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도로에 접하지 않은 땅을 흔히 맹지라고 합니다.
맹지를 가지고 있거나 매수하려는 분들이 가장 먼저 묻는 것 중 하나가 있습니다.
“도로가 없으면 이웃 땅을 통해서라도 다닐 수 있는 것 아닌가요?”
민법에는 일정한 요건을 충족하면 주변 토지를 통행할 수 있는 주위토지통행권이 있습니다.
하지만 맹지라고 해서 원하는 이웃 땅을 마음대로 지나갈 수 있는 것은 아닙니다.
어떤 토지를 어느 정도의 폭으로 통행할 수 있는지, 자동차까지 다닐 수 있는지, 토지소유자에게 사용료나 보상을 해야 하는지는 각각 따져봐야 합니다.
특히 건축이나 공장·창고 부지로 사용할 계획이라면 주위토지통행권과 건축법상 도로 문제를 구분해서 확인해야 합니다.
30초 요약
• 맹지라고 원하는 이웃 땅을 마음대로 통행할 수 있는 것은 아닙니다.
• 공로로 나갈 통로가 없거나 통로 개설에 과다한 비용이 필요한 경우 주위토지통행권이 문제 될 수 있습니다.
• 통행로는 주변 토지소유자에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 합니다.
• 자동차 통행이나 3m·4m 폭의 도로가 당연히 보장되는 것은 아닙니다.
• 원칙적으로 통행지 소유자에게 발생하는 손해를 보상해야 합니다.
• 토지 분할이나 일부 양도로 맹지가 된 경우에는 별도의 특칙이 있습니다.
• 주위토지통행권이 인정돼도 건축법상 도로 요건을 충족한다는 뜻은 아닙니다.
주위토지통행권이란?
민법 제219조는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우를 규정하고 있습니다.
주변 토지를 통하지 않고는 공로로 출입할 수 없거나 통로를 따로 개설하는 데 과다한 비용이 필요한 경우에는 일정한 요건 아래 주변 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우 통로를 개설할 수도 있습니다.
다만 통행하는 사람에게 가장 편한 곳을 마음대로 선택할 수 있는 것은 아닙니다.
통행으로 인해 주변 토지소유자에게 발생하는 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 합니다.
맹지라면 무조건 통행권이 생길까?
그렇게 단정할 수 없습니다.
공로로 나갈 수 있는 다른 통로가 있는지, 그 통로가 해당 토지를 현재 용도대로 이용하는 데 충분한지 등을 확인해야 합니다.
조금 돌아가더라도 실제 사용할 수 있는 기존 통로가 있다면 단순히 더 편리하다는 이유로 다른 이웃 토지에 새로운 통행권을 요구하기 어려울 수 있습니다.
대법원 2017. 9. 12. 선고 2014다 236304 판결에서도 기존 우회통로가 토지 이용에 부적합하다고 볼 수 없는 사정 등을 고려해 별도의 자동차 통행을 위한 주위토지통행권을 인정하지 않았습니다.
가장 가까운 이웃 땅으로 지나가면 될까?
가장 가까운 길이나 가장 편한 길이 반드시 주위토지통행권의 대상이 되는 것은 아닙니다.
통행로의 위치와 폭을 판단할 때는 양쪽 토지의 지형과 위치, 현재 이용상황, 주변 도로상황, 기존 통행로와 통행지 소유자가 입게 될 손해 등을 함께 살펴봅니다.
대법원 2022. 7. 28. 선고 2022다211102 판결에서도 다른 통행로를 이용해 공로로 나갈 수 있는지, 다른 통로를 이용할 경우 과다한 비용이 필요한지, 통행지 소유자가 입게 될 불이익 등을 구체적으로 살펴야 한다고 판단했습니다.
결국 내가 가장 편한 길보다 상대방에게 손해가 적으면서 내 토지를 이용하는 데 필요한 길인지가 중요합니다.
자동차도 다닐 수 있을까?
주위토지통행권이 인정된다고 해서 자동차 통행까지 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
대법원은 토지의 이용방법에 따라 자동차가 통행할 수 있는 통로가 필요한 경우 이를 인정할 가능성은 있지만, 단순히 토지를 조금 더 편리하게 이용하기 위한 정도라면 자동차 통행까지 허용해야 하는 것은 아니라고 보고 있습니다.
따라서 사람이 걸어서 통행할 수 있는 권리와 승용차·화물차까지 통행할 수 있는 권리의 범위가 항상 같다고 볼 수 없습니다.
주위토지통행권이 있으면 4m 도로를 확보할 수 있을까?
실무에서 특히 주의할 부분입니다.
