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공장을 매매할 때 건물과 토지만 확인해서는 부족한 경우가 있습니다.
기존 공장에서 폐수가 발생하고 있다면 폐수배출시설의 허가나 신고가 어떻게 되어 있는지도 확인해야 합니다.
매수인 입장에서는 이런 질문이 생길 수 있습니다.
“기존 공장이 폐수배출시설 허가를 받아 운영하고 있었다면 공장을 사는 순간 그 허가도 그대로 넘어오는 걸까?”
일정한 경우에는 종전 사업자의 권리와 의무를 승계할 수 있습니다.
하지만 공장 부동산을 매수했다는 사실만으로 모든 경우에 기존 허가를 그대로 사용할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
무엇을 함께 인수하는지, 매수 후 어떤 업종과 시설로 운영할 것인지에 따라 확인해야 할 내용이 달라집니다.
30초 요약
| 승계 가능 여부 | 배출시설 및 방지시설을 양도·양수하는 경우 종전 사업자의 권리·의무 승계 가능 |
| 공장만 매수 | 부동산을 샀다는 사실만으로 무조건 기존 허가가 승계된다고 단정하면 안 됨 |
| 업종 변경 | 폐수량·오염물질·처리방법 등이 달라지면 변경허가·변경신고 여부 확인 |
| 계약 전 확인 | 허가·신고 서류와 배출시설·방지시설 현황, 행정처분 여부 등을 확인 |
1. 폐수배출시설은 왜 별도로 확인해야 할까?
공장이라고 해서 모두 폐수배출시설에 해당하는 것은 아닙니다.
생산공정과 시설의 종류에 따라 수질오염물질을 배출하는 시설에 해당하면 「물환경보전법」에 따른 설치허가를 받거나 설치신고를 해야 할 수 있습니다.
그래서 폐수를 발생시키는 기존 공장을 인수한다면 건축물대장이나 공장등록만 볼 것이 아니라 폐수배출시설의 허가·신고 상태까지 별도로 확인해야 합니다.
2. 기존 폐수배출시설 허가도 승계될까?
일정한 요건을 충족하면 가능합니다.
「물환경보전법」 제36조에서는 사업자가 배출시설 및 방지시설을 양도한 경우 그 양수인이 종전 사업자의 허가·변경허가·신고 또는 변경신고에 따른 권리와 의무를 승계하도록 규정하고 있습니다.
즉 기존 사업자가 사용하던 폐수배출시설과 수질오염방지시설을 매수인이 함께 양수하는 경우라면 법에서 정한 승계 규정을 검토할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 ‘공장을 샀다’와 ‘배출시설 및 방지시설을 양수했다’는 말을 무조건 같은 것으로 보면 안 된다는 점입니다.
3. 건물과 토지만 사는 경우는 어떨까?
실제 공장 매매에서는 이 부분을 구분해야 합니다.
매매목적물이 토지와 건물뿐이고 기존 사업자가 생산설비나 폐수배출시설·방지시설을 철거해 가져가는 계약이라면 상황이 달라집니다.
법에서 말하는 승계는 배출시설과 방지시설의 양도·양수를 전제로 하기 때문입니다.
따라서 계약서에는 부동산만 적어놓고 실제 현장에 있는 환경 관련 시설이 무엇까지 포함되는지 정하지 않는 방식은 피하는 것이 좋습니다.
4. 일부 폐수배출시설만 인수해도 될까?
사업장에 폐수배출시설이 여러 개 설치되어 있는데 그중 일부 시설만 양도하는 경우도 생각할 수 있습니다.
관련 질의회신에서는 사업장 내 여러 폐수배출시설 가운데 일부를 양도한 경우에도 양수인이 종전 사업자의 권리·의무를 승계할 수 있다고 본 사례가 있습니다.
다만 실제 인수하려는 시설의 구성과 방지시설 처리계통이 서로 연결되어 있을 수 있으므로 일부 시설만 떼어 승계할 수 있는지는 관할 행정기관과 구체적으로 확인하는 편이 안전합니다.
5. 매수 후 업종을 바꾸면 기존 허가를 그대로 쓸 수 있을까?
