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공장을 임대할 때 보증금과 월세만 합의하면 계약이 거의 끝났다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 공장은 입주한 뒤 기계를 설치하고 전기를 증설하거나 배관·덕트 같은 시설을 추가하는 경우가 많습니다.
마당을 사용하기도 하고 기존 호이스트나 전기시설을 그대로 사용하는 경우도 있습니다.
이런 내용은 계약할 때는 별문제 없어 보여도 나중에 수리비나 시설 철거, 원상복구 문제로 이어질 수 있습니다.
공장 임대차 특약은 많이 넣는 것보다 실제로 누가 무엇을 사용하고, 설치하고, 부담하고, 나갈 때 어떻게 처리할지를 분명하게 정하는 것이 중요합니다.
오늘은 공장 임대차계약을 할 때 어떤 내용을 특약으로 확인하면 좋은지 실제 계약에서 자주 생기는 문제를 중심으로 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 공장등록이 필요하다면 임대인의 서류 협조 범위를 확인합니다.
• 전기증설은 가능 여부뿐 아니라 비용 부담도 정합니다.
• 기계·덕트·배관 등 시설공사는 사전 협의가 필요합니다.
• 호이스트 등 기존 시설은 현재 상태와 수리 책임을 확인합니다.
• 마당은 전용인지 공동사용인지 범위를 분명하게 합니다.
• 수선비는 고장의 원인과 시설 종류를 나눠 정하는 것이 좋습니다.
• 원상복구는 계약 당시 상태를 사진으로 남겨두면 도움이 됩니다.
1. 공장등록이 필요하다면 협조 범위를 정합니다
제조업체가 공장을 임차할 때 공장등록이 중요한 조건인 경우가 있습니다.
이때 계약서에 단순히 “공장등록 가능”이라고 적는 것은 신중해야 합니다.
공장등록 가능 여부는 건물만으로 결정되는 것이 아니라 임차인의 업종과 생산품, 생산공정, 제조시설, 입지 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 임대인이 해야 할 일은 공장등록 자체를 보장하는 것보다 임대인에게 필요한 서류 제공이나 절차에 어느 범위까지 협조할 것인지 정하는 방식이 현실적입니다.
임대인은 임차인의 공장등록 신청 과정에서 임대인에게 요구되는 서류의 제공 등 필요한 범위에서 협조한다.
공장등록 가능 여부가 계약의 중요한 전제라면 등록이 되지 않을 경우 계약을 어떻게 처리할 것인지도 당사자 간에 구체적으로 협의해 특약에 반영하는 것이 좋습니다.
2. 전기증설 비용은 누가 부담할까?
공장 계약에서 자주 확인하는 것이 전기용량입니다.
현재 계약전력으로 임차인이 설치할 기계를 모두 가동할 수 없다면 증설이 필요할 수 있습니다.
그런데 “전기증설 가능”이라는 말만 듣고 계약하면 실제 공사를 할 때 비용 문제가 생길 수 있습니다.
증설에 필요한 외부 인입공사와 내부 배선, 수전설비 등이 있다면 어떤 공사가 필요한지 확인하고 비용 부담 주체도 협의하는 것이 좋습니다.
임차인의 사업을 위해 추가로 필요한 전기증설 및 내부 전기공사는 임대인과 사전에 협의하여 시행하고, 관련 비용 부담과 계약 종료 시 시설 처리방법은 별도로 정한다.
전기시설은 공장마다 조건이 다르므로 실제 증설 가능 여부와 공사 범위는 한전 및 전기 관련 전문가 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다.
3. 기계 설치와 건물 변경 범위를 정합니다
제조기계를 설치하면서 바닥에 앵커를 고정하거나 배관을 설치하는 경우가 있습니다.
배기나 집진을 위해 벽이나 지붕을 관통해야 하는 업체도 있습니다.
이런 공사는 건물에 직접 영향을 줄 수 있으므로 계약 전에 가능한 범위를 정해두는 것이 좋습니다.
임차인이 기계설치 등을 위해 건물의 주요 구조부 또는 벽체·지붕 등에 영향을 주는 공사를 하는 경우에는 사전에 임대인과 협의한다.
4. 기존 호이스트와 시설 상태를 확인합니다
호이스트가 설치된 공장은 임차인에게 상당히 좋은 조건이 될 수 있습니다.
하지만 단순히 “호이스트 있음”으로 끝내서는 부족합니다.
계약 당시 정상적으로 작동하는지, 사용 가능한 용량은 얼마인지, 임대인 소유인지 기존 임차인이 설치한 것인지 등을 확인하는 것이 좋습니다.
