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토지를 알아보다 보면 지목은 도로이거나 실제 현황이 도로인데 개인 명의로 되어 있는 땅을 볼 때가 있습니다.
이런 토지가 매물이나 경매로 나오면 “내가 사면 이 도로를 이용하는 사람들에게 사용료를 받을 수 있지 않을까?”라고 생각할 수 있습니다.
하지만 소유권을 취득했다는 이유만으로 곧바로 사용료를 받을 수 있는 것은 아닙니다.
누가 도로를 만들었는지, 이전 소유자가 무상통행을 허용했는지, 주변 토지를 분할·매도하면서 도로로 남겨둔 것인지, 지방자치단체가 도로를 점유·관리하고 있는지 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
30초 요약
| 도로 소유권 | 개인 명의라고 해서 반드시 사용료를 받을 수 있는 것은 아님 |
| 사용료 청구 | 권원 없이 도로를 점유·사용하고 있다면 임료 상당의 부당이득 반환이 문제될 수 있음 |
| 청구 제한 | 무상통행을 허용했거나 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는 경우 청구가 어려울 수 있음 |
| 매수 전 | 도로가 만들어진 경위와 현재 관리·점유 주체까지 확인해야 함 |
1. 내 땅을 다른 사람이 도로로 쓰면 사용료를 받을 수 있을까?
가능한 경우가 있습니다.
민법 제741조는 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산으로 이익을 얻고 그로 인해 상대방에게 손해를 입힌 경우 그 이익을 반환하도록 규정하고 있습니다.
따라서 다른 사람이나 지방자치단체가 아무런 권원 없이 내 토지를 도로로 점유·사용하고 있다면 임료 상당의 부당이득 반환청구가 문제 될 수 있습니다.
하지만 실제 도로 사건에서는 여기서 한 단계 더 확인해야 합니다.
2. 가장 먼저 확인할 것은 도로가 만들어진 경위
예를 들어 한 사람이 큰 토지를 여러 필지로 나눠 매도하면서 가운데 좁고 긴 토지를 도로로 남겨두었다고 생각해 보겠습니다.
매수한 사람들이 그 도로를 이용하지 않고서는 공로로 나갈 수 없고 오랫동안 무상으로 통행해 왔다면, 이전 소유자가 도로를 무상으로 제공한 것으로 볼 여지가 생깁니다.
대법원도 이런 문제를 판단할 때 토지의 취득 경위, 보유기간, 분할·매도 과정, 도로의 위치와 형태, 주변 토지와의 관계, 나머지 토지 이용에 도로가 기여하는 정도 등을 종합적으로 살펴야 한다고 보고 있습니다.
3. 도로를 나중에 산 사람도 사용료를 못 받을 수 있을까?
그럴 수 있습니다.
원소유자가 토지를 도로로 무상 제공해 주민들이 통행하게 되었고, 그에 따라 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는 상태가 형성됐다면 나중에 그 도로를 매수한 사람의 권리행사도 제한될 수 있습니다.
따라서 “등기부상 소유자가 나니까 오늘부터 통행료를 내라”는 식으로 접근하기는 어렵습니다.
4. 그렇다고 한 번 도로가 되면 영원히 권리를 행사할 수 없을까?
이 부분도 주의해서 봐야 합니다.
최근 대법원 판례는 도로 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한된다고 하더라도 그 권리 자체를 영구적이고 확정적으로 잃는 것은 아니라고 보고 있습니다.
토지를 둘러싼 객관적인 사정이 크게 바뀌어 기존 이용상태를 그대로 유지하는 것이 토지 소유자에게 부당한 결과를 가져오는 등의 일정한 사정변경이 있다면 다시 권리를 행사할 가능성도 있습니다.
결국 도로마다 형성 과정과 현재 상황을 따로 살펴야 합니다.
5. 지방자치단체가 도로를 관리한다면?
사유지인데 시·군·구가 포장하거나 배수시설을 설치하고 사실상 도로로 관리하는 경우도 있습니다.
지방자치단체가 아무런 권원 없이 사유지를 도로로 점유·관리하고 있고 토지 소유자의 사용·수익권 행사가 제한되는 사정도 없다면 임료 상당의 부당이득 반환청구가 인정될 가능성이 있습니다.
