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공장을 매수하러 현장에 가보면 건물 안에 각종 기계와 설비가 설치돼 있는 경우가 많습니다.
천장에는 호이스트가 달려 있고, 공장 바닥에는 대형 기계가 고정돼 있기도 합니다.
그런데 매매계약을 하고 나서 매도인이 기계를 철거해 가져가겠다고 한다면 어떨까요?
매수인은 공장과 함께 사는 것으로 생각했고, 매도인은 건물만 판 것이라고 주장한다면 잔금일을 앞두고 큰 분쟁이 생길 수 있습니다.
공장 안에 설치돼 있다는 이유만으로 모든 기계와 호이스트가 자동으로 매매목적물에 포함되는 것은 아닙니다. 계약내용과 소유관계, 설치상태와 설비의 성격을 함께 확인해야 합니다.
① 공장에 있는 기계가 모두 자동으로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
② 계약서에 기계·호이스트 포함 여부를 명확하게 적는 것이 가장 중요합니다.
③ 건물에 부합했거나 종물에 해당하면 법적 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 매도인 소유가 아닌 임차·리스 기계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 잔금 전에 기계설비 목록과 사진을 만들어 인수범위를 확정하는 것이 좋습니다.
1. 공장을 사면 안에 있는 기계도 모두 따라올까?
먼저 매매계약서에 무엇을 매매하는 것으로 정했는지 확인해야 합니다.
민법 제563조에 따르면 매매는 한쪽이 재산권을 이전하고 상대방이 그 대금을 지급하기로 약정하면서 성립합니다.
따라서 공장 토지와 건물만 매매한 것인지, 공장 안의 기계·설비까지 함께 매매한 것인지가 계약내용에서 확인되어야 합니다.
부동산 매매계약서에 토지와 건물만 표시되어 있고 기계설비에 관한 내용이 전혀 없다면, 현장에 있던 모든 설비가 당연히 포함됐다고 단정하기 어렵습니다.
2. 계약서에 ‘기계·호이스트 포함’이라고 적었다면?
계약당사자가 기계나 호이스트를 공장과 함께 매매하기로 분명하게 합의했다면 그 약정이 중요한 판단기준이 됩니다.
문제는 단순히 “공장 내 시설 일체 포함” 정도로만 적어놓는 경우입니다.
현장에는 호이스트뿐 아니라 콤프레서, 수전설비, 집진기, 냉난방기, 생산기계, 크레인 등 여러 설비가 있을 수 있습니다.
· 호이스트 5톤 1대
· 콤프레서 20마력 1대
· 수전설비 일체
· 공장동 냉난방설비
· 집진설비
· 기타 별첨 기계설비 목록 기재 품목
기계명·수량·용량 등을 적고 필요하면 사진을 별첨해두면 인수범위가 훨씬 명확해집니다.
3. 계약서에 없어도 건물과 함께 넘어가는 경우가 있을까?
여기서 ‘부합물’과 ‘종물’이라는 개념이 문제가 될 수 있습니다.
민법 제256조는 부동산의 소유자가 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 다만 타인이 정당한 권원에 의해 부속한 경우에는 예외가 있을 수 있습니다.
또 민법 제100조에 따르면 주물의 소유자가 그 물건의 상용에 제공하기 위해 자기 소유의 다른 물건을 부속시킨 경우 그 물건을 종물이라고 하고, 종물은 원칙적으로 주물의 처분에 따릅니다.
따라서 어떤 기계가 공장과 물리적·경제적으로 어떤 관계에 있는지에 따라 단순한 독립 기계인지, 건물의 종물 또는 부합물인지가 문제될 수 있습니다.
4. 바닥에 볼트로 고정하면 무조건 부합물일까?
그렇지는 않습니다.
공장기계는 진동이나 안전 문제 때문에 바닥에 앵커볼트로 고정하는 경우가 많습니다.
그렇다고 볼트가 박혀 있다는 사실 하나만으로 그 기계가 공장 건물의 일부가 되었다고 단정할 수는 없습니다.
