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부동산 계약을 앞두고 있으면 이런 말을 많이 듣습니다.
“계약금은 매매대금의 10% 준비하시면 됩니다.”
5억 원짜리 집이면 5천만 원, 10억 원짜리 부동산이면 1억 원입니다.
워낙 익숙한 방식이다 보니 계약금 10%가 법으로 정해진 기준이라고 생각하는 분들도 있습니다.
그런데 꼭 그렇지는 않습니다.
부동산 계약금을 반드시 매매대금의 10%로 정해야 하는 것은 아닙니다.
매도인과 매수인이 합의한다면 5%로 정할 수도 있고, 비율이 아니라 일정한 금액으로 정할 수도 있습니다.
그렇다면 이런 생각이 들 수 있습니다.
“10%가 부담되면 계약금을 적게 정하는 게 더 좋은 것 아닌가?”
실제 중개를 해보면 꼭 그렇게만 볼 문제는 아닙니다.
계약금은 단순히 계약할 때 먼저 지급하는 돈이 아닙니다. 계약을 체결한 뒤 어느 한쪽의 마음이 바뀌었을 때 계약을 유지할지, 계약금에 의한 해제를 할지를 판단하는 과정에서도 중요한 의미를 가질 수 있습니다.
제가 실제로 경험했던 거래 하나를 말씀드리겠습니다.
30초 핵심요약
부동산 매매에서 계약금을 매매대금의 10%로 정하는 경우가 많지만, 반드시 10%로 해야 하는 것은 아닙니다.
당사자가 합의하면 다른 금액으로 정할 수 있습니다.
다만 계약금을 적게 정하면 당장 준비해야 하는 자금 부담은 줄어들 수 있지만, 계약금에 의한 해제가 가능한 상황에서는 상대방이 부담하는 경제적인 규모도 달라질 수 있습니다.
계약금 자체를 5%로 정한 경우와 계약금을 10%로 약정하고 그중 일부만 먼저 지급한 경우는 같은 문제로 보면 안 됩니다.
결국 중요한 것은 5%냐 10%냐라는 숫자 하나가 아니라 이 거래에서 계약금이 어떤 의미를 갖게 되는지 알고 정하는 것입니다.
계약금 핵심부터 확인해보세요
| 확인사항 | 핵심내용 |
|---|---|
| 계약금 10% | 거래에서 많이 사용되지만 반드시 10%로 정해야 하는 것은 아닙니다. |
| 계약금 5% | 당사자가 합의해 계약금 자체를 다른 금액으로 정할 수 있습니다. |
| 일부 지급 | 계약금 자체를 적게 약정한 경우와 구분해서 살펴봐야 합니다. |
| 계약금 해제 | 다른 약정이 없다면 민법 제565조와 이행의 착수 여부 등이 중요합니다. |
계약금 10%, 법으로 정해진 걸까?
계약을 하다 보면 매도인도 매수인도 자연스럽게 “계약금은 10%”라고 이야기하는 경우가 많습니다.
실제 부동산 거래에서도 많이 사용하는 방식입니다.
그렇다고 모든 부동산 매매계약에서 계약금을 반드시 매매대금의 10%로 정해야 하는 것은 아닙니다.
예를 들어 5억 원짜리 부동산을 계약하면서 계약금을 5천만 원으로 정할 수도 있지만, 당사자의 자금 사정과 거래조건에 따라 다른 금액으로 합의할 수도 있습니다.
그래서 계약금 문제에서는 거래관행과 법적인 의무를 구분해서 생각할 필요가 있습니다.
10%는 거래 현장에서 흔히 볼 수 있는 비율이지, 모든 부동산 매매계약에 일률적으로 적용되는 절대적인 숫자는 아닙니다.
계약금을 적게 하면 더 유리할까?
계약금 10%가 반드시 지켜야 할 비율이 아니라는 사실을 알게 되면 이런 질문이 생깁니다.
“그러면 가능하면 계약금을 적게 주는 게 좋은 것 아닌가요?”
당장 나가는 돈만 생각하면 그렇게 보일 수도 있습니다.
