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공장을 몇 년 사용하다 보면 처음 입주했을 때와 내부 모습이 많이 달라집니다.
임차인이 비용을 들여 전기설비를 증설하고, 에어배관이나 덕트를 설치하고, 칸막이·냉난방시설·호이스트 같은 시설을 추가하는 경우도 있습니다.
계약이 끝날 때 건물주가 이렇게 말하기도 합니다.
“그 시설은 다음 사람도 쓸 수 있으니 철거하지 말고 그냥 두고 가세요.”
임차인 입장에서는 철거비를 아낄 수 있으니 좋은 조건처럼 보입니다. 하지만 여기서 말로만 합의하고 열쇠를 넘기면 문제가 남을 수 있습니다.
시설을 두고 간다는 것과 그 시설의 소유권을 넘기는 것, 원상복구 의무를 면제받는 것, 시설값을 정산받는 것은 서로 같은 문제가 아니기 때문입니다.
| 확인할 문제 | 퇴거 전에 정할 내용 |
|---|---|
| 시설 존치 | 무엇을 철거하지 않고 남길지 시설별로 확정 |
| 소유권 | 임차인 소유를 유지할지 임대인에게 귀속할지 확인 |
| 시설대금 | 무상인지 별도 금액으로 정산하는지 확정 |
| 철거책임 | 퇴거 후 임차인에게 다시 철거를 요구하지 않는지 명시 |
| 인계 후 책임 | 유지·보수·고장·향후 철거 책임의 귀속 확인 |
건물주가 두고 가라고 하면 끝일까?
공장 임대차가 끝나면 임차인은 임차목적물을 반환해야 합니다.
민법 제654조는 임대차에 제615조를 준용하고 있고, 제615조는 반환할 때 원상회복하도록 하면서 부속시킨 물건을 철거할 수 있다고 규정하고 있습니다.
대법원도 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경했다면 원칙적으로 그 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다고 봅니다.
다만 실제 원상회복 범위는 모든 계약에서 똑같지 않습니다. 임대차계약의 내용, 입주 당시 상태, 임차인이 변경한 부분 등을 고려해 구체적으로 판단해야 합니다.
따라서 임대인이 계약 종료 때 특정 시설에 대해 “철거하지 말고 그대로 두고 가라”라고 동의했다면 그 합의내용은 퇴거 정산에서 매우 중요합니다.
문제는 그 말을 구두로만 남겨두는 경우입니다.
시설을 남기는 것과 넘기는 것은 다르다
여기서 가장 많이 놓치는 부분이 있습니다.
“철거하지 않는다”는 합의만으로 시설과 관련된 모든 문제가 자동으로 정리된다고 생각해서는 안 됩니다.
예를 들어 임차인이 자기 비용으로 에어배관과 냉난방설비를 설치했고 건물주가 퇴거할 때 그대로 두라고 했다고 가정해 보겠습니다.
이때 최소한 다음 문제는 따로 생각해야 합니다.
첫째, 시설을 물리적으로 그대로 남겨두는 문제입니다.
둘째, 그 시설의 소유관계를 어떻게 정리할 것인지의 문제입니다.
셋째, 건물주가 시설을 인수하면서 돈을 지급할 것인지 무상으로 인수할 것인지의 문제입니다.
넷째, 기존 임차인의 원상복구 의무를 해당 시설에 대해서는 끝낸 것으로 볼 것인지의 문제입니다.
다섯째, 퇴거 후 시설이 고장 나거나 다음 임차인이 철거할 때 누가 책임질 것인지의 문제입니다.
따라서 “그냥 두고 가세요” 한마디보다는 이 다섯 가지를 퇴거 합의서나 정산서에 명확하게 정리하는 것이 좋습니다.
내 돈으로 설치했으니 모두 내 것일까?
시설을 누가 돈을 내서 설치했는지만으로 소유관계를 일률적으로 판단하기도 어렵습니다.
민법 제256조는 부동산에 부합한 물건에 관한 규정을 두고 있습니다. 따라서 어떤 시설이 건물에 어떻게 설치됐는지, 독립된 물건으로 볼 수 있는지, 건물과 어느 정도 결합됐는지 등을 함께 살펴야 합니다.
예를 들어 이동 가능한 생산기계와 건물에 고정된 시설을 똑같이 취급하기는 어렵습니다.
공장 내부에 설치되는 전기설비, 배관, 덕트, 칸막이, 냉난방설비 등도 이름만 보고 소유관계를 단정하기보다는 실제 설치방법과 건물과의 결합 정도를 확인해야 합니다.
그래서 퇴거 합의를 할 때는 단순히 “시설 일체를 두고 간다”라고 쓰는 것보다 시설목록을 구체적으로 작성하는 것이 안전합니다.
시설값을 건물주에게 받을 수도 있을까?
여기서는 민법상 부속물매수청구권을 확인할 필요가 있습니다.
민법 제646조는 건물이나 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 물건을 부속한 경우, 임대차가 종료될 때 일정한 요건 아래 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
하지만 임차인이 설치한 시설이라고 해서 모두 부속물매수청구의 대상이 되는 것은 아닙니다.