고장이 발생했을 때 누가 수리할지도 시설의 상태와 고장 원인 등을 고려해 협의할 필요가 있습니다.
기존 설치된 호이스트 및 부속시설의 상태는 계약 당시 현황을 기준으로 확인하고, 사용 및 수리와 관련한 사항은 고장 원인과 시설 상태를 고려하여 당사자가 협의한다.
5. 마당은 어디까지 사용할 수 있는지 표시합니다
공장 앞에 넓은 마당이 있다고 해서 임차인이 모두 독점적으로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
여러 동의 공장이 함께 있는 곳이라면 차량 통행로나 주차장, 상하차 공간을 공동으로 사용할 수도 있습니다.
원자재나 제품을 외부에 적치해야 하는 업체라면 사용할 수 있는 공간을 더 분명하게 확인해야 합니다.
마당 사용이 사업에 중요한 조건이라면 말로 설명하는 것보다 현황도에 사용범위를 표시해 계약서에 첨부하는 방법이 좋습니다.
임차인이 사용할 수 있는 외부공간은 별첨 현황도에 표시된 부분으로 하며, 공동 통행로에는 차량 또는 물품을 장기간 적치하지 않는다.
6. 수선비 부담은 구체적으로 나누는 것이 좋습니다
공장 지붕에서 누수가 생기거나 전기시설이 고장 나면 누가 수리해야 할까요?
민법 제623조는 임대인에게 임대차 목적물을 임차인이 사용·수익 할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 두고 있습니다.
하지만 실제 수리비 부담은 고장의 원인과 시설의 종류, 계약 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 “모든 수리비는 임차인 부담”처럼 포괄적으로 정하기보다 실제 공장에 맞춰 구분하는 것이 좋습니다.
| 확인할 시설 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 건물 구조체·지붕 등 | 노후·하자 등 원인 확인 |
| 임차인이 설치한 시설 | 설치·관리 책임 확인 |
| 임차인 과실로 파손 | 원인과 책임 범위 확인 |
| 소모품·일상 관리 | 계약에서 부담 주체 협의 |
7. 원상복구는 ‘어디까지’인지 정합니다
공장 임대차에서 계약 종료 때 분쟁이 생기기 쉬운 부분이 원상복구입니다.
특약에 “계약 종료 시 원상복구한다”라고 한 줄만 적어놓으면 나중에 어느 상태까지 돌려놓아야 하는지를 두고 의견이 달라질 수 있습니다.
특히 임차하기 전부터 칸막이나 배관, 전기시설, 호이스트 등이 설치되어 있었다면 무엇이 기존 시설이고 무엇을 새 임차인이 설치했는지 구분해 두는 것이 좋습니다.
계약 당시 공장 내부와 외부를 사진으로 남겨두는 것이 가장 현실적인 방법 중 하나입니다.
계약 종료 시 임차인이 새로 설치한 시설의 철거 및 원상복구 범위는 계약 당시 현황과 당사자 간 별도 합의내용을 기준으로 한다. 임대인이 존치를 요청한 시설은 당사자 협의에 따라 처리한다.
8. 증축·가설시설이 있다면 확인합니다
공장 옆이나 뒤쪽에 캐노피나 창고처럼 사용하는 공간이 붙어 있는 경우가 있습니다.
실제로 사용하고 있다고 해서 모두 건축물대장에 적법하게 반영된 시설이라고 단정할 수는 없습니다.
임차인이 해당 부분까지 사용할 예정이라면 건축물대장과 가설건축물 관련 서류 등을 확인해 적법한 사용이 가능한 시설인지 살펴보는 것이 좋습니다.
임차인이 직접 캐노피나 가설시설을 설치하려는 경우에도 사전에 임대인과 협의하고 필요한 행정절차를 확인해야 합니다.
9. 덕트·집진시설 등 환경시설 설치
업종에 따라 덕트나 집진시설, 배기시설, 폐수 관련 시설 등이 필요할 수 있습니다.
이런 시설은 건물 벽체나 지붕에 영향을 줄 수 있기 때문에 임대인의 동의 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
또 생산공정에 따라 환경 관련 신고나 허가 등이 필요한지도 별도로 확인해야 합니다.
임차인이 사업상 필요한 덕트·집진·배기 등 시설을 설치하는 경우 건물에 영향을 주는 공사는 임대인과 사전에 협의하고, 관계 법령상 필요한 절차는 해당 당사자가 확인하여 진행한다.
