공유부동산 임대수익, 어떻게 나눠야 할까?

형제나 가족끼리 상가나 건물을 공동명의로 가지고 있는 경우가 있습니다.

직접 사용하지 않고 다른 사람에게 임대를 놓았다면 매달 월세가 들어오게 됩니다.

그런데 월세를 누가 받고, 얼마씩 나눠야 하는지는 의외로 분명하게 정하지 않은 경우가 많습니다.

한 사람이 임대차계약을 관리하면서 월세를 전부 받고 있거나, 건물 수리비와 세금을 대신 부담하고 있는 경우도 있습니다.

공유부동산에서 발생한 임대수익은 원칙적으로 각 공유자의 지분과 연결해서 생각해야 합니다.

오늘은 공동명의 부동산에서 월세가 들어올 때 어떻게 나누는지, 비용을 한 사람이 부담했다면 어떻게 정산하면 좋은지 실제 사례와 함께 살펴보겠습니다.

30초 요약

• 공유자는 공유물을 자신의 지분 비율에 따라 사용·수익 할 수 있습니다.

• 특별한 약정이 없다면 임대수익도 지분 비율을 기준으로 정산하는 것이 출발점입니다.

• 한 공유자가 월세를 전부 받았다면 다른 공유자의 몫까지 포함되어 있는지 확인해야 합니다.

• 수리비·세금·관리비를 한 사람이 부담했다면 임대수익과 별도로 비용정산을 검토해야 합니다.

• 임대보증금은 월세처럼 바로 나눠 갖는 수익으로 보면 안 됩니다.

• 공유자끼리 수익배분 방법을 따로 약정했다면 그 내용도 함께 확인해야 합니다.

 

공유부동산 임대수익은 누구의 돈일까?

공유부동산에서 발생한 월세는 특정 공유자 한 사람의 돈이라고 보기 어렵습니다.

민법 제263조는 각 공유자가 공유물 전부를 자신의 지분 비율로 사용·수익 할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 특별한 약정이 없다면 제3자에게 임대해서 생긴 수익 역시 각자의 지분 비율을 기준으로 보는 것이 기본적인 출발점입니다.

지분이 절반씩이면 월세도 절반씩일까?

가장 단순한 경우를 생각해보겠습니다.

A와 B가 상가를 각각 1/2 지분으로 소유하고 있고 매달 월세 200만 원을 받는다고 해보겠습니다.

별도의 수익배분 약정이나 특별한 정산 사유가 없다면 기본 계산은 다음과 같습니다.

월세 200만 원 × 지분 50%
A : 100만 원
B : 100만 원

공유자가 두 명이라고 무조건 반씩 나누는 것이 아니라 등기부상 실제 지분 비율을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

지분이 60:40이라면 어떻게 나눌까?

이번에는 A가 60%, B가 40%를 가지고 있다고 해보겠습니다.

월세가 200만 원이라면 기본적인 지분 계산은 다음과 같습니다.

공유자	지분	월세 기준 배분액
A	60%	120만 원
B	40%	80만 원

다만 실제 정산에서는 건물 관리비나 필요한 수리비 등 별도의 비용이 있다면 그 부분을 같이 확인해야 할 수 있습니다.

한 사람이 월세를 전부 받고 있다면?

공동명의 부동산에서는 한 사람이 임대차계약과 월세 관리를 맡는 경우가 많습니다.

그 사람이 임차인에게 월세 전액을 받는 것 자체와 월세 전부를 자기 몫으로 가져가는 것은 다른 문제입니다.

다른 공유자의 지분에 해당하는 임대수익까지 포함해 받은 것이라면 공유자 사이에서 정산해야 할 수 있습니다.

따라서 한 사람이 임대관리를 맡는 경우에는 월세 입금내역과 비용지출 내역을 따로 남겨두는 것이 좋습니다.

수리비를 한 사람이 냈다면 어떻게 할까?

월세를 지분대로 나누기 전에 건물에 들어간 비용 때문에 의견이 달라지는 경우가 있습니다.

예를 들어 누수 수리비나 공용시설 보수비를 A가 혼자 부담했다고 해보겠습니다.

이럴 때는 단순히 월세만 지분대로 나눌 것이 아니라 해당 비용이 공유부동산의 유지·관리를 위해 필요했던 비용인지, 누가 얼마를 부담하기로 했는지 등을 확인해 별도로 정산하는 것이 좋습니다.

특히 큰 금액의 수리라면 공유자끼리 사전에 협의하고 영수증과 계좌이체 내역을 남겨두는 편이 좋습니다.

재산세와 관리비도 월세에서 먼저 빼면 될까?

비용을 한 사람이 냈다는 이유만으로 임의로 모든 금액을 월세에서 공제해 버리면 나중에 다툼이 생길 수 있습니다.

재산세나 보험료, 관리비, 수선비처럼 비용의 성격이 서로 다를 수 있기 때문입니다.

공유자들이 수익과 비용을 어떻게 정산하기로 했는지 먼저 확인하고, 별도 약정이 없다면 어떤 비용이 실제 공유부동산의 관리·보존에 필요한 비용이었는지 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

임대보증금도 지분대로 나눠 가지면 될까?

