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부모가 자녀에게 부동산을 증여하려고 알아보다 보면 ‘부담부증여’라는 말을 접하게 됩니다.
예를 들어 부모 소유 아파트에 주택담보대출이 남아 있는데, 아파트를 자녀에게 증여하면서 대출도 자녀가 함께 넘겨받는 방식입니다.
이렇게 하면 채무를 제외한 부분만 증여세를 계산하니 일반 증여보다 무조건 유리할 것 같기도 합니다.
하지만 실제 계산은 그렇게 단순하지 않습니다.
자녀의 증여세는 줄어들 수 있지만 부모에게 양도소득세가 생길 수 있고, 자녀가 부담하는 취득세도 함께 살펴봐야 하기 때문입니다.
부담부증여와 일반 증여는 어떤 차이가 있고 어떤 경우에 세금이 달라지는지 하나씩 살펴보겠습니다.
| 구분 | 세금 계산에서 볼 부분 |
|---|---|
| 일반 증여 | 증여재산가액을 기준으로 증여세 검토 |
| 부담부증여 | 인정되는 인수채무를 제외한 부분에 증여세 검토 |
| 부모 | 채무 인수 부분에 대한 양도소득세 검토 |
| 자녀 | 증여세와 취득세를 함께 검토 |
| 핵심 판단 | 가족 전체 세부담을 합산해 비교 |
부담부증여란 무엇일까?
일반적인 증여는 부모가 가지고 있는 재산을 대가 없이 자녀에게 이전하는 것입니다.
부담부증여는 여기에 채무가 함께 따라갑니다.
예를 들어 부모 소유 부동산에 담보대출이 있고, 부동산을 증여받는 자녀가 그 대출채무도 실제로 인수하는 경우를 생각할 수 있습니다.
「상속세 및 증여세법」은 증여재산에 담보된 채무 등으로서 수증자가 인수한 금액을 일정한 요건 아래 증여세 과세가액에서 빼도록 규정하고 있습니다.
따라서 일반 증여와 부담부증여는 세금 계산구조부터 달라질 수 있습니다.
왜 증여세가 줄어들 수 있을까?
간단한 구조로 생각해 보겠습니다.
부모가 자녀에게 증여하려는 부동산의 증여재산가액이 10억 원이고, 그 부동산에 관련된 인정 가능한 채무 4억 원을 자녀가 실제로 인수한다고 가정해 보겠습니다.
일반 증여라면 원칙적으로 10억 원의 증여재산가액을 출발점으로 증여세를 계산합니다.
반면 부담부증여에서 4억 원의 채무 인수가 세법상 인정된다면 증여 부분은 6억 원을 기준으로 계산하는 구조가 될 수 있습니다.
그래서 부담부증여를 하면 증여세가 줄어든다는 이야기가 나오는 것입니다.
다만 이 예시는 구조를 설명하기 위한 단순 사례입니다. 실제 증여세는 증여재산 평가액, 증여재산공제, 과거 증여 여부 등 여러 조건에 따라 달라집니다.
줄어든 증여세만 보면 안 된다
여기에서 부담부증여의 가장 중요한 부분이 나옵니다.
자녀가 채무를 인수하면 그 부분은 부모가 아무 대가 없이 준 것으로만 보지 않습니다.
「소득세법」에서는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보도록 규정하고 있습니다.
즉 부모 입장에서는 부동산 일부를 자녀에게 유상으로 넘긴 것과 같은 양도소득세 문제가 발생할 수 있습니다.
자녀의 증여세가 줄어든 만큼 부모에게 양도소득세가 생길 수 있다는 것이 부담부증여의 핵심입니다.
부모의 양도소득세는 왜 달라질까?
양도소득세는 단순히 인수한 채무액에 세율을 곱해 계산하는 세금이 아닙니다.
해당 부동산의 취득가액, 보유기간, 부동산 종류, 양도에 해당하는 부분 등 여러 요소가 계산에 영향을 줍니다.
예전에 낮은 가격으로 취득한 부동산이 현재 크게 오른 상태라면 부담부증여에 따른 양도소득세가 상당해질 수도 있습니다.
