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공장을 구할 때 처음 눈에 들어오는 것은 보통 면적과 임대료입니다.
마당이 넓고 위치도 괜찮으면 계약부터 생각하기 쉽습니다.
그런데 공장은 일반 상가와 조금 다릅니다.
건물이 마음에 들어도 내 업종이 들어갈 수 없거나, 공장등록이 어렵거나, 기계를 돌릴 전기가 부족하면 실제 사업장으로 사용하기 곤란할 수 있습니다.
대형 기계를 가져왔는데 출입문을 통과하지 못하거나, 넓어 보였던 마당을 다른 임차인과 함께 써야 하는 경우도 있습니다.
공장 임대는 건물부터 보는 것보다 내가 어떤 제품을 어떤 기계와 공정으로 생산할 것인지부터 확인하는 것이 좋습니다.
오늘은 공장을 임차하기 전에 무엇을 확인해야 하는지 실제 현장에서 살펴보는 순서대로 알아보겠습니다.
30초 요약
• 사업자등록증의 업종과 실제 생산품·생산공정을 먼저 확인합니다.
• 공장등록이 필요하다면 계약 전에 등록 가능 여부를 확인합니다.
• 건축물대장과 등기부등본을 확인합니다.
• 전기용량과 기계 설치 조건을 확인합니다.
• 마당 사용범위와 대형차 진입 여부를 직접 봅니다.
• 업종에 따라 소음·진동·대기·폐수 관련 사항도 확인합니다.
• 공장등록 협조와 시설공사, 원상복구 등은 계약 전에 협의합니다.
1. 공장부터 찾지 말고 업체부터 확인합니다
공장 임대를 문의받으면 먼저 확인할 것이 있습니다.
“몇 평짜리 공장을 찾으세요?”도 중요하지만 그보다 먼저 어떤 제품을 생산하는 업체인지를 알아야 합니다.
같은 제조업이라도 생산품과 기계, 작업공정은 모두 다릅니다.
사업자등록증에 표시된 업종을 확인하고 실제 공장에서 어떤 원료를 사용해 어떤 공정으로 제품을 만드는 지도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
기계에서 소음이나 진동이 발생하는지, 도장이나 세척공정이 있는지, 폐수나 분진 등이 발생하는지도 공장을 찾기 전에 확인할 사항입니다.
업체의 생산공정을 알아야 그 업체에 맞는 공장을 찾을 수 있습니다.
2. 공장등록이 필요한 업체인지 확인합니다
공장을 찾는 분들이 자주 묻는 질문이 있습니다.
“여기 공장등록 되나요?”
이 질문은 단순히 건물에 기존 공장등록이 있는지만 확인해서 답하기 어렵습니다.
기존 임차인이 공장등록을 했던 곳이라도 새로 들어오는 업체의 업종과 생산공정이 다를 수 있기 때문입니다.
따라서 공장등록이 사업상 필요한 업체라면 기존 공장등록 여부와 등록업종을 확인하고, 새 임차인의 업종과 생산공정을 기준으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
공장등록 여부가 계약 결정에 중요한 조건이라면 계약 후가 아니라 계약 전에 관할 행정기관 등에 확인하는 편이 안전합니다.
3. 산업단지 공장이라면 입주 가능 업종도 확인합니다
산업단지 안에 있는 공장이라면 한 가지를 더 확인해야 합니다.
산업단지는 관리기본계획 등에 따라 입주할 수 있는 업종이 정해져 있을 수 있습니다.
공장 건물이 비어 있다고 해서 원하는 제조업체가 모두 들어갈 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
임차하려는 업체의 업종이 해당 산업단지에 입주할 수 있는지와 입주계약 등 필요한 절차를 관리기관에 확인하는 것이 좋습니다.
산업단지 공장은 임대차 조건과 함께 입주 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
4. 건축물대장과 실제 공장을 비교합니다
공장 현장을 보면 본 건물 옆이나 뒤쪽에 창고처럼 사용하는 공간이 붙어 있는 경우가 있습니다.
눈으로 보기에는 하나의 공장처럼 보여도 건축물대장과 실제 현황이 다를 수 있습니다.
계약 전에는 건축물대장에서 용도와 면적을 확인하고 위반건축물 표시가 있는지도 살펴보는 것이 좋습니다.
증축된 부분이나 가설건축물이 있다면 적법하게 사용할 수 있는 시설인지도 별도로 확인할 필요가 있습니다.
특히 실제 사용할 면적과 건축물대장상 면적이 다르다면 어느 부분을 임차하는 것인지 계약 전에 분명하게 해 두는 것이 좋습니다.
5. 등기부등본에서 소유자와 권리관계를 확인합니다
공장 임대차도 등기부등본 확인은 기본입니다.
