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형제나 가족끼리 공동명의로 가지고 있는 상가나 건물을 임대하려는 경우가 있습니다.
그런데 공유자 중 한 사람이 임차인을 구해와서 “내 지분도 있으니 계약하면 된다”라고 한다면 어떨까요?
반대로 공동명의 부동산이니 임대하려면 공유자 전원의 동의가 반드시 필요하다고 생각하는 경우도 있습니다.
둘 다 항상 맞는 것은 아닙니다.
공유부동산의 통상적인 임대는 공유물의 관리행위에 해당하고, 민법상 관리에 관한 사항은 공유자의 지분 과반수로 결정하는 것이 원칙입니다.
여기서 중요한 것은 공유자가 몇 명이냐가 아니라 임대에 찬성하는 공유자들의 지분이 얼마나 되느냐입니다.
오늘은 공동명의 상가나 건물을 임대할 때 누가 결정할 수 있는지, 50:50 공동명의라면 어떻게 되는지 실제 사례와 함께 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 공유물을 타인에게 임대하는 것은 원칙적으로 공유물의 관리행위에 해당합니다.
• 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 결정합니다.
• 사람 수의 과반수가 아니라 공유지분의 과반수를 봅니다.
• 지분 60%인 공유자는 혼자서 과반수를 확보하지만, 정확히 50%인 공유자는 과반수가 아닙니다.
• 한 사람이 과반수 지분 없이 임대했다면 다른 공유자에게 그 임차권을 주장할 수 있는지 문제가 생길 수 있습니다.
• 실제 계약에서는 등기부와 지분, 계약권한, 위임관계를 확인하는 것이 안전합니다.
공유부동산 임대는 전원 동의가 필요할까?
공동명의라고 하면 모든 공유자의 도장을 받아야 임대할 수 있다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 민법은 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자의 지분 과반수로 결정하도록 하고 있습니다.
대법원도 공유물을 다른 사람에게 임대하는 행위와 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당한다고 보고 있습니다.
따라서 통상적인 공유부동산 임대라면 무조건 공유자 전원의 동의를 받아야 한다고 단정할 수는 없습니다.
사람 수가 아니라 지분을 봅니다
여기서 가장 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.
공유자가 세 명이라면 두 사람이 찬성하면 된다고 생각할 수 있습니다.
하지만 민법에서 말하는 기준은 공유자의 머릿수가 아니라 공유지분의 과반수입니다.
따라서 등기사항증명서에서 각 공유자의 지분을 먼저 확인해야 합니다.
A가 60%, B가 40%라면?
A와 B가 상가를 공동소유하고 있는데 A의 지분이 60%, B의 지분이 40%라고 해보겠습니다.
A 혼자 이미 지분 과반수를 가지고 있습니다.
A 혼자 → 지분 과반수 확보
따라서 통상적인 임대와 같이 공유물의 관리에 해당하는 사항이라면 A가 과반수 지분권자로서 관리방법을 결정할 수 있는 경우가 있습니다.
대법원도 과반수 지분권자는 공유자 사이에 관리방법에 관한 사전 협의가 없더라도 관리사항을 결정할 수 있다는 입장입니다.
50% : 50% 공동명의라면?
이번에는 A와 B가 각각 절반씩 소유하고 있다고 해보겠습니다.
A 지분은 50%입니다.
여기서 중요한 것은 50%는 과반수가 아니라는 점입니다.
A 혼자 찬성 → 50%
과반수 확보 안 됨
따라서 50:50 공동명의에서 한 사람의 지분만으로는 민법 제265조에서 정한 지분 과반수에 이르지 못합니다.
공유자가 세 명이면 두 명이 결정하면 될까?
공유자가 여러 명일수록 사람 수와 지분을 혼동하기 쉽습니다.
예를 들어 다음과 같이 지분을 가지고 있다고 해보겠습니다.
