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부동산 등기부를 보다 보면 소유자가 한 사람이 아니라 두 명 이상으로 되어 있는 경우가 있습니다.
부부가 각각 2분의 1씩 가지고 있는 아파트도 있고, 부모님에게 상속받은 집을 형제자매 여러 명이 공동명의로 가지고 있는 경우도 있습니다.
그런데 이런 집을 팔려고 하면 이런 질문이 나옵니다.
“공동명의자 중 한 명만 동의해도 집을 팔 수 있을까요?”
반대로 이런 질문도 있습니다.
“내 지분은 내 것이니까 다른 사람 동의 없이 팔아도 되는 것 아닌가요?”
두 질문은 비슷해 보이지만 답은 다릅니다.
공동명의 부동산에서는 먼저 ‘내 지분을 파는 것’과 ‘집 전체를 파는 것’을 구분해야 합니다.
30초 핵심요약
공동명의 부동산이라고 해서 한 사람이 자신의 지분까지 마음대로 처분하지 못하는 것은 아닙니다.
민법 제263조에 따라 공유자는 원칙적으로 자신의 지분을 처분할 수 있습니다.
하지만 공동명의로 된 집 전체를 매도하는 것은 다른 문제입니다.
공유물 전체를 매도하려면 원칙적으로 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
핵심은 “내 지분을 파는 것인지, 집 전체를 파는 것인지부터 구분하는 것”입니다.
공동명의 집, 핵심부터 확인하세요
| 상황 | 핵심내용 |
|---|---|
| 내 지분만 매도 | 원칙적으로 자신의 지분은 처분할 수 있습니다. |
| 집 전체 매도 | 원칙적으로 공유자 전원의 동의가 필요합니다. |
| 과반수 지분 | 과반수 지분만으로 다른 공유자의 지분까지 포함해 집 전체를 팔 수는 없습니다. |
| 한 명만 계약 참석 | 다른 공유자의 적법한 대리권이 있다면 대리하여 계약할 수 있습니다. |
공동명의라고 모두 절반씩 소유하는 것은 아닙니다
먼저 등기부부터 확인해야 합니다.
예를 들어 등기부에 남편 2분의 1, 아내 2분의 1로 되어 있을 수 있습니다.
그렇다고 집 한 채를 물리적으로 절반씩 나눠서 남편과 아내가 각각 소유하고 있다는 뜻은 아닙니다.
또 공동명의라고 해서 반드시 지분이 절반씩인 것도 아닙니다.
한 사람이 3분의 2, 다른 사람이 3분의 1을 가지고 있을 수도 있고, 상속받은 부동산이라면 여러 사람이 서로 다른 비율의 지분을 가지고 있을 수도 있습니다.
따라서 공동명의 부동산을 계약하기 전에는 소유자가 몇 명인지뿐만 아니라 각자의 지분이 얼마인지까지 등기부에서 확인해야 합니다.
내 지분만 팔 때도 다른 공동명의자의 동의가 필요할까?
이 부분을 가장 많이 헷갈려합니다.
민법 제263조에 따르면 공유자는 원칙적으로 자신의 지분을 처분할 수 있습니다.
예를 들어 A와 B가 토지를 각각 2분의 1씩 공동소유하고 있다고 해보겠습니다.
A가 자신의 2분의 1 지분만 C에게 매도한다면 부동산 전체를 파는 것과는 다릅니다.
C가 A의 지분을 취득하면 기존 공유자 B와 C가 새로운 공유관계를 형성하게 될 수 있습니다.
따라서 “공동명의 부동산은 다른 공동명의자가 동의하지 않으면 내 지분도 절대 팔 수 없다.”라고 생각하는 것은 정확하지 않습니다.
다만 1/2 지분을 팔았다고 해서 집의 물리적인 절반을 떼어 파는 것은 아닙니다.
예를 들어 1/2 지분을 샀다고 해서 “거실 절반과 안방은 내 것입니다.”라고 정해지는 것은 아닙니다.
공유지분 자체를 취득하는 것이고, 공유자는 공유물 전체에 대해 자신의 지분에 따른 권리를 가지게 됩니다.
지분을 팔 수 있다는 것과 쉽게 팔린다는 것은 다릅니다
법적으로 자기 지분을 처분할 수 있다는 것과 실제 시장에서 쉽게 거래된다는 것은 별개의 문제입니다.
주택 한 채의 2분의 1 지분만 산다고 생각해 보면 이해하기 쉽습니다.
매수인은 집 전체를 사는 것이 아니라 기존 공동명의자와 새로운 공유관계를 형성하게 됩니다.
공유물의 사용이나 관리, 향후 공유관계를 어떻게 정리할 것인지 등의 문제도 생각해야 합니다.