하지만 계약금은 계약을 체결하기 위해 잠시 맡겨놓는 돈 정도로 생각해서는 안 됩니다.
민법 제565조에 따르면 매매 당사자 일방이 계약 당시 계약금 등을 상대방에게 교부한 경우, 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
그래서 계약금 액수는 생각보다 중요할 수 있습니다.
제가 실제 중개 현장에서 경험했던 거래에서도 이 문제가 그대로 나타났습니다.
20억 매매, 계약금은 1억이었습니다
부동산 경기가 좋았던 시기에 있었던 일입니다.
매매대금이 20억 원인 부동산의 계약을 진행하게 됐습니다.
매매대금의 10%를 기준으로 생각한다면 계약금은 2억 원입니다.
그런데 당시 매수인에게 사정이 있었습니다.
계약을 하고 싶은 의사는 분명했지만 당장 계약금으로 2억 원을 지급하기가 부담스러운 상황이었습니다.
결국 매도인과 매수인이 협의해서 계약금을 1억 원으로 정했습니다.
매매대금의 5%인 셈입니다.
양쪽이 모두 동의했고 계약도 정상적으로 체결됐습니다.
여기까지는 아무런 문제가 없었습니다.
그런데 계약을 하고 나서 상황이 달라졌습니다.
그런데 계약 후 매도인의 마음이 바뀌었습니다
당시는 부동산 경기가 좋았던 때였습니다.
계약을 체결하고 난 뒤에도 부동산 가격이 오르는 분위기가 이어졌고 결국 매도인의 마음이 바뀌었습니다.
매도인은 계약을 그대로 이행하기보다 계약을 해제하는 쪽을 선택했습니다.
당시 계약 내용에 따라 매도인은 받은 계약금 1억 원의 배액인 2억 원을 매수인에게 돌려주고 계약을 해제했습니다.
매수인은 1억 원을 지급했다가 2억 원을 돌려받았습니다.
금액만 보면 1억 원을 더 받은 셈입니다.
그런데 저는 이 거래를 진행하면서 다른 생각이 들었습니다.
“처음부터 계약금을 2억 원으로 정했다면 상황이 어떻게 달라졌을까?”
계약금이 2억이었다면 달라졌을까?
만약 처음부터 계약금을 2억 원으로 정하고 실제 2억 원을 지급했다면 상황은 달라졌을 수도 있습니다.
같은 방식으로 계약금에 의한 해제가 가능한 상황이었다면 매도인이 부담해야 할 금액의 규모도 그만큼 커졌을 것이기 때문입니다.
계약금 1억 원을 기준으로 한 배액과 계약금 2억 원을 기준으로 한 배액은 경제적인 부담이 다릅니다.
그렇다면 매도인 입장에서도 한 번 더 고민했을 가능성이 있습니다.
“그래도 계약을 해제할 것인가?”
물론 계약금을 2억 원으로 정했다면 매도인이 계약을 해제하지 않았을 것이라고 단정할 수는 없습니다.
반대로 2억 원을 지급했다면 어떤 상황에서도 반드시 4억 원을 돌려받을 수 있다고 말할 수도 없습니다.
계약금에 의한 해제가 가능한지는 계약 내용과 별도 약정, 계약금의 성격, 당사자의 이행 착수 여부 등 구체적인 상황을 함께 살펴봐야 하기 때문입니다.
다만 제가 이 거래에서 느낀 것은 분명했습니다.
계약금을 무조건 적게 하는 것도 답은 아닙니다
계약금을 적게 하면 매수인은 계약할 때 준비해야 하는 돈이 줄어듭니다. 당장은 분명 장점입니다.
하지만 부동산 가격이 빠르게 상승하는 시장에서는 조금 다른 상황이 생길 수도 있습니다.
계약을 체결한 뒤 가격이 크게 오르면 매도인이 기존 계약을 계속 이행할지 고민하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.
반대로 부동산 가격이 하락하는 상황에서는 매수인이 계약을 계속 진행할지 고민할 수도 있습니다.
계약금의 크기는 계약금에 의한 해제가 가능한 상황에서 계약을 포기하거나 해제하려는 당사자가 부담하게 되는 경제적 규모와 연결될 수 있습니다.