주위토지통행권이 인정되면 무조건 폭 3m나 4m의 도로를 사용할 수 있다는 규정은 없습니다.
통행 가능한 폭은 토지의 현재 이용상황과 지형, 기존 통행상태, 차량통행의 필요성, 통행지 소유자의 손해 등 여러 사정을 종합해 판단합니다.
주위토지통행권 인정
≠ 자동차 통행 당연히 인정
주위토지통행권 인정
≠ 폭 4m 도로 자동 확보
주위토지통행권 인정
≠ 건축허가 가능
나중에 공장이나 창고를 지을 계획이라면?
현재 농지나 임야인 맹지를 저렴하게 매수한 뒤 나중에 공장이나 창고를 지으려는 경우가 있습니다.
이때 “주위토지통행권이 있으니 나중에 대형 화물차가 다닐 만큼 도로를 확보하면 된다”고 생각하면 위험합니다.
대법원은 주위토지통행권의 범위를 정할 때 장래에 예상되는 토지 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정해야 하는 것은 아니라고 보고 있습니다.
현재 토지의 이용상태에서 필요한 통행범위와 향후 개발계획에 필요한 진입도로는 서로 다를 수 있습니다.
따라서 공장·창고·주택 건축을 목적으로 맹지를 매수한다면 주위토지통행권만 확인해서는 부족합니다.
남의 땅을 지나가면 돈을 내야 할까?
원칙적으로는 통행지 소유자에게 발생하는 손해를 보상해야 합니다.
민법 제219조 제2항은 주위토지통행권자가 통행지 소유자의 손해를 보상하도록 규정하고 있습니다.
따라서 법에서 주위토지통행권을 인정한다고 해서 다른 사람의 토지를 항상 무료로 사용할 수 있다는 의미는 아닙니다.
실제 보상범위는 통행하는 토지의 위치와 면적, 사용형태 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
토지를 나누면서 맹지가 됐다면?
일반적인 맹지와 조금 다른 경우가 있습니다.
하나의 토지를 여러 필지로 분할하면서 그중 한 필지가 공로에 접하지 못하게 되는 경우입니다.
민법 제220조는 분할 때문에 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우 그 토지소유자가 공로로 출입하기 위해 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이 경우에는 민법 제219조와 달리 보상의무가 없다는 특칙이 있습니다.
토지소유자가 자기 토지의 일부를 양도하면서 맹지가 생긴 경우에도 같은 규정이 준용됩니다.
다만 실제 사건에서는 토지가 언제 어떤 과정으로 분할·양도됐는지와 현재 소유관계 등을 확인해야 하므로 등기사항증명서와 토지이동 이력 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
이웃이 통행로를 막으면 어떻게 할까?
주위토지통행권이 인정되는 통로를 이웃이 담장이나 다른 시설물로 막아 통행하지 못하게 하는 경우도 있습니다.
대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결은 주위토지통행권의 기능을 위해 통행을 방해하는 담장과 같은 축조물의 철거를 청구할 수 있다고 판단했습니다.
하지만 통행권이 있다고 주장하면서 상대방의 담장이나 시설물을 임의로 철거하는 방식으로 대응하는 것은 피해야 합니다.
통행권의 존재나 정확한 범위에 다툼이 있다면 협의하고, 해결되지 않는다면 통행권 확인과 방해제거 등 필요한 법적 절차를 검토하는 것이 안전합니다.
예전부터 다니던 길이면 계속 다닐 수 있을까?
오랫동안 사용해온 길이라는 사실은 중요한 자료가 될 수 있지만 그것만으로 주위토지통행권의 범위가 영구적으로 고정된다고 단정할 수는 없습니다.
주변 토지의 이용상황이나 기존 통로의 상태 등이 달라지면 어느 통로가 가장 적절한지를 다시 판단해야 하는 경우도 있습니다.
따라서 “30년 동안 다녔으니 앞으로도 무조건 이 길을 사용한다”라고 판단하기보다 현재의 토지 이용관계와 통행권의 법적 근거를 확인하는 것이 좋습니다.
주위토지통행권과 건축법상 도로는 다릅니다
맹지를 매수할 때 가장 주의해야 할 부분입니다.
주위토지통행권은 민법상 토지를 이용하기 위해 주변 토지를 통행할 수 있는 권리에 관한 문제입니다.
반면 건물을 지을 수 있는지는 건축법상 도로와 접도 요건, 해당 토지의 용도지역과 개별적인 인허가 요건 등을 별도로 확인해야 합니다.
따라서 주위토지통행권이 인정된다는 사실만으로 건축허가를 받을 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
맹지 매수 상황으로 살펴보겠습니다
지적도를 확인해보니 공로에 직접 접하지 않는 맹지입니다.
