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목차
부모님이 월세가 나오는 상가나 주택을 남기고 돌아가셨다면 이후 들어오는 월세는 누구 돈일까요?
형제 중 한 명이 임대차계약을 관리하면서 월세도 계속 자신의 통장으로 받고 있는 경우가 있습니다.
다른 형제들이 월세를 나누자고 하면 이런 이야기가 나오기도 합니다.
“어차피 이 건물은 나중에 내가 상속받기로 했으니 월세도 내가 받는 게 맞지 않나?”
하지만 상속부동산 자체와 상속이 시작된 뒤 새롭게 발생한 임대수익은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
특히 상속재산분할 전 발생한 임대수익은 나중에 그 부동산을 한 사람이 단독으로 취득했다는 이유만으로 과거 월세까지 모두 그 사람의 몫이 되는 것은 아닙니다.
오늘은 공동상속한 상가나 주택에서 월세가 계속 들어오고 있을 때 임대수익을 어떻게 정리해야 하는지 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 상속인이 여러 명이면 분할 전 상속부동산은 원칙적으로 공동상속인들의 공유가 됩니다.
• 상속개시 후 분할 전 발생한 임대수익은 부동산 자체와 구분해 봐야 합니다.
• 특별한 사정이 없다면 임대수익은 공동상속인 사이에서 각자의 구체적 상속분에 따라 귀속되는 것이 판례의 입장입니다.
• 법정상속분이 같다고 해서 모든 경우 무조건 똑같이 나누는 것으로 끝나는 것은 아닙니다.
• 한 상속인이 월세를 전부 받고 있다면 다른 상속인들과 정산 문제가 생길 수 있습니다.
• 나중에 한 사람이 건물을 단독으로 상속받더라도 이전에 발생한 월세까지 당연히 전부 그 사람 것이 되는 것은 아닙니다.
• 임대보증금은 월세와 달리 반환의무가 있는 금액이므로 임대수익과 구분해야 합니다.
상속 후 들어오는 월세는 누구 돈일까?
민법 제1006조에 따르면 상속인이 여러 명인 경우 상속재산은 공동상속인들의 공유가 됩니다.
따라서 부모님이 임대 중인 상가나 주택을 남기고 돌아가셨고 상속인이 여러 명이라면, 상속재산분할이 이루어지기 전에는 원칙적으로 공동상속관계가 형성됩니다.
그런데 여기서 한 가지 더 구분해야 합니다.
부모님이 남긴 부동산 자체와 부모님이 돌아가신 뒤 그 부동산에서 새롭게 발생한 월세는 법적으로 같은 방식으로만 처리되는 것이 아닙니다.
대법원은 상속개시 후 상속재산분할이 끝날 때까지 상속재산에서 발생한 임대료 등은 상속재산에서 생긴 과실로서 상속재산 자체와는 구별된다고 보고 있습니다.
형제 셋이면 월세도 무조건 3분의 1씩 나눌까?
공동상속인이 자녀 세 명이고 모두 같은 법정상속분을 가진다면 월세도 단순하게 3분의 1씩 나누면 된다고 생각하기 쉽습니다.
실제로 특별수익이나 기여분 등 상속분에 영향을 주는 사정이 없다면 결과적으로 같은 비율이 될 수 있습니다.
하지만 모든 경우에 법정상속분만 보고 기계적으로 나누는 것으로 끝나는 것은 아닙니다.
대법원 2018. 8. 30. 선고 2015다 27132, 27149 판결은 상속개시 후 상속재산분할 전까지 발생한 임대료 등 과실은 특별한 사정이 없는 한 공동상속인들이 구체적 상속분의 비율에 따라 취득한다고 판단했습니다.
각자의 상속분과 특별수익·기여분 등 구체적 상속분에 영향을 미치는 사정이 있는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.
한 형제가 월세를 전부 받고 있다면?
실제 상속부동산에서는 한 사람이 임차인을 관리하고 월세도 자신의 통장으로 받는 경우가 적지 않습니다.
월세를 한 사람이 대신 받아 관리하는 것과 그 돈 전부를 자신의 몫으로 사용하는 것은 구분해야 합니다.
공동상속인들의 몫이 있는 임대수익을 한 상속인이 전부 수령해 자신의 돈처럼 사용했다면 다른 공동상속인들과 임대수익을 정산해야 하는 문제가 생길 수 있습니다.
이때는 임대차계약서와 월별 입금내역, 임대료를 받은 계좌, 임대와 관련해 지출한 비용 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
나중에 건물을 한 사람이 상속받으면 과거 월세도 그 사람 것일까?
