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형제끼리 공동으로 상속받은 상가가 있는데 한 사람만 몇 년째 사용하고 있다면 어떨까요?
한 사람은 자기 사업장으로 사용하고 있고, 다른 사람은 열쇠도 없이 전혀 사용하지 못하고 있을 수 있습니다.
이럴 때 가장 궁금한 것은 이것입니다.
“나도 지분이 있는데, 혼자 사용한 사람에게 사용료를 받을 수 있을까?”
일정한 경우 가능합니다.
다만 단순히 공동명의라는 이유만으로 무조건 사용료가 발생한다고 보면 안 됩니다.
누가 실제로 부동산을 사용했는지, 다른 공유자는 사용·수익 하지 못했는지, 공유자 사이에 무상사용 등의 합의가 있었는지 등을 함께 확인해야 합니다.
오늘은 공유부동산을 한 사람이 혼자 사용하고 있을 때 다른 공유자가 사용료에 해당하는 금액을 청구할 수 있는지 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 공유자는 공유물 전체를 자신의 지분 비율에 따라 사용·수익할 수 있습니다.
• 일부 공유자가 배타적으로 사용하고 다른 공유자가 전혀 사용하지 못한다면 부당이득 반환 문제가 생길 수 있습니다.
• 일반적으로 말하는 ‘사용료’는 법적으로 임료 상당 부당이득 문제로 다뤄질 수 있습니다.
• 자기 지분에 해당하는 면적만 사용했다는 이유만으로 항상 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다.
• 과반수 지분권자가 사용한 경우에도 다른 공유자가 전혀 사용하지 못했다면 정산 문제가 생길 수 있습니다.
• 무상사용 등에 관한 합의가 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.
공유부동산을 혼자 사용하면 사용료를 받을 수 있을까?
결론부터 말하면 일정한 경우 받을 수 있습니다.
민법 제263조에 따르면 공유자는 공유물 전부를 자신의 지분 비율에 따라 사용·수익 할 수 있습니다.
따라서 공유자 한 사람이 특정 부분 또는 전체를 배타적으로 사용하면서 다른 공유자는 전혀 사용·수익 하지 못한다면 다른 공유자의 지분에 해당하는 사용이익을 혼자 누리는 문제가 생길 수 있습니다.
대법원 판례에서는 이러한 경우 일정한 요건 아래 다른 공유자의 지분에 상응하는 임료 상당 부당이득을 반환해야 한다고 보고 있습니다.
‘사용료’와 월세는 같은 말일까?
일상에서는 보통 “사용료를 달라”고 표현합니다.
하지만 공유자끼리 임대차계약을 체결한 것이 아니라면 일반적인 월세와는 구분할 필요가 있습니다.
법적으로는 한 공유자가 다른 공유자의 지분에 해당하는 사용이익까지 얻었는지를 따져 임료 상당의 부당이득 반환 문제로 다뤄질 수 있습니다.
따라서 실제 청구에서는 해당 부동산의 적정한 임료가 얼마인지도 중요한 문제가 됩니다.
지분이 절반이면 사용료도 절반일까?
숫자로 보면 이해하기 쉽습니다.
A와 B가 상가를 각각 50%씩 소유하고 있는데 A가 상가 전체를 혼자 사용하고 B는 전혀 사용하지 못하고 있다고 해보겠습니다.
상가 전체의 적정한 월 임료를 200만 원이라고 가정하면 단순한 계산구조는 다음과 같습니다.
= 월 100만 원
다만 이것은 계산방식을 이해하기 위한 단순한 예시입니다.
실제 사건에서 월 100만 원을 반드시 받을 수 있다는 의미는 아닙니다.
실제 임료 상당액과 사용기간, 공유자 사이의 합의, 구체적인 사용·수익 관계 등을 확인해야 합니다.
자기 지분만큼만 사용했다면 사용료가 없을까?
이 부분에서 오해가 많이 생깁니다.
A의 지분이 50%이고 건물 전체 면적의 절반 정도만 사용하고 있다면 “내 지분만큼만 사용했으니 문제없다”라고 생각할 수 있습니다.