그래서 지분만 거래하는 부동산은 일반적인 집 한 채를 매매하는 것보다 매수자가 훨씬 신중하게 접근하는 경우가 많습니다.
그렇다면 집 전체는 한 명이 팔 수 있을까?
여기서 이번 글의 가장 중요한 부분입니다.
남편과 아내가 각각 2분의 1씩 공동명의로 가지고 있는 집이 있다고 해보겠습니다.
남편 혼자 부동산에 와서 “제가 남편이고 이 집도 제가 관리해 왔습니다. 그냥 제가 계약하면 됩니다.”라고 말할 수 있습니다.
이 말만 듣고 집 전체에 대한 매매계약을 진행해서는 곤란합니다.
남편은 자신의 지분을 처분할 수 있지만, 아내의 지분까지 자신의 소유인 것처럼 임의로 처분할 권한이 당연히 생기는 것은 아닙니다.
민법 제264조는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하도록 규정하고 있습니다.
따라서 공동명의 집 전체를 매도하려면 원칙적으로 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
내가 지분을 더 많이 가지고 있으면 전체를 팔 수 있을까?
예를 들어 한 사람이 70%의 지분을 가지고 있고 다른 사람이 30%를 가지고 있다고 해보겠습니다.
70%를 가진 사람이 “내 지분이 과반수니까 집 전체를 팔 수 있는 것 아닌가요?”라고 생각할 수 있습니다.
그렇지 않습니다.
민법에서 지분 과반수로 결정할 수 있는 공유물의 관리에 관한 사항과 집 전체를 매도하는 처분행위는 구별해야 합니다.
이렇게 생각하면 안 됩니다.
지분을 많이 가지고 있다는 것과 다른 공유자의 지분까지 처분할 권한이 있다는 것은 다른 문제입니다.
공동명의자 모두 계약 장소에 나와야 할까?
그렇다고 공동명의자가 반드시 모두 중개사무소에 직접 나와야 한다는 뜻은 아닙니다.
한 명이 해외나 지방에 있을 수도 있고, 직장이나 다른 사정 때문에 계약 장소에 나오지 못할 수도 있습니다.
이런 경우에는 다른 공동명의자에게 적법하게 대리권을 주어 계약을 진행할 수 있습니다.
예를 들어 부부 공동명의인데 남편만 계약 장소에 나왔다면 남편은 자신의 지분에 대해서는 본인 자격으로 계약하고, 아내로부터 적법한 대리권을 받았다면 아내 지분에 대해서는 대리인 자격으로 계약할 수 있습니다.
부부 공동명의면 배우자가 대신 팔아도 될까?
실제 현장에서 많이 접할 수 있는 상황입니다.
“집은 부부 공동명의인데 아내가 시간이 없어서 제가 대신 왔습니다.”
배우자라는 이유만으로 다른 배우자의 지분까지 임의로 처분할 권한이 당연히 생기는 것은 아닙니다.
자신의 지분을 처분하는 것과 배우자의 지분을 대리해서 처분하는 것은 별개의 문제입니다.
따라서 배우자의 지분까지 포함하여 집 전체를 매도하려면 그 배우자가 실제로 매매에 동의했고 대리권을 부여했는지 확인하는 과정이 필요합니다.
계약금은 공동명의자 한 사람에게 전부 보내도 될까?
공동명의 부동산에서는 계약금 지급도 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
예를 들어 부부 공동명의 집을 매수하면서 계약금 5,000만 원을 지급한다고 해보겠습니다.
계약 장소에 나온 남편이 “계약금은 그냥 제 계좌로 전부 보내시면 됩니다.”라고 할 수 있습니다.
그렇다고 계약금을 반드시 지분비율대로 나누어 각각 지급해야 한다는 뜻은 아닙니다.
중요한 것은 공동명의자 한 사람에게 계약금 전액을 지급한다면 다른 공유자들도 그 지급방법에 동의했는지, 그 사람에게 계약금 전액을 받을 권한이 있는지를 확인해 두는 것입니다.
공동명의자 한 명이 집을 팔지 않겠다고 하면?
상속받은 집에서 이런 문제가 생기기도 합니다.
형제 세 명이 공동명의로 집을 가지고 있다고 해보겠습니다.
첫째와 둘째는 집을 팔고 싶어 하지만 셋째는 “나는 팔 생각이 없습니다.”라고 합니다.
첫째와 둘째의 지분을 합하면 과반수가 된다고 해도 셋째의 지분까지 포함해 집 전체를 임의로 매도할 수 있는 것은 아닙니다.
집 전체를 매도하는 것과 공유물을 관리하는 것은 다르기 때문입니다.
그렇다고 공유관계를 영원히 유지해야만 하는 것은 아닙니다.
