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공장을 매매할 때 토지와 건물의 소유권이전만 확인하고 계약을 끝내는 경우가 있습니다.
그런데 공장 진입로를 자세히 살펴보면 도로 일부를 점용해 차량이 출입하도록 만들어 놓은 곳이 적지 않습니다.
이때 기존 공장주 명의로 도로점용허가를 받았다면 공장을 산 사람이 그대로 사용해도 될까요?
공장 매매로 도로점용허가와 관련된 지위가 넘어가는 경우에는 기존 허가에서 발생한 권리와 의무도 승계되며, 매수인은 정해진 기간 안에 도로관리청에 승계신고를 해야 합니다.
그래서 공장 계약 전에는 진입도로만 보는 것이 아니라 도로점용허가 명의와 허가내용까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
30초 요약
| 공장 매매 | 도로점용허가의 목적이 되는 토지·건물의 소유권이 넘어가면 허가의 권리·의무도 함께 양도된 것으로 볼 수 있음 |
| 새 허가? | 기존 허가가 승계되는 경우 새로 허가받기보다 권리·의무 승계신고를 하는 구조 |
| 신고기한 | 양수일부터 2개월 이내 |
| 계약 전 확인 | 허가번호·허가기간·점용목적·점용면적·점용료 등을 확인 |
1. 도로점용허가는 왜 필요할까?
공장이 도로와 접해 있다고 해서 도로구역을 마음대로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
공장 진출입로 설치 등으로 도로구역 일부를 계속 사용하는 경우에는 「도로법」에 따른 도로점용허가가 필요한 경우가 있습니다.
그래서 오래된 공장을 매수하다 보면 전 소유자가 공장 진출입을 위해 도로점용허가를 받아 사용하고 있는 경우를 볼 수 있습니다.
2. 공장을 팔면 도로점용허가는 없어질까?
공장 소유자가 바뀌었다고 기존 도로점용허가가 당연히 없어지고 매수인이 처음부터 다시 허가를 받아야 하는 것은 아닙니다.
「도로법」 제106조는 허가 또는 승인으로 발생한 권리·의무를 가진 사람이 그 지위를 양도하면 양수인이 그 권리와 의무를 승계하도록 하고 있습니다.
특히 도로점용허가를 받은 사람이 점용의 목적이 되는 토지나 건물의 소유권을 다른 사람에게 양도하면 해당 도로점용허가에 따른 권리와 의무도 함께 양도한 것으로 봅니다.
3. 그렇다면 매수인은 무엇을 해야 할까?
권리와 의무가 법에 따라 승계된다고 해서 아무 절차도 하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다.
권리·의무를 승계한 사람은 도로관리청에 권리·의무 승계신고를 해야 합니다.
현행 「도로법」과 「도로법 시행규칙」에 따르면 양도의 경우 양수일부터 2개월 이내 신고해야 합니다.
따라서 공장 잔금을 치르고 소유권을 이전받은 뒤에도 도로점용허가가 있다면 승계신고가 필요한지 바로 확인해야 합니다.
4. 승계신고에는 어떤 서류가 필요할까?
「도로법 시행규칙」 제50조에서는 권리·의무 승계신고 절차와 첨부서류를 정하고 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 신고서 | 권리·의무의 승계신고서 |
| 허가자료 | 권리·의무의 취득에 관한 허가 관련 내역서 |
| 양도 관련 | 권리·의무의 양도에 관한 계약서 |
| 제출처 | 해당 도로의 도로관리청 |
실제 제출서류나 접수방법은 도로관리청에 따라 확인이 필요한 부분이 있을 수 있으므로 계약 전 관할 관리청에 문의하는 것이 좋습니다.
5. 승계하면 점용료도 따라올까?
도로점용허가는 도로를 사용할 수 있는 권리만 넘어오는 것으로 생각하면 안 됩니다.
법에서 말하는 것은 허가로 발생한 권리와 의무의 승계입니다.
따라서 매수인은 기존 허가의 점용기간과 점용료 부과 여부, 허가조건 등을 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
특히 전 소유자의 미납 점용료가 있다면 그 금액이 곧바로 매수인에게 모두 승계된다고 단정하기보다, 미납기간과 부과대상자 및 승계처리 내용을 도로관리청에 확인하고 매매계약에서 정산관계를 명확히 하는 것이 안전합니다.
6. 허가내용과 실제 진입로가 다르면?
기존 허가가 있다는 사실만 확인하고 끝내서도 안 됩니다.
허가받은 점용목적과 현재 사용목적이 같은지, 허가면적과 실제 사용하는 진입로 범위가 일치하는지도 확인해야 합니다.
매수 후 진입로를 넓히거나 구조를 바꾸는 경우에는 단순한 승계신고만으로 끝나지 않고 별도의 변경허가 등이 필요한지 확인해야 할 수 있습니다.
