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토지나 건물을 여러 사람이 공동으로 소유하고 있는데 그중 한 사람의 지분만 경매에 나오는 경우가 있습니다.
예를 들어 형제 세 명이 토지를 공동명의로 가지고 있는데 그중 한 명의 채무 때문에 그 사람의 3분의 1 지분만 경매에 나오는 경우입니다.
이때 나머지 공유자들은 다른 사람이 낙찰받는 것을 그냥 지켜봐야 할까요?
그렇지는 않습니다.
공유지분이 경매되는 경우에는 다른 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 그 지분을 먼저 매수할 수 있는 ‘공유자 우선매수권’이 있습니다.
① 공유자 한 사람의 지분이 경매에 나오면 다른 공유자는 우선매수를 신청할 수 있습니다.
② 다른 사람이 최고가를 써냈더라도 같은 가격으로 매수할 수 있습니다.
③ 우선매수권을 행사하려면 정해진 시점까지 신고하고 매수보증을 제공해야 합니다.
④ 여러 공유자가 우선매수를 신청하면 특별한 협의가 없는 한 기존 지분비율에 따라 매수합니다.
⑤ 공유물 전체가 공유물분할경매로 나오는 경우에는 이 우선매수권이 적용되지 않습니다.
1. 공유지분 경매란 무엇일까?
하나의 부동산을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 각 공유자는 일정한 지분을 가지고 있습니다.
예를 들어 토지 한 필지를 A, B, C가 각각 3분의 1씩 소유하고 있다면 각자의 지분은 독립적으로 경매 대상이 될 수 있습니다.
A에게 채무가 생겨 A의 지분 3분의 1에 압류가 들어가면 토지 전체가 아니라 A의 공유지분만 경매에 나올 수 있습니다.
2. 다른 공유자가 먼저 살 수 있을까?
가능합니다.
민사집행법 제140조는 공유지분이 경매되는 경우 다른 공유자에게 우선매수권을 인정하고 있습니다.
다른 사람이 최고가로 입찰하더라도 기존 공유자가 그와 같은 가격으로 경매 대상 지분을 우선해서 매수할 수 있는 제도입니다.
이 제도가 있는 이유는 모르는 제3자가 새로운 공유자로 들어오는 것보다 기존 공유자에게 먼저 지분을 취득할 기회를 주는 것이 공유관계 유지에 도움이 되기 때문입니다.
3. 최고가가 1억원이면 공유자는 얼마에 살까?
예를 들어 경매에 나온 지분에 대해 일반 입찰자 갑이 1억 원을 써서 최고가매수신고인이 됐다고 해보겠습니다.
이때 기존 공유자가 적법하게 우선매수권을 행사하면 더 높은 가격을 써야 하는 것이 아닙니다.
1억원
↓
공유자 우선매수 가격
같은 1억원
민사집행법은 최고매수신고가격과 같은 가격으로 공유자가 우선매수할 수 있도록 하고 있습니다.
4. 최고가로 입찰한 사람은 어떻게 될까?
일반 입찰자 입장에서는 가장 궁금한 부분입니다.
최고가를 써냈더라도 기존 공유자가 우선매수권을 적법하게 행사하면 법원은 원칙적으로 공유자에게 매각을 허가합니다.
그리고 민사집행법 제140조 제4항에 따라 기존 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다.
공유지분 경매에서는 내가 최고가를 써냈더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 내가 최종 매수인이 되지 않을 수 있습니다.
5. 공유자는 언제 우선매수를 신청해야 할까?
민사집행법 제140조는 공유자가 매각기일까지 우선매수신고를 하고 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하도록 규정하고 있습니다.
판례는 매각기일의 입찰절차에서 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 우선매수신고와 필요한 보증 제공이 이루어져야 한다고 보고 있습니다.
매각기일 전에 법원에 공유자 우선매수신고서를 미리 제출하는 것도 가능합니다.
다만 실제 우선매수권을 행사하려면 매각기일에서 필요한 보증 제공 등 절차를 제대로 진행해야 하므로 사건을 담당하는 경매계에 미리 확인하는 것이 좋습니다.
6. 일반 입찰보증금으로 대신할 수 있을까?
여기서 실무상 중요한 대법원 판결이 하나 있습니다.
대법원 2022. 3. 17. 자 2021마162 결정은 공유자가 일반 입찰자로도 참가하면서 우선매수권을 행사하려 한 사건을 다뤘습니다.
대법원은 일반 입찰자로 참가하면서 낸 매수신청보증금을 공유자 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 그대로 전환할 수 없다고 판단했습니다.
따라서 공유자가 일반 입찰에도 참여하면서 우선매수권까지 행사하려는 경우에는 보증금 문제를 특히 조심해야 합니다.
7. 공유자가 여러 명이면 누가 먼저 살까?
경매 대상 지분 외에 공유자가 두 명 이상 남아 있는 경우도 있습니다.
여러 공유자가 모두 우선매수하겠다고 적법하게 신고한 경우 민사집행법 제140조 제3항은 특별한 협의가 없으면 기존 공유지분 비율에 따라 경매 지분을 매수하도록 규정하고 있습니다.
