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공장을 운영하다 보면 생산량이 늘면서 건물을 증축하거나 옆 토지를 매입해 공장부지를 넓혀야 할 때가 있습니다.
이때 건축허가나 개발행위허가만 받으면 된다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 기존에 공장설립승인을 받은 공장이라면 공장설립 승인내용도 함께 확인해야 합니다.
공장부지면적이나 공장건축면적이 승인 당시보다 달라지면 변경 규모에 따라 공장설립 변경승인이 필요할 수 있기 때문입니다.
특히 실무에서는 ‘20%’라는 숫자만 기억하면 오히려 잘못 판단할 수 있습니다. 부지면적과 건축면적의 증가·감소 기준이 서로 다르고 산업단지 안의 공장은 입주계약 변경도 별도로 살펴봐야 합니다.
30초 요약
| 공장부지 확대 | 승인면적 대비 20% 이내 증가 + 기준공장면적률 적합이면 변경승인 대상에서 제외 |
| 공장부지 20% 초과 확대 | 공장설립 변경승인 검토 필요 |
| 공장건축면적 증가 | 승인받은 공장건축면적의 20% 범위 증가면 변경승인 대상에서 제외 |
| 건축허가 | 건축법상 절차와 공장설립 변경승인은 별도로 확인 |
| 산업단지 | 공장설립 변경승인 대신 입주계약 변경 여부까지 확인 |
1. 공장 증축하면 무조건 변경승인을 받아야 할까?
모든 증축이 공장설립 변경승인 대상은 아닙니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에서는 공장건축면적이 500㎡ 이상인 공장의 신설·증설 또는 업종변경을 하려는 경우 공장설립 등의 승인을 받도록 하고 있습니다.
이미 공장설립승인을 받은 공장이라면 승인받은 내용을 변경할 때도 변경승인 대상인지 확인해야 합니다.
다만 변경 규모가 크지 않은 경우까지 모두 변경승인을 받도록 하는 것은 아닙니다.
2. 공장 증축에서 중요한 ‘20% 기준’
공장건축면적을 늘릴 때는 기존 건축물대장의 현재 면적만 보는 것이 아니라 공장설립승인 당시 승인받은 공장건축면적을 확인해야 합니다.
현행 산업집적법 시행규칙에서는 승인받은 공장건축면적의 20% 범위에서 증가하는 경우를 공장설립 변경승인 대상에서 제외하고 있습니다.
예를 들어 승인받은 공장건축면적이 1,000㎡라고 가정해 보겠습니다.
| 변경 내용 | 판단 |
|---|---|
| 1,000㎡ → 1,150㎡ | 증가폭 15% → 이 면적변경만으로는 변경승인 대상에서 제외 |
| 1,000㎡ → 1,200㎡ | 20% 범위 → 이 면적변경만으로는 변경승인 대상에서 제외 |
| 1,000㎡ → 1,250㎡ | 증가폭 25% → 변경승인 대상 검토 |
다만 실제 판단에서는 공장건축면적의 법적 산정범위와 다른 변경사항이 함께 있는지도 확인해야 합니다.
3. 옆 토지를 사서 공장부지를 넓히면?
공장 옆 토지를 추가로 매입해 부지를 확장하는 경우에도 승인받은 공장부지면적과 비교해야 합니다.
공장부지면적이 증가하더라도 승인받은 공장부지면적의 20% 이내에서 증가하고, 변경 후에도 기준공장면적률에 적합하다면 그 부지면적 변경은 변경승인 대상에서 제외됩니다.
반대로 승인받은 공장부지면적보다 20%를 초과해 넓히려면 공장설립 변경승인 대상인지 검토해야 합니다.
여기서 놓치기 쉬운 것이 기준공장면적률입니다.
부지만 넓어지고 공장건축면적은 그대로라면 업종별 기준공장면적률을 충족하지 못하는 문제가 생길 수 있으므로 단순히 ‘20% 이하니까 괜찮다’고 판단하면 안 됩니다.
4. 부지를 줄이는 경우도 같은 기준일까?
증가와 감소를 같은 방식으로 보면 안 됩니다.
공장설립승인을 받은 공장의 경우 시행규칙은 승인받은 공장부지면적보다 감소하는 경우를 공장설립 변경승인 대상에서 제외하고 있습니다.
공장건축면적 역시 기준공장면적률에 적합한 범위에서 감소하는 경우는 변경승인 대상에서 제외됩니다.
다만 이미 공장등록이 완료된 공장은 등록사항 변경절차가 별도로 적용될 수 있으므로 ‘변경승인이 필요 없다’와 ‘아무 행정절차도 필요 없다’를 같은 의미로 받아들이면 안 됩니다.
5. 이미 공장등록이 끝난 공장은 어떻게 할까?
여기서 공장설립 변경승인과 공장등록 변경을 구분할 필요가 있습니다.
공장설립 과정에서 승인내용을 변경하는 절차와 이미 등록된 공장의 등록내용을 변경하는 절차는 동일하지 않습니다.
현행 시행규칙은 등록된 공장의 회사명, 일정한 공장부지면적·공장건축면적, 부대시설면적, 일정한 업종 등의 변경을 공장등록사항 변경 대상으로 규정하고 있습니다.
따라서 이미 가동 중인 공장을 증축하려는 경우에는 기존 공장설립승인서와 공장등록대장을 함께 확인한 뒤 어떤 절차가 필요한지 판단하는 것이 안전합니다.
6. 건축허가만 받으면 공장 증축이 끝날까?
건축허가와 공장설립 관련 절차를 하나로 생각하면 안 됩니다.
