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공장을 매수할 때 건물 상태나 전기용량, 대형차 진입 여부까지 꼼꼼히 확인했는데 막상 계약 후 예상하지 못한 문제가 생기는 경우가 있습니다.
바로 내가 하려는 제조업종으로 사용할 수 있느냐는 문제입니다.
기존에 공장등록이 되어 있고 건축물대장에도 용도가 ‘공장’으로 되어 있다면 새로운 업종도 별문제 없이 들어갈 수 있을 것 같지만 실제로는 그렇지 않을 수 있습니다.
기존 등록업종과 새로 하려는 업종이 무엇인지, 제조공정과 설비가 달라지는지, 해당 지역에서 그 업종이 가능한지까지 계약 전에 함께 살펴봐야 합니다.
① 공장 건물을 샀다고 원하는 제조업종을 바로 할 수 있는 것은 아닙니다.
② 현재 공장등록증의 업종과 내가 하려는 업종부터 비교해야 합니다.
③ 제조시설·제조공정이 바뀌는지에 따라 필요한 절차가 달라질 수 있습니다.
④ 용도지역·건축물 용도뿐 아니라 환경·소방 등 개별 인허가도 확인해야 합니다.
⑤ 산업단지라면 해당 업종의 입주 가능 여부와 입주계약 변경도 별도로 확인해야 합니다.
1. 공장등록이 되어 있으면 업종도 마음대로 바꿀 수 있을까?
그렇지는 않습니다.
공장등록에는 해당 공장에서 어떤 업종의 제조업을 하는지가 등록되어 있습니다.
따라서 기존 공장을 인수한 뒤 전혀 다른 제품을 생산하려 한다면 단순히 사업자등록증의 업태·종목만 바꾸고 공장을 가동하면 된다고 생각해서는 안 됩니다.
먼저 기존 공장등록 내용과 새로 하려는 제조업의 업종을 비교해야 합니다.
2. 가장 먼저 공장등록증의 업종을 확인하세요
매수하려는 공장이 등록공장이라면 현재 등록되어 있는 업종부터 확인하는 것이 좋습니다.
여기서 중요한 것은 단순히 ‘금속공장’, ‘식품공장’, ‘가구공장’처럼 통상적으로 부르는 업종명이 아닙니다.
실제 생산할 제품과 제조공정을 기준으로 한국표준산업분류상 어떤 제조업종에 해당하는지 확인해야 합니다.
현재 공장등록 업종
↓
매수인이 실제 생산할 제품
↓
새 제조업종의 산업분류
↓
제조시설·제조공정
↓
업종변경 가능 여부
3. 제조시설과 제조공정이 바뀌는지가 중요합니다
업종명만 달라지는 경우와 생산설비와 제조공정까지 완전히 바뀌는 경우는 같게 볼 수 없습니다.
현행 산업집적법 시행규칙은 제조시설 및 제조공정의 변경이 없는 업종 변경을 공장등록사항 변경 대상으로 규정하고 있습니다.
반대로 새 업종으로 바꾸면서 생산설비나 제조공정까지 변경된다면 단순 등록사항 변경으로 끝나지 않을 수 있습니다.
Factory On에서도 등록공장의 변경 절차를 단순 등록변경과 업종변경 등으로 구분하고 있으므로 실제 공장의 상태와 변경내용에 맞는 절차를 확인해야 합니다.
4. 건축물대장에 ‘공장’이라고 되어 있으면 충분할까?
건축물대장의 용도가 공장인지 확인하는 것은 중요합니다.
하지만 건축물대장에 ‘공장’이라고 적혀 있다는 사실과 내가 원하는 제조업종으로 공장등록이나 업종변경이 가능하다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
건축물의 적법한 용도를 확인한 뒤 해당 토지의 용도지역과 각종 입지규제까지 함께 확인해야 합니다.
□ 토지이용계획확인서
□ 토지대장
□ 건축물대장
□ 등기사항전부증명서
□ 기존 공장등록 내용
□ 실제 제조시설 현황
□ 새 업종과 제조공정
5. 같은 공장이라도 업종에 따라 입지가 달라질 수 있습니다
공장을 볼 때 건물만 보고 판단하기 어려운 이유가 여기에 있습니다.
기존 사업자가 운영하던 업종은 가능했더라도 매수인이 새로 하려는 제조업종은 같은 장소에서 제한될 수 있습니다.
생산품목과 제조공정에 따라 적용되는 입지규제와 개별 법령이 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 “옆 공장도 비슷한 업종을 하고 있으니 괜찮겠지”라고 판단하기보다는 해당 필지와 내가 하려는 정확한 업종을 기준으로 확인하는 편이 안전합니다.
6. 환경 관련 인허가는 특히 제조공정을 봐야 합니다
업종변경을 검토할 때 빠뜨리기 쉬운 것이 환경 관련 시설과 인허가입니다.
같은 제조업이라도 원료와 생산방식에 따라 대기오염물질, 폐수, 소음·진동 등이 발생하는 정도가 달라질 수 있습니다.
따라서 새 제조공정에 따라 대기배출시설이나 폐수배출시설 등의 신고·허가 대상이 되는지도 별도로 확인해야 합니다.
기존 사업자가 환경 관련 허가나 신고를 해두었다고 해서 새 사업자의 다른 제조공정까지 그대로 가능하다고 단정해서는 안 됩니다.
7. 전기·소방·위험물도 함께 확인해야 합니다
법적으로 업종변경이 가능하더라도 실제로 공장을 가동할 수 있는지는 또 다른 문제입니다.
새로 들여오는 기계의 전력사용량이 크다면 현재 수전용량으로 부족할 수 있고, 증설비용이 예상보다 많이 들 수도 있습니다.