대법원은 부속물에 대해 임차인의 소유에 속하면서 건물의 구성 부분은 아니고, 건물 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건이어야 한다고 보고 있습니다.
특히 오로지 임차인의 특수한 목적을 위해 설치한 물건은 부속물매수청구 대상이 되지 않을 수 있다고 판단하고 있습니다.
공장에서는 이 구분이 특히 중요하다
공장은 일반 점포나 사무실보다 이 문제가 복잡합니다.
같은 배관처럼 보여도 어떤 시설은 다음 제조업체도 그대로 사용할 수 있지만, 어떤 시설은 현재 임차인의 생산공정에 맞춰 특별히 설치됐을 수 있기 때문입니다.
예를 들어 특정 기계만을 연결하기 위한 배관이나 특정 생산라인에 맞춘 집진·덕트시설이라면 해당 임차인의 특수한 영업목적을 위한 시설인지가 문제가 될 수 있습니다.
반면 건물의 구조와 임대차 당시 합의된 용도 등을 고려했을 때 공장 자체의 일반적인 사용에 객관적인 편익을 주는 시설이라면 판단이 달라질 여지가 있습니다.
따라서 “건물주 허락을 받고 설치했다 = 나갈 때 건물주가 반드시 사줘야 한다”라고 이해하면 안 됩니다.
임대인의 동의 여부와 별도로 그 시설이 어떤 성격의 시설인지까지 살펴야 합니다.
계약서에 원상복구 특약이 있다면?
공장 임대차계약서에는 임차인이 설치한 시설을 계약 종료 때 철거하고 원상 복구한다는 특약이 들어가는 경우가 많습니다.
그런데 계약 종료 시점에 건물주가 일부 시설을 계속 사용하기 위해 존치를 요청할 수도 있습니다.
이 경우 기존 계약서에 원상복구 조항이 있는데 구두로만 “이것은 그냥 두고 가라”고 합의하면 나중에 서로 다른 주장을 할 가능성이 있습니다.
따라서 기존 원상복구 조항과 별도로 어떤 시설에 한해 철거 및 원상복구를 요구하지 않기로 했는지를 서면으로 남기는 것이 중요합니다.
또 민법 제652조는 제646조를 포함한 일부 임대차 규정에 위반하여 임차인에게 불리한 약정의 효력을 제한하고 있습니다. 따라서 부속물매수청구권과 관련된 계약조항의 효력은 단순히 계약서에 문구가 있다는 이유만으로 일률적으로 판단해서는 안 됩니다.
무상으로 두고 갈지, 돈을 받을지도 정해야 한다
건물주가 시설을 원한다고 해서 당연히 시설대금을 지급해야 하는 것도 아니고, 임차인이 당연히 무상으로 넘겨야 하는 것도 아닙니다.
우선 해당 시설이 민법상 부속물매수청구 대상인지와 당사자 사이에 어떤 합의가 있었는지를 구분해서 봐야 합니다.
실무에서는 법적 분쟁으로 가기 전에 퇴거 정산 과정에서 시설가액을 협의하는 경우도 생각해 볼 수 있습니다.
예를 들어 시설을 철거하려면 임차인에게 500만원이 들고, 건물주 입장에서는 다음 임차인을 위해 해당 시설을 남겨두는 것이 유리할 수 있습니다.
이런 경우라면 단순히 “철거할까, 말까”만 따질 것이 아니라 시설을 무상으로 인계할지, 일정 금액을 정산할지 등을 당사자가 명확하게 합의하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
다음 임차인이 쓴다면 더 확실히 정리해야 한다
기존 임차인이 남긴 시설을 다음 임차인이 사용하는 경우에는 책임관계가 더 복잡해질 수 있습니다.
예를 들어 기존 임차인이 설치한 에어배관을 다음 임차인이 사용하다가 고장이 났다고 가정해 보겠습니다.
시설이 누구에게 귀속됐는지조차 정리하지 않았다면 수리비나 철거비를 두고 기존 임차인·건물주·새 임차인 사이에서 주장이 달라질 수 있습니다.
따라서 기존 임차인이 퇴거하는 시점에서 시설 인계를 끝내는 것이 좋습니다.
“다음 임차인이 사용하니까 일단 놔둔다”는 식으로 기존 임차인의 책임을 계속 열어두는 방식은 피하는 것이 좋습니다.
퇴거 합의서에는 무엇을 적어야 할까?
공장 시설을 그대로 두고 퇴거하기로 했다면 최소한 다음 내용을 서면으로 정리할 필요가 있습니다.
시설명과 위치를 구체적으로 적고 가능하면 사진을 첨부합니다.
해당 시설을 철거하지 않고 현 상태로 존치하는 데 임대인이 동의한다는 내용을 넣습니다.
시설을 임대인에게 귀속시키는 것인지, 단순히 철거하지 않는 것인지도 구분합니다.
