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공장을 임차하다 보면 전기용량을 바꾸는 일이 생각보다 자주 있습니다.
새로 들여오는 기계 때문에 전기가 부족하면 증설하기도 하고, 반대로 기존 공장의 전기용량이 필요 이상으로 크다면 감설해서 사용하기도 합니다.
현장에서는 증설비용을 누가 부담하느냐보다 임대차가 끝날 때 더 까다로운 문제가 생기기도 합니다.
“내가 비용을 들여 증설했는데 나갈 때 다른 공장으로 가져갈 수 있나요?”
“원래 300kW였는데 제가 100kW로 감설했습니다. 나갈 때 다시 300kW로 복구해야 하나요?”
공장 임대차를 중개하다 보면 실제로 나오는 질문입니다.
결론부터 말하면 증설비용을 누가 냈는지만으로 판단해서는 안 됩니다. 계약전력과 전기설비를 구분해야 하고, 임대차 종료 때의 원상복구 문제까지 계약 당시부터 정해두는 것이 중요합니다.
30초 요약
① 임차인의 필요로 전기를 증설한다면 임차인이 비용을 부담하기로 정하는 경우가 많습니다.
② 임차인이 증설비를 냈다고 해서 늘어난 계약전력 자체를 다른 공장으로 가져가는 것으로 생각하면 곤란합니다.
③ 임차인이 설치한 변압기·배선 등 전기설비는 계약전력과 구분해서 봐야 합니다.
④ 기존 전기용량을 감설했다면 임대차 종료 때 원상복구 문제가 생길 수 있습니다.
⑤ 계약 당시 전기용량과 증설·감설, 비용 부담, 종료 시 처리방법까지 특약으로 남겨두는 것이 중요합니다.
1. 공장 전기 증설비용, 보통 누가 부담할까?
공장 임대차에서는 임차인이 사용할 기계 때문에 전기 증설이 필요한 경우가 많습니다.
예를 들어 계약전력 100kW인 공장을 임차했는데 새로 설치할 생산설비를 가동하려면 200kW가 필요할 수 있습니다.
이처럼 임차인의 사업상 필요 때문에 증설하는 경우라면 임차인이 관련 비용을 부담하기로 약정하는 경우가 많습니다.
다만 모든 공장 임대차에서 증설비용을 반드시 임차인이 부담한다는 의미는 아닙니다.
임대인이 어느 정도의 전기용량을 갖춘 공장을 제공하기로 했는지, 임차인의 추가 설비 때문에 증설하는 것인지, 계약서에 비용 부담을 어떻게 정했는지 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 확인사항 | 계약할 때 정할 내용 |
|---|---|
| 현재 계약전력 | 입주 당시 용량 확인 |
| 증설·감설 | 임대인 사전 동의 여부 |
| 변경 비용 | 임대인·임차인 중 부담 주체 |
| 계약 종료 | 존치·철거·원상복구 방법 |
2. 내가 증설한 전기, 다른 공장으로 가져갈 수 있을까?
실무에서 많이 받는 질문입니다.
이 문제는 먼저 계약전력과 임차인이 설치한 전기설비를 구분해서 봐야 합니다.
현장에서는 흔히 “내가 100kW 증설했다”, “내 돈으로 전기를 늘렸다”라고 표현합니다.
하지만 계약전력 자체와 증설 과정에서 설치한 변압기·배선·차단기 등 고객 측 전기설비는 같은 개념이 아닙니다.
따라서 임차인이 증설비용을 부담했다는 이유만으로 증가한 계약전력 자체를 하나의 물건처럼 떼어 다른 공장으로 가져간다고 생각하면 곤란합니다.
반면 임차인이 자기 비용으로 별도의 전기설비를 설치했다면 그 설비는 따로 살펴봐야 합니다.
누가 소유하는 설비인지, 건물에 어느 정도 부착되어 있는지, 철거할 수 있는지, 철거 과정에서 기존 시설에 영향을 주는지, 임대차계약에서는 어떻게 정했는지 등을 확인해야 합니다.
결국 “내 돈으로 증설했으니 전부 가져간다”거나 반대로 “공장에 설치했으니 무조건 두고 간다”라고 일률적으로 판단할 문제는 아닙니다.
3. 임대인이 증설된 상태로 두기를 원한다면?