7. 허가기간이 끝났다면 승계만 하면 될까?
이 부분도 계약 전에 확인해야 합니다.
승계의 전제가 되는 기존 도로점용허가의 기간과 현재 허가상태를 먼저 확인해야 합니다.
이미 허가기간이 끝났거나 허가내용과 현재 사용상태가 달라진 경우라면 단순 승계신고만으로 처리할 수 있는지 도로관리청의 확인이 필요합니다.
8. 경매로 공장을 취득한 경우는?
공장 경매에서도 진입로에 도로점용허가가 있는지 확인할 필요가 있습니다.
국토교통부는 도로점용·연결허가를 받은 사업부지나 건축물의 소유권이 매매 또는 경매로 변동된 경우 권리·의무 승계신고가 필요하다고 안내한 사례가 있습니다.
따라서 경매라고 해서 도로점용허가 문제를 빼고 권리분석을 해서는 안 됩니다.
9. 매매계약서에는 무엇을 넣는 것이 좋을까?
도로점용허가가 공장 운영에 꼭 필요한 진입로와 연결되어 있다면 계약 전에 허가상태를 확인하고 승계절차에 대한 당사자의 협조의무를 정해두는 것이 좋습니다.
예를 들면 기존 도로점용허가의 존재와 허가번호, 점용기간, 점용료 납부상태를 확인하고 매도인이 승계신고에 필요한 서류 제공에 협조하도록 정할 수 있습니다.
미납 점용료나 허가내용과 실제 사용현황의 차이가 발견되면 잔금 전에 누가 처리할지도 함께 정해두는 편이 좋습니다.
10. 공장 계약 전 체크리스트
- □ 공장 진입로에 도로점용허가가 있는지 확인했는가?
- □ 도로점용허가 명의자가 현재 매도인과 일치하는가?
- □ 허가번호와 점용목적을 확인했는가?
- □ 점용면적과 실제 사용하는 범위가 일치하는가?
- □ 도로점용허가 기간이 남아 있는가?
- □ 현재까지 점용료 납부상태를 확인했는가?
- □ 매수 후 진입로 확장이나 변경계획이 있는가?
- □ 승계신고에 필요한 서류를 매도인이 제공하기로 했는가?
- □ 관할 도로관리청에 승계 가능 여부를 확인했는가?
자주 묻는 질문
공장을 사면 도로점용허가를 새로 받아야 하나요?
기존 도로점용허가의 권리·의무가 매수인에게 승계되는 경우라면 처음부터 새 허가를 받는 방식이 아니라 권리·의무 승계신고를 하는 것이 기본적인 구조입니다.
소유권이전등기만 하면 자동으로 명의가 바뀌나요?
도로법상 점용 목적의 토지나 건물 소유권을 양도하면 허가의 권리·의무도 함께 양도한 것으로 보지만, 승계한 사람에게는 별도의 승계신고 의무가 있습니다.
승계신고는 언제까지 해야 하나요?
현행 도로법과 시행규칙 기준으로 양수일부터 2개월 이내에 도로관리청에 신고해야 합니다.
도로점용료도 확인해야 하나요?
그렇습니다. 점용료 부과 여부와 납부상태를 확인하고, 기존 미납액이 있다면 매수인이 당연히 모두 부담한다고 단정하지 말고 관할 관리청에 부과관계를 확인한 뒤 계약에서 정산방법을 정하는 것이 좋습니다.
어디에서 확인하면 가장 정확할까요?
해당 도로의 도로관리청에서 기존 도로점용허가 내역과 승계 가능 여부를 확인하는 것이 가장 정확합니다. 도로 종류에 따라 관리청이 다를 수 있으므로 먼저 어떤 도로인지 확인하는 것이 좋습니다.
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마무리
공장 매매에서 도로점용허가는 부동산 등기만 보고는 놓치기 쉬운 부분입니다.
기존 공장주가 진입로 등을 위해 도로점용허가를 받아 사용하고 있었다면 공장 매매와 함께 그 허가의 권리와 의무가 승계되는지 확인하고 필요한 승계신고를 해야 합니다.
계약 전에 도로점용허가서와 점용료 납부상태를 확인하고, 매수 후에는 신고기한을 놓치지 않는 것이 좋습니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「도로법」 제61조
- 국가법령정보센터 「도로법」 제106조
- 국가법령정보센터 「도로법 시행규칙」 제50조
- 국토교통부 도로점용허가 권리·의무 승계 관련 안내
※ 이 글은 공장 매매와 도로점용허가 승계에 관한 일반적인 기준을 설명한 것입니다. 실제 승계 여부와 필요한 절차는 기존 허가내용, 점용목적, 소유권 이전 형태와 해당 도로의 관리청 등에 따라 달라질 수 있으므로 매매계약 전에 관할 도로관리청에 확인하시기 바랍니다.