 면적만 쓰면 괜찮을까?
이 역시 자주 생기는 오해입니다.
지분이 30%인 공유자가 건물 전체 면적의 30%에 해당하는 공간만 사용하고 있으니 아무 문제가 없다고 생각할 수 있습니다.
하지만 공유지분은 원칙적으로 특정 위치의 면적을 의미하는 것이 아닙니다.
대법원도 공유자가 특정 부분을 배타적으로 사용하면서 다른 공유자가 공유물을 전혀 사용·수익 하지 못하는 경우에는 그 특정 부분이 자신의 지분비율에 상당하는 면적 범위라고 하더라도 부당이득 문제가 생길 수 있다고 보고 있습니다.
따라서 “내 지분이 30%니까 이 방 하나는 무조건 내 것”이라고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.
다른 공유자가 처음에는 사용을 허락했다면?
공유자 사이에 사용에 관한 합의가 있었다면 그 내용도 중요합니다.
예를 들어 부모님이 돌아가신 뒤 형제들이 “당분간 형이 이 집에서 살기로 하자”고 합의했을 수도 있습니다.
이런 경우에는 언제까지 사용하기로 했는지, 무상으로 사용하기로 한 것인지, 관리비나 세금은 누가 부담하기로 했는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.
가족끼리라서 말로만 정해두었다가 몇 년 뒤 서로 기억하는 내용이 달라지는 경우가 있으므로 가능하면 간단하게라도 합의내용을 남겨두는 것이 좋습니다.
혼자 사용했다면 다른 공유자에게 돈도 줘야 할까?
여기서 자연스럽게 다음 문제가 생깁니다.
한 공유자가 건물 전체를 사용하고 다른 공유자는 전혀 사용하지 못했다면 사용하지 못한 공유자가 돈을 요구할 수 있을까요?
대법원 판례상 일정한 경우 다른 공유자의 지분에 해당하는 임료 상당의 부당이득 반환 문제가 생길 수 있습니다.
다만 실제 청구 가능 여부와 범위는 사용관계와 공유자 사이의 합의 등 구체적인 사정을 확인해야 합니다.
이 문제는 사용료 계산과 청구가 핵심이므로 별도의 글에서 자세히 살펴보겠습니다.
실제 사례로 보면 이해하기 쉽습니다
A는 상가 전체를 자신의 사업장으로 사용하고 있습니다.
B는 상가를 전혀 사용하지 못하고 있습니다.
두 사람 사이에는 A가 상가 전체를 단독으로 사용하기로 한 합의도 없습니다.
이 경우 A가 50% 지분을 가지고 있다는 이유만으로 “상가 절반의 지분이 있으니 전체를 혼자 사용해도 된다”라고 단순하게 판단하기 어렵습니다.
B에게도 상가 전체를 자신의 지분 비율에 따라 사용·수익할 권리가 있기 때문입니다.
따라서 실제 분쟁에서는 A가 어떤 근거로 전체를 사용하고 있는지, 공유자 사이에 사용방법에 관한 합의가 있었는지 등을 먼저 확인해야 합니다.
분쟁이 생겼다면 먼저 확인할 것
☑ 등기부에서 각 공유자의 정확한 지분
☑ 현재 누가 부동산을 점유·사용하고 있는지
☑ 다른 공유자도 출입하거나 사용할 수 있는지
☑ 단독사용에 관한 과거 합의가 있었는지
☑ 무상사용에 동의한 사실이 있는지
☑ 사용기간을 정했는지
☑ 공유물 관리방법에 관한 결정이 있었는지
☑ 문자·계좌내역·합의서 등 관련 자료가 있는지
특히 가족 사이의 공유부동산은 오랫동안 별다른 문제 없이 사용하다가 매매나 상속, 공유물분할 이야기가 나오면서 과거 사용관계까지 문제가 되는 경우가 있습니다.
그래서 단독사용을 허용한다면 사용기간과 비용부담, 사용대가 등을 미리 정해두는 편이 좋습니다.
관련 글
공동명의 부동산을 제3자에게 임대해 월세를 받고 있다면 수익배분 문제는 아래 글에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
공동명의 지분이 50%면 집 절반은 내 것인가요?
지분 50%가 집의 특정 절반 공간을 단독소유한다는 의미는 아닙니다. 공유물분할 등이 이루어지기 전에는 공유물 전체에 대해 지분을 가지고 있는 구조로 보는 것이 기본입니다.
공유자 한 명이 집 전체에 살면 불법인가요?
한 사람이 전체를 사용한다는 사실만으로 일률적으로 판단하기 어렵습니다. 공유자 사이의 합의와 지분관계, 다른 공유자의 사용·수익권을 배제하고 있는지 등을 함께 확인해야 합니다.
다른 공유자가 문을 잠그고 들어오지 못하게 하면 어떻게 하나요?
대법원 판례에 따르면 다른 공유자가 공유물 전체를 자신에게 인도하라고 요구하는 문제와 자신의 공동사용을 방해하는 행위를 제거하거나 금지해 달라고 요구하는 문제는 구분됩니다. 구체적인 대응은 현재 점유상태와 공유자 사이의 관계를 확인해야 합니다.
지분이 60%면 건물을 혼자 사용해도 되나요?
과반수 지분권자는 공유물의 관리방법을 결정할 수 있지만, 그렇다고 다른 공유자의 지분권이 없어지는 것은 아닙니다. 다른 공유자가 전혀 사용·수익하지 못한다면 그 지분에 해당하는 사용이익 정산 문제가 별도로 생길 수 있습니다.
마무리
공동명의 부동산에서 가장 흔한 오해 중 하나가 “내 지분만큼은 내 마음대로 사용할 수 있다”는 생각입니다.
하지만 공유지분은 건물의 특정 방이나 특정 면적을 잘라서 소유하는 개념과 다릅니다.
한 사람이 전체를 사용하는 경우에는 공유자 사이에 어떤 합의가 있었는지, 다른 공유자의 사용·수익권을 배제하고 있는지부터 확인해야 합니다.
공동명의에서는 누가 사용하고 있느냐보다 어떤 권리관계와 합의에 따라 사용하고 있느냐가 더 중요합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제263조·제265조
대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결
대법원 2021. 7. 8. 선고 2018다286642 판결
대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다252458 판결
※ 이 글은 공동명의 부동산의 사용·수익에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 권리관계는 공유지분, 공유자 사이의 합의, 점유 경위와 사용방법 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 분쟁이 있는 경우 관련 자료를 가지고 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.