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형제나 가족끼리 부동산을 공동명의로 가지고 있다가 더 이상 함께 소유하기 어려워지는 경우가 있습니다.
한 사람은 팔고 싶고 다른 사람은 계속 보유하고 싶을 수도 있습니다.
상속받은 부동산이라면 형제마다 생각이 달라 몇 년씩 공동명의 상태가 이어지기도 합니다.
이럴 때 “상대방이 동의하지 않으면 공동명의를 끝낼 방법이 없는 것 아닌가?”라고 생각할 수 있습니다.
민법은 원칙적으로 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있는 권리를 인정하고 있습니다.
다만 공동명의를 끝내는 방법이 무조건 경매 하나뿐인 것은 아닙니다.
오늘은 공유자끼리 협의하는 방법부터 법원의 공유물분할까지 순서대로 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 공유자는 원칙적으로 공유물분할을 청구할 수 있습니다.
• 공유자끼리 5년 이내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수는 있습니다.
• 먼저 공유자끼리 분할방법을 협의하는 것이 일반적인 순서입니다.
• 한 사람이 다른 공유자의 지분을 매수하는 방법도 생각할 수 있습니다.
• 토지 자체를 나누는 현물분할도 가능합니다.
• 협의가 되지 않으면 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다.
• 공유물분할소송을 했다고 무조건 경매되는 것은 아닙니다.
공동명의를 계속 유지해야 할까?
공유부동산은 한 사람이 혼자 결정하기 어려운 일이 많습니다.
임대나 관리방법을 두고 의견이 다를 수도 있고 수리비나 사용문제로 갈등이 생길 수도 있습니다.
그래서 공유관계를 더 이상 유지하기 어렵다면 공유물분할을 검토할 수 있습니다.
민법 제268조는 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
상대방이 반대해도 분할을 요구할 수 있을까?
원칙적으로 가능합니다.
공유자 한 사람이 “나는 절대 팔지 않겠다”거나 “공동명의를 계속 유지하겠다”라고 한다고 해서 다른 공유자의 분할청구권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
다만 공유자 사이에 일정 기간 공유물을 분할하지 않기로 한 약정이 있는지는 확인해야 합니다.
민법은 공유자들이 5년 이내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있도록 하고 있습니다.
가장 먼저 할 일은 소송이 아닙니다
공동명의를 끝내고 싶다고 바로 법원부터 가야 하는 것은 아닙니다.
먼저 공유자끼리 어떤 방법으로 정리할지 협의해볼 수 있습니다.
협의가 된다면 소송보다 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.
실제로는 다음과 같은 방법을 생각할 수 있습니다.
1. 한 사람이 다른 사람의 지분을 사는 방법
가장 이해하기 쉬운 방법 중 하나입니다.
예를 들어 A와 B가 주택을 각각 50%씩 가지고 있는데 A가 계속 소유하고 싶다면 A가 B의 지분을 매수할 수 있습니다.
매매가격과 조건에 합의하고 지분이전등기를 마치면 A의 단독명의가 됩니다.
반대로 B가 A의 지분을 매수하는 것도 가능합니다.
다만 실제 거래에서는 취득세와 양도소득세 등 세금 문제도 따로 확인해야 합니다.
2. 부동산 전체를 팔고 대금을 나누는 방법
공유자 모두 부동산을 계속 보유할 생각이 없다면 전체 부동산을 제3자에게 매도하는 방법도 있습니다.
매매대금과 비용 등을 정산한 뒤 각자의 지분과 약정에 따라 대금을 나누는 방식입니다.
공유자 모두 매도에 동의할 수 있다면 법원의 분할절차를 거치지 않고 공동명의를 끝낼 수 있습니다.
3. 토지를 실제로 나누는 현물분할
토지라면 부동산 자체를 실제로 나누는 방법도 생각할 수 있습니다.
예를 들어 A와 B가 1,000㎡ 토지를 각각 절반씩 공유한다고 해보겠습니다.
토지분할이 가능하고 서로 합의한다면 각자가 분할된 토지를 단독으로 소유하는 방법을 검토할 수 있습니다.
하지만 반드시 500㎡씩 똑같이 나누는 것이 항상 가장 공평한 방법은 아닙니다.
토지의 형상과 도로접면, 위치, 이용상황에 따라 같은 면적이라도 경제적 가치가 다를 수 있기 때문입니다.
면적이 아니라 경제적 가치를 맞춰 나눌 수도 있습니다
대법원은 공유토지를 현물분할할 때 반드시 면적만 지분비율과 일치시켜야 하는 것은 아니라고 보고 있습니다.
각 공유자가 취득하는 토지의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 나누거나, 일정한 경우 가치 차이를 돈으로 조정하는 방법도 현물분할의 한 방식이 될 수 있습니다.
대법원은 2025년 판결에서도 이러한 법리를 다시 확인했습니다.
토지분할에서는 면적보다 분할 후 실제 가치가 더 중요한 문제가 될 수 있습니다.
한 사람이 부동산 전체를 갖고 돈으로 정산할 수도 있을까?
경우에 따라 이런 방법도 문제 될 수 있습니다.
예를 들어 형제들이 공동으로 상속받은 주택에서 한 사람이 계속 거주하고 싶어 할 수 있습니다.
이 경우 일정한 요건 아래 한 공유자가 부동산을 취득하고 다른 공유자에게 그 지분에 해당하는 적정한 가격을 지급하는 방식이 검토될 수 있습니다.
다만 상대방 지분을 일방적으로 원하는 가격에 가져올 수 있다는 의미는 아닙니다.
가격의 적정성과 공유자들의 이해관계 등 여러 사정을 살펴야 합니다.
