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목차
30초 핵심요약
도로 없는 땅이라고 해서 무조건 매수하면 안 되는 것은 아닙니다.
하지만 현재 차가 들어갈 수 있다는 이유만으로 건축 가능한 토지라고 판단해서는 안 됩니다.
건축이 목적이라면 실제 통행상태뿐 아니라 진입로의 소유관계, 건축법상 도로 여부와 접도 요건까지 확인해야 합니다.
특히 주위토지통행권이 인정될 수 있다는 것과 건축허가를 받을 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.
도로 없는 땅, 무엇을 확인해야 할까?
| 확인 항목 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 실제 진입로 | 차량이 실제로 들어갈 수 있는지 현장에서 확인합니다. |
| 진입로 소유관계 | 실제 이용하는 길이 누구 소유의 토지인지 확인합니다. |
| 건축법상 도로 | 현황상 길이 있다는 이유만으로 건축법상 도로라고 판단하지 않습니다. |
| 접도 요건 | 건축이 목적이라면 원칙적으로 건축법상 도로에 필요한 만큼 접하는지 확인합니다. |
| 통행권 | 사유지를 통과한다면 사용관계와 주위토지통행권 등 권리관계를 확인합니다. |
| 실제 사용목적 | 주택·공장·창고 등 계획한 용도로 실제 사용할 수 있는지 확인합니다. |
토지를 찾다 보면 주변 시세보다 유난히 저렴한 땅이 눈에 들어올 때가 있습니다.
위치도 괜찮고 면적도 마음에 드는데 한 가지 문제가 있습니다.
도로가 없습니다.
흔히 말하는 맹지입니다.
이런 땅을 보고 매수인이 가장 많이 하는 질문이 있습니다.
“중개사님, 도로가 없어도 살 수는 있나요?”
도로가 없다는 이유만으로 토지를 매매할 수 없는 것은 아닙니다.
문제는 사고 난 다음 그 땅을 내가 원하는 용도로 사용할 수 있느냐입니다.
특히 주택이나 공장·창고 등을 지을 생각이라면 도로 문제는 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
도로 없는 땅이라고 무조건 사면 안 될까?
그렇지는 않습니다.
도로가 없는 토지라고 해서 모두 가치가 없는 것은 아니고, 토지마다 상황도 다릅니다.
하지만 가격이 싸다는 이유만으로 먼저 계약하는 것은 위험합니다.
저라면 이런 토지를 볼 때 가장 먼저 묻겠습니다.
농사를 지을 것인지, 장기간 보유할 것인지, 주택을 지을 것인지, 공장이나 창고를 지을 것인지에 따라 확인해야 할 내용이 달라지기 때문입니다.
특히 건축이 목적이라면 단순히 땅까지 갈 수 있는 길이 있는지만 봐서는 안 됩니다.
차가 들어갈 수 있으면 도로가 있는 것 아닐까?
현장에서는 이런 경우가 많습니다. 토지 앞까지 포장된 길이 있고 승용차도 잘 들어갑니다.
그러면 매수인은 자연스럽게 “여기까지 차가 들어오는데 도로 문제는 없는 것 아닌가요?”라고 생각합니다.
하지만 그렇게 단정해서는 안 됩니다.
현재 사람이 다니고 자동차가 통행할 수 있다는 사실과 건축법에서 요구하는 도로 요건을 충족하는지는 별도로 확인해야 할 문제입니다.
건축하려면 도로에 얼마나 접해야 할까?
건축을 목적으로 토지를 구입한다면 중요한 것이 접도 요건입니다.
「건축법」에서는 원칙적으로 건축물의 대지가 건축법상 도로에 2m 이상 접하도록 규정하고 있습니다.
다만 법에서 정한 예외가 있으므로 모든 토지에 똑같이 적용해 결론을 내려서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 단순히 토지가 어떤 길에 2m 이상 붙어 있는지만 볼 것이 아니라 그 길이 건축법에서 정하는 도로에 해당하는지도 확인해야 한다는 것입니다.
이렇게 판단해서는 안 됩니다.
폭 4m이면 건축법상 도로일까?
이것도 많이 생기는 오해입니다.
건축법에서는 원칙적으로 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로를 기준으로 하면서, 관계 법령에 따라 신설·변경에 관한 고시가 된 도로나 건축허가 또는 신고 과정에서 허가권자가 위치를 지정·공고한 도로 등 법에서 정한 요건을 두고 있습니다.
지형적인 조건이나 막다른 도로 등에는 별도의 기준도 있습니다.