계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하고, 공동명의라면 계약 권한도 살펴봐야 합니다.
압류·가압류·가처분 등이 있는지, 근저당권 등 선순위 권리는 어느 정도인지도 확인합니다.
특히 임대보증금이 큰 공장이라면 선순위 권리와 건물가치를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
6. 전기용량은 기계 목록과 함께 봅니다
제조업체에서 전기는 생산과 바로 연결됩니다.
현재 계약전력이 몇 kW인지 확인하는 것에서 끝내지 말고 실제 반입할 기계의 전기사양을 함께 봐야 합니다.
단상·삼상 여부와 전압, 기계별 소비전력, 동시에 가동하는 설비 등을 확인하고 현재 시설에서 사용할 수 있는지 살펴봅니다.
전력이 부족하다면 증설이 가능한지와 필요한 공사, 비용도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
기계를 반입한 뒤 전기가 부족하다는 사실을 알게 되면 생산 일정까지 영향을 받을 수 있습니다.
7. 기계가 실제로 들어갈 수 있는지도 확인합니다
공장 내부 면적이 충분하다고 해서 기계를 설치할 수 있는 것은 아닙니다.
대형 기계를 사용하는 업체라면 기계의 가로·세로·높이와 무게를 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
공장 출입문의 폭과 높이, 내부 층고, 기계 반입 동선을 실제 기계 크기와 비교합니다.
무거운 기계를 설치한다면 바닥이 해당 하중을 견딜 수 있는지도 전문가를 통해 확인할 필요가 있습니다.
호이스트를 사용하려는 업체라면 기존 호이스트의 용량과 상태, 사용 가능 여부도 확인합니다.
8. 마당은 어디까지 사용할 수 있는지 확인합니다
공장 임대에서 마당은 생각보다 중요합니다.
제품을 상하차하거나 원자재를 옮기고 차량을 주차해야 하기 때문입니다.
현장에서 넓어 보이는 마당이 모두 임차인의 전용공간이라고 생각해서는 안 됩니다.
여러 공장이 함께 사용하는 진입로일 수도 있고 다른 임차인의 차량이 통행해야 하는 공간일 수도 있습니다.
계약 전에 전용사용 부분과 공동사용 부분, 주차·상하차 가능 위치, 적치 가능한 공간을 확인하는 것이 좋습니다.
사용범위가 중요한 계약이라면 도면이나 현황도에 표시해 계약 당사자가 서로 확인하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.
9. 대형차가 실제로 들어오는지 확인합니다
지도에서 도로가 보인다고 해서 대형차 진입에 문제가 없다고 단정하기 어렵습니다.
진입도로가 좁거나 차량이 서로 교행하기 어려울 수도 있습니다.
공장 입구까지 들어왔더라도 회전할 공간이 부족하면 상하차가 불편해질 수 있습니다.
사용할 차량이 정해져 있다면 도로 폭과 출입구 폭, 회전공간, 전신주나 담장 같은 장애물을 현장에서 직접 확인하는 것이 좋습니다.
특히 대형 화물차를 자주 사용하는 업체라면 차량 진입은 공장 면적만큼 중요한 조건이 될 수 있습니다.
10. 소음·진동·대기·폐수 발생 여부를 확인합니다
모든 제조업체가 같은 환경 관련 절차를 거치는 것은 아닙니다.
하지만 사용하는 원료와 기계, 생산공정에 따라 대기배출시설이나 폐수배출시설, 소음·진동과 관련된 확인이 필요할 수 있습니다.
그래서 공장을 찾을 때 업체명이나 업종명만 듣기보다 실제 생산공정을 확인하는 것이 중요합니다.
해당 가능성이 있다면 계약 전에 관할 행정기관이나 관련 전문가에게 필요한 신고·허가 여부를 확인하는 편이 좋습니다.
11. 임대료 외에 들어가는 비용도 확인합니다
공장을 계약할 때 보증금과 월세만 확인하고 끝내기 쉽습니다.
하지만 실제 사용하면서 별도로 부담해야 하는 비용이 있을 수 있습니다.
관리비가 있다면 어떤 항목이 포함되는지, 전기·수도요금은 개별 계량인지, 공동사용 시설의 비용은 어떻게 나누는지 확인하는 것이 좋습니다.
부가가치세와 기타 약정된 비용도 계약 전에 확인해 월 고정비를 계산해 보는 편이 좋습니다.
12. 공장에 맞는 계약 특약을 협의합니다
공장 임대차계약은 일반적인 상가 계약서만 작성하고 끝내기보다 실제 사용조건을 반영하는 것이 좋습니다.
공장등록이 필요하다면 임대인이 필요한 서류 제공 등에 협조할 범위를 정하고, 전기증설이나 기계 설치공사가 있다면 비용 부담도 협의해 두는 것이 좋습니다.
