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부동산을 알아보다 마음에 드는 매물을 찾으면 이런 상황이 생길 때가 있습니다.
“일단 다른 사람이 계약하지 못하게 가계약금부터 보내면 안 될까요?”
매수인이나 임차인 입장에서는 좋은 물건을 놓칠까 마음이 급해질 수 있습니다. 매도인이나 임대인도 계약 의사가 확실하다면 가계약금을 먼저 받으려고 할 수 있고요.
그런데 저는 공인중개사로 현장에서 일하면서 가계약금을 먼저 보내는 일은 생각보다 신중해야 한다고 말씀드리는 편입니다.
돈을 보낼 때는 서로 계약할 생각이 같았는데, 하루 이틀 지나면서 생각이 달라지는 경우가 있기 때문입니다.
“아직 계약서도 안 썼는데 돌려받을 수 있는 것 아닌가요?”
바로 이때부터 문제가 복잡해집니다.
30초 핵심요약
가계약금이라고 해서 무조건 돌려받을 수 있는 것도 아니고, 무조건 포기해야 하는 것도 아닙니다.
계약서를 작성했느냐만 보는 것이 아니라 어떤 부동산을 얼마에 거래하기로 했는지, 중요한 조건에 어느 정도 합의했는지, 가계약금을 어떤 조건으로 주고받았는지를 함께 살펴봐야 합니다.
가계약금 반환, 무엇을 먼저 볼까?
| 확인할 내용 | 왜 중요한가 |
|---|---|
| 계약서 작성 여부 | 계약서를 안 썼다는 이유만으로 반환 여부가 결정되지는 않습니다. |
| 주요 조건 합의 | 목적물, 가격, 계약 일정 등 중요한 내용의 합의 여부가 중요합니다. |
| 가계약금의 성격 | 어떤 조건으로 돈을 주고받았는지, 해약금 약정이 있었는지 확인해야 합니다. |
| 문자·카톡 기록 | 당시 서로 무엇을 합의했는지 확인하는 자료가 될 수 있습니다. |
계약서를 안 썼는데도 계약이 될 수 있을까?
많이들 이 부분에서 헷갈립니다.
“계약서에 도장도 안 찍었는데 무슨 계약이에요?”
상식적으로는 그렇게 생각하기 쉽습니다. 하지만 계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 무조건 계약이 성립하지 않았다고 볼 수는 없습니다.
어떤 부동산을 거래할 것인지, 가격은 얼마인지 등 중요한 내용에 대해 당사자 사이에 구체적인 합의가 있었다면 계약 성립 여부를 따져봐야 합니다. 실제 거래에서는 당시 오간 합의 내용 전체를 함께 살펴봐야 합니다.
그래서 가계약금 반환 문제는 ‘계약서를 썼나, 안 썼나’ 하나만으로 판단하면 위험합니다.
가계약금이면 그냥 포기해야 할까?
이것도 무조건 그렇지는 않습니다.
현장에서는 흔히 ‘가계약금’이라고 부르지만, 돈에 붙인 이름 하나만 가지고 반환 여부가 결정되는 것은 아닙니다.
대법원은 가계약금을 지급한 사람이 이를 포기하거나, 받은 사람이 배액을 반환하고 계약을 체결하지 않기로 하는 해약금 약정이 있었다고 보려면 그러한 약정이 명백하게 인정되어야 한다고 판단한 바 있습니다.
결국 중요한 것은 가계약금이라는 이름보다 그 돈을 어떤 조건으로 주고받았느냐입니다.
일반 계약금과 가계약금은 같은 걸까?
여기서는 일반 계약금과 가계약금을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
민법 제565조에 따르면 매매계약 당시 계약금 등의 명목으로 금전을 주고받았다면, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 상대방이 이행에 착수하기 전까지 돈을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있습니다.
흔히 말하는 ‘계약금 포기’와 ‘배액상환’입니다.
하지만 단순히 가계약금이라는 이름으로 돈을 보냈다고 해서 언제나 이 원칙이 그대로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다. 가계약금의 성격과 당사자 사이의 약정 내용을 함께 확인해야 합니다.
제가 현장에서 가계약금을 진행하는 방법
저도 공인중개사로 현업을 하다 보면 가계약금을 먼저 보내고 싶다는 요청을 받을 때가 있습니다.
이럴 때 저는 가능하면 돈부터 보내게 하지 않습니다.
먼저 매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인의 의견을 최대한 조율합니다.
가격은 얼마인지, 계약금은 얼마인지, 잔금일은 언제인지, 서로 요구하는 조건은 무엇인지 하나씩 확인합니다.
그다음 계약서 초안을 잡고 서로 합의한 중요한 내용은 특약사항에 넣습니다.
여기까지 정리가 되면 계약서 초안을 사진으로 찍어 양쪽에 카카오톡으로 보내드립니다.
“이 내용으로 계약하는 것이 맞습니까?”
한 번 더 확인하는 겁니다.