현재는 이웃 토지의 길을 통해 출입하고 있습니다.
매도인은 “옛날부터 다니던 길이니까 아무 문제 없습니다”라고 말합니다.
A는 토지를 매수한 뒤 창고를 지을 계획입니다.
이런 경우 단순히 현재 사람이 다니고 있다는 사실만 확인하고 계약해서는 안 됩니다.
현재 통행의 법적 근거가 무엇인지, 토지소유자의 단순한 승낙으로 사용하고 있는 것인지, 주위토지통행권이 성립할 수 있는지 등을 확인해야 합니다.
차량통행이 필요하다면 자동차까지 통행할 수 있는 범위인지도 별도로 검토해야 합니다.
무엇보다 창고 건축이 목적이라면 해당 통로와 별도로 건축법상 도로 및 접도 요건을 반드시 확인한 뒤 계약 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
맹지 통행권 확인 순서
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 지적도와 현황을 통해 공로 연결 여부 확인 |
| 2 | 현재 사용하고 있는 통행로와 다른 통로 존재 여부 확인 |
| 3 | 현재 통행의 법적 근거와 토지소유자 확인 |
| 4 | 필요한 통행 위치·폭·방법과 차량통행 가능성 검토 |
| 5 | 통행지 소유자의 손해와 보상 문제 확인 |
| 6 | 분할·일부양도로 생긴 맹지인지 확인 |
| 7 | 건축 목적이라면 건축법상 도로·접도 요건 별도 확인 |
| 8 | 통행권에 다툼이 있다면 협의 또는 법적 절차 검토 |
자주 묻는 질문
맹지이면 무조건 이웃 땅을 지나갈 수 있나요?
무조건 원하는 이웃 토지를 통행할 수 있는 것은 아닙니다. 공로로 출입할 통로가 없거나 다른 통로를 개설하는 데 과다한 비용이 필요한지 등을 확인하고, 통행지 소유자에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 합니다.
주위토지통행권이 있으면 자동차도 다닐 수 있나요?
자동차 통행이 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 토지의 현재 이용방법과 차량통행의 필요성, 주변 상황과 통행지 소유자의 손해 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.
4m 폭의 도로를 요구할 수 있나요?
주위토지통행권에 일률적으로 4m 폭을 보장하는 규정은 없습니다. 필요한 통행범위는 각 토지의 지형과 이용상황 등 구체적인 사정에 따라 달라집니다.
이웃 땅을 통행하면 사용료를 내야 하나요?
민법 제219조에 따른 주위토지통행권은 원칙적으로 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다. 다만 토지 분할이나 일부 양도로 맹지가 생긴 경우에는 민법 제220조에 따른 예외가 있으므로 맹지가 만들어진 과정을 확인해야 합니다.
주위토지통행권이 있으면 건축허가를 받을 수 있나요?
주위토지통행권이 있다는 사실만으로 건축허가가 가능하다고 볼 수 없습니다. 민법상 통행권과 건축법상 도로·접도 요건은 별도로 확인해야 합니다.
매도인이 “원래 다니던 길”이라고 하면 믿어도 될까요?
현재 길을 이용하고 있다는 사실과 법적으로 계속 통행할 수 있는 권리가 있다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 매수 전에는 통행지 소유자와 통행의 법적 근거, 통행 가능한 범위 등을 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
맹지라고 해서 반드시 사용할 수 없는 땅은 아니지만, 주위토지통행권이 있다고 해서 원하는 길을 원하는 폭으로 사용할 수 있는 것도 아닙니다.
현재 이용상황과 다른 통로의 존재 여부, 통행지 소유자의 손해, 필요한 통행범위 등을 함께 살펴봐야 합니다.
특히 자동차 통행이나 공장·창고·주택 건축이 목적이라면 현재 사람이 통행하고 있다는 사실만 보고 계약해서는 안 됩니다.
맹지를 매수하기 전에는 통행권과 건축법상 도로 문제를 각각 확인하는 것이 가장 중요합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제219조·제220조
대법원 2022. 7. 28. 선고 2022다211102 판결
대법원 2017. 9. 12. 선고 2014다236304 판결
대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결
※ 이 글은 주위토지통행권에 관한 일반적인 법률정보를 설명한 것입니다. 실제 통행권 인정 여부와 통행 위치·폭·방법, 보상범위는 토지의 지형과 이용상황, 기존 통행로, 주변 토지의 이용관계 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 건축 가능 여부는 건축법상 도로·접도 요건과 개별 인허가 사항을 별도로 확인해야 합니다.