계약금이 크다고 해서 법적으로 계약을 해제할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 이 부분은 분명하게 구분해야 합니다.
계약금 5%와 일부 지급은 다른 문제입니다
처음부터 매도인과 매수인이 “계약금은 매매대금의 5%로 합시다.”라고 합의해서 계약금 자체를 5%로 정한 경우가 있습니다.
반면 계약금은 10%로 약정했는데 그중 일부만 먼저 지급하는 경우도 있습니다.
예를 들어 5억 원짜리 부동산의 계약금을 5천만 원으로 정하고 우선 500만 원만 송금하는 경우입니다.
겉으로 보면 둘 다 적은 돈을 먼저 지급한 것처럼 보이지만 같은 상황이라고 단순하게 생각하면 안 됩니다.
계약금 일부만 지급된 상태에서 계약금에 의한 해제가 문제되는 경우에는 실제 송금한 금액만 보고 포기하거나 반환해야 할 금액을 단정해서는 곤란합니다.
총 계약금을 얼마로 약정했는지, 일부 금액을 어떤 성격으로 지급했는지 등 구체적인 계약 내용을 함께 살펴봐야 합니다.
계약서를 안 썼다면 계약이 아닐까?
“계약서는 아직 안 썼고 돈만 먼저 보냈는데요.”
그래서 계약이 아직 성립하지 않았다고 생각하는 경우가 있습니다.
하지만 계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 언제나 계약이 성립하지 않았다고 단정해서는 안 됩니다.
매매 대상 부동산과 매매대금 등 계약의 중요한 내용에 대해 당사자 사이에 합의가 이루어졌는지 등 구체적인 상황을 살펴봐야 합니다.
그래서 저는 돈을 먼저 보내는 상황일수록 오히려 조건을 더 분명하게 정하는 것이 중요하다고 생각합니다.
“일단 돈부터 보내고 자세한 것은 계약서 쓸 때 정하죠.”
부동산처럼 거래금액이 큰 계약에서는 가능하면 이런 방식은 피하는 것이 좋습니다.
배액을 돌려주면 언제든 계약을 끝낼 수 있을까?
이 부분도 많이 오해합니다.
매도인이 “계약금 두 배 돌려주면 끝나는 것 아닌가요?”라고 생각할 수 있습니다.
하지만 언제까지나 가능한 것은 아닙니다.
민법 제565조의 계약금에 의한 해제는 원칙적으로 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지의 문제입니다.
대법원 판례에서도 이행의 착수 여부는 단순히 계약을 이행하려고 마음먹었는지가 아니라 실제로 채무 이행의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 했는지 등을 구체적으로 살펴 판단합니다.
따라서 중도금 지급 등 계약이 실제 이행 단계에 들어간 경우에는 단순히 “계약금 두 배 돌려주면 끝납니다.”라고 생각해서는 안 됩니다.
계약금과 위약금은 같은 말일까?
계약금과 위약금도 혼동하기 쉽습니다.
계약금을 포기하거나 배액을 상환하여 계약을 해제하는 문제와 계약 위반으로 인한 위약금이나 손해배상 문제는 항상 같은 것은 아닙니다.
계약서에 계약금을 위약금이나 손해배상액의 예정으로 보는 별도의 약정이 있는지에 따라서도 문제가 달라질 수 있습니다.
따라서 “계약금만 포기하면 어떤 경우든 끝난다.” 또는 “계약금 두 배만 돌려주면 모든 책임이 끝난다.”라고 단정해서는 안 됩니다.
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계약금 보내기 전 체크리스트
- 계약하려는 부동산이 정확히 맞는지 확인했는가
- 등기사항증명서상 소유자와 계약 상대방이 일치하는가
- 매매대금과 계약금 총액을 명확하게 정했는가
- 계약금 중 일부만 먼저 지급하는 것인지 확인했는가
- 중도금과 잔금의 금액·지급일을 정했는가
- 근저당권·압류 등 권리관계와 정리방법을 확인했는가
- 계약 해제와 위약금에 관한 약정을 확인했는가
- 특별히 합의한 내용은 계약서 특약에 남겼는가
자주 묻는 질문
Q. 부동산 계약금은 꼭 10%를 내야 하나요?
반드시 10%로 정해야 하는 것은 아닙니다. 거래 당사자가 계약조건에 따라 다른 금액으로 합의할 수 있습니다.
