공장부지 매수 후 토양오염 발견되면 누가 책임질까?

공장부지를 매수한 뒤 건축이나 토목공사를 시작했는데 흙에서 기름 냄새가 나거나 토양검사에서 오염이 확인되는 경우가 있습니다.

매수인 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다.

“내가 오염시킨 것도 아닌데, 땅을 샀다는 이유로 정화비용까지 부담해야 하나?”

토양오염은 일반적인 건물 하자와는 조금 다르게 봐야 합니다. 실제로 오염을 일으킨 사람뿐 아니라 일정한 경우에는 현재 토지 소유자도 정화책임자의 범위에 들어갈 수 있기 때문입니다.

그렇다고 새로 공장부지를 산 사람이 무조건 모든 책임을 떠안는 것도 아닙니다. 매수 당시 오염 사실을 알았는지, 필요한 확인을 했는지, 실제 오염자가 누구인지에 따라 책임관계가 달라질 수 있습니다.

30초 요약

실제 오염자	토양오염을 직접 발생시킨 사람은 정화책임자가 될 수 있음
현재 소유자	직접 오염시키지 않았더라도 법에서 정한 정화책임자가 될 수 있음
매수인 예외	양수 당시 오염 사실에 대해 선의이고 과실이 없는 경우 등은 예외가 있음
계약 전 확인	과거 업종·유류시설·토양조사 이력을 확인하고 필요하면 토양환경평가 검토

1. 토양오염은 누가 책임질까?

「토양환경보전법」에서는 토양오염물질을 누출하거나 유출하고, 투기·방치하는 등의 행위로 토양오염을 발생시킨 사람을 정화책임자로 규정하고 있습니다.

예를 들어 과거 공장을 운영하면서 폐유나 화학물질이 땅에 스며들도록 해 토양을 오염시킨 사업자가 확인된다면 그 사업자가 정화책임자가 될 수 있습니다.

오염이 발생했을 당시 토양오염의 원인이 된 시설의 소유자·점유자 또는 운영자 역시 법에서 정한 책임 범위에 포함될 수 있습니다.

2. 새로 산 토지의 소유자도 책임질 수 있을까?

공장부지를 매수하는 사람에게는 이 부분이 특히 중요합니다.

토양환경보전법은 토양오염이 발생한 토지를 현재 소유하거나 점유하고 있는 사람도 일정한 경우 정화책임자의 범위에 포함하고 있습니다.

따라서 “나는 최근에 땅을 샀고 직접 오염시키지 않았다”는 사정만으로 언제나 책임에서 벗어나는 것은 아닙니다.

반대로 현재 소유자라는 이유만으로 무조건 모든 정화비용을 부담하는 것도 아닙니다. 법에서 정한 예외와 실제 오염 발생 경위를 함께 살펴야 합니다.

3. 매수인이 책임을 지지 않을 수 있는 경우는?

토양오염이 발생한 토지를 양수할 당시 토양오염 사실에 대해 선의이고 과실이 없는 경우에는 법에서 정한 예외가 적용될 수 있습니다.

쉽게 말해 오염 사실을 몰랐다는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 거래 과정에서 필요한 확인을 제대로 했는지도 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.

과거 오염 가능성이 높은 업종이 사용한 공장부지인데도 아무런 확인 없이 매수한 경우와, 과거 이용내역을 확인하고 필요한 조사까지 거친 경우는 같은 상황으로 보기 어렵습니다.

4. 토양환경평가는 왜 중요할까?

공장부지를 계약하기 전에 검토할 수 있는 방법 가운데 하나가 토양환경평가입니다.

토양환경보전법은 공장이 설치되어 있거나 과거에 설치되어 있었던 부지 등에서 토지를 양도·양수하려는 사람이 토양환경평가기관으로부터 토양오염 상태를 평가받을 수 있도록 하고 있습니다.

모든 공장부지 거래에서 반드시 받아야 하는 검사는 아닙니다. 다만 과거 업종상 오염 가능성이 있거나 거래금액이 큰 부지라면 계약 전에 검토할 가치가 있습니다.

