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맹지를 알아보다 보면 매도인이나 중개업소에서 이런 설명을 듣는 경우가 있습니다.
“진입도로 지분도 같이 드립니다.”
도로지분까지 준다고 하면 일단 안심이 될 수 있습니다.
그런데 등기부를 열어보면 도로 전체를 소유하는 것이 아니라 1/10, 1/20 같은 작은 공유지분인 경우도 적지 않습니다.
그러면 자연스럽게 궁금해집니다.
“도로지분을 도대체 몇 % 나 가지고 있어야 안전할까요?”
① 도로지분을 몇 % 이상 확보해야 한다는 전국 공통 법정비율은 없습니다.
② 도로지분을 가지고 있다는 것과 건축허가가 가능하다는 것은 별개의 문제입니다.
③ 먼저 그 길이 건축법에서 인정하는 도로인지 확인해야 합니다.
④ 건축하려는 대지는 원칙적으로 건축법상 도로에 2m 이상 접해야 합니다.
⑤ 지분율 숫자만 보지 말고 도로의 법적 성격·폭·접도·공유관계·인허가 가능성을 함께 확인해야 합니다.
1. 도로지분 10%, 20%, 50%라는 기준이 있을까?
먼저 숫자부터 정리해보겠습니다.
맹지를 매수할 때 진입도로 지분을 몇 % 이상 확보해야 한다고 정한 일반적인 법률규정은 없습니다.
따라서 “도로지분은 50% 이상이어야 건축허가가 나온다”거나 “10%만 있으면 충분하다”는 식으로 전국의 모든 토지에 적용할 수는 없습니다.
그 이유는 도로지분율과 건축허가에서 요구하는 도로요건이 서로 같은 개념이 아니기 때문입니다.
2. 지분이 적으면 도로 일부만 사용할 수 있을까?
공유지분을 이해할 때 많이 하는 오해가 있습니다.
예를 들어 폭 6m, 면적 600㎡인 도로의 1/10 지분을 가지고 있다고 해서 도로 중 60㎡만 따로 소유하는 것은 아닙니다.
민법 제263조에 따르면 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익 할 수 있습니다.
즉 1/10 지분은 도로의 특정 1/10 구간을 소유한다는 뜻이 아니라 도로 전체에 1/10의 공유지분권을 가지고 있다는 의미입니다.
이렇게 도로 위에 60㎡가 따로 정해지는 것이 아닙니다.
600㎡ 전체에 대하여 1/10의 공유지분을 갖는 구조입니다.
3. 그렇다면 1% 지분만 있어도 괜찮을까?
여기서 반대쪽으로 너무 쉽게 결론을 내리면 안 됩니다.
“공유자는 도로 전체를 사용할 수 있으니 지분은 1%만 있어도 아무 문제가 없다”라고 단정할 수도 없습니다.
민법상 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하고, 공유물 자체의 처분이나 변경에는 다른 공유자와의 관계가 생깁니다.
기존 도로를 통행하는 것과 도로를 새로 개설하거나 확장·포장하고, 건축허가 과정에서 필요한 행위를 하는 것은 같은 문제로 볼 수 없습니다.
그래서 작은 도로지분 하나만 취득했다는 이유로 앞으로 필요한 모든 도로 관련 행위를 혼자 결정할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
4. 더 중요한 것은 ‘몇 %’가 아니라 어떤 도로인가입니다
맹지에 건물을 짓는 것이 목적이라면 도로지분율보다 먼저 확인할 것이 있습니다.
현재 진입로가 건축법에서 인정하는 도로인지입니다.
현행 건축법 제44조는 원칙적으로 건축물의 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 하고 있습니다.
여기서 말하는 도로는 단순히 자동차가 다니고 있는 길이라는 뜻이 아닙니다.
현황상 길이 있다고 하더라도 그 길이 건축법상 도로로 인정되는지는 별도로 확인해야 합니다.
도로지분 몇 %인가?
보다 먼저
① 이 길은 법적으로 어떤 도로인가?
② 내 토지가 그 도로에 제대로 접하는가?
