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공장을 알아보다 보면 건축물대장에 적힌 용도 때문에 계약을 망설이는 경우가 있습니다.
“건축물대장에는 창고로 되어 있는데 공장으로 사용할 수 있나요?”
“지금도 공장인데 다른 제조업체가 들어오면 용도변경을 해야 하나요?”
비슷해 보이는 질문이지만 확인해야 할 내용은 서로 다릅니다.
건축물의 용도를 바꾸는 문제인지, 기존 공장의 업종이나 등록사항을 변경하는 문제인지부터 구분해야 하기 때문입니다.
공장 용도변경을 확인할 때는 현재 건축물대장에 어떤 용도로 되어 있는지부터 보는 것이 출발점입니다.
오늘은 공장을 임대하거나 제조업을 시작할 때 용도변경이 필요한 경우와 확인 방법을 하나씩 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 건축물대장에서 현재 용도를 먼저 확인합니다.
• 현재 용도와 공장이 어느 시설군에 속하는지 비교합니다.
• 창고시설과 공장은 같은 ‘산업 등 시설군’에 속합니다.
• 같은 시설군이라도 필요한 건축물대장 절차가 있는지 확인해야 합니다.
• 건축물 용도변경과 공장등록 업종변경은 서로 다른 문제입니다.
• 용도만 맞는다고 모든 제조업체가 공장등록을 할 수 있는 것은 아닙니다.
• 임대차계약 전에 건축·공장등록 가능 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
공장 용도변경이란 무엇일까?
건축물은 사용승인을 받을 때 어떤 용도로 사용할 건물인지 정해집니다.
건축물대장을 발급하면 해당 건물의 현재 용도를 확인할 수 있습니다.
그 건물을 현재와 다른 용도로 사용하려면 건축법상 용도변경 절차를 검토해야 합니다.
다만 용도가 달라진다고 해서 모든 경우에 똑같은 허가를 받는 것은 아닙니다.
건축법은 건축물 용도를 시설군으로 나누고 있으며, 어느 시설군에서 어느 시설군으로 변경하는지 등에 따라 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용 변경 여부가 달라질 수 있습니다.
공장은 어떤 시설군에 속할까?
건축법 시행령상 공장은 ‘산업 등 시설군’에 속합니다.
여기에는 공장뿐 아니라 운수시설, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설 등이 포함됩니다.
이 구분을 알아두면 공장 용도변경을 이해하는 데 도움이 됩니다.
특히 공장 임대 현장에서 자주 만나는 창고시설과 공장이 같은 시설군이라는 점은 알아둘 필요가 있습니다.
창고를 공장으로 바꾸려면 어떻게 해야 할까?
현장에서 자주 받는 질문입니다.
“건축물대장에는 창고인데 기계를 놓고 공장으로 사용해도 되나요?”
창고시설과 공장은 모두 산업 등 시설군에 속합니다.
따라서 창고에서 공장으로 바꾼다고 해서 무조건 시설군 간 용도변경 허가 대상이라고 설명하는 것은 정확하지 않습니다.
같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우에는 건축법상 건축물대장 기재내용 변경 절차 등을 확인해야 하며, 법령상 예외에 해당하는지도 함께 살펴봐야 합니다.
여기서 한 가지 더 중요합니다.
창고와 공장이 같은 시설군이라는 사실만으로 그 창고에서 원하는 제조업을 바로 시작할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
해당 위치에서 공장입지가 가능한지, 임차인의 업종과 생산공정으로 공장등록이 가능한지, 환경 관련 별도 절차가 필요한지도 함께 확인해야 합니다.
다른 용도의 건물을 공장으로 바꾼다면?
현재 건축물이 공장과 다른 시설군에 속한다면 이야기가 달라집니다.
건축법에서는 건축물의 용도를 여러 시설군으로 나누고 시설군의 순서를 정하고 있습니다.
현재 용도에서 공장이 속한 산업 등 시설군으로 변경할 때 어느 방향으로 변경되는지에 따라 허가 또는 신고 대상이 될 수 있습니다.
그래서 “공장으로 바꾸니까 허가다” 또는 “신고만 하면 된다”라고 건물 확인 없이 단정해서는 안 됩니다.