이 부분이 공장 매수에서 특히 중요합니다.
기존 사업자와 매수인이 운영하려는 업종이 다르다면 사업자 변경 문제와 배출시설 변경 문제를 따로 살펴봐야 합니다.
새로운 업종으로 인해 폐수배출량이나 배출되는 수질오염물질, 방지시설의 처리방법 또는 생산공정 등이 달라진다면 변경허가 또는 변경신고 대상이 될 수 있습니다.
기존 허가를 승계할 수 있다는 것과 새로운 생산공정을 아무 변경절차 없이 운영할 수 있다는 것은 다른 문제입니다.
6. 어떤 경우 변경허가나 변경신고를 확인해야 할까?
공장 인수 후 생산시설을 변경할 계획이라면 기존 허가증만 확인하고 끝내지 않는 것이 좋습니다.
| 변경 내용 | 확인할 사항 |
|---|---|
| 폐수배출량 증가 | 증가 규모에 따라 변경허가 또는 변경신고 대상 여부 확인 |
| 새로운 수질오염물질 발생 | 오염물질과 배출허용기준 등에 따라 변경허가·신고 여부 확인 |
| 방지시설 처리공정 변경 | 변경신고 등 필요한 절차 확인 |
| 시설 일부 폐쇄 | 변경신고 대상 여부 확인 |
특히 기존 공장의 업종과 매수인이 운영하려는 업종이 다르다면 계약 전에 관할 행정기관에 사업계획과 시설내역을 제시하고 확인하는 것이 좋습니다.
7. 경매로 공장을 취득해도 승계될까?
경매도 법에 별도로 규정되어 있습니다.
「물환경보전법」 제36조는 「민사집행법」에 따른 경매나 회생·파산 절차에 따른 환가, 압류재산 매각 등에 따라 사업자의 배출시설 및 방지시설을 인수한 자도 종전 사업자의 허가·신고 등에 따른 권리와 의무를 승계하도록 규정하고 있습니다.
따라서 경매물건에서는 토지와 건물만 볼 것이 아니라 폐수배출시설과 방지시설이 매각대상에 실제 포함되어 인수되는지도 확인해야 합니다.
8. ‘권리’만 아니라 ‘의무’도 승계된다는 점을 봐야 한다
승계라고 하면 기존 허가를 계속 이용할 수 있다는 장점부터 생각하기 쉽습니다.
하지만 법 조문은 권리와 의무의 승계라고 규정하고 있습니다.
따라서 매수 전에는 허가증이 존재하는지만 확인할 것이 아니라 기존 배출시설과 방지시설이 허가·신고 내용대로 설치되어 있는지, 실제 운영상 문제가 없는지까지 살펴보는 것이 좋습니다.
행정처분이나 개선명령, 조업정지 등의 이력이 있는지도 가능하면 계약 전에 확인할 필요가 있습니다.
9. 공장 매매계약 전에 무엇을 확인해야 할까?
폐수배출시설이 있는 공장이라면 매도인에게 관련 서류를 요청하는 것이 좋습니다.
- 폐수배출시설 설치허가 또는 설치신고 관련 서류
- 변경허가·변경신고 내역
- 배출시설 목록과 실제 설치현황
- 수질오염방지시설의 종류와 처리용량
- 폐수 발생량과 처리방법
- 가동시작 신고 관련 사항
- 최근 시설 변경 여부
- 행정처분이나 개선명령 등의 존재 여부
서류에 적힌 시설과 현장에 설치된 시설이 같은지도 확인해야 합니다.
오래된 공장에서는 생산설비를 여러 차례 변경하면서 실제 시설과 과거 신고내용이 달라져 있는 경우도 있기 때문입니다.
10. 매매계약서에는 무엇을 넣는 것이 좋을까?
폐수배출시설이 매매대상에 포함된다면 계약서에서도 범위를 분명히 해두는 것이 좋습니다.
예를 들어 배출시설과 방지시설 중 어떤 설비를 양도하는지, 기존 허가·신고 관련 서류를 언제 넘겨줄 것인지, 시설 현황이 신고내용과 다른 경우 누가 정리할 것인지 등을 확인할 수 있습니다.