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| A | 80% |
| B | 10% |
| C | 10% |
B와 C 두 사람이 임대에 찬성하더라도 합계 지분은 20%입니다.
반대로 A 혼자 찬성하면 지분은 80%입니다.
공유자 세 명 중 두 명이 찬성했다는 사실보다 찬성한 공유자들의 지분 합계가 과반수인지가 중요합니다.
지분 40%·30%·30%라면?
A 40%, B 30%, C 30%라면 어느 한 사람도 혼자서는 과반수가 되지 않습니다.
하지만 A와 B가 함께 결정하면 70%, A와 C가 함께 결정해도 70%가 됩니다.
B와 C가 함께 결정하면 60%가 됩니다.
이처럼 공유자가 여러 명이라면 임대에 동의하는 공유자들의 지분을 합산해서 확인해야 합니다.
한 공유자가 마음대로 임대차계약을 했다면?
실무에서는 공유자 한 명이 다른 공유자에게 알리지 않고 임차인과 계약을 체결하는 경우도 있습니다.
이때는 계약서에 서명했다는 사실만 볼 것이 아니라 그 공유자가 공유물의 임대를 결정할 수 있는 지분이나 권한을 가지고 있었는지 확인해야 합니다.
대법원 판례에서도 과반수 지분에 의한 관리 결정 없이 과반수에 미달하는 공유자로부터 임차한 경우 다른 공유자에게 그 임차권을 주장할 수 있는지가 문제가 된 바 있습니다.
따라서 공동명의 부동산을 임차한다면 계약 상대방의 이름만 확인하지 말고 등기사항증명서의 전체 공유자와 각자의 지분을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
임차인은 무엇을 확인해야 할까?
공유부동산 임대차에서는 임대인 사이의 문제가 임차인에게까지 영향을 줄 수 있습니다.
☑ 등기사항증명서상 소유자가 몇 명인지
☑ 각 공유자의 지분이 얼마인지
☑ 계약하는 공유자가 어떤 권한으로 임대하는지
☑ 다른 공유자의 동의 또는 위임이 필요한 상황인지
☑ 대리인이 계약한다면 위임관계가 확인되는지
☑ 보증금을 누구에게 지급하는지
☑ 계약서상 임대인이 누구로 기재되는지
특히 보증금이 큰 임대차라면 계약 전에 권한관계를 분명하게 확인하는 편이 안전합니다.
공유자 전원이 계약서에 서명해야 할까?
법적으로 임대 여부를 결정하는 문제와 실제 계약서에 누가 서명할 것인지는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
공유물의 통상적인 임대가 적법한 관리결정에 따라 이루어진 경우라면 무조건 모든 공유자가 직접 계약서에 서명해야 한다고 단정하기는 어렵습니다.
다만 임차인 입장에서는 계약 상대방에게 실제 임대권한이 있는지 분명해야 합니다.
공유자가 많거나 한 사람이 다른 공유자를 대신해 계약한다면 동의내용과 위임관계를 서류로 확인해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
임대라고 해서 언제나 똑같이 볼 수 있을까?
일반적인 임대는 공유물의 관리행위로 보는 것이 판례의 입장입니다.
하지만 계약의 이름이 ‘임대차’라고 해서 구체적인 내용과 관계없이 모든 경우를 똑같이 판단하는 것은 주의해야 합니다.
장기간 사용관계를 고정하거나 공유물 자체에 중대한 영향을 미치는 등 통상적인 관리범위를 넘어서는 특별한 사정이 있다면 계약내용을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
민법은 공유물의 관리와 처분·변경을 구분하고 있기 때문입니다.
임대를 결정하는 것과 월세를 나누는 것은 다른 문제입니다
과반수 지분으로 임대를 결정할 수 있다고 해서 임대수익까지 과반수 지분권자가 모두 가져갈 수 있다는 뜻은 아닙니다.