전기용량이 큰 공장은 다음 임차인을 구할 때 유리하게 작용할 수도 있습니다.
그래서 임대차가 끝날 때 임대인이 증설된 상태를 그대로 유지하기 원하는 경우도 있습니다.
임차인 역시 철거와 복구비용을 들이지 않아도 된다면 서로 이해관계가 맞을 수 있습니다.
이럴 때 중요한 것은 말로만 합의하고 끝내지 않는 것입니다.
임대차 종료 시 증설된 현재 상태로 인도하고, 해당 부분에 대해서는 별도의 원상복구를 하지 않는다는 취지를 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.
여기서 한 가지 더 구분해야 합니다.
임대인이 증설 상태를 그대로 사용하기로 했다고 해서 임차인이 지출한 증설비용을 임대인에게 당연히 돌려받는다고 단정할 수는 없습니다.
원상복구 문제와 비용상환 문제는 구분해서 계약 내용과 설치된 설비의 성격을 확인해야 합니다.
4. 오히려 놓치기 쉬운 문제, 전기 감설
증설보다 놓치기 쉬운 것이 감설입니다.
실제 공장 임대차에서 있을 수 있는 사례를 들어보겠습니다.
임대 당시 계약전력 : 300kW
임차인에게 필요한 전력 : 100kW
임차인이 사용 중 100kW로 감설
몇 년 후 임대차계약 종료
퇴거할 때 임대인이 이렇게 요구할 수 있습니다.
“처음 빌려줄 때는 300kW였으니 다시 300kW로 만들어 놓고 나가세요.”
이때부터 원상복구 문제가 생깁니다.
민법 제654조는 임대차에 제615조의 원상회복 규정을 준용하고 있습니다.
대법원 판례에서도 임차인이 변경한 부분의 원상회복 문제는 임대 당시 상태와 계약 내용, 실제 변경된 내용 등을 함께 살펴 구체적으로 판단하게 됩니다.
따라서 300kW에서 100kW로 감설했으니 모든 경우에 반드시 300kW로 복구해야 한다고 단정해서는 안 됩니다.
반대로 임대인이 감설에 동의했다는 이유만으로 임대차 종료 때 아무런 원상복구 문제가 없다고 단정하는 것도 안전하지 않습니다.
계약 당시 전기용량이 얼마였는지, 임대인이 감설에 동의했는지, 감설 당시 계약 종료 후 복구에 관해 어떤 합의를 했는지를 함께 확인해야 합니다.
그래서 감설할 때부터 “임대차 종료 시 원래 계약전력으로 복구할 것인지”를 정해두는 것이 중요합니다.
5. 계약 당시 전기용량을 기록해 두자
공장 임대차계약서를 작성할 때 보증금, 월세, 면적은 자세히 기록하면서 전기용량은 별도로 남기지 않는 경우가 있습니다.
하지만 증설이나 감설 가능성이 있는 공장이라면 입주 당시 계약전력을 확인하고 계약서나 별도의 확인자료에 남겨두는 것이 좋습니다.
그래야 몇 년 뒤 임대차가 끝났을 때 변경 전 상태가 무엇이었는지를 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다.
기록 예시
계약 당시 계약전력 : 300kW
증설·감설 : 임대인의 사전 동의 후 가능
변경에 필요한 비용 : 당사자 협의에 따라 부담
임대차 종료 시 처리 : 특약에서 정한 내용에 따라 존치 또는 원상복구
단순히 “임대차 종료 시 원상 복구한다”고만 적기보다 전기 증설·감설 부분을 어떻게 처리할 것인지 구체적으로 정하는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
6. 전기 증설·감설 특약에는 무엇을 넣을까?
공장마다 필요한 전기용량과 수전설비 상태가 다르기 때문에 하나의 특약 문구를 모든 계약에 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
다만 계약할 때 최소한 다음 사항은 확인해 두는 것이 좋습니다.
- 계약 당시 계약전력
- 증설·감설 시 임대인의 사전 동의 여부
- 한전 관련 비용과 전기공사 비용의 부담 주체
- 임차인이 설치한 전기설비의 처리방법
- 임대차 종료 시 증설 상태를 존치할 것인지
- 감설한 경우 기존 계약전력으로 복구할 것인지
- 철거·복구가 필요한 경우 비용을 누가 부담할 것인지
특히 “임차인의 필요에 따라 증설·감설할 수 있다”는 내용만 정하고 끝내지 않는 것이 중요합니다.