건물을 증축하려면 건축법에 따른 허가 또는 신고 여부를 확인해야 하고, 토지의 형질변경 등이 수반되면 개발행위허가 등 다른 절차가 필요한 경우도 있습니다.
여기에 기존 공장설립승인 내용까지 변경된다면 산업집적법상 변경승인 여부도 함께 확인해야 합니다.
즉, 건축허가를 받았다는 사실만으로 공장설립 변경절차까지 모두 끝났다고 단정해서는 안 됩니다.
7. 산업단지 공장은 기준이 다를 수 있습니다
산업단지에 입주한 공장은 한 단계 더 확인해야 합니다.
산업단지에서는 관리기관과 체결한 입주계약의 부지면적이나 공장건축면적을 변경하면 입주계약 변경대상이 될 수 있습니다.
다만 설립 중인 공장으로서 일정 요건을 충족하는 부지면적 변경이나 건축면적 변경에는 예외가 있으므로 개별입지 공장의 ‘20% 기준’을 그대로 대입하면 안 됩니다.
산업단지 공장이라면 증축이나 부지확장을 시작하기 전에 해당 산업단지 관리기관에 입주계약 변경이 필요한지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
8. 옆 토지만 사두는 경우는?
공장 옆 토지를 매입했다고 해서 그 토지가 자동으로 기존 공장부지에 포함되는 것은 아닙니다.
추가 토지를 실제 공장부지로 편입해 사용하려면 해당 토지에서 공장용도의 사용이 가능한 지부터 확인해야 합니다.
용도지역, 개발행위 가능 여부, 농지나 산지 여부, 건폐율·용적률, 진입도로 등 다른 토지이용 규제도 함께 검토해야 합니다.
따라서 옆 토지를 먼저 매입한 뒤 인허가를 알아보기보다 계약 전에 기존 공장과 하나의 사업장으로 확장할 수 있는 토지인지 확인하는 편이 안전합니다.
공장 증축·부지 확장 전 체크리스트
- □ 기존 공장설립승인서를 확인했는가?
- □ 승인된 공장부지면적을 확인했는가?
- □ 승인된 공장건축면적을 확인했는가?
- □ 부지면적 증가율을 계산했는가?
- □ 공장건축면적 증가율을 계산했는가?
- □ 변경 후 기준공장면적률을 충족하는가?
- □ 추가 매입 토지를 공장부지로 사용할 수 있는가?
- □ 건축허가·신고 대상인지 확인했는가?
- □ 개발행위허가 등 다른 인허가가 필요한가?
- □ 산업단지라면 입주계약 변경 여부를 확인했는가?
- □ 증축 후 공장등록 변경절차까지 확인했는가?
자주 묻는 질문
공장을 조금만 증축해도 변경승인을 받아야 하나요?
기존에 공장설립승인을 받은 공장의 공장건축면적이 승인면적의 20% 범위에서 증가하는 경우에는 그 면적변경만으로 공장설립 변경승인 대상이 되지는 않습니다. 다만 건축허가·신고와 공장등록 변경 등 다른 절차는 별도로 확인해야 합니다.
옆 땅을 10% 정도 더 사면 변경승인이 필요 없나요?
공장부지면적이 승인면적보다 20% 이내 증가하고 변경 후에도 기준공장면적률에 적합하다면 그 부지면적 변경은 변경승인 대상에서 제외됩니다. 다만 추가 토지를 실제 공장부지로 사용할 수 있는지는 토지이용규제와 다른 인허가를 별도로 확인해야 합니다.
부지를 20% 넘게 확장하면 어떻게 하나요?
기존 공장설립승인을 받은 개별입지 공장의 승인부지면적을 20% 초과해 증가시키는 경우에는 공장설립 변경승인 대상인지 검토해야 합니다. 실제 신청에서는 변경 사업계획과 관계 법령 적합 여부도 함께 검토됩니다.
건축허가를 먼저 받고 공장 변경승인을 나중에 받아도 되나요?
공장설립 변경승인과 관련 인허가는 서로 연계될 수 있으므로 임의로 순서를 정하기보다 증축계획을 확정하기 전에 관할 시·군·구 공장설립 담당부서에서 필요한 절차와 의제처리 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
산업단지 공장도 똑같이 20% 기준을 적용하나요?
산업단지 입주기업은 입주계약 변경에 관한 별도 규정이 적용되므로 개별입지 공장의 변경승인 기준만으로 판단해서는 안 됩니다. 부지면적·건축면적 변경 전에 산업단지 관리기관에 입주계약 변경 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
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마무리
공장을 증축하거나 부지를 넓힌다고 해서 모든 경우에 공장설립 변경승인을 받아야 하는 것은 아닙니다.
기존 공장설립승인을 받은 개별입지 공장은 승인받은 공장부지면적과 공장건축면적을 기준으로 변경 규모를 먼저 계산해야 합니다.
다만 20%라는 숫자 하나만 보고 판단해서는 안 됩니다. 부지면적과 건축면적의 기준이 다르고 기준공장면적률, 공장등록 변경, 건축허가, 개발행위허가 등의 문제도 함께 검토해야 하기 때문입니다.
증축이나 부지 확장을 계획한다면 공사를 시작하거나 옆 토지를 매입하기 전에 기존 공장설립승인서부터 확인하는 것이 순서입니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」
- 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」
- 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙」
- 한국산업단지공단 Factory On 공장설립 민원안내
※ 이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법령을 기준으로 작성했습니다. 실제 변경승인·공장등록·입주계약 변경 및 건축·개발행위 관련 절차는 공장의 입지, 규모, 업종, 기존 승인내용과 증축·확장 방식에 따라 달라질 수 있으므로 사업을 진행하기 전 관할 행정기관 또는 산업단지 관리기관에 확인하시기 바랍니다.