이 부분이 이번 주제에서 가장 중요한 내용입니다.
예를 들어 아버지가 월세가 나오는 상가를 남기고 돌아가신 뒤 2년 동안 월세가 계속 발생했다고 해보겠습니다.
그 후 상속재산분할을 하면서 장남 A가 그 상가를 단독으로 취득하기로 했습니다.
민법 제1015조는 상속재산분할의 효과가 상속개시된 때에 소급한다고 규정하고 있습니다.
그래서 A는 “결국 상가가 내 것이 됐으니 아버지가 돌아가신 뒤 받은 월세도 모두 내 몫”이라고 생각할 수 있습니다.
하지만 대법원은 그렇게 보지 않았습니다.
대법원 2018. 8. 30. 선고 2015다27132, 27149 판결은 상속재산분할이 소급효를 갖더라도 상속개시 후 분할 전까지 상속재산에서 발생한 과실은 상속재산 자체와 구별되는 별도의 재산이라고 판단했습니다.
따라서 분할 결과 특정 상속인이 해당 부동산을 단독으로 취득하게 됐다고 해서 분할 전에 이미 발생한 임대수익까지 그 사람에게 전부 소급해서 귀속되는 것은 아닙니다.
임대보증금도 월세처럼 나누면 될까?
월세와 임대보증금은 구분해야 합니다.
월세는 부동산을 임대해 발생하는 수익이지만, 임대보증금은 임대차가 종료되면 임차인에게 반환해야 하는 채무와 연결돼 있습니다.
따라서 통장에 보증금이 들어왔다고 해서 월세처럼 공동상속인들이 바로 나눠 사용할 돈이라고 생각해서는 안 됩니다.
상속부동산을 정리할 때는 임대보증금 반환의무가 누구에게 어떤 범위로 귀속되는지도 함께 확인해야 합니다.
재산세와 수리비를 한 사람이 냈다면?
임대수익을 정산할 때는 들어온 월세만 보는 것도 적절하지 않을 수 있습니다.
공동상속 부동산을 유지하기 위해 재산세나 필요한 수리비 등 공동재산과 관련된 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.
예를 들어 장남이 월세를 모두 관리하면서 동시에 건물에 필요한 수리비와 공동상속인들이 부담해야 할 비용까지 자신의 돈으로 지급했다면 그 비용 역시 정산 과정에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결도 상속재산분할 전 공동상속인들이 법정상속분에 따라 공유하는 부동산의 재산세를 한 상속인이 납부한 경우 다른 공동상속인에 대한 구상관계가 문제 될 수 있음을 확인했습니다.
다만 모든 지출을 임대수익에서 임의로 빼면 된다는 의미는 아닙니다. 어떤 비용인지, 공동재산을 위해 필요한 지출이었는지, 누가 부담해야 하는 비용인지 자료를 확인해야 합니다.
월세를 관리했다는 이유로 관리비를 마음대로 뺄 수 있을까?
한 상속인이 임차인을 상대하고 월세를 받고 건물을 관리했다고 해서 자신이 정한 금액을 관리비 명목으로 임대수익에서 당연히 공제할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.
공동상속인 사이에 관리비 지급에 관한 합의가 있었는지, 실제 어떤 관리업무를 했는지, 비용이 실제로 지출됐는지 등을 확인할 필요가 있습니다.
따라서 임대수익을 관리하는 사람이 있다면 월세 입금과 지출내역을 따로 기록하고 영수증이나 계좌이체 내역을 남겨두는 것이 좋습니다.
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형제 중 한 명이 상속부동산을 직접 사용하고 있는 경우에는 임대수익과는 다른 사용이익 문제가 생길 수 있습니다.
실제 상황으로 살펴보겠습니다
공동상속인은 자녀 A·B·C 세 명입니다.
아직 상속재산분할을 하지 않았고 월세는 장남 A의 계좌로 계속 들어오고 있습니다.
A는 임차인 관리와 건물 수리를 자신이 해왔다는 이유로 월세를 별도로 나누지 않았습니다.
이후 상속재산분할 협의에서 A가 해당 상가를 단독으로 취득하는 방안이 논의됐습니다.
A는 “어차피 상가가 내 것이 될 테니 그동안 받은 월세도 내 돈”이라고 주장합니다.
이 경우 상가 자체와 아버지가 돌아가신 이후 발생한 월세를 구분해서 볼 필요가 있습니다.