10. 계약이 끝났을 때 설치시설을 어떻게 할지도 정합니다
임차인이 자기 비용으로 설치한 시설이 계약 종료 때 오히려 문제가 되기도 합니다.
전기시설이나 에어배관, 사무실 칸막이, 덕트 등이 다음 임차인에게도 필요한 시설이라면 임대인이 그대로 두기를 원하는 경우가 있습니다.
반대로 임대인은 모두 철거해달라고 할 수도 있습니다.
따라서 계약할 때부터 모든 것을 확정하기 어렵더라도 철거·존치·인수 여부를 어떤 방식으로 결정할 것인지 기준을 정해두면 좋습니다.
공장 계약할 때 사진으로 남겨둘 곳
☑ 공장 내부 전체
☑ 바닥 균열·파손 부분
☑ 벽체와 천장
☑ 누수 흔적
☑ 전기분전반과 기존 전기시설
☑ 호이스트와 기존 기계시설
☑ 사무실·화장실 등 부속시설
☑ 출입문·셔터
☑ 공장 외부와 마당
☑ 기존 덕트·배관·가설시설
가능하면 사진을 촬영한 날짜를 확인할 수 있도록 보관하고, 중요한 시설은 임대인과 임차인이 계약 당시 상태를 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.
공장 임대차 특약 체크리스트
| 특약 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 공장등록 | 임대인의 서류 제공·협조 범위 |
| 전기증설 | 가능 여부·공사비·시설 처리 |
| 기계설치 | 바닥·벽체·구조부 공사 범위 |
| 기존시설 | 호이스트 등 상태와 수리 책임 |
| 마당 | 전용·공동사용 및 적치 범위 |
| 수선비 | 시설 종류·고장 원인별 부담 |
| 원상복구 | 계약 당시 상태와 철거 범위 |
| 환경시설 | 설치 동의·인허가·철거 여부 |
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공장을 계약하기 전 전체적으로 확인해야 할 내용은 아래 글에서 정리했습니다.
공장등록이 필요한 업체라면 등록조건도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
건축물 용도 때문에 공장 사용이 가능한지 궁금하다면 아래 글도 함께 확인해보세요.
자주 묻는 질문
공장등록 가능이라고 특약에 쓰면 등록이 보장되나요?
특약 문구만으로 행정기관의 공장등록이 보장되는 것은 아닙니다. 등록 가능 여부는 업종·생산공정·시설·입지 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 행정기관에 확인하는 것이 좋습니다.
전기증설 비용은 임차인이 부담해야 하나요?
일률적으로 정할 문제는 아닙니다. 현재 시설 상태와 임차인의 추가 전력 필요 원인, 공사 내용 등에 따라 당사자가 협의해 계약서에 명확하게 정하는 것이 좋습니다.
공장 수리비는 모두 임차인이 부담한다고 특약을 넣어도 되나요?
수리비 문제는 시설의 종류와 고장 원인, 계약 내용 등을 함께 살펴봐야 합니다. 민법상 임대인의 사용·수익에 필요한 상태 유지의무도 있으므로 모든 수선을 하나로 묶기보다 구체적으로 정하는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
원상복구는 계약 당시 상태로 하면 되나요?
원상복구 범위는 계약 내용과 임대 당시 상태, 시설 설치 경위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 계약 당시 사진과 시설목록을 남기고 임차인이 새로 설치한 시설의 처리방법을 구체적으로 협의해 두는 것이 좋습니다.
마무리
공장 임대차계약에서 좋은 특약은 문장이 많은 특약이 아닙니다.
임차인이 실제로 공장을 어떻게 사용할 것인지 살펴보고 그 과정에서 문제가 될 수 있는 부분을 계약 전에 하나씩 정해두는 것이 중요합니다.
공장등록, 전기증설, 기계설치, 마당, 수선비, 원상복구처럼 나중에 비용과 직접 연결되는 부분은 특히 말로만 합의하지 않는 것이 좋습니다.
계약할 때 한 줄 더 확인해 두는 것이 퇴거할 때 몇 달의 분쟁을 줄이는 경우도 있습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제623조 및 임대차 관련 규정
국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 및 하위법령
국가법령정보센터 임대차 원상회복 관련 판례
한국산업단지공단 Factory On 공장설립온라인지원시스템
※ 이 글의 특약 문구는 공장 임대차에서 확인할 사항을 이해하기 위한 참고 예시입니다. 개별 계약의 법적 효력과 책임 범위는 계약 내용, 건물 상태, 시설 설치 경위 및 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약에서는 해당 공장의 상황에 맞게 작성하고 필요한 경우 법률 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.