마당 사용범위와 호이스트 등 기존 시설의 사용, 수리비 부담, 계약 종료 후 원상복구 문제도 상황에 따라 특약에 반영할 수 있습니다.
특히 공장등록이나 특정 시설 설치가 임차 목적을 달성하는 데 꼭 필요한 조건이라면 계약 전에 가능 여부를 확인하고 그 결과에 따른 계약 처리까지 구체적으로 협의하는 것이 좋습니다.
공장 임대 계약 전 12가지 체크리스트
| 확인 항목 | 계약 전에 볼 내용 |
|---|---|
| ① 업종·생산공정 | 생산품, 원료, 기계와 실제 공정 확인 |
| ② 공장등록 | 필요 여부와 해당 업체의 등록 가능 여부 확인 |
| ③ 산업단지 | 해당되는 경우 입주 가능 업종과 절차 확인 |
| ④ 건축물대장 | 용도·면적·위반건축물 및 실제 현황 확인 |
| ⑤ 등기부등본 | 소유자와 근저당 등 권리관계 확인 |
| ⑥ 전기 | 계약전력·전압·삼상 및 증설 가능 여부 확인 |
| ⑦ 기계 설치 | 출입문·층고·바닥하중·반입동선 확인 |
| ⑧ 마당 | 전용·공동 사용범위와 적치·상하차 공간 확인 |
| ⑨ 차량 진입 | 도로 폭·출입구·회전 및 상하차 여건 확인 |
| ⑩ 환경 관련 | 소음·진동·대기·폐수 등 해당 여부 확인 |
| ⑪ 추가비용 | 관리비·전기·수도·부가세 등 확인 |
| ⑫ 계약특약 | 등록협조·공사·시설사용·원상복구 등을 협의 |
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제조업체라면 계약 전에 전기용량을 조금 더 자세히 확인해보세요.
건축물대장상 창고를 공장처럼 사용하려는 경우라면 아래 내용도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
전에 공장등록을 했던 곳이면 나도 등록할 수 있나요?
기존 공장등록이 있다는 사실만으로 새 임차인의 등록 가능 여부가 자동으로 결정되는 것은 아닙니다. 새로 들어오는 업체의 업종과 생산공정 등을 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.
공장등록은 계약하고 나서 확인하면 안 되나요?
공장등록이 사업에 꼭 필요한 업체라면 계약 전에 가능 여부를 확인하는 편이 좋습니다. 등록이 어렵다는 사실을 계약 후 알게 되면 임대차계약과 사업 일정 모두 문제가 될 수 있습니다.
공장 전기용량은 현재 계약전력만 보면 되나요?
현재 계약전력뿐 아니라 설치할 기계의 전압과 소비전력, 단상·삼상 여부, 동시사용량 등을 함께 확인해야 합니다. 전력이 부족하다면 증설 가능 여부도 확인하는 것이 좋습니다.
공장 앞마당도 임대면적에 포함되나요?
현장마다 다릅니다. 건물 앞 공간이 임차인의 전용공간인지 공동으로 사용하는 공간인지 계약 전에 확인해야 합니다. 중요한 경우 사용범위를 계약서나 별도 도면에 표시하는 방법도 있습니다.
제조업이면 환경 관련 허가가 모두 필요한가요?
모든 제조업체에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 사용하는 원료와 기계, 생산공정과 시설 등에 따라 달라질 수 있으므로 해당 가능성이 있다면 관할 행정기관에 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
공장은 면적과 임대료만 맞는다고 계약할 수 있는 부동산이 아닙니다.
내 업체의 업종과 생산공정을 먼저 확인하고, 공장등록과 건축물 현황, 전기, 기계 설치조건, 마당과 차량 진입까지 실제 사업에 필요한 조건을 하나씩 맞춰봐야 합니다.
특히 공장등록이나 전기증설처럼 사업을 시작하는 데 꼭 필요한 조건은 계약하고 나서 확인하기보다 계약 전에 확인하는 편이 좋습니다.
좋은 공장은 넓고 저렴한 공장보다 내 업체가 실제로 들어가서 문제없이 가동할 수 있는 공장입니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 및 시행규칙
국가법령정보센터 「건축법」 및 관계 법령
국가법령정보센터 「대기환경보전법」·「물환경보전법」·「소음·진동관리법」
한국산업단지공단 Factory On 공장설립온라인지원시스템
※ 이 글은 공장 임대계약 전 확인사항에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 공장등록 및 입주 가능 여부, 환경 관련 인허가, 시설 설치 가능 여부 등은 지역과 입지, 업종, 생산공정 및 개별 시설에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 행정기관과 관련 전문가에게 확인하시기 바랍니다.