공장 매매시, 기계·설비 가격은 따로 정할까?

공장을 매매할 때는 토지와 건물만 거래하는 경우도 있지만, 공장 안에 있는 기계·설비까지 함께 넘기는 경우도 적지 않습니다.

이때 실제 계약 현장에서는 이런 질문이 나옵니다.

“매매가에 기계·설비 가격도 포함된 건가요?”

“기계까지 같이 사는 거라면 가격을 따로 정해야 하나요?”

기계·설비가 포함된다고 해서 모든 공장 매매에서 반드시 별도의 가격을 정해야 하는 것은 아닙니다. 하지만 금액이 큰 설비가 포함된다면 어떤 설비를 얼마에 거래하는지 명확하게 정해두는 것이 좋습니다.

특히 토지·건물·기계설비는 세금 처리까지 연결될 수 있기 때문에 단순히 전체 매매금액만 정하고 끝내기보다 계약 단계에서 구분해 확인할 필요가 있습니다.

30초 요약

① 공장 안에 있는 기계·설비가 매매가에 자동으로 모두 포함되는 것은 아닙니다.
② 먼저 어떤 기계·설비를 매매대상에 포함할지 정해야 합니다.
③ 고가의 기계·설비가 포함된다면 토지·건물과 구분해 가격을 정해두는 것이 좋습니다.
④ 토지·건물·기계설비는 부가가치세 등 세무처리가 달라질 수 있습니다.
⑤ 설비명·수량·가격·소유관계·인도조건을 계약서와 별도 목록에 남겨두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

구분	계약 전 확인할 내용
토지	토지 매매가액과 대상 필지
건물	건물 매매가액과 부가가치세 처리
기계·설비	포함 대상·수량·가격·소유관계
계약서	포함·제외 설비와 인도조건 명시

1. 공장 매매가에 기계·설비도 포함될까?

공장을 매매한다고 해서 공장 안에 있는 모든 기계와 설비가 당연히 매매대상에 포함되는 것은 아닙니다.

현장에는 서로 성격이 다른 설비가 함께 있을 수 있기 때문입니다.

매도인이 설치한 호이스트가 있을 수도 있고 생산기계, 콤프레서, 집진기, 수전설비 등이 있을 수도 있습니다.

반대로 현재 공장을 사용하고 있는 임차인이 직접 설치한 설비가 남아 있을 수도 있고 리스나 렌탈 중인 장비가 있을 수도 있습니다.

따라서 가격을 정하기 전에 먼저 해야 할 일은 어떤 기계·설비가 실제 매매대상인지 확인하는 것입니다.

공장 안에 있다는 이유만으로 모두 매도인 소유라고 판단해서는 안 됩니다.

2. 기계·설비 가격은 반드시 따로 정해야 할까?

모든 공장 매매에서 기계·설비 가격을 반드시 별도로 정해야 한다고 일률적으로 말할 수는 없습니다.

하지만 상당한 가치가 있는 기계·설비가 매매대상에 포함된다면 가격을 구분해 두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다.

예를 들어 공장 전체 매매대금이 20억원이고 그 안에 상당한 금액의 생산설비가 포함되어 있다고 가정해 보겠습니다.

계약서에는 단순히 “매매대금 20억원”이라고만 적고 기계·설비에 대해서는 아무런 내용이 없다면 나중에 문제가 생길 수 있습니다.

매수인은 생산기계까지 포함된 가격이라고 생각했는데 매도인은 건물에 붙어 있는 일부 설비만 포함된 것으로 생각할 수도 있습니다.

따라서 금액이 큰 설비라면 부동산과 기계·설비의 가격을 구분해 협의하고 그 내용을 계약서에 남기는 방법을 검토하는 것이 좋습니다.

3. 가격을 구분하면 무엇이 달라질까?

첫 번째는 매매대상이 명확해집니다.

어떤 기계가 얼마에 거래됐는지가 확인되기 때문에 잔금 전에 설비가 없어지거나 교체됐을 때 판단하기가 쉬워집니다.

