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공장을 보러 가면 처음에는 건물부터 눈에 들어옵니다.
마당은 넓은지, 층고는 충분한지, 대형차가 들어갈 수 있는지, 호이스트는 설치돼 있는지부터 살펴보게 됩니다.
물론 모두 중요한 조건입니다.
그런데 공장 매매는 건물 상태만 보고 결정하기에는 확인할 것이 많습니다.
현재 제조업체가 정상적으로 가동하고 있는 공장이라도 새로 들어올 업체의 업종이 다르면 이야기가 달라질 수 있습니다. 기존에 사용하던 전력으로 부족할 수도 있고, 현장에 붙어 있는 창고나 캐노피가 공부상 내용과 다른 경우도 있습니다.
그래서 공장은 “지금 공장으로 사용하고 있다”는 사실보다 “내가 이 공장을 인수해서 계획한 업종으로 사용할 수 있는가”를 확인하는 과정이 중요합니다.
공장 매매 현장에서 어떤 순서로 살펴보면 좋은지 하나씩 짚어보겠습니다.
30초 요약
• 등기사항증명서와 토지·건축물대장의 내용부터 맞춰봅니다.
• 현재 공장등록 내용과 매수인이 하려는 업종을 따로 확인합니다.
• 현장 건물과 공부상 면적·용도가 일치하는지 살펴봅니다.
• 캐노피·가설창고·사무실 등 추가 시설도 그냥 지나치지 않습니다.
• 대형차 진입은 도로 폭뿐 아니라 회전과 상하차 공간까지 봅니다.
• 필요한 전력용량을 실제로 확보할 수 있는지도 확인합니다.
• 업종에 따라 대기·폐수·소음·진동 등 환경 관련 검토가 필요할 수 있습니다.
• 호이스트와 수전설비 같은 시설물은 매매에 포함되는지 계약서에 분명하게 남기는 것이 좋습니다.
1. 등기사항증명서는 건물과 토지를 함께 봅니다
공장을 보러 갔을 때 건물 상태가 아무리 마음에 들어도 서류 확인이 먼저입니다.
토지와 건물의 소유자가 누구인지, 매도인과 일치하는지 확인하고 근저당권·압류·가압류 등 권리관계도 살펴봐야 합니다.
공장은 토지 한 필지와 건물 한 동으로만 구성돼 있지 않은 경우도 있습니다. 여러 필지를 함께 사용하거나 건물이 여러 동으로 나뉘어 있을 수도 있기 때문에 실제로 매매하는 토지와 건물이 어디까지인지 먼저 특정해 두는 것이 좋습니다.
진입로로 사용하는 토지가 매매목적물에 포함되지 않고 제3자 소유인 경우도 있으므로 현장 모습과 등기사항증명서를 같이 보는 습관이 필요합니다.
2. 건축물대장과 실제 공장을 비교해봅니다
공장 현장에서는 건축물대장을 들고 직접 한 바퀴 돌아보는 것이 좋습니다.
대장에 기재된 주용도, 구조, 층수, 면적을 확인하면서 실제 건물과 비교해 보면 서류만 봤을 때는 보이지 않던 부분이 나올 수 있습니다.
예를 들어 건물 옆 공간을 패널로 막아 창고처럼 사용하거나, 앞쪽에 큰 캐노피를 설치하거나, 내부에 별도의 사무실을 만들어 사용하는 공장을 볼 수 있습니다.
이런 시설이 보인다고 곧바로 불법이라고 단정할 수는 없습니다. 허가·신고 여부와 건축물대장 등 공부상 내용을 확인해 판단해야 합니다.
반대로 오래전부터 사용해 왔다는 이유만으로 적법한 시설이라고 생각해서도 안 됩니다.
3. 공장등록은 '있다, 없다'에서 끝내지 않습니다
공장 매매에서 자주 듣는 말이 있습니다.
매수인 입장에서는 반가운 말이지만 여기서 확인을 끝내면 부족합니다.
현재 어떤 내용으로 등록돼 있는지 살펴보고, 매수인이 실제로 하려는 제조업과 연결해서 검토해야 합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에서는 일정한 공장의 신설·증설·업종변경에 대해 공장설립 등의 승인절차를 두고 있습니다.
따라서 기존 사업자가 공장등록을 했다는 사실과 새 사업자가 계획한 업종을 그대로 운영할 수 있다는 것은 별개의 문제로 보는 편이 안전합니다.
4. 매수인의 업종을 먼저 대입해 봅니다
공장 매매에서 가격만큼 먼저 물어봐야 할 것이 업종입니다.
예를 들어 현재 금속가공업체가 사용하고 있는 공장을 식품제조업체나 화학 관련 제조업체가 매수하려고 한다면 기존 공장이었다는 사실만으로 판단하기 어렵습니다.
업종이 달라지면 입지 가능 여부와 필요한 시설, 환경 관련 기준 등이 달라질 수 있기 때문입니다.
산업단지 안에 있는 공장이라면 해당 산업단지의 관리기본계획과 입주가능 업종도 함께 살펴봐야 합니다.