따라서 현장에서 도로 폭을 재어 4m가 나온다는 이유만으로 건축법상 도로라고 바로 판단해서는 안 됩니다. 도로의 폭과 함께 그 길의 법적인 성격을 확인해야 합니다.
지적도에 도로가 있으면 괜찮을까?
지적도를 확인하는 것은 중요합니다.
저도 토지를 확인할 때 대상 토지가 어느 방향으로 도로와 접해 있는지, 실제 진입로가 어떤 필지를 통과하는지 살펴봅니다.
하지만 지적도만 보고 건축 가능 여부를 확정해서는 안 됩니다.
지적도에서 길처럼 보이는 것과 실제 현장의 도로 상태가 다를 수도 있고, 현장에서는 도로처럼 사용하고 있지만 여러 사람의 토지를 통과하는 경우도 있습니다.
현황도로가 있으면 건축할 수 있을까?
현장에서 실제 주민들이 오랫동안 사용하고 차량이 다니는 길을 흔히 현황도로라고 부릅니다.
이런 길이 토지 앞까지 연결돼 있으면 매수인은 안심하기 쉽습니다.
하지만 현재 도로처럼 이용되고 있다는 사실만으로 그 길이 자동으로 건축법상 도로가 되는 것은 아닙니다.
건축법상 도로로 인정되거나 지정될 수 있는지 등을 별도로 확인해야 합니다.
일정한 경우 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로를 관련 절차에 따라 도로로 지정할 수 있는 규정도 있지만, 개별 토지가 실제 그 요건에 해당하는지는 별도로 판단해야 합니다.
남의 땅을 지나서 들어가고 있다면?
토지까지 차량이 잘 들어가는데 지적도와 등기기록을 확인해 보니 진입로 일부가 다른 사람 소유 토지인 경우가 있습니다.
매도인이 “여기는 몇십 년 동안 다 같이 다닌 길이라 아무 문제없습니다.”라고 말할 수도 있습니다.
그 말을 참고할 수는 있지만 그것만 믿고 계약해서는 안 됩니다.
실제 진입로가 어느 필지를 통과하는지 확인하고 해당 토지의 소유관계도 살펴봐야 합니다.
특히 건축을 위해 별도의 도로 지정 등이 필요한 상황이라면 이해관계인의 동의 문제가 발생할 수 있으므로 관할 행정청에 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다. “토지사용승낙서 하나만 받으면 무조건 건축할 수 있다.”라고 판단해서도 안 됩니다.
맹지는 남의 땅을 지나갈 권리가 있다는데?
여기서 많이 나오는 것이 주위토지통행권입니다.
「민법」에는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없고, 주위 토지를 통하지 않고서는 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 필요한 경우 일정한 요건 아래 주위 토지를 통행할 수 있도록 하는 규정이 있습니다.
그렇다고 “맹지를 사면 법적으로 옆 땅을 마음대로 다닐 수 있습니다.”라는 의미는 아닙니다.
통행 장소와 방법을 마음대로 정할 수 있는 것도 아닙니다. 주위 토지에 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고 원칙적으로 손해 보상 문제도 발생할 수 있습니다.
주위토지통행권이 있으면 건축도 할 수 있을까?
이번 글에서 가장 중요하게 기억해야 할 부분입니다.
그렇게 단정할 수 없습니다.
민법상 주위토지통행권과 건축법상 도로·접도 요건은 서로 다른 문제이기 때문입니다.
주위토지통행권은 일정한 요건에서 공로로 출입하기 위한 통행 문제를 다룹니다. 반면 건물을 지으려면 건축법에서 요구하는 도로 및 접도 요건을 별도로 확인해야 합니다.
제가 현장에서 맹지를 확인한다면
예를 들어 토지 매수인이 시세보다 저렴한 땅을 발견했다고 해보겠습니다.
현장에 가보니 승용차가 대상 토지 바로 앞까지 들어갑니다.
매수인이 “중개사님, 차가 들어오니까 집이나 창고를 지어도 되겠죠?”라고 묻습니다.
저라면 바로 가능하다고 말씀드리지 않고 다음 순서로 확인하겠습니다.
1. 토지이용계획을 확인합니다.
용도지역과 각종 행위제한, 도시계획시설 등을 살펴봅니다.
2. 지적도를 확인합니다.
대상 토지의 경계와 도로 접면, 실제 사용하는 진입로가 어떤 필지를 통과하는지 확인합니다.
3. 진입로의 소유관계를 확인합니다.
길로 사용하는 토지가 국가·지방자치단체 또는 개인 소유인지 등을 확인합니다.