반대로 원소유자가 스스로 도로를 무상 제공한 것으로 인정되는 경우라면 지방자치단체가 관리하고 있다는 사실만으로 사용료를 받을 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
6. 사용료는 일반 토지 임대료와 같을까?
사용료 청구가 가능하더라도 주변 대지의 일반적인 임대료를 그대로 적용하는 것은 아닙니다.
대법원 판례를 보면 도로로 이용되는 토지의 임료 상당 부당이득을 산정할 때 도로가 형성된 과정과 당시의 이용상황 등에 따라 평가 기준이 달라질 수 있습니다.
따라서 도로 100㎡를 샀다고 해서 인근 대지 100㎡의 임대료와 같은 금액을 받을 것이라고 계산해서는 안 됩니다.
7. 도로 지분을 투자 목적으로 사는 경우는 더 조심해야 합니다
경매나 매매에서 도로만 유난히 저렴하게 나오는 경우가 있습니다.
가격만 보고 “사두면 주변 토지 소유자에게 사용료를 받을 수 있겠다”고 판단하면 예상과 전혀 다른 결과가 나올 수 있습니다.
도로가 만들어진 당시의 분할도, 과거 소유관계, 주변 필지의 출입구조, 도로 개설 주체, 포장·관리 주체, 무상사용 승낙 여부 등을 확인한 다음 매수 여부를 판단하는 편이 안전합니다.
8. 매수 전 확인할 사항
- □ 등기부상 현재 소유자와 과거 소유관계를 확인했는가?
- □ 토지가 언제부터 도로로 사용됐는가?
- □ 원소유자가 주변 토지를 분할·매도하면서 만든 도로인가?
- □ 도로를 이용하지 않으면 출입이 불가능한 주변 토지가 있는가?
- □ 무상사용승낙서나 도로사용 관련 약정이 있는가?
- □ 시·군·구가 포장·보수·배수시설 등을 관리하고 있는가?
- □ 도시계획도로 또는 법정도로에 편입된 토지인지 확인했는가?
- □ 사용료 청구가 제한될 가능성을 매수가격에 반영했는가?
자주 묻는 질문
지목이 도로라도 개인 소유가 가능한가요?
가능합니다. 지목이 도로인 것과 소유권이 국가나 지방자치단체에 있다는 것은 별개의 문제입니다.
내 도로를 주민들이 사용하면 무조건 사용료를 받을 수 있나요?
아닙니다. 도로가 만들어진 경위와 원소유자의 무상사용 허용 여부, 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는 사정 등을 확인해야 합니다.
도로를 경매로 사면 상황이 달라지나요?
경매로 취득했다는 이유만으로 사용료 청구권이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 기존 도로의 이용관계와 권리 제한 여부를 함께 검토해야 합니다.
시청이나 군청에서 포장한 도로면 사용료를 받을 수 있나요?
지방자치단체가 실제 점유·관리한다고 하더라도 그것만으로 결정되지는 않습니다. 지자체의 점유 권원과 도로 제공 경위, 소유자의 권리행사 제한 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
마무리
도로로 사용되는 토지를 매수할 때는 “등기부상 내 땅이 되느냐”보다 “소유권을 취득한 뒤 실제 어떤 권리를 행사할 수 있느냐”를 먼저 따져보는 것이 좋습니다.
사용료를 받을 수 있는 도로도 있지만, 과거부터 무상통행을 전제로 형성된 도로라면 소유권을 취득하고도 사용료 청구가 제한될 수 있습니다.
특히 도로만 별도로 매수하거나 경매로 취득하려 한다면 현재 등기부만 보지 말고 도로가 만들어진 과정까지 거슬러 올라가 확인하는 것이 필요합니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「민법」 제211조, 제741조
- 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결
- 대법원 2024. 2. 15. 선고 2023다295442 판결
- 대법원 2024. 4. 4. 선고 2023다295695 판결
- 대법원 1998. 5. 8. 선고 97다52844 판결
※ 이 글은 도로로 사용되는 사유지의 일반적인 법률관계를 설명한 내용입니다. 실제 사용료 청구 가능 여부는 도로 형성 과정, 토지의 취득·분할·매도 경위, 무상사용 승낙 여부, 현재 점유·관리 관계 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별 토지는 관련 자료를 확인해 판단해야 합니다.