협의가 안 되면 공유물분할소송을 할 수 있습니다
공유자끼리 분할방법에 합의하지 못한다면 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다.
민법 제269조 제1항도 분할방법에 관한 협의가 성립하지 않은 경우 공유자가 법원에 분할을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
여기서 중요한 점은 공유물분할소송에서 법원이 원고가 요구한 방법에 반드시 묶이는 것은 아니라는 것입니다.
대법원은 공유물분할청구의 소를 형성의 소로 보고, 법원이 원고가 요구하는 방법에 구애받지 않고 합리적인 방법으로 분할할 수 있다고 보고 있습니다.
소송하면 무조건 경매될까?
그렇지 않습니다.
민법상 재판상 공유물분할은 현물분할이 기본이고, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가치가 현저히 감소할 우려가 있을 때 법원이 경매를 명할 수 있습니다.
따라서 공유자끼리 의견이 다르다는 이유만으로 곧바로 전체 부동산이 경매되는 것은 아닙니다.
경매분할의 구체적인 기준은 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.
내 지분만 팔면 공동명의가 끝나는 것 아닐까?
자기 공유지분을 제3자에게 매도하는 것과 공유물 자체를 분할하는 것은 다릅니다.
예를 들어 A와 B가 각각 절반씩 가진 부동산에서 A가 자기 지분을 C에게 매도하면 A는 공유관계에서 빠질 수 있습니다.
하지만 부동산은 B와 C의 공동명의로 남습니다.
지분매도는 공유자를 바꾸는 것이고, 공유물분할은 부동산의 공유관계 자체를 해소하는 방법이라는 차이가 있습니다.
지분매도와 공유물분할 차이
| 구분 | 지분매도 | 공유물분할 |
|---|---|---|
| 결과 | 공유자가 바뀔 수 있음 | 공유관계 자체를 해소 |
| 부동산 | 공동명의 상태가 계속될 수 있음 | 단독소유 또는 분할된 소유관계로 정리 가능 |
| 방법 | 지분을 제3자 등에게 처분 | 협의 또는 재판상 분할 |
상속받은 부동산이라면 이렇게 생각해 볼 수 있습니다
A : 계속 보유하고 싶음
B : 자기 지분을 돈으로 받고 싶음
C : 집 전체를 매도하고 싶음
세 사람이 합의할 수 있다면 A가 B와 C의 지분을 매수하거나, 집 전체를 매도한 뒤 대금을 정산하는 방법 등을 생각할 수 있습니다.
하지만 서로 원하는 방법이 달라 합의되지 않는다면 법원에 공유물분할을 청구하는 문제가 생길 수 있습니다.
법원은 단순히 한 사람의 희망만 따르는 것이 아니라 공유관계와 부동산의 성질, 지분비율, 이용상황과 경제적 가치 등 여러 사정을 고려하여 분할방법을 판단합니다.
공유물분할 전에 확인할 것
☑ 등기사항증명서상 공유자와 지분
☑ 분할금지 약정이 있는지
☑ 다른 공유자가 원하는 해결방법
☑ 지분매수·매도 합의 가능 여부
☑ 부동산 전체 매도 가능 여부
☑ 토지라면 실제 분할 가능 여부
☑ 분할 후 도로·형상·이용가치
☑ 건물이 있다면 현물분할 가능성
☑ 각 방법에 따른 세금과 등기비용
☑ 협의가 어렵다면 소송 필요성
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자주 묻는 질문
다른 공유자가 반대하면 공유물분할을 못 하나요?
원칙적으로 공유자는 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 다만 일정한 기간 동안 분할하지 않기로 한 약정이 있는지 등은 확인해야 합니다.
공유물분할청구를 하려면 먼저 소송해야 하나요?
반드시 처음부터 소송해야 하는 것은 아닙니다. 공유자끼리 분할방법에 합의할 수 있다면 협의에 따라 공유관계를 정리할 수 있고, 협의가 성립하지 않을 때 법원에 재판상 분할을 청구할 수 있습니다.
토지는 지분만큼 정확히 면적으로 나누나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 토지의 위치와 형상, 도로조건, 이용상황과 경제적 가치 등을 고려해 각자가 취득하는 부분의 가치가 지분에 상응하도록 분할하거나 금전으로 가치 차이를 조정하는 방법도 가능합니다.
공유물분할소송을 하면 무조건 경매되나요?
아닙니다. 현물분할이 기본이고 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 가치가 현저하게 감소할 우려가 있는 경우 경매분할이 문제 될 수 있습니다.
내 공유지분만 다른 사람에게 팔 수 있나요?
일반적인 공유지분은 자신의 지분을 처분할 수 있습니다. 다만 지분을 매도한다고 해서 부동산 전체의 공동명의가 해소되는 것은 아니고 새로운 공유자가 들어오는 구조가 될 수 있습니다.
마무리
공동명의를 끝내는 방법은 지분을 급하게 처분하는 것 하나뿐이 아닙니다.
먼저 공유자끼리 누가 부동산을 계속 보유할지, 전체를 매도할지, 실제 부동산을 나눌 수 있을지를 협의해 보는 것이 좋습니다.
협의가 어렵다면 그때 법원의 공유물분할 절차를 검토할 수 있습니다.
공유물분할청구의 목적은 무조건 부동산을 경매하는 것이 아니라, 더 이상 유지하기 어려운 공유관계를 합리적인 방법으로 정리하는 데 있습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제268조·제269조
대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다 304053 판결
대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다 300962 판결
※ 이 글은 공유물분할에 관한 일반적인 법률정보를 설명한 것입니다. 실제 분할 가능 여부와 방법은 부동산의 종류·형상·이용상황·공유지분·공유자 사이의 약정 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으며, 세금과 등기비용도 분할방법에 따라 달라질 수 있습니다.