③ 예정한 건축행위에 사용할 수 있는 도로인가?
를 확인하는 것이 좋습니다.
5. 폭 4m·6m 도로면 무조건 건축할 수 있을까?
도로 폭도 마찬가지입니다.
현장에서 폭이 4m 또는 6m 정도 확보되어 있으면 “도로가 넓으니 건축에는 문제없다”라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제 폭만 가지고 판단할 수는 없습니다.
건축법상 도로인지, 대지가 필요한 길이만큼 접하고 있는지, 건축물의 규모에 따라 추가적인 도로요건이 적용되는지 등을 함께 확인해야 합니다.
공장이나 창고처럼 대형차 진입이 필요한 토지라면 건축허가 여부뿐 아니라 실제 차량의 회전과 교행이 가능한지도 따로 살펴봐야 합니다.
6. 도로지분과 사용승낙서는 어떤 차이가 있을까?
도로지분을 취득하면 그 도로에 대한 소유권의 일부를 갖게 됩니다.
반면 토지사용승낙은 다른 사람 소유의 토지를 일정한 목적에 사용하도록 동의를 받는 방식입니다.
두 방법은 법적 성격부터 다릅니다.
대법원도 과거 도로 일부 지분을 매수하고 도로 전체를 통로로 사용하기로 약정한 사안에서 건축허가에 필요한 토지사용승낙 문제를 별도로 다룬 사례가 있습니다.
따라서 “도로지분이 있으니 앞으로 사용승낙 문제는 절대로 없다”고 일률적으로 단정하기보다, 해당 도로의 등기상 소유관계와 건축법상 지위, 허가권자가 요구하는 사항을 함께 확인해야 합니다.
7. ‘도로지분 50% 이상이면 안전하다’는 말은 맞을까?
실무에서 간혹 듣게 되는 이야기입니다.
민법 제265조에서 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자의 지분 과반수로 결정하도록 하고 있기 때문에 ‘50%’ 또는 ‘과반수’라는 숫자가 등장할 수 있습니다.
하지만 이 규정을 건축허가를 위한 도로지분의 최소기준으로 바로 바꿔서 이해하면 안 됩니다.
≠
건축허가를 받을 수 있는 도로지분 최소 50%
전국 공통으로 “도로지분 50% 이상이면 건축허가 가능”이라고 정한 건축법 규정은 없습니다.
8. 주위토지통행권이 있으면 도로지분은 없어도 될까?
민법 제219조에는 주위토지통행권이 있습니다.
토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없어 주변 토지를 통하지 않고는 공로에 나갈 수 없거나 과다한 비용이 필요한 경우 일정한 요건 아래 주위 토지를 통행할 수 있도록 하는 제도입니다.
그러나 이것 역시 건축허가와 동일한 권리가 아닙니다.
대법원은 주위토지통행권의 폭과 위치를 정할 때 토지의 지형·위치·이용관계와 주변 사정, 양쪽 토지소유자의 이해관계 등을 종합해서 판단한다고 보고 있습니다.
따라서 “주위토지통행권이 있으니 건축허가도 당연히 된다”라고 생각해서는 안 됩니다.
9. 맹지를 산다면 어느 정도 도로권리를 확보하는 것이 좋을까?
결국 이 질문에는 “몇 % 면 된다”라는 숫자 하나로 답하기 어렵습니다.
매수자 입장에서 중요한 것은 지분의 크기보다 앞으로 토지를 이용하는 데 필요한 도로권리가 안정적으로 확보되어 있는가입니다.
□ 도로의 전체 지번과 등기부
□ 도로의 공유자 수와 각 지분율
□ 매수할 지분이 정확히 등기되는지
□ 실제 도로 폭과 지적도상 폭
□ 공로까지 도로가 끊기지 않고 연결되는지
□ 건축법상 도로 인정 여부
□ 내 토지의 접도 길이
□ 다른 공유자 사이에 별도의 사용·관리약정이 있는지
□ 도로 확장·포장 등이 필요한지
□ 건축·개발행위허가 과정에서 추가 동의가 필요한지
실제 사례처럼 생각해 보겠습니다
A 씨가 맹지 1,000㎡를 매수하면서 공로까지 연결된 폭 6m 진입도로의 1/10 지분도 함께 취득한다고 가정해 보겠습니다.