계약을 검토할 때는 사업자등록증에 적을 상호만 이야기할 것이 아니라 실제 제조할 제품과 공정, 한국표준산업분류상 업종 등을 구체적으로 확인하는 편이 좋습니다.
5. 마당의 창고·캐노피·가설건축물도 확인합니다
공장은 실제 사용 과정에서 공간이 부족해 시설이 추가되는 경우가 있습니다.
건물 옆 캐노피, 마당의 천막창고, 컨테이너, 조립식 창고, 내부 증설 사무실 등이 대표적입니다.
매수인은 현재 보이는 모습 그대로 사용할 생각으로 가격을 판단하기 쉽습니다.
하지만 매매 후 문제가 확인되면 철거·시정이나 사용제한, 추가비용 문제가 생길 수 있으므로 계약 전에 허가·신고 여부와 공부상 현황을 맞춰보는 것이 좋습니다.
특히 실제 사용면적이 건축물대장보다 상당히 넓다면 그 이유부터 확인해 볼 필요가 있습니다.
6. 도로는 승용차가 아니라 화물차 기준으로 봅니다
공장 진입도로는 서류 확인과 현장 확인이 모두 필요합니다.
법적인 도로관계를 살펴보는 것과 별개로 실제 영업에서는 화물차가 들어오고 나갈 수 있어야 하기 때문입니다.
승용차로 현장에 쉽게 들어갔다고 해서 5톤이나 대형 화물차도 같은 조건으로 움직일 수 있는 것은 아닙니다.
도로 폭뿐 아니라 급커브, 교행 가능 여부, 전신주 위치, 경사, 교량, 공장 출입구 폭, 마당의 회전반경과 상하차 공간까지 직접 보는 것이 좋습니다.
대형차가 자주 드나드는 업체라면 출퇴근 시간과 실제 물류시간대에 현장을 한 번 더 보는 것도 도움이 됩니다.
7. 전력은 '전기 들어옵니다'라는 말로는 부족합니다
제조업체가 공장을 옮길 때 의외로 큰 비용과 시간을 만드는 것이 전력 문제입니다.
현재 공장에 전기가 공급되고 있다는 사실보다 매수인이 설치할 기계설비를 돌리는 데 필요한 전력을 확보할 수 있는지가 중요합니다.
현재 계약전력과 수전설비 상태를 확인하고, 필요한 전력이 더 크다면 증설 가능 여부와 예상 비용을 별도로 알아보는 것이 좋습니다.
기계설비가 많은 업체라면 공장 계약을 먼저 해놓고 나중에 전력을 알아보는 순서는 피하는 편이 안전합니다.
8. 환경 관련 사항은 업종과 공정을 놓고 확인합니다
모든 공장에 똑같은 환경 인허가가 필요한 것은 아닙니다.
어떤 원료를 사용하고 어떤 공정을 거치는지, 대기오염물질이나 폐수가 발생하는지, 소음·진동을 일으키는 시설이 있는지 등에 따라 확인할 내용이 달라집니다.
그래서 “전에 공장이었으니 괜찮다”는 식으로 접근하기보다 새로 들어갈 업체의 생산공정을 기준으로 검토해야 합니다.
도장·세척·용접·가공 등 특정 공정이 포함된다면 관련 시설과 인허가 필요 여부를 계약 전에 관할 부서와 확인하는 것이 좋습니다.
9. 호이스트와 기계설비는 누구 소유인지 확인합니다
공장을 둘러보다 보면 호이스트, 변압설비, 컴프레서, 냉난방기, 사무실 집기처럼 매수인이 계속 사용하고 싶은 시설이 있습니다.
문제는 눈앞에 있다고 해서 모두 부동산 매매에 포함되는 것은 아니라는 점입니다.
매도인 소유가 아니라 임차인이 설치한 시설일 수도 있고 리스나 임대 장비일 수도 있습니다.
매매에 포함하기로 했다면 시설물의 종류와 수량, 상태, 소유관계, 인도 여부를 구체적으로 확인해 계약서나 별도 목록에 남겨두는 편이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
특히 호이스트가 공장 가격에 상당한 영향을 줬다면 작동 여부와 용량뿐 아니라 검사·관리 상태도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
10. 잔금일에는 '빈 공장'이 되는지도 확인합니다
현재 매도인이 직접 사용하는 공장도 있고 임차인이 영업 중인 공장도 있습니다.
매수인이 직접 입주할 계획이라면 잔금일에 실제로 공장을 사용할 수 있는 상태로 인도되는지가 중요합니다.
임차인이 있다면 임대차계약의 내용과 보증금, 계약기간, 명도 일정부터 확인해야 합니다.
매도인이 사용 중이라면 기계와 원자재, 폐기물 등이 언제까지 반출되는지도 정해 두는 것이 좋습니다.
특히 공장 바닥이나 야적장에 폐기물이 남아 있거나 토양·시설 정리가 필요한 경우에는 처리 주체와 완료시점을 계약 단계에서 분명하게 해두는 편이 좋습니다.
현장에서 이런 공장을 만났다면
공장 내부에는 호이스트가 설치돼 있고 마당도 넓습니다.
현재 제조업체가 정상적으로 사용하고 있으며 공장등록도 돼 있습니다.