따라서 먼저 신고한 한 사람에게 무조건 전체 지분이 돌아가는 구조는 아닙니다.
8. 공유물 전체가 경매되면 우선매수권이 있을까?
이번 글에서 가장 조심해서 구분해야 하는 부분입니다.
→ 다른 공유자의 우선매수권 인정 가능
공유물분할을 위한 부동산 전체 경매
→ 민사집행법 제140조의 공유자 우선매수권 적용 안 됨
공유자 사이에서 공유물분할소송을 했고 법원이 부동산 전체를 경매에 부쳐 그 매각대금을 지분대로 나누라고 판결하는 경우가 있습니다.
이런 경매는 한 사람의 지분만 매각하는 경매와 다릅니다.
대법원은 공유물 전체가 공유물분할경매로 매각되는 경우에는 민사집행법 제140조의 공유자 우선매수권이 적용되지 않는다고 보고 있습니다.
9. 여러 부동산이 한꺼번에 일괄매각된다면?
또 하나 주의할 상황이 일괄매각입니다.
여러 부동산이 하나의 매각단위로 묶여 경매되고 있는데 그중 일부 부동산에 대해서만 공유자라고 해서 일괄매각 대상 전체에 우선매수권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다.
대법원도 특별한 사정이 없는 한 일괄매각 대상 중 일부 부동산의 공유자에게 전체 부동산에 대한 우선매수권을 인정할 수 없다고 보고 있습니다.
공유자라면 이것부터 확인하세요
□ 내가 등기부상 공유자인지
□ 매각기일과 입찰시간
□ 공유자 우선매수신고 방법
□ 필요한 매수신청보증금
□ 여러 공유자가 우선매수할 가능성
□ 일괄매각 여부
□ 공유물분할경매인지 여부
□ 지분을 인수한 뒤 사용할 계획과 분할 가능성
경매 입찰자라면 이것도 봐야 합니다
공유지분 경매에 일반 입찰자로 참여하려는 사람도 우선매수권 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
입찰 전에 공유자가 몇 명인지, 우선매수신고가 접수돼 있는지, 공유자가 실제로 해당 지분을 취득하려는 움직임이 있는지를 살펴볼 필요가 있습니다.
내가 최고가를 써내더라도 공유자가 같은 가격으로 우선매수권을 행사하면 최종 매수인이 바뀔 수 있기 때문입니다.
자주 묻는 질문
Q. 공유자는 경매가격보다 싸게 살 수 있나요?
그런 제도는 아닙니다. 다른 사람이 최고가로 입찰했다면 공유자는 그 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하는 것입니다.
Q. 공유자가 우선매수하면 최고가 입찰자는 바로 탈락하나요?
공유자가 적법하게 우선매수권을 행사하면 법원은 공유자에게 매각을 허가하고, 기존 최고가매수신고인은 법에 따라 차순위매수신고인으로 보게 됩니다.
Q. 공유자라면 무조건 우선매수할 수 있나요?
모든 경매에서 그런 것은 아닙니다. 공유자 일부의 지분이 경매되는 경우가 기본적인 적용대상입니다. 공유물분할경매처럼 부동산 전체가 매각되는 경우에는 민사집행법 제140조의 우선매수권이 적용되지 않습니다.
Q. 공유자가 일반 입찰도 하고 우선매수신고도 할 수 있나요?
가능한 경우가 있지만 보증금 처리를 조심해야 합니다. 대법원은 일반 입찰을 위해 제공한 보증금을 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 자동 전환할 수 없다고 판단하고 있습니다.
관련 글 바로가기
· 공유물분할청구, 공동명의 끝내는 방법
· 경매 말소기준권리 찾는 방법
마무리
공유지분이 경매에 나온다고 해서 다른 공유자가 아무런 선택권 없이 새로운 사람과 공동소유를 해야 하는 것은 아닙니다.
공유자 한 사람의 지분이 경매되는 경우라면 기존 공유자는 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 그 지분을 우선매수할 수 있습니다.
다만 공유지분 경매인지, 공유물 전체를 매각하는 공유물분할경매인지에 따라 결론이 달라집니다.
공유지분 경매에 참여한다면 매각물건명세서와 등기부만 볼 것이 아니라 현재 공유자와 우선매수권 행사 가능성까지 함께 확인해 보는 것이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민사집행법」 제139조·제140조
· 대법원 2022. 3. 17. 자 2021마162 결정
· 대법원 2014. 2. 14. 자 2013그305 결정
· 대법원 2006. 3. 13. 자 2005마1078 결정
※ 이 글은 일반적인 공유지분 경매와 공유자 우선매수권을 설명하기 위한 정보입니다. 실제 우선매수권 행사 가능 여부와 절차는 경매의 종류, 일괄매각 여부, 공유관계 및 해당 사건의 매각조건 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 입찰 전에는 해당 경매사건 기록과 집행법원의 안내를 확인하는 것이 좋습니다.