하지만 공유지분 50%가 건물의 특정 절반 공간을 단독으로 소유한다는 뜻은 아닙니다.
대법원은 일부 공유자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용하고 다른 공유자는 공유물을 전혀 사용·수익하지 못하는 경우, 그 사용 부분이 자신의 지분비율에 상당하는 면적 범위라고 하더라도 다른 공유자의 지분에 상응하는 부당이득 문제가 생길 수 있다고 보고 있습니다.
지분이 60%인 사람이 혼자 사용한다면?
과반수 지분권자가 있는 경우도 살펴보겠습니다.
민법상 공유물의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 지분 과반수로 결정합니다.
따라서 과반수 지분권자가 공유물의 관리방법으로 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하도록 정하는 것이 가능한 경우가 있습니다.
그렇다고 소수지분권자의 경제적 권리까지 없어지는 것은 아닙니다.
대법원은 과반수 지분권자가 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하고 그 때문에 소수지분권자가 전혀 사용·수익 하지 못한다면 소수지분권자의 지분에 해당하는 임료 상당 부당이득을 반환할 의무가 있다고 보고 있습니다.
처음부터 무상으로 사용하기로 했다면?
공유자 사이에 사용에 관한 합의가 있었다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
예를 들어 부모님이 돌아가신 뒤 형제들이 “형이 당분간 이 집에서 돈을 내지 않고 살도록 하자”고 합의했다고 해보겠습니다.
이런 경우에는 단순히 한 사람이 전체를 사용했다는 사실만 보고 사용기간 전체에 대해 곧바로 사용료를 계산해서는 안 됩니다.
무상사용에 관한 합의가 있었는지, 언제까지 허용하기로 했는지, 이후 그 합의가 변경되거나 종료되었는지 등을 확인해야 합니다.
“나는 사용하지 않겠다고 했으니 사용료는 못 받나요?”
이 역시 구체적인 사정을 확인해야 합니다.
실제로 사용하지 않았다는 사실과 자신의 사용·수익권을 포기하거나 상대방의 무상사용에 동의했다는 것은 반드시 같은 의미라고 볼 수 없습니다.
따라서 단순히 현장에 가지 않았다는 사실만으로 판단하기보다 공유자 사이에 어떤 합의가 있었고 실제 사용관계가 어떠했는지를 확인하는 것이 중요합니다.
언제부터 사용료를 받을 수 있을까?
이 질문은 일률적으로 날짜 하나를 정해 답하기 어렵습니다.
처음부터 다른 공유자의 권리를 배제하면서 사용한 경우도 있고, 처음에는 무상사용을 허락했다가 나중에 그 합의가 종료된 경우도 있기 때문입니다.
따라서 실제 청구기간을 판단하려면 배타적인 사용이 시작된 시점, 기존 합의의 내용과 종료 여부, 청구권의 소멸시효 등을 함께 검토해야 합니다.
오래된 사용관계라면 과거 전체 기간의 금액을 단순히 현재 월 임료에 곱해서 계산하기보다 관련 자료를 가지고 개별적으로 확인하는 것이 안전합니다.
사용료는 누가 정할까?
공유자끼리 금액에 합의할 수 있다면 가장 간단합니다.
하지만 한 사람은 월 200만 원짜리 건물이라고 하고 다른 사람은 월 100만 원 정도라고 주장한다면 기준이 필요합니다.
실제 분쟁에서는 해당 부동산의 위치와 용도, 사용상태, 해당 기간의 적정 임료 등을 확인해야 하며 소송에서는 감정 등을 통해 임료 상당액이 문제 될 수 있습니다.
따라서 주변 매물의 현재 월세 하나만 보고 과거 사용료 전체를 확정하는 것은 주의해야 합니다.
사용료를 요구하려면 어떤 자료를 준비할까?