현재 건축물의 용도와 변경하려는 용도를 먼저 확인한 뒤 필요한 절차를 판단해야 합니다.
허가·신고·기재내용 변경은 어떻게 구분할까?
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 용도변경 허가 | 법에서 정한 시설군의 하위군에서 상위군으로 변경하는 경우 등을 검토 |
| 용도변경 신고 | 상위군에서 하위군으로 변경하는 경우 등을 검토 |
| 기재내용 변경 | 같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우 원칙적으로 검토 |
다만 같은 시설군의 변경이라고 해서 모든 경우에 반드시 동일한 절차가 적용되는 것은 아닙니다.
법령에서 정한 예외와 개별 건축물의 현황이 있을 수 있으므로 실제 건물은 관할 건축 담당부서에 확인하는 것이 좋습니다.
건축물 용도가 공장이면 공장등록도 가능할까?
이 부분을 많이 혼동합니다.
건축물대장에 용도가 ‘공장’으로 되어 있다는 것은 중요한 조건입니다.
하지만 그것만 보고 새로 들어오는 업체의 공장등록이 가능하다고 단정하기는 어렵습니다.
새 임차인이 무엇을 생산하는지, 어떤 원료와 기계를 사용하는지, 생산공정은 어떻게 되는지를 함께 확인해야 합니다.
입지와 업종에 따라 환경 관련 법령 등 다른 기준도 검토해야 할 수 있습니다.
건축물 용도가 공장인지 확인하는 것과 내 업체가 공장등록을 할 수 있는지 확인하는 것은 서로 다른 단계입니다.
제조업종이 바뀌면 건축물 용도변경을 해야 할까?
기존 업체가 나가고 다른 제조업체가 들어온다고 해서 반드시 건축물 용도까지 달라지는 것은 아닙니다.
건축물은 여전히 ‘공장’ 일 수 있기 때문입니다.
이런 경우에는 건축물 용도변경 문제와 별도로 공장등록사항 변경이나 공장설립 관련 업종변경 절차가 필요한지를 확인해야 할 수 있습니다.
예를 들어 이전 업체와 새 업체의 생산품이나 제조업종이 다르다면 새 업체의 업종과 생산공정을 기준으로 공장등록 관련 절차를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
헷갈리는 경우를 비교해보겠습니다
| 상황 | 먼저 확인할 것 |
|---|---|
| 창고를 공장으로 사용하려는 경우 | 건축물대장 변경 절차 + 공장 입지·등록 |
| 다른 시설군의 건물을 공장으로 변경 | 건축법상 용도변경 허가·신고 여부 |
| 공장에서 다른 제조업종으로 변경 | 공장등록·업종변경 관련 절차 |
| 기존 공장에 새 업체가 임차 | 새 업체 기준 공장등록 가능 여부 |
| 공장을 증축해 제조시설 확대 | 건축절차 + 공장설립·등록 변경 여부 |
실제 현장에서는 이렇게 확인합니다
예를 들어 임차인이 마음에 들어 하는 건물이 하나 있는데 건축물대장을 확인해 보니 용도가 ‘창고시설’로 되어 있다고 해보겠습니다.
임차인은 이곳에 제조기계를 설치하고 공장등록을 하려고 합니다.
이때 “창고니까 공장등록이 안 됩니다”라고 바로 판단하는 것도 맞지 않고, “창고와 공장이 같은 시설군이니까 그냥 공장으로 사용하면 됩니다”라고 말하는 것도 적절하지 않습니다.
먼저 건축물대장상 용도를 확인하고 필요한 기재내용 변경 등 건축법상 절차가 있는지 살펴봐야 합니다.
그다음 임차인의 업종과 생산품, 생산공정, 기계를 기준으로 해당 위치에서 공장등록이 가능한지도 확인해야 합니다.
건축물 용도 확인과 공장등록 확인을 한 번에 끝내려 하지 않고 두 단계로 나눠 보는 것이 좋습니다.
공장 계약 전 확인하는 순서
① 건축물대장을 발급합니다.
↓
② 현재 건축물 용도를 확인합니다.
