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공장 매매 현장을 다니다 보면 건축물대장에는 없는 창고나 작업장이 붙어 있는 경우가 있습니다.
처마를 막아 작업공간으로 사용하기도 하고, 공장 옆에 철골이나 판넬로 건물을 증축해 오랫동안 사용하는 곳도 있습니다.
이런 공장을 매수하려는 분들이 자주 묻는 질문이 있습니다.
“오래된 건물이니까 이행강제금 조금 내고 나중에 양성화하면 되지 않을까요?”
가능한 경우가 있을 수는 있습니다. 하지만 모든 무허가 공장건물을 돈을 내고 합법건물로 바꿀 수 있는 것은 아닙니다.
① 무허가 공장이라고 모두 양성화할 수 있는 것은 아닙니다.
② 현재의 건축법과 관계 법령에 맞출 수 있는지가 먼저입니다.
③ 가능하다면 관할 행정기관에서 사후 허가·신고 등 추인 가능성을 검토할 수 있습니다.
④ 이행강제금을 낸다고 무허가 부분이 자동으로 합법화되는 것은 아닙니다.
⑤ 양성화가 불가능하면 원상복구·철거 등의 시정이 필요할 수 있으므로 매수 전에 확인해야 합니다.
1. 먼저 ‘무허가 공장’이 무엇인지 구분해야 합니다
무허가 공장이라고 하면 공장 전체가 허가 없이 지어진 경우만 생각하기 쉽습니다.
실제 현장에서는 형태가 다양합니다.
· 허가받은 공장 옆에 무단으로 증축한 부분
· 처마나 캐노피 부분을 막아 작업장으로 만든 경우
· 가설건축물을 신고내용과 다르게 사용하는 경우
· 창고 등을 허가받은 용도와 다르게 사용하는 경우
따라서 현장에서 보이는 건물이 건축물대장과 다르다고 해서 모두 똑같은 위반으로 처리되는 것은 아닙니다.
무엇을 어떻게 위반했는지를 먼저 특정해야 그 다음에 추인이 가능한지도 판단할 수 있습니다.
2. 무허가 공장을 나중에 양성화할 수 있을까?
경우에 따라 가능성을 검토할 수 있습니다.
현장에서 흔히 ‘양성화’라고 부르지만, 실무적으로는 이미 지어진 건축물에 대해 현행 기준에 맞는지를 확인하고 사후에 허가나 신고를 받아 적법한 상태로 만드는 추인 절차를 검토하는 경우가 많습니다.
여기서 가장 중요한 것은 지금 새로 허가를 신청한다고 가정했을 때 허가받을 수 있는 건축물인가입니다.
3. 오래됐다고 자동으로 합법건물이 되는 것은 아닙니다
“20년 넘게 아무 문제 없이 사용했습니다.”
공장 매매 현장에서 종종 듣는 이야기입니다.
하지만 오랫동안 사용했다는 사실만으로 허가 없이 지은 건축물이 자동으로 적법한 건축물로 바뀌는 것은 아닙니다.
건축 시기와 당시 법령을 확인해야 하는 경우도 있지만, 단순히 시간이 오래 지났다는 이유만으로 위반상태가 없어지는 것으로 생각해서는 안 됩니다.
4. 추인이 가능한지는 무엇을 확인할까?
공장건물의 추인 가능성을 검토할 때는 건물 하나만 봐서는 판단하기 어렵습니다.
□ 토지의 용도지역·용도지구
□ 해당 위치에서 공장 건축이 가능한지
□ 건폐율과 용적률
□ 대지와 도로의 관계
□ 건축물의 높이와 배치
□ 주차장 기준
□ 구조·안전 기준
□ 소방 관련 기준
□ 개발행위허가 관련 사항
□ 농지·산지 등 다른 법률의 제한
□ 실제 공장등록 및 제조업종과의 관계
이 가운데 하나라도 현행 기준을 충족하지 못한다면 그 부분을 보완할 수 있는지까지 살펴봐야 합니다.
5. 건폐율이 초과되어 있다면?
공장 현장에서 추인을 검토할 때 문제가 되는 대표적인 항목 중 하나가 건폐율입니다.
예를 들어 적법한 공장건물 옆에 판넬 작업장을 무단으로 증축했는데, 그 면적을 포함하면 허용되는 건폐율을 넘어간다고 해보겠습니다.
이 경우에는 단순히 “설계도면을 새로 만들고 과태료를 내면 된다”는 식으로 처리할 수 없습니다.
현행 기준을 충족하도록 일부를 철거하거나 다른 방법으로 위반상태를 해소할 수 있는지부터 검토해야 할 수 있습니다.
6. 이행강제금을 내면 합법이 될까?
아닙니다.
이 부분은 공장 매수자가 특히 오해하기 쉽습니다.
건축법에 따른 이행강제금은 위반상태를 시정하도록 하기 위한 행정상 강제수단입니다.
이 공식은 성립하지 않습니다.
이행강제금을 납부했더라도 적법한 허가·신고나 시정이 이루어지지 않았다면 건축법 위반상태 자체가 사라졌다고 볼 수 없습니다.
7. 추인 신청 중이면 이행강제금도 멈출까?
이것도 주의해야 합니다.
“곧 허가받을 예정이니 이행강제금도 더 이상 나오지 않겠지”라고 생각하기 쉽기 때문입니다.
대법원은 과거 판결에서 설계변경을 신청해 허가받을 가능성이 있더라도 실제로 적법한 허가가 이루어지지 않은 상태라면 이행강제금을 부과할 수 있다고 판단했습니다.
따라서 추인을 준비하고 있다는 사실만으로 이미 존재하는 위반상태가 적법해지는 것은 아닙니다.