월세와 보증금은 성격을 구분해서 보는 것이 좋습니다.

월세는 임대차기간 동안 발생하는 사용대가인 반면, 임대보증금은 임대차가 끝날 때 임차인에게 반환해야 하는 금전과 연결됩니다.

따라서 보증금을 받은 즉시 공유자들이 월세처럼 지분대로 소비해도 되는 임대수익이라고 생각하면 위험합니다.

누가 보증금을 보관하고 반환할 것인지, 임대차 종료 때 반환자금을 어떻게 마련할 것인지도 공유자 사이에서 정해두는 편이 좋습니다.

공유자끼리 다른 비율로 나누기로 했다면?

공유자 사이에 임대수익 배분에 관한 별도의 약정이 있을 수도 있습니다.

예를 들어 한 공유자가 건물 관리와 임차인 응대를 맡는 대신 일정한 관리비를 받기로 합의할 수도 있습니다.

이처럼 공유자 사이에 구체적인 합의가 있다면 단순한 지분 비율만 볼 것이 아니라 그 합의 내용도 함께 확인해야 합니다.

나중에 기억이 다르게 남지 않도록 수익배분과 비용부담 방식은 문서로 정리해 두는 것이 좋습니다.

정산할 때 어떤 자료를 남겨두면 좋을까?

☑ 등기부등본의 공유지분

☑ 임대차계약서

☑ 월세 입금내역

☑ 보증금 입금·보관 내역

☑ 관리비·수선비 영수증

☑ 세금 납부자료

☑ 공유자 사이의 수익배분 합의서

☑ 비용분담에 관한 문자·이메일 등

공유관계는 오래 이어지는 경우가 많아서 처음에는 사이가 좋아도 몇 년 뒤에는 기억이 달라질 수 있습니다.

그래서 금액이 크다면 그때그때 정산하고 기록을 남기는 편이 좋습니다.

한 공유자가 직접 사용한다면 같은 문제일까?

제3자에게 임대한 경우와 공유자 중 한 사람이 직접 부동산을 사용하는 경우는 구분할 필요가 있습니다.

한 공유자가 공유부동산을 배타적으로 사용하면서 다른 공유자가 전혀 사용하지 못한다면 임대수익 분배와는 다른 법률문제가 생길 수 있습니다.

대법원도 일부 공유자가 특정 부분을 배타적으로 사용하고 다른 공유자가 사용·수익 하지 못하는 경우 지분에 상응하는 부당이득 반환 문제가 생길 수 있다고 보고 있습니다.

이 부분은 다음 글에서 별도로 다루겠습니다.

공유부동산 임대수익 체크리스트

확인 항목	확인할 내용
공유지분	등기부에서 각자의 지분 확인
월 임대수익	실제 월세·기타 수익 확인
수익배분	지분 또는 별도 합의 기준 확인
보증금	보관자와 반환방법 확인
수리·관리비	누가 얼마를 부담했는지 확인
정산자료	입금내역·영수증·합의내용 보관

자주 묻는 질문

공동명의가 절반씩이면 월세도 무조건 절반씩인가요?

별도의 합의나 다른 정산 사유가 없다면 지분 1/2씩을 기준으로 임대수익을 보는 것이 기본적인 출발점입니다. 다만 공유자 사이의 별도 수익배분 약정이나 비용정산이 있다면 함께 확인해야 합니다.

한 사람이 월세를 모두 받아도 되나요?

임대관리 편의를 위해 한 사람이 월세를 받는 것과 그 전액이 그 사람의 수익이 되는 것은 구분해야 합니다. 다른 공유자에게 귀속되는 몫이 있다면 공유자 사이에서 정산할 필요가 있습니다.

수리비를 내가 다 냈다면 월세에서 마음대로 빼도 되나요?

비용의 성격과 공유자들의 약정 등을 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 공유물의 유지·관리를 위해 실제 지출한 비용이라면 정산 문제가 생길 수 있으므로 영수증과 지출내역을 남겨두는 편이 좋습니다.

보증금도 지분대로 바로 나누면 되나요?

보증금은 월세와 달리 임대차 종료 때 임차인에게 반환해야 하는 금전과 연결되어 있으므로 단순한 임대수익처럼 취급하지 않는 것이 좋습니다. 보관과 반환방법을 공유자 사이에서 정해두는 것이 좋습니다.

마무리

공유부동산에서 월세가 들어오기 시작하면 처음에는 누가 받아 관리할지만 정하고 넘어가기 쉽습니다.

하지만 시간이 지나 수리비와 세금이 생기고 보증금 반환 문제까지 겹치면 정산이 복잡해질 수 있습니다.

먼저 등기부에서 각자의 지분을 확인하고, 월세와 비용을 따로 기록하면서 공유자끼리 배분방법을 분명하게 정해두는 것이 좋습니다.

공유부동산은 수익이 생길 때부터 정산 기준을 정해두는 것이 나중의 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.

자료 출처

국가법령정보센터 「민법」 제263조
국가법령정보센터 공유물 사용·수익 관련 대법원 판례

※ 이 글은 공유부동산에서 발생하는 임대수익 배분에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 정산비율과 비용부담은 공유자 사이의 약정, 임대차계약 내용, 비용지출 경위 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.