분리할 수 있는지, 분리할 경우 건물이나 기계가 크게 훼손되는지, 과도한 비용이 필요한지, 별개의 물건으로 거래할 수 있는지 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
대법원 역시 물건의 물리적인 부착상태뿐 아니라 독립된 경제적 효용과 거래 가능성 등을 고려해 부합 여부를 판단하고 있습니다.
5. 호이스트는 공장과 함께 넘어갈까?
공장 매매에서 특히 많이 문제가 되는 시설이 호이스트입니다.
호이스트가 공장 철골 구조물이나 주행빔에 설치되어 계속 사용되고 있다면 매수인은 당연히 공장에 포함된 시설이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 호이스트 역시 설치돼 있다는 이유만으로 모든 경우에 자동으로 건물과 함께 넘어간다고 단정하기는 어렵습니다.
누가 구입했는지, 매도인 소유인지, 별도의 독립기계로 거래할 수 있는지, 공장 건물의 경제적 효용을 위해 계속 부속되어 있는지, 계약당사자가 어떻게 합의했는지를 함께 확인해야 합니다.
□ 매도인 소유인가
□ 임차인이나 제3자가 설치한 것인가
□ 리스·할부·담보가 남아 있는가
□ 공장 건물에 어떤 방식으로 설치돼 있는가
□ 철거가 가능한 시설인가
□ 매매대금에 포함하기로 했는가
□ 계약서와 시설목록에 기재했는가
6. 최근 대법원은 종물을 어떻게 판단했을까?
2025년 대법원에서도 건물 안에 설치된 기계설비가 종물에 해당하는지가 문제가 된 사건이 있었습니다.
대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다213056 판결은 볼링장 시설인 기계 등이 해당 부동산이 볼링장으로서 경제적 효용을 다할 수 있도록 하는 필수적인 시설이라는 점 등을 들어 종물로 판단했습니다.
반대로 대법원 판례는 어떤 물건이 소유자나 이용자의 영업에 편리하다는 사정만으로는 부족하고, 주물인 건물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 관계가 있어야 한다고 보고 있습니다.
따라서 공장 기계도 “공장에서 사용하고 있었다”는 사실 하나만으로 종물 여부가 결정되는 것은 아닙니다.
7. 매도인이 아니라 임차인이 설치한 기계라면?
이 부분은 공장 매매 현장에서 자주 놓칩니다.
공장을 매도인이 직접 사용한 것이 아니라 임차인이 공장을 운영하고 있었다면, 호이스트나 생산기계 중 일부는 임차인이 구입해 설치했을 수도 있습니다.
또 설비업체의 소유권이 남아 있거나 리스회사 소유의 기계일 가능성도 있습니다.
이런 설비를 매도인이 자신의 물건인 것처럼 매매대상에 포함했다고 해서 곧바로 매수인이 소유권을 취득한다고 단정할 수 없습니다.
대법원도 공장저당 관련 판례에서 목록에 기재된 기계라고 하더라도 제3자 소유라면 저당권의 효력이 당연히 미치는 것은 아니라고 판단한 바 있습니다.
8. 공장저당이 설정돼 있다면 더 확인해야 합니다
공장에 근저당권이 설정돼 있다면 단순히 등기부의 채권최고액만 확인해서는 부족할 수 있습니다.
공장 및 광업재단 저당법 등에 따른 공장저당의 대상에 기계·기구 등이 포함되어 있는 경우에는 그 설비에도 저당권의 효력이 문제될 수 있기 때문입니다.
대법원 판례에서도 공장에 설치된 기계·기구와 공장의 공용물이 공장저당권의 효력이 미치는 범위에 포함되는지가 여러 차례 다뤄졌습니다.
따라서 기계설비까지 함께 인수하는 계약이라면 등기사항뿐 아니라 공장저당 관련 목록과 설비의 권리관계도 확인할 필요가 있습니다.