무상 인계인지 별도 금액을 지급하는 인계인지 정합니다.
해당 시설에 대해서는 임차인에게 추가 원상복구 또는 철거비용을 청구하지 않는다는 내용을 확인합니다.
인계 이후 유지·보수·고장·향후 철거에 관한 책임을 누가 부담하는지도 정합니다.
마지막으로 시설 인계와 보증금 반환을 같은 시점에 확인하면 퇴거 이후 다시 시설 문제로 연락하는 일을 줄일 수 있습니다.
공장 퇴거 전 체크리스트
□ 최초 임대차계약서의 원상복구 특약을 다시 확인했는가?
□ 임차인이 설치한 시설을 목록으로 정리했는가?
□ 철거할 시설과 남겨둘 시설을 구분했는가?
□ 건물주가 존치에 동의한 시설을 서면으로 확인했는가?
□ 남겨둘 시설의 사진을 촬영했는가?
□ 시설의 소유권 또는 귀속관계를 정했는가?
□ 무상 인계인지 유상 인계인지 정했는가?
□ 해당 시설에 대한 추가 원상복구 책임이 없는지 확인했는가?
□ 인계 후 유지·보수·철거 책임을 정했는가?
□ 시설 정산과 보증금 반환을 함께 확인했는가?
FAQ
건물주가 두고 가라고 문자로 보냈다면 충분할까요?
문자도 합의내용을 확인하는 자료가 될 수 있지만, 어떤 시설을 의미하는지 불명확하면 다시 분쟁이 생길 수 있습니다. 시설명·위치·사진과 함께 원상복구 면제 범위, 귀속 및 비용정산까지 구체적으로 확인해 두는 것이 좋습니다.
건물주 동의를 받고 설치했으면 시설값을 무조건 받을 수 있나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 민법 제646조의 부속물매수청구권은 임대인의 동의뿐 아니라 해당 물건의 성격도 중요합니다. 건물 사용에 객관적인 편익을 주는지, 임차인의 특수한 영업목적만을 위한 시설인지 등을 함께 판단해야 합니다.
건물주가 시설을 쓰겠다고 하면 원상복구를 안 해도 되나요?
해당 시설에 대해 철거하지 않기로 명확히 합의했다면 중요한 판단자료가 됩니다. 다만 기존 계약서의 원상복구 조항과 충돌하지 않도록 어떤 시설의 철거와 원상복구를 면제하는지 서면으로 특정해 두는 것이 안전합니다.
생산기계도 건물주가 사줘야 하나요?
임차인이 사용하던 생산기계라고 해서 곧바로 부속물매수청구 대상이 되는 것은 아닙니다. 독립된 기계인지, 건물에 어떻게 부착됐는지, 건물의 객관적 사용에 편익을 주는지 또는 특정 제조공정만을 위한 것인지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
시설을 두고 나간 뒤 건물주가 철거비를 요구하면 어떻게 하나요?
이 때문에 퇴거 전에 존치 시설을 특정하고 해당 시설에 대한 철거·원상복구 의무를 어떻게 처리하기로 했는지 서면으로 남기는 것이 중요합니다. 단순히 시설을 남겨두었다는 사실만으로 모든 책임관계가 명확해지는 것은 아닙니다.
핵심 정리
공장 임차인이 설치한 시설을 계약 종료 때 반드시 모두 철거해야 한다고 단정할 수는 없습니다.
건물주가 필요한 시설을 그대로 두기를 원한다면 당사자가 존치에 합의할 수 있습니다.
하지만 시설을 철거하지 않는 것과 시설의 소유권을 넘기는 것, 시설대금을 포기하는 것, 원상복구 의무가 끝나는 것은 서로 다른 문제입니다.
특히 공장은 일반 건물보다 생산기계·전기설비·배관·덕트 등 시설의 종류가 다양하므로 시설별로 판단해야 합니다.
퇴거할 때 가장 중요한 것은 “그냥 두고 간다”는 한마디가 아니라 무엇을 남기고, 누구에게 귀속시키며, 돈은 어떻게 정산하고, 이후 철거와 유지관리 책임은 누가 부담하는지까지 서면으로 끝내는 것입니다.
자료출처
• 국가법령정보센터 「민법」 제256조(부동산에의 부합)
• 국가법령정보센터 「민법」 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
• 국가법령정보센터 「민법」 제652조(강행규정)
• 국가법령정보센터 「민법」 제654조 및 제615조(원상회복 관련 규정)
• 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결
• 대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다 25745 판결
• 대법원 2019. 8. 30. 선고 원상회복의무 관련 판결
이 글은 공장 임대차 종료 시 임차인이 설치한 시설의 처리에 관한 일반적인 법률·실무 정보를 정리한 것입니다. 실제 원상복구 범위와 시설의 소유관계, 부속물매수청구 가능 여부는 임대차계약 내용과 시설의 설치방법·용도·임대인의 동의 여부 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 있는 경우 계약서와 시설 현황을 기준으로 법률전문가의 확인을 받는 것이 필요합니다.