4. 실제 현장을 확인합니다.
도로 폭과 포장상태, 경사, 실제 차량 진입 형태 등을 직접 봅니다.
5. 건축법상 도로인지 확인합니다.
현장에서 차량이 다닌다는 이유만으로 판단하지 않습니다.
6. 접도 요건을 확인합니다.
건축하려는 대지가 필요한 접도 요건을 충족하는지 확인합니다.
7. 타인 토지를 통과한다면 권리관계를 확인합니다.
사용승낙이나 기존 권리관계, 주위토지통행권 등 필요한 사항을 살펴봅니다.
8. 실제 건축계획을 기준으로 확인합니다.
주택인지, 공장인지, 창고인지 등 구체적인 용도와 규모를 기준으로 관할 행정청 등에 확인하는 것이 좋습니다.
공장·창고 부지는 도로를 더 꼼꼼하게 봐야 합니다
공장이나 창고를 지을 토지라면 이야기가 한 단계 더 복잡해집니다.
법적인 도로 요건을 충족한다고 하더라도 실제 사업에 적합한 도로가 아닐 수 있기 때문입니다.
예를 들어 승용차는 쉽게 들어가는데 25톤 화물차는 진입하지 못할 수 있습니다. 도로 폭은 충분해 보여도 진입로 모퉁이가 좁아 대형 차량이 회전하지 못할 수도 있습니다.
- 도로 폭
- 대형 화물차 진입 가능 여부
- 차량 교행 가능 여부
- 회전반경
- 진입로 코너
- 도로 경사
- 교량 등 구조물
- 공장 출입구 위치
농지나 임야라면 도로를 안 봐도 될까?
농지나 임야라고 해서 도로를 무시해도 된다는 뜻은 아닙니다.
현재 농사를 짓거나 임야 상태로 보유하는 것과 향후 개발하거나 건축하는 것은 다른 문제입니다.
“지금은 농지지만 나중에 집을 지으면 되겠지.” 또는 “임야니까 싸게 사두었다가 나중에 창고를 지으면 되겠지.”라고 생각한다면 계약 전에 개발 가능성을 확인해야 합니다.
토지의 용도지역이나 지목뿐 아니라 도로·접도 조건과 개발행위, 농지·산지 관련 규제 등도 함께 검토해야 할 수 있습니다.
“나중에 도로가 난다”는 말을 들었다면?
맹지를 보다 보면 “지금은 길이 없지만 조금 있으면 여기로 도로가 납니다.”라는 이야기를 듣는 경우가 있습니다.
정말 도로가 개설될 수도 있습니다.
하지만 토지를 매수할 때는 말보다 현재 확인할 수 있는 공식자료를 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.
도시계획시설로 도로가 결정돼 있는지, 실제 사업이 어느 단계까지 진행됐는지 등을 확인해야 합니다.
특히 도로계획이 있다는 것과 실제 도로가 개설됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
맹지가 싸다면 투자용으로 사도 괜찮을까?
맹지는 도로가 확보된 토지보다 가격이 낮게 형성되는 경우가 있습니다.
하지만 가격이 싸다는 사실만으로 좋은 투자가 되는 것은 아닙니다.
주변 토지보다 저렴하게 매수했더라도 앞으로 도로를 확보하는 데 큰 비용이 들거나 원하는 개발이 불가능하다면 처음 생각했던 토지의 가치와 달라질 수 있습니다.
옆 땅을 사서 도로를 만들면 해결되지 않을까?
가능한 방법 중 하나일 수는 있습니다.
하지만 옆 토지 소유자가 매도할 의사가 있는지, 필요한 폭과 면적을 확보할 수 있는지, 도로 확보 후 건축법상 필요한 요건을 충족할 수 있는지 등을 확인해야 합니다.
따라서 아직 확보하지 않은 도로를 이미 확보된 것처럼 전제하고 토지를 매수하는 것은 위험합니다.
계약 전에 해결할 수 있는 문제는 먼저 확인하세요
도로 문제는 토지를 사고 난 뒤 해결하려고 하면 상황이 어려워질 수 있습니다.
그래서 건축이나 개발이 목적인 토지라면 가능하면 계약 전에 도로 문제를 확인하는 것이 좋습니다.
확인되지 않은 사항을 전제로 거래해야 한다면 특약에는 다음과 같은 내용을 구체적으로 검토하는 것이 좋습니다.