반대로 취득가액과 현재 평가액의 차이가 크지 않다면 결과가 달라질 수 있습니다.
따라서 채무가 많다고 부담부증여가 반드시 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
부모·자녀 간 채무는 더 꼼꼼히 본다
부모가 “대출까지 자녀에게 넘겼다”라고 말한다고 해서 모든 채무가 자동으로 증여재산가액에서 빠지는 것은 아닙니다.
특히 「상속세 및 증여세법」은 배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수했더라도 원칙적으로 그 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하도록 규정하고 있습니다.
다만 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 법령에서 정한 방법에 따라 객관적으로 인정되는 채무는 예외가 될 수 있습니다.
결국 부모·자녀 사이에서는 실제로 존재하는 채무인지, 부동산에 관련된 채무인지, 자녀가 실질적으로 인수했는지를 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.
대출 명의만 부모에게 남아 있다면?
부동산 소유권은 자녀에게 넘겼는데 은행 대출은 계속 부모 명의로 남아 있고 부모가 원리금을 갚는 경우라면 부담부증여로 인정받는 데 문제가 생길 수 있습니다.
부담부증여에서 중요한 것은 계약서에 “채무를 인수한다”라고 적는 것만이 아니라 실제 채무부담이 자녀에게 이전됐는지를 확인하는 것입니다.
따라서 금융기관과 채무자 변경이나 채무인수가 가능한지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
이후 누가 원금과 이자를 실제로 상환하는지도 중요한 사실관계가 될 수 있습니다.
전세보증금이 있는 부동산은?
대출뿐 아니라 임대보증금이 있는 부동산도 부담부증여 검토 대상이 될 수 있습니다.
예를 들어 부모가 임대하고 있는 부동산을 자녀에게 증여하면서 임대차관계와 임대보증금 반환채무도 자녀가 승계하는 경우입니다.
다만 이 경우에도 단순히 계약서에 채무가 적혀 있다는 것만 볼 것이 아니라 실제 임대차관계와 보증금, 채무승계 사실 등을 확인해야 합니다.
부동산에 담보된 채무나 임대보증금이 있는 경우에는 증여재산 평가방법에도 별도의 규정이 적용될 수 있으므로 증여재산가액 자체도 함께 확인해야 합니다.
자녀의 취득세도 확인해야 한다
부동산을 증여받으면 증여세만 내는 것이 아닙니다.
소유권을 취득하는 자녀에게는 취득세 문제도 발생합니다.
특히 부담부증여는 채무를 인수하는 부분과 증여받는 부분의 성격이 달라질 수 있어 일반 증여의 취득세만 생각해서는 정확한 비교가 어렵습니다.
주택인지 토지인지, 취득하는 사람의 주택 보유상황, 부동산 소재지와 취득원인 등에 따라 적용되는 지방세 규정도 달라질 수 있습니다.
부담부증여와 일반 증여를 비교할 때 취득세까지 포함해야 실제 부담액에 가까워집니다.
취득세 신고기한도 확인하자
현재 「지방세법」은 무상취득 또는 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여로 부동산 등을 취득한 경우 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 취득세를 신고·납부하도록 규정하고 있습니다.
증여세 신고만 생각하다가 취득세 신고기한을 놓치지 않도록 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
일반 증여와 어떻게 비교해야 할까?
가장 안전한 방법은 두 가지 시나리오를 각각 계산해 보는 것입니다.
첫 번째는 채무 없이 일반 증여했을 때입니다.
자녀가 부담할 증여세와 취득세를 계산합니다.
두 번째는 채무를 자녀가 인수하는 부담부증여입니다.
자녀의 증여세와 취득세뿐 아니라 부모에게 발생할 수 있는 양도소득세까지 계산합니다.
그다음 두 경우의 가족 전체 세부담을 비교해야 합니다.
증여세 하나만 놓고 부담부증여가 유리하다고 판단하는 것과 결과가 달라질 수 있습니다.
부담부증여 전 체크리스트
□ 증여하려는 부동산의 현재 평가액을 확인했는가?
□ 해당 부동산에 실제 채무가 존재하는가?