Q. 계약금을 5%로 정해도 되나요?
당사자가 계약금 자체를 그 금액으로 합의할 수 있습니다. 다만 계약금 액수는 이후 계약금에 의한 해제 상황에서 경제적인 부담과 연결될 수 있으므로 거래 전체를 함께 보는 것이 좋습니다.
Q. 계약금 10% 중 일부만 먼저 보내도 같은 건가요?
처음부터 계약금을 적게 정한 경우와 약정한 계약금 중 일부만 먼저 지급한 경우는 구분해서 봐야 합니다. 실제 송금액만 보고 법률효과를 단정하지 않는 것이 좋습니다.
Q. 매도인은 계약금 두 배만 돌려주면 언제든 계약을 취소할 수 있나요?
그렇지 않습니다. 민법 제565조에 따른 계약금 해제에서는 이행의 착수 여부 등이 중요하며 계약 내용과 실제 진행 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
Q. 계약서를 작성하지 않았다면 계약은 성립하지 않은 건가요?
계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 언제나 계약이 성립하지 않았다고 단정할 수 없습니다. 매매 목적물과 대금 등 중요한 내용에 당사자가 합의했는지 등 구체적인 상황을 살펴봐야 합니다.
핵심 정리
20억 원 매매 사례에서 계약금 1억 원 자체가 잘못됐던 것은 아닙니다.
매도인과 매수인이 서로 합의해서 정한 계약금이었기 때문입니다.
하지만 결과적으로 그 거래에서는 계약금의 크기가 계약 해제를 둘러싼 경제적인 부담과 연결됐습니다.
그래서 계약금을 정할 때는 단순히 “10%가 맞습니까?”만 물어볼 것이 아니라 한 가지 질문을 더 해볼 필요가 있습니다.
부동산 거래는 계약하는 순간만 보고 결정할 일이 아닙니다. 계약일부터 잔금일까지 어떤 상황이 생길 수 있는지도 함께 생각해야 합니다.
10%가 일반적으로 많이 사용된다고 해서 모든 거래에서 10%가 정답인 것도 아니고, 자금 부담을 줄이기 위해 무조건 계약금을 낮추는 것이 좋은 것도 아닙니다.
매매가격과 시장 상황, 중도금 지급 여부, 잔금 기간, 매도인과 매수인의 자금 사정 등을 함께 고려해야 합니다.
제가 현장에서 계약금을 볼 때도 단순히 몇 %인지만 보지 않습니다. 20억 원 매매에서 계약금을 1억 원으로 정했던 그 거래를 경험하고 나서는 더욱 그렇습니다.
계약금은 계약서 첫 장에 적히는 숫자 하나에 불과해 보이지만 상황이 달라졌을 때는 그 숫자의 무게가 상당히 커질 수 있습니다.
부동산 계약금은 꼭 10%여야 하는 것은 아닙니다. 하지만 그렇다고 무조건 적게 정하는 것이 유리한 것도 아닙니다.
계약금에서 정말 중요한 것은 몇 %냐보다 그 금액이 내가 체결하려는 계약에서 어떤 의미를 갖는지 알고 정하는 것입니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제565조 — 해약금
· 국가법령정보센터 「민법」 제398조 — 배상액의 예정
· 대법원 판례 — 계약금에 의한 해제와 이행의 착수 관련 판례
· 대법원 판례 — 계약금 일부 지급과 계약금 해제 관련 판례
※ 이 글은 일반적인 부동산 거래정보와 필자의 실제 중개 경험을 바탕으로 작성했습니다. 계약금의 법적 성격과 계약 해제 가능 여부, 위약금 및 손해배상 문제는 개별 계약의 내용과 특약, 지급된 금액, 이행의 착수 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 발생했거나 고액의 부동산 계약을 진행하는 경우에는 계약서와 관련 자료를 토대로 변호사 등 법률전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.