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부동산 계약서를 작성하다 보면 본문에 적힌 내용보다 특약사항이 더 중요하게 느껴질 때가 있습니다.
매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인이 서로 합의해서 “이렇게 처리하기로 한다”라고 계약서에 적었다면 법에 적힌 내용과 달라도 특약이 우선할까요?
결론부터 말하면 특약이라고 해서 언제나 법보다 우선하는 것은 아닙니다.
당사자가 자유롭게 정할 수 있는 영역에서는 특약이 중요한 효력을 가지지만, 강행규정에 어긋나거나 법이 특별히 보호하는 당사자에게 불리한 약정은 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
① 부동산 계약의 특약은 당사자 사이에서 중요한 계약내용이 됩니다.
② 법이 당사자에게 선택을 맡긴 임의규정 영역에서는 특약이 우선할 수 있습니다.
③ 강행규정을 위반하는 특약은 당사자가 합의했더라도 효력이 제한될 수 있습니다.
④ 주택·상가 임대차에서는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 보는 규정이 있습니다.
⑤ “특약에 있으니 무조건 유효하다”거나 “법과 다르면 모두 무효다”라고 단정하면 안 됩니다.
1. 특약은 계약서에서 어떤 역할을 할까?
부동산 매매계약서나 임대차계약서를 보면 일반적인 계약조건 외에 별도의 특약사항을 적는 공간이 있습니다.
잔금일까지 근저당을 말소하기로 하거나, 시설물을 어느 상태로 인도하기로 하거나, 특정 비용을 어느 쪽이 부담할지를 정하는 내용 등이 대표적입니다.
이처럼 특약은 개별 거래에서 필요한 사항을 당사자가 구체적으로 정하는 역할을 합니다.
계약이 성립한 뒤 분쟁이 생기면 계약서 본문뿐 아니라 특약의 문구도 함께 살펴보게 됩니다.
2. 법보다 특약이 우선하는 경우도 있을까?
있습니다.
민법 제105조는 법령 중 선량한 풍속이나 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 당사자가 표시한 경우에는 그 의사에 따르도록 하고 있습니다.
쉽게 말해 법이 반드시 지켜야 하는 내용을 정한 것이 아니라 당사자가 별도로 정하지 않았을 때 적용할 기본 기준을 마련해 둔 경우라면, 당사자가 합의한 계약내용이 우선할 수 있다는 뜻입니다.
| 구분 | 특약의 효력 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 임의규정 | 당사자가 다르게 합의하면 특약이 우선할 수 있음 | 계약서 문구와 실제 합의내용 확인 |
| 강행규정 | 특약으로 배제하기 어려움 | 법에서 반드시 지키도록 한 규정인지 확인 |
| 임차인 보호규정 | 임차인에게 불리한 약정은 무효가 될 수 있음 | 주택·상가 임대차보호법 적용 여부 확인 |
3. 당사자가 합의했는데도 무효가 되는 특약은?
계약 당사자가 도장을 찍었다고 해서 모든 특약이 당연히 유효해지는 것은 아닙니다.
법에서 반드시 지키도록 정한 강행규정을 특약으로 배제하려는 경우에는 문제가 생길 수 있습니다.
또한 계약내용 자체가 선량한 풍속이나 사회질서에 반하는 경우에는 민법 제103조에 따라 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
4. 주택 임대차 특약은 특히 주의해야 합니다
주택임대차보호법에는 임차인을 보호하기 위한 강행규정이 있습니다.
제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있습니다.
대표적인 예가 임대차기간입니다. 주택임대차보호법 제4조는 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차를 원칙적으로 2년으로 봅니다.
다만 이 규정은 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 임차인이 자신에게 유리하게 2년 미만으로 정한 계약기간의 효력을 주장하는 것은 가능합니다.
5. 상가 임대차도 같은 원리가 적용될까?
상가건물 임대차에도 비슷한 규정이 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다.
따라서 임대인과 임차인이 계약서에 서명했다는 이유만으로 상가임대차보호법에서 보장하는 임차인의 권리를 모두 포기하게 만들 수 있는 것은 아닙니다.
6. “법적 책임은 모두 임차인이 부담한다”라고 쓰면 될까?
현장에서 가끔 “향후 발생하는 모든 책임은 임차인이 부담한다” 같이 넓게 작성된 특약을 볼 때가 있습니다.
이런 문구가 있다고 해서 모든 상황에서 임대인의 법적 책임이 없어지는 것은 아닙니다.
어떤 책임을 누구에게 부담시키려는 것인지, 그 책임을 특약으로 변경할 수 있는 영역인지, 강행규정이나 다른 법률에 위반되지는 않는지를 구체적으로 살펴봐야 합니다.
나쁜 예
“모든 문제는 매수인이 책임진다.”
확인하기 쉬운 방식
“잔금일까지 등기부상 ○○은행 근저당권을 매도인 비용과 책임으로 말소한다.”
7. 계약할 때 특약을 어떻게 확인할까?
□ 누가 무엇을 해야 하는지 명확한가
□ 이행해야 하는 날짜가 적혀 있는가
□ 위반했을 때 처리방법이 필요한가
□ 법에서 반드시 보장하는 권리를 제한하고 있지는 않은가
□ 어느 한쪽에 지나치게 불리하지 않은가
□ 계약서 본문과 특약 내용이 서로 충돌하지 않는가
특약은 길게 많이 쓰는 것보다 분쟁이 생겼을 때 의미를 분명하게 확인할 수 있도록 구체적으로 작성하는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 서명했다면 특약은 무조건 지켜야 하나요?
그렇지는 않습니다. 원칙적으로 합의한 계약내용은 지켜야 하지만, 강행규정을 위반하거나 법에서 효력을 인정하지 않는 내용까지 서명했다는 이유만으로 모두 유효해지는 것은 아닙니다.
Q. 계약서 본문과 특약이 다르면 무엇을 따르나요?
개별 거래를 위해 구체적으로 작성한 특약이 당사자의 실제 합의를 더 정확히 나타낸다고 볼 수 있는 경우가 있습니다.
다만 문구만 보고 기계적으로 특약이 항상 우선한다고 판단할 수는 없으며, 계약 전체의 내용과 작성 경위 등을 함께 살펴야 합니다.
Q. 법과 다른 특약은 모두 무효인가요?
아닙니다. 임의규정이라면 당사자가 법과 다르게 정할 수 있습니다. 문제가 되는 것은 강행규정이나 법에서 특별히 보호하는 당사자의 권리를 침해하는 약정입니다.
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마무리
부동산 계약의 특약은 당사자가 거래조건을 구체적으로 정하는 중요한 수단입니다.
하지만 계약서에 적었다는 이유만으로 법에서 보장하는 권리까지 마음대로 없앨 수 있는 것은 아닙니다.
계약서를 볼 때는 특약 문구만 확인할 것이 아니라 그 특약을 당사자가 자유롭게 정할 수 있는 영역인지까지 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제103조·제105조
· 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제4조·제10조
· 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제15조
· 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
※ 이 글은 일반적인 부동산 계약정보 제공을 목적으로 작성했습니다. 특약의 효력은 계약내용과 적용 법률, 당사자의 지위 및 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 분쟁에서는 개별 계약서를 기준으로 확인해야 합니다.