8. 내가 불법으로 지은 게 아니어도 문제가 될까?
공장 매수자에게는 이 부분이 매우 중요합니다.
“전 소유자가 지은 건데 왜 새로 산 사람이 책임져야 하나요?”라는 의문이 생길 수 있습니다.
하지만 2026년 대법원 판결은 건축법상 시정명령과 이행강제금은 원칙적으로 상대방의 고의·과실이 있어야만 가능한 것이 아니라고 다시 확인했습니다.
위법상태를 직접 만들지 않았더라도 그 상태를 시정할 수 있는 법률상 또는 사실상 지위에 있다면 시정명령 등의 상대방이 될 수 있습니다.
“내가 지은 건물이 아니니까 괜찮다”가 아니라
“이 공장을 인수한 뒤 내가 시정해야 할 위반사항이 있는가?”
를 계약 전에 확인하는 편이 안전합니다.
9. 양성화가 안 되면 어떻게 될까?
현행 기준에 맞출 방법이 없다면 추인이 불가능할 수 있습니다.
이 경우에는 위반부분의 철거, 원상복구 또는 용도 시정 등 위반내용에 맞는 조치가 필요할 수 있습니다.
특히 무허가 부분을 생산시설이나 창고면적으로 계산해 공장 가격을 결정했다면 문제가 커질 수 있습니다.
매수 후 철거해야 한다면 실제로 사용할 수 있는 면적이 줄어들고 생산설비 배치까지 다시 해야 할 수 있기 때문입니다.
공장 매수 전에는 이렇게 확인해보세요
공장에 무허가 부분이 발견됐다면 처음부터 “양성화가 될까?”만 묻기보다 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
1. 건축물대장과 현장을 비교합니다.
2. 허가도면과 실제 건물의 면적·배치를 비교합니다.
3. 정확한 위반부분과 위반내용을 확인합니다.
4. 위반건축물 표시 및 시정명령 여부를 확인합니다.
5. 건축사 등에게 현행 기준 충족 가능성을 검토받습니다.
6. 관할 행정기관에 추인 가능 여부와 필요한 절차를 확인합니다.
7. 불가능할 경우 철거·원상복구 비용을 계산합니다.
8. 그 결과를 매매가격과 계약조건에 반영합니다.
계약서에는 무엇을 정해두는 것이 좋을까?
무허가 부분이 있는 공장을 그대로 계약한다면 “현 상태로 매매한다”라는 문구 하나만 넣고 끝내지 않는 것이 좋습니다.
매도인과 매수인이 위반사항을 정확히 알고 계약하는지, 누가 어떤 비용과 책임을 부담할지를 구체적으로 정할 필요가 있습니다.
· 무허가·무단증축 부분의 위치와 면적
· 현재 위반건축물 표시 및 행정처분 상태
· 추인 가능 여부 확인 주체와 기한
· 설계·측량·허가 등에 필요한 비용 부담
· 기존 이행강제금 및 향후 발생비용의 부담
· 추인이 불가능한 경우 철거 책임과 비용
· 추인 불가가 매수목적에 중대한 영향을 주는 경우 계약 처리방법
자주 묻는 질문
Q. 이행강제금을 계속 내면 무허가 공장을 그대로 사용할 수 있나요?
이행강제금을 납부하는 것과 건축물이 적법해지는 것은 별개의 문제입니다. 위반상태가 시정되지 않았다면 이행강제금이 반복 부과될 수도 있습니다.
Q. 무허가 부분이 건축물대장에 올라가면 양성화된 것인가요?
단순히 위반사항이 건축물대장에 표시됐다는 것과 적법한 건축물로 추인됐다는 것은 다릅니다. 허가·신고 등 적법화 절차가 완료됐는지를 별도로 확인해야 합니다.
Q. 전 소유자가 무단증축한 것도 매수인이 책임져야 하나요?
새 소유자가 위반행위를 직접 하지 않았다는 이유만으로 시정문제에서 항상 제외되는 것은 아닙니다. 위법상태를 시정할 수 있는 지위에 있다면 시정명령이나 이행강제금 문제를 떠안을 수 있습니다.
Q. 계약 전에 양성화 가능 여부를 확실히 알 수 있을까요?
건축물대장만 보고 확정하기는 어렵습니다. 실제 현황과 허가도면을 비교하고, 건축사 등을 통해 현행 기준 충족 여부를 검토한 뒤 관할 허가권자에게 필요한 절차를 확인하는 방법이 좋습니다.
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마무리
무허가 공장건물이 있다고 해서 무조건 철거해야 한다고 단정할 필요는 없습니다.
현재의 건축기준과 관계 법령을 충족할 수 있다면 사후 허가·신고 등 추인 가능성을 검토해볼 수 있습니다.
하지만 이행강제금을 납부했다거나 오랫동안 사용했다는 이유만으로 위반건축물이 저절로 합법화되는 것은 아닙니다.
특히 공장을 매수할 때는 “양성화하면 된다”는 말만 믿고 계약하지 말고, 실제로 추인이 가능한 건물인지 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「건축법」 제11조·제14조·제79조·제80조
· 국토교통부 건축법령 관련 법령해석
· 대법원 1995. 11. 17. 자 95마1048 결정
· 대법원 2026. 1. 8. 선고 2022두48653 판결
※ 이 글에서 말하는 ‘양성화’는 개별 위반건축물에 대한 사후 허가·신고 등 적법화 가능성을 일반적으로 설명한 표현입니다. 실제 추인 가능 여부는 건축 시기, 위반내용, 용도지역, 건폐율·용적률, 도로·구조·소방 기준 및 다른 관계 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 공장 매매계약 전에는 건축사와 관할 허가권자를 통해 개별적으로 확인하시기 바랍니다.