사용하는 원료나 보관물질에 따라서는 소방시설이나 위험물 관련 기준도 달라질 수 있습니다.
그래서 공장 업종변경은 행정상 업종코드만 바꾸는 문제로 접근하기보다 새로운 제조공정을 실제로 가동할 수 있는 공장인지를 확인하는 과정으로 보는 것이 좋습니다.
8. 산업단지 안의 공장이라면 한 가지를 더 봐야 합니다
산업단지 안에 있는 공장은 개별입지 공장과 확인방법이 조금 다릅니다.
산업단지에는 관리기본계획 등에 따라 입주할 수 있는 업종이 정해져 있을 수 있으므로 내 업종이 해당 산업단지에 입주할 수 있는지를 확인해야 합니다.
기존 사업자의 업종과 다른 업종으로 변경한다면 관리기관과의 입주계약 변경 등 필요한 절차가 있는지도 함께 살펴봐야 합니다.
따라서 산업단지 공장을 매수할 때는 매매계약만 체결하기 전에 해당 산업단지 관리기관에 업종과 사업내용을 제시하고 입주 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
실제 계약에서는 이렇게 확인해 보세요
예를 들어 기존에는 단순 조립 위주의 공장이었는데 매수인은 도장·세척 등의 공정이 포함된 제조업을 하려고 한다고 해보겠습니다.
건물의 외관과 면적이 충분하다고 해서 바로 계약부터 하는 것은 위험할 수 있습니다.
1. 생산할 제품을 정확히 정합니다.
2. 한국표준산업분류상 업종을 확인합니다.
3. 원료와 제조공정을 정리합니다.
4. 기존 공장등록 업종과 비교합니다.
5. 해당 위치에서 새 업종이 가능한지 확인합니다.
6. 공장등록·변경승인 등 필요한 절차를 확인합니다.
7. 환경·소방·위험물 등 개별 인허가를 확인합니다.
8. 가능 여부를 확인한 뒤 계약조건과 특약을 정합니다.
계약서 특약도 업종에 맞게 작성하는 것이 좋습니다
업종변경 가능 여부가 매수 결정에 중요한 조건이라면 구두로 “아마 될 겁니다”라는 설명만 듣고 계약하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
계약 전에 관할 행정기관이나 관리기관에 구체적인 제조품목과 제조공정을 제시해 확인하고, 아직 최종 확인이 어려운 부분이 있다면 계약서에도 그 내용을 명확하게 남겨두는 방법을 검토할 수 있습니다.
· 매수인이 실제 영위하려는 제조업종
· 업종변경 또는 공장등록 가능 여부
· 필요한 인허가의 범위
· 매도인의 서류제공 및 절차 협조
· 중요 인허가가 불가능할 경우 계약을 어떻게 처리할지
· 이미 지급한 계약금 등의 처리방법
다만 모든 인허가 불가 사유를 매도인의 책임으로 돌릴 수 있는 것은 아니므로 해제조건과 책임범위는 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 건축물대장에 공장으로 되어 있으면 어떤 제조업이든 가능한가요?
아닙니다. 건축물의 용도와 특정 제조업종의 입지 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 제조공정에 따라 환경·소방 등 다른 인허가도 필요할 수 있습니다.
Q. 기존 공장등록증의 업종과 같으면 괜찮을까요?
동일 업종을 그대로 영위하는 경우에는 절차가 비교적 단순할 수 있지만, 소유자 변경에 따른 등록변경 등 필요한 절차는 확인해야 합니다. 실제 제조공정과 시설도 기존 등록내용과 일치하는지 살펴보는 것이 좋습니다.
Q. 업종코드만 바꾸면 되는 경우도 있나요?
제조시설과 제조공정의 변경 없이 가능한 업종 변경 등은 공장등록사항 변경으로 처리될 수 있습니다. 하지만 실제 변경내용에 따라 절차가 달라지므로 업종코드만 보고 판단해서는 안 됩니다.
Q. 업종변경 가능 여부는 어디에서 확인할 수 있나요?
개별입지 공장은 관할 시·군·구의 공장설립 담당부서와 Factory On 공장설립지원센터 등을 통해 확인할 수 있습니다. 산업단지 공장은 해당 산업단지 관리기관의 입주 가능 업종과 입주계약 변경 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
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마무리
공장을 매수할 때는 ‘현재 공장으로 사용하고 있다’는 사실보다 내가 하려는 업종을 이곳에서 할 수 있는가를 확인하는 것이 더 중요할 때가 있습니다.
기존 공장등록증의 업종부터 확인하고 새로 생산할 제품과 제조공정을 비교해 보면 어떤 부분을 추가로 확인해야 하는지가 보입니다.
특히 제조공정이 달라지는 업종변경이라면 공장등록만 볼 것이 아니라 입지규제와 건축물, 환경, 소방, 전기, 산업단지 입주조건까지 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
공장은 매수한 뒤 업종이 안 된다는 사실을 알게 되면 계약금 문제를 넘어 시설투자와 사업일정까지 영향을 받을 수 있습니다. 그래서 업종 확인은 잔금 후가 아니라 계약 전에 하는 것이 가장 안전합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」
· 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙」 제7조의 2·제11조
· 한국산업단지공단 Factory On 공장설립온라인지원시스템
※ 이 글은 일반적인 공장 매수와 업종변경 절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 가능 여부는 공장의 위치, 용도지역, 기존 등록상태, 제조업종과 제조공정, 환경·소방 등 개별 인허가 및 산업단지 관리기본계획 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전에는 구체적인 생산품목과 제조공정을 기준으로 관할 행정기관과 관리기관에 확인하시기 바랍니다.