공유자는 공유물 전체를 자신의 지분 비율에 따라 사용·수익 할 권리가 있으므로 임대수익의 귀속과 정산은 별도로 살펴봐야 합니다.
임대 여부를 결정할 권한과 실제 월세수익을 어떻게 나눌 것인지는 서로 구분해서 보는 것이 좋습니다.
사례로 다시 정리해보겠습니다
A 지분 : 60%
B 지분 : 40%
A가 임차인을 구해 상가를 임대하려고 합니다.
A는 이미 과반수 지분을 가지고 있으므로 통상적인 임대와 같은 관리사항을 결정할 수 있는 지분을 가지고 있습니다.
반대로 A와 B가 각각 50%라면 A 혼자만으로는 지분 과반수를 확보하지 못합니다.
따라서 공동명의 부동산의 임대 여부를 확인할 때는 먼저 등기부에서 지분구조를 확인하는 것이 출발점입니다.
공유부동산 임대 체크리스트
| 확인 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 공유자 | 등기부상 전체 공유자 확인 |
| 공유지분 | 각 공유자의 정확한 지분 확인 |
| 과반수 | 임대 결정에 참여한 지분 합계 확인 |
| 계약권한 | 실제 계약자가 가진 권한 확인 |
| 대리계약 | 위임관계와 관련 서류 확인 |
| 보증금 | 수령자와 반환관계 확인 |
| 계약조건 | 통상적인 관리범위를 벗어나는 특별한 내용 여부 확인 |
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자주 묻는 질문
공동명의 상가를 임대하려면 전원 동의가 필요한가요?
통상적인 공유물 임대는 관리행위에 해당하며 민법상 관리사항은 지분 과반수로 결정하는 것이 원칙입니다. 다만 구체적인 계약내용에 특별한 사정이 있다면 별도 검토가 필요할 수 있습니다.
공유자가 두 명이고 지분이 절반씩이면 한 명이 임대할 수 있나요?
정확히 50%의 지분만으로는 과반수에 이르지 못합니다. 다른 공유자의 동의나 별도의 권한관계가 있는지 확인해야 합니다.
공유자 세 명 중 두 명이 찬성하면 되나요?
사람 수만으로 결정하지 않습니다. 임대에 찬성한 공유자들의 지분을 합산해 과반수인지 확인해야 합니다.
지분 60%인 사람이 혼자 임대하면 월세도 전부 가져가나요?
임대를 결정할 권한과 임대수익의 귀속은 별개의 문제입니다. 공유자의 사용·수익권과 공유자 사이의 약정 등을 기준으로 별도로 정산해야 할 수 있습니다.
임차인은 공유자 전원의 인감증명서를 받아야 하나요?
모든 공유부동산 임대에서 일률적으로 전원의 인감증명서가 필요하다고 볼 수는 없습니다. 중요한 것은 임대를 결정하고 계약하는 사람에게 적법한 권한이 있는지 확인하는 것입니다. 대리계약이라면 위임관계를 확인할 자료를 갖추는 것이 좋습니다.
마무리
공유부동산을 임대할 때 가장 먼저 볼 것은 공유자가 몇 명인가가 아닙니다.
등기사항증명서에서 각자의 지분을 확인하고, 임대를 결정한 공유자들의 지분이 과반수인지 확인해야 합니다.
특히 50:50 공동명의라면 한 사람의 지분만으로는 과반수가 되지 않는다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.
공유부동산 임대에서는 사람 수보다 지분, 그리고 계약서보다 먼저 계약할 권한을 확인하는 것이 중요합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제263조·제264조·제265조
대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다 245562 판결
대법원 2022. 11. 17. 선고 2022다 253243 판결
※ 이 글은 공유부동산 임대와 공유물 관리에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 임대권한과 계약의 효력은 공유지분, 공유자 사이의 약정, 대리권, 임대차의 구체적인 내용 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별 분쟁에서는 관련 자료를 바탕으로 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.