9. 계약 전에 기계설비 목록을 만들어두세요
공장 매매에서는 현장을 보고 “있는 것은 그대로 두고 갑니다”라고 구두로 합의하는 경우가 있습니다.
하지만 수천만원짜리 호이스트나 기계가 걸려 있다면 이런 방식은 피하는 것이 좋습니다.
| 확인항목 | 기재내용 |
|---|---|
| 기계명 | 호이스트·콤프레서·집진기 등 |
| 규격 | 용량·마력·톤수·모델명 |
| 수량 | 실제 현장 수량 |
| 소유자 | 매도인·임차인·리스회사 등 |
| 인수 여부 | 포함·제외를 명확하게 표시 |
실제 계약에서는 이렇게 확인하는 것이 좋습니다
□ 기계·설비 목록 작성
□ 호이스트 용량과 수량 확인
□ 매도인 소유 여부 확인
□ 임차인 설치시설 여부 확인
□ 리스·담보 여부 확인
□ 포함시설과 제외시설 구분
□ 철거할 설비가 있다면 철거기한 명시
□ 잔금일에 그대로 남아 있는지 다시 확인
특약은 어떻게 작성할까?
본 매매에는 별첨 기계·설비 목록에 기재된 호이스트 및 부대설비를 포함하며, 매도인은 해당 시설이 자신의 소유임을 확인한다.
별첨 목록에서 제외로 표시된 기계·설비는 매매목적물에 포함하지 않으며, 매도인은 잔금일까지 이를 철거한다.
※ 실제 계약에서는 설비의 종류와 소유관계, 철거 여부에 맞게 내용을 수정하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공장 천장에 붙어 있는 호이스트는 무조건 매수인 것이 되나요?
무조건 그렇다고 볼 수는 없습니다. 계약내용과 소유관계, 설치방법 및 공장 건물과의 경제적 관계 등을 함께 확인해야 합니다.
Q. 매도인이 계약 후 기계를 가져가면 어떻게 하나요?
그 기계가 실제 매매목적물에 포함되었는지가 먼저 확인돼야 합니다. 계약서·설비목록·사진·문자 등 당사자가 포함하기로 합의했다는 자료가 중요해질 수 있습니다.
Q. ‘현 시설 상태로 매매한다’고 쓰면 충분한가요?
고가의 기계나 호이스트가 있다면 그 문구만 믿기보다 개별 설비를 특정하는 편이 안전합니다. ‘현 시설 상태’가 건축물 상태만 뜻하는지 기계까지 포함하는지 나중에 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.
Q. 임차인이 설치한 호이스트도 매매에 포함할 수 있나요?
먼저 실제 소유자를 확인해야 합니다. 임차인이나 리스회사 등 제3자 소유라면 매도인이 마음대로 처분할 수 있는 물건인지 별도의 검토가 필요합니다.
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마무리
공장을 볼 때 건물만 보는 경우는 많지 않습니다. 호이스트와 전기설비, 콤프레서 등 기존 시설을 그대로 사용할 수 있는지도 매수가격에 영향을 줍니다.
그런데 계약서에는 토지와 건물만 적어놓고 기계설비는 말로만 합의해두면 잔금일에 생각하지 못한 분쟁이 생길 수 있습니다.
공장 매매에서는 기계가 있느냐보다 누구 소유인지, 무엇을 함께 인수하는지, 계약서에 어디까지 적어두었는지가 더 중요합니다.
특히 고가의 호이스트나 생산설비가 있다면 시설목록과 사진을 별첨해 포함·제외 여부를 잔금 전에 확실하게 정해두는 것이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제100조·제256조·제563조
· 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다213056 판결
· 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결
· 대법원 1994. 6. 10. 선고 94다11606 판결
· 대법원 1992. 8. 29. 자 92마576 결정
※ 이 글은 일반적인 공장 매매와 기계설비 인수에 관한 정보를 제공하기 위한 내용입니다. 기계·호이스트가 실제 매매목적물, 부합물 또는 종물에 해당하는지는 계약내용과 설치상태, 소유관계 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.