매수인은 다른 종류의 제조업을 운영할 예정입니다.
현장만 보면 바로 사용할 수 있을 것처럼 보입니다.
이럴 때는 “공장등록이 있으니 괜찮다”는 판단부터 잠시 미뤄두는 것이 좋습니다.
매수인이 하려는 업종이 이 위치에서 가능한지 확인하고, 필요한 전력과 환경 관련 시설도 검토해야 합니다.
호이스트가 매매에 포함되는지, 현재 공장등록 내용은 무엇인지, 마당의 추가 창고나 캐노피가 적법하게 설치된 것인지도 확인 대상입니다.
여기에 대형차 진입과 회전공간까지 문제가 없다면 그때부터 이 공장이 매수인의 사업에 맞는지를 훨씬 구체적으로 판단할 수 있습니다.
공장 매매 전 10가지 체크리스트
| 순서 | 확인항목 | 현장에서 볼 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 권리관계 | 소유자·근저당·압류 및 매매대상 토지·건물 |
| 2 | 건축물 | 대장상 용도·구조·면적과 실제 현황 비교 |
| 3 | 공장등록 | 등록 여부뿐 아니라 현재 등록내용 확인 |
| 4 | 업종 | 매수인이 하려는 제조업의 입지·등록 가능 여부 |
| 5 | 추가 시설 | 캐노피·창고·컨테이너·증축부분 등의 적법 여부 |
| 6 | 도로 | 법적 도로관계와 화물차 진입·교행·회전 가능 여부 |
| 7 | 전력 | 현재 계약전력과 필요한 전력의 증설 가능성 |
| 8 | 환경 | 대기·폐수·소음·진동 등 업종별 검토사항 |
| 9 | 시설물 | 호이스트·수전설비 등 소유관계와 매매 포함 여부 |
| 10 | 인도 | 임차인 명도·기계 반출·폐기물 처리와 인도시점 |
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기존 공장을 매수하는 것이 아니라 토지를 사서 공장이나 창고를 신축할 계획이라면 확인 순서가 달라집니다.
자주 묻는 질문
공장등록이 돼 있으면 어떤 제조업이든 가능한가요?
그렇게 볼 수 없습니다. 현재 등록내용과 매수인이 하려는 업종은 따로 확인해야 합니다. 업종이 달라지면 공장설립 관련 절차나 입지·환경 관련 검토사항이 달라질 수 있습니다.
공장건물이 등기돼 있으면 불법건축물 걱정은 안 해도 되나요?
등기된 건물이 있다는 것과 현장의 모든 시설이 적법하다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 건축물대장과 현장을 비교하고 추가된 창고·캐노피·사무실 등이 있다면 허가·신고 여부를 확인해 보는 것이 좋습니다.
현재 공장이 사용 중이면 전력도 충분한 것 아닌가요?
기존 업체와 새 업체의 설비가 다르면 필요한 전력도 달라집니다. 매수인이 설치할 기계의 사용전력을 계산한 뒤 현재 공급조건과 증설 가능 여부를 비교해야 합니다.
호이스트는 건물과 함께 자동으로 넘어오나요?
현장에 설치돼 있다는 이유만으로 매매에 포함된다고 단정해서는 안 됩니다. 소유자가 누구인지 확인하고 매매에 포함하기로 했다면 계약서에 종류·수량과 인도조건을 구체적으로 기재하는 편이 좋습니다.
공장 매매계약 전에 업종 확인은 어디에 해야 하나요?
공장의 위치와 입지형태, 공장 규모, 매수인의 제조업종에 따라 확인기관과 절차가 달라질 수 있습니다. 관할 시·군·구 공장설립 담당부서나 산업단지 관리기관 등에 구체적인 업종과 제조공정을 제시해 확인하는 방법이 있습니다. 한국산업단지공단 공장설립지원센터의 상담·지원제도를 활용할 수도 있습니다.
마무리
공장은 같은 면적의 건물이라도 어떤 업체가 들어가느냐에 따라 가치가 달라집니다.
마당이 넓은 공장이 필요한 업체가 있고, 높은 전력용량이 더 중요한 업체가 있습니다. 대형차 진입이 우선인 곳도 있고 환경 관련 인허가가 가능한지가 거래 자체를 결정하는 업종도 있습니다.
그래서 공장을 살 때는 좋은 공장인지부터 판단하기보다 내 사업에 맞는 공장인지부터 따져보는 편이 낫습니다.
서류와 현장을 맞춰보고, 업종과 전력·도로·시설을 하나씩 대입해 보면 계약 후에 발견할 문제를 계약 전에 상당 부분 걸러낼 수 있습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조
국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」
국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙」
국가법령정보센터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조
한국산업단지공단 Factory On 공장설립지원서비스
※ 이 글은 공장 매수 전 확인사항에 관한 일반적인 정보입니다. 실제 공장 사용 가능 여부와 공장등록·업종변경·환경 관련 인허가 등은 공장의 위치, 규모, 입지조건, 제조업종과 공정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전에는 구체적인 사업계획을 기준으로 관할 행정기관과 관련 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.