전기용량 변경을 허용하는 것과 임대차 종료 때 원래 상태로 복구해야 하는지는 별개의 문제이기 때문입니다.
7. 공장 계약 전에 현재 전기 상태부터 확인하자
공장을 보러 갔을 때 “전기 300kW 들어와 있습니다”라는 설명만 듣고 판단하는 것도 주의해야 합니다.
현재 계약전력이 실제 얼마인지 확인하고, 입주할 업체의 기계를 가동하기에 충분한지도 따로 검토해야 합니다.
기존 임차인이 증설한 공장이라면 그 상태가 새로운 임차인에게 어떻게 이어지는지도 확인할 필요가 있습니다.
반대로 기존 임차인이 감설한 공장이라면 예전에 300kW를 사용했다는 말만 듣고 현재도 동일한 조건으로 바로 사용할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
필요한 전력, 현재 계약전력, 수전설비 상태와 증설 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
관련 글 바로가기
계약 전 체크리스트
- □ 현재 계약전력을 확인했는가?
- □ 사용할 기계에 필요한 전력량을 확인했는가?
- □ 증설 또는 감설이 필요한가?
- □ 임대인의 동의를 받았는가?
- □ 증설·감설 비용 부담 주체를 정했는가?
- □ 임차인이 설치할 전기설비의 처리방법을 정했는가?
- □ 계약 종료 시 존치·철거 여부를 정했는가?
- □ 감설한다면 기존 용량 복구 여부를 정했는가?
- □ 위 내용을 계약서 특약에 남겼는가?
FAQ
Q1. 임차인이 자기 돈으로 전기를 증설했다면 나갈 때 가져갈 수 있나요?
증설비용을 임차인이 부담했다는 이유만으로 증가한 계약전력 자체를 다른 공장으로 그대로 가져간다고 보기는 어렵습니다. 계약전력과 임차인이 별도로 설치한 전기설비를 구분해서 살펴봐야 합니다. 설치한 설비는 소유관계, 철거 가능 여부와 계약 내용을 별도로 확인해야 합니다.
Q2. 임대인이 증설된 상태로 그냥 두라고 하면 원상 복구하지 않아도 되나요?
임대인과 임차인이 증설 상태 그대로 인도하기로 합의했다면 그 내용을 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. 나중에 원상복구 여부를 두고 다시 문제가 생기는 것을 예방하기 위해서입니다.
Q3. 전기용량을 감설했다면 나갈 때 반드시 원래 용량으로 복구해야 하나요?
모든 경우에 일률적으로 그렇다고 단정할 수 없습니다. 임대 당시 계약전력, 감설에 대한 임대인의 동의, 계약서의 원상복구 특약과 당사자의 합의 내용 등을 함께 확인해야 합니다. 따라서 감설하기 전에 계약 종료 시 복구 여부까지 정해두는 것이 좋습니다.
Q4. 증설비용을 임차인이 냈다면 임대인에게 돌려받을 수 있나요?
비용을 부담했다는 사실만으로 임대인에게 당연히 전액을 돌려받을 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. 계약 내용과 설치한 설비의 성격, 비용상환에 관한 약정 등을 별도로 살펴봐야 합니다.
핵심 정리
공장 전기 증설·감설에서 놓치기 쉬운 것은 임대차가 끝난 뒤의 처리입니다.
증설할 때는 당장 기계를 돌리는 것이 급하고, 감설할 때는 불필요한 전기용량을 줄이는 데 관심이 집중됩니다.
하지만 몇 년 뒤 계약이 끝나면 “무엇을 철거할 것인가”, “증설된 상태로 두고 갈 것인가”, “감설한 전력을 다시 복구해야 하는가”라는 문제가 남을 수 있습니다.
그래서 공장 임대차계약에서는 현재 계약전력을 확인하는 것에서 끝내지 말고 증설·감설 비용과 임대차 종료 시 존치·철거·원상복구 기준까지 특약으로 정리해 두는 것이 중요합니다.
자료출처
- 국가법령정보센터 「민법」 제615조, 제654조
- 대법원 판례정보 - 임대차 종료와 원상회복 관련 판례
- 한국전력공사 전기공급약관