두 번째는 계약 해석을 둘러싼 분쟁을 줄일 수 있습니다.

단순히 “공장 일체를 매매한다”는 식으로 정하는 것보다 기계·설비 목록과 가격을 구체적으로 남겨두는 편이 훨씬 명확합니다.

세 번째는 세금 처리와 연결됩니다.

공장 매매에는 토지, 건물뿐 아니라 기계장치 등 서로 다른 자산이 함께 거래될 수 있기 때문에 매매가액의 구분이 중요해질 수 있습니다.

공장 매매에서는 “기계가 포함된다”는 한 문장보다 어떤 기계를 얼마에, 어떤 상태로 인도하는지를 구체적으로 정해두는 것이 중요합니다.

4. 토지·건물·기계설비는 세금도 확인해야 한다

공장 매매가격을 구분할 때 세금 문제도 빼놓을 수 없습니다.

토지와 건물은 부가가치세 처리부터 차이가 있습니다.

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우 부가가치세법에서는 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하는 것을 원칙으로 하고 있습니다.

다만 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명하거나 법에서 정한 요건에 해당하면 안분계산 규정이 적용될 수 있습니다.

여기에 기계장치까지 함께 거래된다면 거래대상 자산과 계약구조에 따라 세금계산서와 부가가치세 처리도 함께 검토해야 합니다.

따라서 전체 매매대금을 먼저 정한 뒤 세금을 줄이기 위해 임의로 토지·건물·기계설비 가격을 나누는 방식은 피하는 것이 좋습니다.

계약하기 전에 실제 거래가액과 자산별 가격을 어떻게 정할 것인지 세무전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

5. 기계·설비 목록을 별도로 만들어두자

기계·설비가 여러 개라면 계약서 특약에 모든 내용을 길게 적는 것보다 별도의 설비목록을 작성하는 방법이 실무적으로 편리합니다.

확인항목	기재내용
설비명	호이스트·콤프레서·집진기·생산기계 등
수량·규격	수량·용량·모델명 등
소유관계	매도인 소유·임차인 소유·리스 여부
거래가격	별도 가격을 정했다면 해당 금액
인도상태	현 상태 인도·수리·철거 여부 등

가능하다면 계약 당시 설비 사진도 함께 보관하는 것이 좋습니다.

계약부터 잔금까지 시간이 길어지면 설비가 교체되거나 반출되는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.

6. 가격보다 먼저 소유자를 확인하자

기계·설비의 가격을 정하기 전에 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.

그 설비가 실제로 매도인 소유인지 확인하는 것입니다.

공장을 매매하면서 현장에 있는 기계까지 함께 넘기는 것으로 계약했는데 나중에 알고 보니 임차인 소유라면 문제가 복잡해질 수 있습니다.

리스나 렌탈 장비 역시 마찬가지입니다.

특히 고가의 생산기계나 설비라면 매도인의 소유 여부뿐 아니라 제3자의 권리가 있는지도 확인할 필요가 있습니다.

7. 계약서에는 무엇을 남겨야 할까?

기계·설비가 포함되는 공장 매매라면 최소한 포함되는 설비와 제외되는 설비를 명확하게 구분하는 것이 좋습니다.

실제 계약조건에 따라 다음 내용을 확인할 수 있습니다.

• 매매대상에 포함되는 기계·설비
• 매매대상에서 제외되는 기계·설비
• 기계·설비의 별도 매매가액
• 부가가치세 및 세금계산서 처리방법
• 잔금일까지 유지해야 하는 설비
• 설비가 고장 또는 훼손된 경우 처리방법
• 현 상태 인도 여부

기계가 많다면 설비목록을 별지로 작성하고 “별지 기계·설비 목록을 본 매매계약의 일부로 한다”는 방식으로 연결해 두는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.

다만 특약은 거래마다 조건이 다르므로 인터넷에 있는 문구를 그대로 사용하는 것보다 실제 합의내용에 맞게 작성해야 합니다.

관련 글 바로가기

기계·설비가 공장 매매대상에 포함되는지부터 확인하려면 아래 글을 함께 참고할 수 있습니다.