이때 “도로가 6m이고 지분도 있으니 건축할 수 있다”는 판단만으로 계약하는 것은 이릅니다.
먼저 그 6m 길이 실제로 건축법상 도로인지, 공로까지 전 구간이 법적으로 확보되어 있는지, A 씨의 토지가 그 도로에 필요한 만큼 접하는지 확인해야 합니다.
또 도로가 여러 사람의 공유라면 도로 사용현황과 공유자 관계, 향후 건축허가 과정에서 필요한 동의 여부까지 확인해야 합니다.
이 확인이 끝나야 1/10이라는 지분이 해당 토지의 이용목적에 충분한지를 실질적으로 판단할 수 있습니다.
계약서에는 도로 문제를 구체적으로 적어두세요
맹지와 도로지분을 함께 매수한다면 “도로지분 포함”이라는 한 줄만 적는 것보다 구체적인 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
· 함께 이전할 도로의 지번과 정확한 지분
· 토지와 도로지분을 함께 이전한다는 내용
· 잔금과 동시에 도로지분 소유권이전등기를 하는지
· 매도인이 설명한 도로 이용상태
· 건축 또는 개발이 매수목적이라면 그 목적의 표시
· 필요한 인허가와 도로요건 확인방법
· 계약의 중요한 전제가 충족되지 않을 경우 처리방법
자주 묻는 질문
Q. 도로지분은 최소 몇 %를 사야 하나요?
모든 맹지에 적용되는 법정 최소지분율은 없습니다. 도로의 법적 성격과 공유관계, 건축·개발 목적에 필요한 요건을 함께 확인해야 합니다.
Q. 도로지분을 50% 넘게 가지면 건축허가가 보장되나요?
보장되지 않습니다. 민법상 공유물 관리에서 말하는 과반수와 건축법상 접도·도로 요건은 서로 다른 문제입니다.
Q. 도로지분이 1%라도 있으면 도로 전체를 사용할 수 있나요?
공유자는 민법상 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익 할 수 있지만, 그것만으로 도로에 관한 모든 행위를 자유롭게 할 수 있다는 의미는 아닙니다. 공유물의 관리·변경 문제와 기존 약정 등을 별도로 확인해야 합니다.
Q. 주위토지통행권이 있으면 건축허가도 받을 수 있나요?
주위토지통행권과 건축법상 도로요건은 별개의 문제입니다. 통행권이 인정되더라도 해당 통로가 건축법상 필요한 도로요건을 충족하는지는 별도로 판단해야 합니다.
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마무리
맹지를 살 때 도로지분을 함께 취득하는 것은 중요한 확인사항 중 하나입니다.
하지만 지분율이 높다는 이유만으로 건축이나 개발이 보장되는 것은 아닙니다.
반대로 지분율이 작다는 이유만으로 그 토지를 사용할 수 없다고 단정할 수도 없습니다.
맹지에서는 “도로지분 몇 % 인가?”보다 “내가 하려는 건축·개발에 필요한 도로권리가 실제로 확보되어 있는가?”를 확인하는 것이 훨씬 중요합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「건축법」 제44조·제45조
· 국가법령정보센터 「민법」 제219조·제263조·제264조·제265조
· 대법원 1996. 5. 14. 선고 96다 10171 판결
· 대법원 1998. 3. 10. 선고 97다 50121 판결
※ 맹지의 건축·개발 가능 여부는 도로지분율만으로 판단할 수 없습니다. 도로의 법적 성격, 접도상태, 건축물의 규모와 용도, 개발행위허가, 도로 공유관계 및 해당 지방자치단체의 구체적인 인허가 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 지적도·등기부와 현황을 함께 확인하고 관할 허가권자에게 해당 토지의 건축·개발 가능 여부를 개별적으로 확인하시기 바랍니다.