☑ 등기사항증명서와 각자의 공유지분
☑ 실제 점유·사용한 사람과 사용기간
☑ 다른 공유자의 출입·사용 가능 여부
☑ 무상사용 등에 관한 합의 여부
☑ 문자·카카오톡·이메일 등 협의자료
☑ 기존 임대차계약이나 임대료 자료
☑ 사용료 지급을 요구한 자료
☑ 관리비·수선비 등 관련 비용자료
특히 가족 사이에서는 구두로 합의한 뒤 오랜 시간이 지나 분쟁이 생기는 경우가 있습니다.
과거의 사용관계를 확인할 수 있는 문자나 계좌내역, 임대차자료 등을 보관해두는 것이 좋습니다.
사례로 다시 정리해보겠습니다
A는 상가 전체를 자신의 사업장으로 사용하고 있습니다.
B는 상가를 전혀 사용하지 못하고 있습니다.
두 사람 사이에 A가 무상으로 전체를 사용하기로 한 합의도 없습니다.
이 경우 B는 자신의 공유지분에 상응하는 사용이익에 대해 부당이득 반환을 요구할 수 있는지가 문제가 될 수 있습니다.
다만 실제 금액을 정하려면 상가의 적정 임료와 사용기간, 두 사람 사이의 기존 합의 등을 함께 확인해야 합니다.
“공동명의니까 무조건 사용료를 받는다”가 아니라, 다른 공유자의 지분에 해당하는 사용·수익권까지 한 사람이 누리고 있는지를 확인하는 것이 먼저입니다.
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사용료 문제에 앞서 공동명의 부동산을 한 사람이 혼자 사용할 수 있는지부터 궁금하다면 아래 글을 함께 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
형제가 공동상속한 집에 한 명만 살고 있습니다. 사용료를 받을 수 있나요?
가능성이 있지만 무조건 발생한다고 단정할 수는 없습니다. 한 사람이 배타적으로 사용하고 있는지, 다른 공유자는 사용·수익 하지 못했는지, 무상사용 합의가 있었는지 등을 확인해야 합니다.
내 지분이 30%면 전체 월세의 30%를 받나요?
지분 비율은 중요한 기준이지만 실제 반환액을 단순히 현재 시세에 지분을 곱한 금액으로 확정할 수는 없습니다. 해당 기간의 적정 임료와 실제 사용관계 등을 함께 확인해야 합니다.
상대방 지분이 60%여도 사용료를 요구할 수 있나요?
과반수 지분권자가 공유물 관리방법에 따라 특정 부분을 배타적으로 사용하는 경우에도, 그 때문에 소수지분권자가 전혀 사용·수익하지 못했다면 지분에 상응하는 임료 상당 부당이득 반환 문제가 생길 수 있습니다.
10년 동안 혼자 사용했다면 10년 치를 모두 받을 수 있나요?
기간만으로 단정해서는 안 됩니다. 과거 사용관계와 무상사용 합의 여부, 부당이득반환청구권의 소멸시효 등 여러 사항을 검토해야 하므로 장기간의 과거 사용료를 청구하려면 구체적인 법률검토가 필요합니다.
마무리
공유부동산을 한 사람이 혼자 사용한다고 해서 언제나 같은 결론이 나오는 것은 아닙니다.
공유자 사이에 무상사용 합의가 있을 수도 있고, 과반수 지분에 따른 관리방법이 정해져 있을 수도 있습니다.
하지만 다른 공유자가 전혀 사용·수익 하지 못하면서 한 사람이 그 사용이익을 누리고 있다면 지분에 상응하는 임료 상당 부당이득 반환 문제가 생길 수 있습니다.
공유부동산 사용료 문제는 지분율만 볼 것이 아니라 누가 어떻게 사용했고, 다른 공유자가 실제로 사용·수익 할 수 있었는지까지 함께 봐야 합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제263조·제265조·제741조
대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다 13948 판결
대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다 76522, 76539 판결
대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다 252458 판결
※ 이 글은 공유부동산의 사용·수익과 임료 상당 부당이득에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 반환의무와 금액, 청구기간은 공유지분, 점유·사용관계, 공유자 사이의 합의와 소멸시효 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 분쟁에서는 관련 자료를 바탕으로 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.