- 어떤 도로 문제가 있는지
- 누가 무엇을 처리할 것인지
- 언제까지 처리할 것인지
- 처리되지 않을 경우 계약을 어떻게 할 것인지
관련 글 바로가기
도로 없는 땅 계약 전 체크리스트
- 토지를 어떤 목적으로 사용할 것인지 정했는가
- 토지이용계획을 확인했는가
- 지적도에서 도로와 토지의 위치를 확인했는가
- 실제 진입로가 어떤 필지를 통과하는지 확인했는가
- 진입로의 소유관계를 확인했는가
- 현장에서 실제 차량 진입상태를 확인했는가
- 도로 폭과 경사를 확인했는가
- 해당 길이 건축법상 도로인지 확인했는가
- 건축이 목적이라면 접도 요건을 확인했는가
- 타인 토지를 통과한다면 관련 권리관계를 확인했는가
- 주위토지통행권과 건축허가를 같은 문제로 생각하지 않았는가
- 공장·창고라면 대형 화물차 진입여건을 확인했는가
- 도로 예정이라는 말을 들었다면 공식자료를 확인했는가
- 구체적인 건축계획을 기준으로 관할 행정청 등에 확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 도로 없는 땅도 살 수 있나요?
도로가 없다는 이유만으로 토지를 매매할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 매수 후 원하는 용도로 사용할 수 있는지가 더 중요하므로 건축이나 개발 목적이라면 도로 문제를 계약 전에 확인해야 합니다.
Q. 차가 들어가는 길이 있으면 건축할 수 있나요?
그 사실만으로 건축 가능하다고 단정할 수 없습니다. 실제 차량 통행 여부와 건축법상 도로 인정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
Q. 도로 폭이 4m면 건축법상 도로인가요?
폭만으로 판단해서는 안 됩니다. 건축법에서 정한 도로의 요건과 해당 길의 법적 성격을 함께 확인해야 합니다.
Q. 현황도로가 있으면 건축할 수 있나요?
현황상 도로로 이용되고 있다는 이유만으로 자동으로 건축법상 도로가 되는 것은 아닙니다. 건축법상 도로로 인정·지정되는지 등을 별도로 확인해야 합니다.
Q. 맹지는 주위토지통행권이 있으니 괜찮지 않나요?
주위토지통행권은 일정한 요건에서 인정될 수 있지만 남의 토지를 마음대로 사용할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 통행 장소와 방법, 손해 보상 등 개별적인 문제가 발생할 수 있습니다.
Q. 주위토지통행권이 있으면 건축허가도 받을 수 있나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 민법상 주위토지통행권과 건축법상 도로·접도 요건은 별개의 문제이므로 건축 가능 여부를 따로 확인해야 합니다.
Q. 나중에 도로가 난다고 하는데 사도 괜찮을까요?
말만 믿고 판단하지 않는 것이 좋습니다. 도시계획시설 결정 여부와 실제 사업 진행상황 등 현재 확인할 수 있는 공식자료를 확인해야 합니다.
핵심 정리
도로 없는 토지를 볼 때 많은 분이 가장 먼저 “차가 들어갈 수 있나요?”라고 묻습니다.
물론 중요한 확인사항입니다. 하지만 토지를 매수할 때는 한 단계 더 들어가야 합니다.
② 그 길을 이용할 권리관계는 어떤가?
③ 건축법상 도로·접도 요건을 충족하는가?
④ 내가 하려는 용도로 실제 사용할 수 있는가?
특히 차가 다닌다고 해서 자동으로 건축법상 도로가 되는 것은 아닙니다.
또한 주위토지통행권이 인정될 수 있다고 해서 건축허가가 보장되는 것도 아닙니다.
공장·창고 부지라면 승용차 진입 여부만 볼 것이 아니라 실제 대형 화물차의 진입·교행·회전까지 확인해야 합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「건축법」 제2조
· 국가법령정보센터 「건축법」 제44조
· 국가법령정보센터 「건축법」 제45조
· 국가법령정보센터 「민법」 제219조
· 국가법령정보센터 「건축법 시행령」
· 토지이음 토지이용계획 관련 자료
· 정부 24 지적도 등 관련 민원 안내
※ 이 글은 일반적인 토지 거래에서 도로를 확인하는 방법을 설명하기 위한 정보입니다. 실제 건축 가능 여부와 건축법상 도로 인정·지정 여부, 접도 요건, 주위토지통행권 등은 개별 토지의 위치·현황·권리관계와 구체적인 건축계획에 따라 달라질 수 있습니다. 토지를 매수하기 전 해당 필지의 실제 자료와 이용계획을 기준으로 관할 행정청 및 필요한 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.