공유관계를 끝내야 한다면 공유자들 사이에서 협의하여 분할하는 방법이나 민법상 공유물분할청구가 별도의 문제가 될 수 있습니다.
공동명의 부동산은 계약서보다 등기부를 먼저 봐야 합니다
매도인이 “저희 부부 공동명의입니다.”라고 이야기했다고 해서 그 말만 듣고 계약서를 작성하면 안 됩니다.
먼저 등기부를 확인합니다.
소유자가 정확히 누구인지, 각 소유자의 지분이 얼마인지, 현재 소유권에 압류·가압류·가처분 등의 문제가 있는지, 근저당권 등 담보권이 설정되어 있는지도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
특히 상속으로 공동명의가 된 부동산은 생각했던 것보다 공유자가 많거나 지분관계가 복잡한 경우도 있습니다.
관련 글 바로가기
공동명의 집 계약 전 체크리스트
- 등기부에서 실제 공동명의자를 모두 확인했는가
- 각 공동명의자의 지분을 확인했는가
- 이번 거래가 지분 매매인지 집 전체 매매인지 확인했는가
- 집 전체 매매라면 공유자 전원이 동의했는가
- 한 명만 계약에 참석한다면 다른 공유자의 대리권을 확인했는가
- 위임 범위에 매매계약 체결 권한이 포함되어 있는가
- 계약금 수령 방법을 공동명의자들과 확인했는가
- 계약금을 한 사람에게 전액 지급한다면 수령권한을 확인했는가
- 등기부상 압류·가압류·가처분·근저당 등 권리관계를 확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 공동명의 집에서 제 지분만 팔 수 있나요?
민법 제263조에 따라 공유자는 원칙적으로 자신의 지분을 처분할 수 있습니다. 다만 지분 매수인은 기존 공유자와 새로운 공유관계를 형성하게 될 수 있습니다.
Q. 공동명의 집 전체를 한 명이 팔 수 있나요?
자신의 권한만으로 다른 공유자의 지분까지 임의로 처분할 수는 없습니다. 집 전체를 매도하려면 원칙적으로 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
Q. 제가 지분을 70% 가지고 있으면 집 전체를 팔 수 있나요?
그렇지 않습니다. 공유물의 관리와 공유물 자체의 처분은 구별해야 하며, 과반수 지분 보유만으로 다른 공유자의 지분까지 처분할 수는 없습니다.
Q. 공동명의자 모두 계약 장소에 나와야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 계약에 참석하지 못한 공유자가 다른 사람에게 적법한 대리권을 부여하면 대리계약을 진행할 수 있습니다.
Q. 부부 공동명의라면 배우자가 대신 계약해도 되나요?
배우자라는 이유만으로 다른 배우자의 지분을 처분할 대리권이 당연히 생기는 것은 아닙니다. 해당 매매에 관한 대리권을 확인해야 합니다.
Q. 계약금을 공동명의자 한 사람에게 전부 보내도 되나요?
계약금을 반드시 지분별로 나눠 지급해야 한다는 뜻은 아닙니다. 다만 한 사람에게 전액 지급한다면 다른 공유자들의 동의와 해당 사람의 수령권한을 확인해두는 것이 안전합니다.
핵심 정리
공동명의 집이라고 해서 한 명이 아무것도 할 수 없는 것은 아닙니다.
공유자는 원칙적으로 자신의 지분을 처분할 수 있습니다.
하지만 자신의 지분을 처분할 수 있다는 것과 다른 공동명의자의 지분까지 포함해 집 전체를 마음대로 팔 수 있다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
집 전체 매도 → 원칙적으로 공유자 전원의 동의 필요
지분 과반수 보유 → 그것만으로 집 전체 매도 불가
한 명만 계약 참석 → 다른 공유자의 적법한 대리권이 있다면 가능
공동명의 부동산을 계약할 때는 계약서를 빨리 작성하는 것보다 먼저 등기부를 펼쳐놓고 누가 얼마의 지분을 가지고 있는지, 누가 직접 계약하고 누가 대리하는지부터 정확하게 정리하는 것이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제263조 — 공유지분의 처분과 공유물의 사용·수익
· 국가법령정보센터 「민법」 제264조 — 공유물의 처분·변경
· 국가법령정보센터 「민법」 제265조 — 공유물의 관리·보존
· 국가법령정보센터 「민법」 제268조 — 공유물의 분할청구
· 국가법령정보센터 「민법」 제269조 — 분할의 방법
※ 이 글은 일반적인 공동명의 부동산 거래를 이해하기 위한 정보입니다. 실제 공유관계, 대리권, 공유물의 관리·처분, 공유물분할 등의 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 있는 거래는 관련 등기부와 계약서, 위임서류 등을 토대로 법률전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.