나중에 A가 상가를 단독으로 취득하게 되더라도 분할 전에 발생한 임대수익까지 자동으로 A에게 모두 소급 귀속되는 것은 아닙니다.
따라서 월별 임대료 수입을 확인하고 각 공동상속인의 구체적 상속분을 살펴본 뒤, 공동재산을 위해 실제 지출한 비용 등이 있다면 관련 자료와 함께 정산하는 과정이 필요합니다.
공동상속 임대수익은 이렇게 확인하세요
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 공동상속인과 각자의 상속분 확인 |
| 2 | 상속재산분할 여부와 시점 확인 |
| 3 | 임대차계약서와 임대료 조건 확인 |
| 4 | 상속개시 후 월별 임대료 입금내역 확인 |
| 5 | 임대보증금과 월세를 구분해서 확인 |
| 6 | 재산세·필요한 수리비 등 실제 지출자료 확인 |
| 7 | 특별수익·기여분 등 구체적 상속분에 영향을 주는 사정 확인 |
| 8 | 임대수익과 공동비용을 자료에 따라 정산 |
자주 묻는 질문
형제 세 명이면 월세를 무조건 똑같이 나누나요?
항상 그렇다고 단정할 수는 없습니다. 특별한 사정이 없는 경우 상속개시 후 분할 전 발생한 임대수익은 공동상속인들의 구체적 상속분에 따라 귀속된다는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 특별수익이나 기여분 등이 없다면 법정상속분과 같은 결과가 될 수 있습니다.
한 형제가 월세를 계속 받고 있으면 돌려달라고 할 수 있나요?
그 월세 중 다른 공동상속인에게 귀속되는 부분이 있다면 정산 문제가 생길 수 있습니다. 우선 임대차계약서와 실제 월세 입금내역, 공동상속인의 상속분 등을 확인하는 것이 좋습니다.
나중에 제가 상가를 단독으로 상속받으면 이전 월세도 제 것인가요?
그렇다고 볼 수 없습니다. 대법원은 상속개시 후 상속재산분할 전에 발생한 임대수익은 상속재산 자체와 별개의 재산으로 보고 있으므로, 나중에 해당 부동산을 단독으로 취득했다는 이유만으로 과거 임대수익까지 모두 그 사람에게 소급 귀속되는 것은 아니라고 판단하고 있습니다.
보증금도 상속인끼리 나눠 가지면 되나요?
월세와 같은 방법으로 생각하면 안 됩니다. 임대보증금에는 임차인에게 돌려줘야 할 반환의무가 있으므로 단순한 임대수익과 구분해서 관리해야 합니다.
한 사람이 재산세와 수리비를 모두 냈다면 어떻게 하나요?
공동상속인들이 부담해야 할 비용을 한 사람이 대신 부담했다면 별도의 비용 정산이나 구상 문제가 생길 수 있습니다. 다만 실제 공동재산을 위한 비용이었는지와 부담비율 등을 확인해야 합니다.
월세를 관리한 형제가 관리수고비를 먼저 빼도 되나요?
관리했다는 이유만으로 임의의 금액을 당연히 공제할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. 공동상속인 사이의 합의와 실제 관리업무 및 비용지출 자료 등을 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
공동상속한 상가나 주택에서 월세가 계속 발생한다면 부동산 자체와 상속 이후 발생한 임대수익을 구분해서 정리해야 합니다.
한 사람이 임대료를 받고 관리하고 있다는 이유만으로 월세 전부가 그 사람의 돈이 되는 것은 아닙니다.
또 나중에 상속재산분할을 통해 한 사람이 해당 부동산을 단독으로 취득하게 됐다고 해서 분할 전에 발생한 월세까지 모두 그 사람에게 돌아가는 것도 아닙니다.
상속부동산에서 임대수익이 발생하고 있다면 월세 입금내역과 비용자료를 처음부터 따로 관리하고, 상속재산분할과 함께 그동안의 임대수익도 정산해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제1006조·제1007조·제1008조·제1008조의2·제1015조
대법원 2018. 8. 30. 선고 2015다 27132, 27149 판결
대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다 318857 판결
※ 이 글은 공동상속 부동산에서 발생한 임대수익에 관한 일반적인 법률정보입니다. 실제 임대수익의 귀속과 정산비율은 공동상속인의 범위, 특별수익과 기여분, 상속재산분할 내용, 임대차관계 및 비용 부담 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있으므로 실제 분쟁에서는 관련 자료를 바탕으로 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.