특히 토지를 양수할 당시 토양환경평가를 받고 그 부지의 오염 정도가 법에서 정한 우려기준 이하임을 확인했다면, 토양오염 사실에 대해 선의이고 과실이 없는 것으로 추정하는 규정이 있습니다.

5. 실제 오염자와 현재 소유자 중 누구에게 먼저 명령할까?

정화책임자가 여러 명이라고 해서 현재 소유자에게 무조건 먼저 정화명령이 내려지는 것은 아닙니다.

현행 시행령에는 정화명령의 순서가 규정되어 있습니다.

순서	주요 정화책임자
1순위	토양오염을 발생시킨 자와 그 포괄승계인
2순위	오염 원인시설의 점유자·운영자와 그 포괄승계인
3순위	오염 원인시설의 소유자와 그 포괄승계인
4순위	오염된 토지를 현재 소유·점유하고 있는 자
5순위	오염된 토지를 과거에 소유했던 자

다만 선순위 정화책임자를 찾을 수 없는 경우 등 법에서 정한 사정이 있다면 후순위 책임자에게 먼저 명령할 수 있는 예외도 있으므로 실제 사건에서는 사실관계를 따져봐야 합니다.

6. 매도인에게 정화비용을 요구할 수 있을까?

여기서는 두 가지를 구분해야 합니다.

행정기관이 누구에게 정화명령을 내릴 수 있는지와 매도인·매수인 사이에서 최종적으로 정화비용을 누가 부담할지는 서로 다른 문제입니다.

매도인이 직접 오염을 발생시켰는지, 오염 사실을 알고도 알리지 않았는지, 계약 당시 토지 상태를 어떻게 설명했는지, 계약서에 토양오염 관련 특약이 있는지 등에 따라 민사상 책임도 달라질 수 있습니다.

그래서 오염이 발견됐다는 이유만으로 “매도인이 무조건 전액 부담한다”고 단정하거나, 반대로 “소유권이 넘어왔으니 매수인이 모두 부담한다”고 판단해서는 안 됩니다.

7. 공장부지에서는 무엇을 확인해야 할까?

모든 공장부지가 오염된 것은 아닙니다. 다만 과거 어떤 업종이 사용했는지에 따라 확인 수준을 달리할 필요가 있습니다.

확인 항목	살펴볼 내용
과거 업종	도금·금속가공·화학제품·유류 취급 등 오염 가능성이 있는 업종인지 확인
유류시설	지하·지상 저장탱크와 배관, 주유시설 등의 설치 흔적 확인
현장 상태	기름 냄새·토양 변색·폐유나 화학물질 보관 흔적 확인
과거 조사	토양오염 조사나 정화 이력 관련 자료 확인
토양환경평가	오염 위험이 의심되면 계약 또는 잔금 전에 실시 여부 검토

8. 계약 특약에는 무엇을 정해두는 것이 좋을까?

오염 가능성이 의심되는 공장부지라면 계약서에서 책임범위를 미리 정해두는 것이 좋습니다.

매도인이 알고 있는 과거 오염이나 정화 이력을 고지하도록 하고, 필요하면 잔금 전에 토양환경평가를 실시할 수 있도록 협의할 수 있습니다.

오염이 확인됐을 때 조사비와 정화비용을 누가 부담할지, 정화 완료까지 잔금 지급을 어떻게 처리할지, 중대한 오염으로 당초 이용 목적을 달성하기 어려운 경우 계약을 어떻게 처리할지도 실제 거래조건에 맞춰 정할 필요가 있습니다.

“토양오염 발견 시 매도인 책임”이라고 한 줄 적는 것보다 조사 시점·판정 기준·비용 부담·처리기한을 구체적으로 정해두는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

9. 이미 매수한 뒤 오염이 발견됐다면?

오염이 의심된다면 공사 과정에서 임의로 오염토양을 다른 장소로 옮기기보다 먼저 오염 범위와 원인을 객관적으로 확인하는 것이 좋습니다.