▶ 공장 매매 시 기계·호이스트도 함께 넘어갈까?

공장 매매에서 건물 부가가치세가 어떻게 처리되는지 궁금하다면 아래 글도 연결해서 보면 이해하기 쉽습니다.

▶ 상가·공장 매매 시 건물 부가세는 어떻게 될까?

계약 전 체크리스트

• □ 공장 안의 기계·설비 목록을 확인했는가?
• □ 각 설비의 실제 소유자를 확인했는가?
• □ 매매에 포함되는 설비와 제외되는 설비를 구분했는가?
• □ 고가 설비의 가격을 별도로 협의했는가?
• □ 토지·건물·설비의 가격 구분이 필요한지 확인했는가?
• □ 부가가치세와 세금계산서 처리방법을 확인했는가?
• □ 잔금일까지 유지해야 할 설비를 정했는가?
• □ 설비 목록과 사진을 보관했는가?
• □ 합의 내용을 계약서와 특약에 반영했는가?

FAQ

Q1. 공장 안에 있는 기계는 공장을 사면 모두 따라오나요?

그렇다고 단정할 수 없습니다. 기계·설비의 소유관계와 계약 내용을 확인해야 합니다. 매매에 포함할 설비가 있다면 계약서 또는 별도의 설비목록에 구체적으로 표시하는 것이 좋습니다.

Q2. 기계·설비 가격은 반드시 따로 적어야 하나요?

모든 공장 매매에서 반드시 별도 금액을 적어야 한다고 일률적으로 말할 수는 없습니다. 다만 고가의 기계·설비가 거래대상에 포함된다면 가격과 대상 설비를 구체적으로 정해두는 것이 계약관계와 세무처리를 명확하게 하는 데 도움이 됩니다.

Q3. 기계가격까지 포함해 한 금액으로 계약하면 안 되나요?

당사자가 총매매대금을 협의할 수는 있지만 어떤 자산이 거래되는지와 각 자산의 실제 거래가액, 세무상 처리를 불분명하게 해서는 안 됩니다. 특히 토지·건물·기계설비가 함께 거래된다면 계약 전에 가격 구분과 부가가치세 처리방법을 확인하는 것이 좋습니다.

Q4. 오래된 기계라 가격을 정하기 어렵다면 어떻게 하나요?

취득가격만으로 현재 가치를 판단하기는 어렵습니다. 연식, 사용상태, 중고시장 가격, 장부가액 등을 참고할 수 있으며 금액이 크거나 당사자 간 평가 차이가 크다면 감정평가 등 별도의 가치평가를 검토할 수 있습니다.

핵심 정리

공장 매매에서는 토지와 건물만 보고 매매가격을 정하기 쉽지만 실제 현장에는 다양한 기계와 설비가 함께 있습니다.

기계·설비 가격을 모든 거래에서 반드시 따로 정해야 하는 것은 아니지만 가치가 큰 설비가 매매대상에 포함된다면 무엇을 얼마에 넘기는지 명확하게 정해두는 것이 좋습니다.

특히 토지·건물·기계설비는 세무처리가 달라질 수 있으므로 전체 매매대금만 정한 뒤 나중에 임의로 금액을 나누는 방식은 주의해야 합니다.

설비 소유관계 확인 → 포함·제외 목록 작성 → 가격 협의 → 세무 확인 → 계약서와 특약 반영 순서로 확인하면 공장 매매 과정에서 생길 수 있는 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

자료출처

• 국가법령정보센터 「부가가치세법」 제29조
• 국가법령정보센터 「부가가치세법 시행령」 제64조
• 국세청 「토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시」
• 국세법령정보시스템 부가가치세 관련 해석사례

※ 이 글은 공장 매매 시 기계·설비 가격과 계약방법을 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 거래의 세금과 부가가치세 처리는 거래 당사자의 사업자 여부, 거래대상 자산, 계약구조 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 세무전문가와 관련 기관을 통해 개별 거래조건을 확인하시기 바랍니다.