매수인이 기존과 다른 업종을 운영할 예정이라면 잔금 전에 해당 업종의 폐수배출시설 설치·변경 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하는 조건도 검토할 만합니다.
다만 개별 계약의 특약은 실제 시설과 거래조건에 맞게 작성해야 합니다.
11. 계약 전 체크리스트
- □ 이 공장에 폐수배출시설 허가·신고가 되어 있는가?
- □ 허가·신고 명의와 현재 사업자가 일치하는가?
- □ 배출시설과 방지시설을 매매대상에 포함하는가?
- □ 허가·신고 서류와 현장의 실제 시설이 일치하는가?
- □ 기존 업종과 매수 후 운영할 업종이 같은가?
- □ 폐수 발생량이나 수질오염물질이 달라지는가?
- □ 방지시설의 처리능력이 새 사업에도 충분한가?
- □ 변경허가 또는 변경신고가 필요한지 확인했는가?
- □ 행정처분·개선명령 등 확인할 사항은 없는가?
- □ 계약서에 시설 인수범위와 서류 인계내용을 명확히 했는가?
12. 자주 묻는 질문
공장을 사면 폐수배출시설 허가도 자동으로 넘어오나요?
공장 부동산을 취득했다는 이유만으로 모든 경우에 자동 승계된다고 단정하면 안 됩니다. 물환경보전법은 배출시설 및 방지시설을 양도한 경우 그 양수인이 종전 사업자의 허가·신고 등에 따른 권리와 의무를 승계하도록 규정하고 있습니다.
기존과 다른 업종을 해도 그대로 사용할 수 있나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 업종 변경으로 폐수배출량, 수질오염물질 또는 방지시설의 처리방법 등이 달라진다면 별도의 변경허가나 변경신고가 필요한지 확인해야 합니다.
경매로 공장을 낙찰받아도 승계되나요?
물환경보전법은 경매 등의 절차에 따라 배출시설 및 방지시설을 인수한 자에게도 종전 사업자의 허가·신고에 따른 권리와 의무가 승계되는 경우를 규정하고 있습니다. 실제 경매에서는 해당 시설이 매각대상에 포함되는지부터 확인해야 합니다.
허가가 있다면 바로 공장을 가동해도 되나요?
기존 허가의 승계 가능 여부와 매수 후 계획한 생산공정이 기존 허가내용에 맞는지는 별개의 문제입니다. 시설이나 폐수 발생내용이 달라진다면 필요한 변경절차를 먼저 확인해야 합니다.
13. 관련 글 바로가기
▶ 등록된 공장을 인수하면 공장등록도 자동으로 넘어올까?
14. 마무리
폐수배출시설이 있는 공장은 토지와 건물만 사고파는 일반적인 부동산 거래보다 확인할 것이 많습니다.
기존 사업자가 받은 허가나 신고에 따른 권리·의무를 승계할 수 있는 경우가 있지만, 무엇을 실제로 인수하는지부터 확인해야 합니다.
특히 매수 후 업종이나 생산공정을 바꿀 계획이라면 기존 허가가 있다는 사실만 믿고 계약해서는 안 됩니다.
계약 전에 기존 허가내용과 실제 시설을 맞춰보고, 내가 하려는 업종으로 운영할 때 변경허가나 변경신고가 필요한지까지 확인하는 것이 안전합니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「물환경보전법」 제33조, 제36조
- 국가법령정보센터 「물환경보전법 시행령」
- 국가법령정보센터 「물환경보전법 시행규칙」
- 찾기 쉬운 생활법령정보 「산업폐수 배출 및 규제」
- 환경부 산업폐수 분야 질의회신 사례
※ 이 글은 일반적인 공장 매매와 폐수배출시설 관련 제도를 설명하기 위한 내용입니다. 실제 허가·신고 및 승계 여부는 사업장의 위치, 시설 종류, 폐수배출량, 수질오염물질, 방지시설과 매수 후 생산공정 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 관할 행정기관에 개별 확인하시기 바랍니다.