과거 공장 운영자와 업종, 저장탱크나 배관 위치, 토지 이용이력, 매매 당시 받은 자료와 계약서를 함께 확인해야 합니다.

실제 오염자를 특정할 수 있는 자료가 있다면 사진·문서·시설배치도 등과 함께 보존해 두는 것이 좋습니다.

10. 공장부지 매수 전 체크리스트

• □ 과거 어떤 업종의 공장이 사용했는지 확인했는가?
• □ 유류·화학물질 저장시설이 있었는가?
• □ 지하저장탱크나 배관 흔적이 있는가?
• □ 기름 냄새나 토양 변색 등 이상 징후가 없는가?
• □ 과거 토양조사 또는 정화 이력을 확인했는가?
• □ 필요하면 토양환경평가를 검토했는가?
• □ 매도인에게 과거 토지 이용내역을 확인받았는가?
• □ 오염 발견 시 조사비 부담을 정했는가?
• □ 정화비용 및 계약 처리방법을 특약으로 정했는가?

자주 묻는 질문

내가 오염시키지 않았어도 책임질 수 있나요?

그럴 수 있습니다. 현재 토지 소유자나 점유자도 법에서 정한 정화책임자 범위에 포함될 수 있습니다. 다만 양수 당시 오염 사실에 대해 선의이고 과실이 없는 경우 등 법정 예외도 함께 확인해야 합니다.

토양환경평가를 받으면 책임이 없어지나요?

평가를 받았다는 사실만으로 무조건 책임이 없어지는 것은 아닙니다. 다만 양수 당시 평가에서 오염 정도가 우려기준 이하임을 확인했다면 토양오염 사실에 대해 선의이고 과실이 없는 것으로 추정하는 규정이 있어 중요한 자료가 될 수 있습니다.

모든 공장부지는 토양환경평가를 해야 하나요?

아닙니다. 일반적인 공장부지 거래에서 모두 의무적으로 실시해야 하는 것은 아닙니다. 과거 업종과 오염 가능성, 거래 규모 등을 보고 필요성을 판단하면 됩니다.

실제 오염자가 따로 있다면 현재 소유자는 책임이 없나요?

그렇게 단정할 수는 없습니다. 다만 정화책임자가 여러 명인 경우에는 실제 오염자가 원칙적으로 현재 토지 소유자보다 앞 순위에 놓입니다. 실제 정화명령 대상은 법에서 정한 예외와 구체적인 사실관계를 함께 확인해야 합니다.

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마무리

공장부지의 토양오염은 매매가 끝난 뒤 발견되면 정화비용뿐 아니라 건축과 사업 일정까지 영향을 줄 수 있습니다.

실제 오염을 발생시킨 사람이 우선적인 정화책임자가 될 수 있지만, 현재 토지 소유자도 법에서 정한 책임범위에 들어갈 수 있다는 점은 계약 전에 알고 있어야 합니다.

반대로 현재 소유자라는 이유만으로 언제나 모든 책임을 부담하는 것도 아닙니다. 매수 당시 오염 사실을 알았는지, 필요한 확인을 했는지, 실제 오염자가 누구인지 등을 함께 살펴야 합니다.

오래 사용된 공장부지라면 건축 가능 여부만 확인할 것이 아니라 과거 업종과 토양상태까지 계약 전에 확인해 두는 것이 안전합니다.

자료 출처

• 국가법령정보센터 「토양환경보전법」 제10조의2
• 국가법령정보센터 「토양환경보전법」 제10조의4
• 국가법령정보센터 「토양환경보전법 시행령」 정화명령 순서 관련 규정

※ 이 글은 일반적인 공장부지 매매와 토양오염 정화책임을 설명하기 위한 내용입니다. 실제 책임 여부는 오염 발생시기, 원인자, 과거 및 현재 소유관계, 시설 운영내역, 토양환경평가 결과와 계약내용 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별 사안은 관할 행정기관 및 전문가의 확인이 필요합니다.