↓
③ 임차인이 하려는 제조업과 생산공정을 확인합니다.
↓
④ 건축법상 용도변경 절차가 필요한지 확인합니다.
↓
⑤ 해당 위치에서 공장입지가 가능한지 확인합니다.
↓
⑥ 공장등록 가능 여부를 확인합니다.
↓
⑦ 필요한 경우 환경 관련 인허가 등을 확인합니다.
↓
⑧ 확인 결과를 바탕으로 임대차계약을 진행합니다.
공장등록이나 용도변경이 임차 목적에 꼭 필요한 조건이라면 계약을 먼저 체결하고 나중에 확인하기보다 계약 전에 관할 행정기관에 확인하는 편이 좋습니다.
공장 용도변경 체크리스트
| 확인 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 현재 용도 | 건축물대장상 용도 확인 |
| 변경할 용도 | 실제 공장 사용 여부 확인 |
| 시설군 | 현재 용도와 공장의 시설군 비교 |
| 건축 절차 | 허가·신고·기재내용 변경 여부 확인 |
| 입지 | 해당 위치의 공장 입지 가능 여부 확인 |
| 업종·생산공정 | 새 업체의 실제 제조활동 확인 |
| 공장등록 | 새 업체 기준 등록 가능 여부 확인 |
| 환경 관련 | 대기·폐수·소음·진동 등 해당 여부 확인 |
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건축물 용도뿐 아니라 실제 업체의 공장등록 조건을 확인하려면 아래 글을 함께 보세요.
공장을 임차하기 전에 전체적으로 무엇을 확인해야 하는지도 함께 살펴보세요.
건축물대장에 창고로 되어 있는 건물을 공장으로 사용하려는 경우에는 아래 글도 연결해서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
창고를 공장으로 바꾸려면 무조건 용도변경 허가를 받아야 하나요?
창고시설과 공장은 건축법상 같은 산업 등 시설군에 속하므로 단순히 ‘창고에서 공장으로 변경한다’는 이유만으로 시설군 간 용도변경 허가 대상이라고 단정하기 어렵습니다. 건축물대장 기재내용 변경 등 필요한 절차와 예외 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
건축물대장에 공장으로 되어 있으면 공장등록도 가능한가요?
건축물 용도는 중요한 조건이지만 그것만으로 새 업체의 공장등록 가능 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 업종과 생산공정, 제조시설, 입지와 관계 법령 등을 함께 확인해야 합니다.
공장에 다른 제조업체가 들어오면 용도변경을 해야 하나요?
건축물 용도가 계속 공장이라면 제조업체가 바뀌었다는 이유만으로 건축물 용도변경이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 다만 새 업체의 업종에 따라 공장등록이나 업종변경 관련 절차를 확인해야 할 수 있습니다.
용도변경이 가능한지는 어디에서 확인하나요?
건축물대장을 준비해 해당 건축물 소재지의 시·군·구 건축 담당부서에서 건축법상 필요한 절차를 확인하는 것이 좋습니다. 공장등록 가능 여부는 업체의 업종과 생산공정 등을 준비해 공장등록 담당부서에도 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
공장 용도변경은 건축물대장에 적힌 글자 하나만 바꾸는 문제로 보면 안 됩니다.
현재 건축물의 용도를 확인하고 어떤 절차를 거쳐 공장으로 사용할 수 있는지 먼저 살펴봐야 합니다.
그다음 새로 들어오는 업체의 업종과 생산공정을 기준으로 공장등록과 필요한 인허가를 확인하는 순서가 좋습니다.
건축물 용도변경과 공장등록은 같은 문제가 아닙니다. 두 가지를 나눠서 확인해야 계약 후 예상하지 못한 문제를 줄일 수 있습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「건축법」 제19조
국가법령정보센터 「건축법 시행령」 제14조 및 별표 1
국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 및 하위법령
한국산업단지공단 Factory On 공장설립온라인지원시스템
※ 이 글은 공장과 관련된 건축물 용도변경의 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 용도변경 절차와 공장등록 가능 여부는 건축물의 현재 용도, 입지, 업종, 생산공정 및 개별 법령에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 행정기관에 확인하시기 바랍니다.