□ 그 채무가 증여재산과 관련된 채무인지 확인했는가?
□ 자녀가 채무를 실제로 인수할 수 있는가?
□ 금융기관의 채무인수 가능 여부를 확인했는가?
□ 앞으로 원금과 이자를 누가 상환할지 확인했는가?
□ 임대보증금 반환채무가 있는지 확인했는가?
□ 일반 증여 시 자녀의 증여세를 계산했는가?
□ 부담부증여 시 부모의 양도소득세를 계산했는가?
□ 자녀의 취득세도 함께 계산했는가?
□ 최근 10년 이내 부모에게 받은 다른 증여재산이 있는지 확인했는가?
□ 두 방식의 가족 전체 세금을 비교했는가?
FAQ
부담부증여를 하면 증여세가 무조건 줄어드나요?
세법상 인정되는 채무를 자녀가 실제 인수하면 증여세 과세가액이 줄어들 수 있습니다. 그러나 부모에게 양도소득세가 발생할 수 있고 취득세도 함께 검토해야 하므로 전체 세금이 반드시 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
부모 대출을 자녀가 가져가면 모두 채무로 인정되나요?
그렇지 않습니다. 특히 직계존비속 간 부담부증여는 채무 인수 여부를 엄격하게 확인할 수 있으므로 객관적으로 인정되는 채무인지와 실제로 자녀가 부담하는지를 입증할 자료가 중요합니다.
자녀가 대출 원리금을 갚아야 하나요?
실질적인 채무 인수를 전제로 한다면 증여 후 실제 상환 주체도 중요합니다. 부모가 계속 원리금을 부담한다면 채무 인수의 실질에 관한 문제가 생길 수 있으므로 금융기관의 채무인수 절차와 실제 상환관계를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
전세보증금도 부담부증여의 채무가 될 수 있나요?
임대부동산을 증여하면서 실제 임대차관계와 임대보증금 반환채무를 자녀가 승계하는 경우에는 채무 해당 여부를 검토할 수 있습니다. 다만 구체적인 계약관계와 채무승계 사실을 확인해야 합니다.
결국 일반 증여와 부담부증여 중 무엇이 유리한가요?
부동산 가격, 부모의 취득가액과 보유기간, 채무액, 자녀의 기존 증여내역과 주택 보유상황 등이 달라 결과도 달라집니다. 일반 증여와 부담부증여를 각각 계산해 부모와 자녀가 부담하는 세금을 합산해 비교하는 것이 좋습니다.
핵심 정리
부담부증여는 부모의 부동산과 함께 그 부동산에 관련된 채무를 자녀가 실제로 인수하는 구조입니다.
인정되는 채무만큼 증여세 과세가액이 줄어들 수 있다는 점 때문에 일반 증여보다 세금이 적다고 알려져 있습니다.
하지만 채무 부분은 부모에게 양도로 보아 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
자녀에게는 증여세뿐 아니라 취득세도 발생하므로 한 가지 세금만 비교해서는 정확한 판단을 하기 어렵습니다.
또 부모·자녀 간 부담부증여에서는 채무가 실제 존재하고 자녀가 실질적으로 인수했다는 점을 객관적으로 확인할 수 있어야 합니다.
결국 부담부증여의 절세 여부는 ‘증여세가 얼마나 줄었는가’가 아니라 부모의 양도소득세 + 자녀의 증여세 + 취득세를 합쳐 일반 증여와 비교해야 판단할 수 있습니다.
자료출처
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제47조(증여세 과세가액)
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제88조(정의)
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제20조(신고 및 납부)
• 국세청 국세법령정보시스템 부담부증여 관련 질의회신
이 글은 부모와 자녀 사이의 부동산 부담부증여에 관한 일반적인 세무정보를 정리한 것입니다. 실제 증여세·양도소득세·취득세는 부동산 종류와 평가액, 취득가액, 보유기간, 채무의 종류와 인수방법, 과거 증여내역 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 증여를 실행하기 전에는 해당 부동산과 채무자료를 기준으로 세무전문가와 확인하시기 바랍니다.