수정할 내용이 있으면 다시 조율하고, 양쪽 모두 이 내용으로 계약하는 데 동의한다는 것을 확인한 뒤 가계약금을 이체하는 방식을 주로 사용하고 있습니다.
조금 번거롭게 느껴질 수도 있습니다. 하지만 부동산은 거래금액이 큰 만큼 몇 분 빨리 송금하는 것보다 서로 무엇에 합의했는지를 먼저 확인하는 것이 훨씬 중요하다고 생각합니다.
물론 이것이 모든 부동산 거래에서 법적으로 정해진 절차라는 뜻은 아닙니다. 제가 중개 현장에서 가계약으로 인한 오해와 분쟁 가능성을 줄이기 위해 사용하는 하나의 실무 방법입니다.
왜 이렇게까지 확인할까?
가계약금 문제에서는 서로 생각했던 계약 내용이 달라 분쟁이 생기는 경우가 있습니다.
매수인은 “정식 계약서를 쓰기 전이니까 취소할 수 있다고 생각했다”라고 하고, 매도인은 “가격과 계약일도 정했고 돈까지 받았으니 계약한 것 아니냐”라고 생각할 수 있습니다.
같은 상황을 놓고 서로 다르게 받아들이는 겁니다.
그래서 저는 가계약금 몇백만 원을 먼저 보내는 것보다 그 돈을 왜 보내는지부터 서로 분명히 하는 것이 먼저라고 봅니다.
문자와 카카오톡을 남겨두는 이유
전화로 이야기를 나누는 것도 필요하지만 중요한 계약조건은 가능한 한 기록으로 확인해 두는 것이 좋습니다.
매매라면 어떤 부동산인지, 매매대금은 얼마인지, 계약금과 잔금은 어떻게 지급할 것인지 등을 확인할 수 있습니다.
임대차라면 보증금과 월세, 입주일, 시설이나 수리 문제처럼 당사자 사이에 중요한 조건이 있을 수 있습니다.
특히 가계약금을 보낸다면 계약이 진행되지 않을 경우 그 돈을 어떻게 처리하기로 했는지도 가능하면 명확하게 해두는 것이 좋습니다.
24시간 안에 취소하면 돌려받을 수 있을까?
가끔 이런 이야기를 듣습니다.
“가계약금은 24시간 안에 취소하면 돌려받을 수 있다던데요?”
이를 모든 거래에 적용되는 일반적인 법적 기준으로 생각해서는 안 됩니다.
계약서를 작성하기 전이면 무조건 반환받을 수 있다거나, 하루 안에 취소하면 무조건 돌려받을 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 결국 개별 거래에서 어떤 합의가 있었는지를 확인해야 합니다.
가계약금을 보내기 전 체크할 것
- 계약하려는 부동산이 정확히 특정됐는지
- 전체 매매대금 또는 임대차 조건이 정해졌는지
- 계약금·중도금·잔금 지급조건을 확인했는지
- 정식 계약일과 잔금일 등을 확인했는지
- 중요한 특약사항을 서로 확인했는지
- 계약이 진행되지 않을 경우 가계약금을 어떻게 처리할지 합의했는지
- 중요한 합의 내용을 문자나 카카오톡 등으로 남겼는지
자주 묻는 질문
Q. 계약서를 안 썼으면 가계약금을 무조건 돌려받나요?
아닙니다. 계약서 작성 여부 하나만으로 결정하기 어렵습니다. 당사자들이 거래의 중요한 내용에 어느 정도 합의했는지 등 실제 진행 과정을 함께 살펴봐야 합니다.
Q. 매수인이 마음을 바꾸면 가계약금은 무조건 못 돌려받나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 가계약금에 관한 해약금 약정이 있었는지, 어떤 조건으로 돈을 주고받았는지 등을 확인해야 합니다.
Q. 가계약금은 24시간 안에 취소하면 반환되나요?
24시간이라는 이유만으로 일률적으로 반환 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 개별 거래의 합의 내용과 진행 과정을 확인해야 합니다.
핵심 정리
부동산 가계약금 반환 문제에는 “무조건 돌려받는다” 또는 “무조건 못 돌려받는다”는 한 가지 답을 적용하기 어렵습니다.
계약서 작성 여부뿐 아니라 당사자들이 어느 정도까지 계약조건을 합의했는지, 가계약금을 어떤 의미와 조건으로 지급했는지를 함께 봐야 하기 때문입니다.
그래서 가계약금을 보내기 전에는 서두르기보다 서로 합의한 내용을 먼저 확인하고 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다.
분쟁이 생긴 뒤 가계약금을 돌려받을 수 있는지 따져보는 것도 필요하지만, 중개 현장에서는 그보다 분쟁이 생기지 않도록 처음부터 거래조건을 분명하게 만드는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제565조
· 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다 247187 판결
※ 이 글은 일반적인 부동산 거래정보와 필자의 중개 실무 경험을 바탕으로 작성했습니다. 실제 가계약금 반환 여부는 개별 거래의 합의 내용과 진행 과정, 증빙자료 등에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁은 관련 자료를 가지고 법률전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.