부동산 계약 취소해도 중개수수료 내야 할까?

부동산 계약을 했는데 사정이 생겨 중간에 계약을 취소하는 경우가 있습니다.

계약금 문제까지 어렵게 정리하고 나면 이제 다 끝났다고 생각하기 쉽습니다.

그런데 마지막에 하나가 더 남습니다.

“계약이 취소됐는데 중개수수료도 내야 하나요?”

실제로 계약을 취소한 사람 입장에서는 조금 억울하게 느껴질 수도 있습니다.

집을 산 것도 아니고, 잔금도 치르지 않았는데 중개수수료까지 내야 한다고 하면 선뜻 이해하기 어렵습니다.

하지만 중개보수는 계약이 잔금까지 정상적으로 끝났느냐만 가지고 판단하는 문제가 아닙니다.

왜 계약이 취소됐는지, 누구의 사정으로 계약이 끝났는지를 함께 봐야 합니다.

30초 핵심요약

우리가 흔히 말하는 ‘복비’나 ‘중개수수료’를 공인중개사법에서는 ‘중개보수’라고 합니다.

부동산 계약이 체결된 뒤 당사자의 사정으로 계약이 해제됐다고 해서 중개보수 문제가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.

다만 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 사이의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 공인중개사법 제32조 제1항에 따라 중개보수를 받을 수 없습니다.

따라서 중요한 것은 단순히 “계약이 취소됐나요?”가 아니라 “왜 계약이 취소됐나요?”입니다.

 

계약 취소와 중개보수, 핵심부터 확인하세요

상황	확인할 내용
당사자 사정으로 해제	계약이 해제됐다는 이유만으로 중개보수가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
중개사의 고의·과실	그로 인해 거래가 무효·취소·해제됐다면 중개보수를 받을 수 없습니다.
계약금 포기	계약금과 중개보수는 별개의 법률관계로 살펴봐야 합니다.
중개보수 지급시기	약정이 있으면 약정에 따르고, 정상 거래에서 약정이 없다면 거래대금 지급 완료일이 기준입니다.

계약이 깨졌는데 왜 중개수수료를 내나요?

예를 들어 집을 매수하기로 하고 정상적으로 매매계약서를 작성했다고 해보겠습니다.

계약금도 지급했습니다. 그런데 며칠 뒤 매수인에게 개인적인 사정이 생겼습니다.

자금계획이 바뀌었을 수도 있고, 가족이 반대했을 수도 있고, 단순히 마음이 바뀌었을 수도 있습니다.

결국 매수인이 계약을 계속 진행하지 않기로 했습니다.

이때 매수인은 이렇게 생각할 수 있습니다.

“결국 집을 안 샀는데 중개수수료도 내야 하나요?”

그런데 중개를 통해 이미 거래계약이 체결됐다면 이후 당사자의 사정으로 계약이 끝났다는 이유만으로 중개보수가 당연히 사라진다고 단정하기는 어렵습니다.

공인중개사법 제32조 역시 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는 것을 원칙으로 규정하고 있습니다.

매도인이 마음을 바꾼 경우는 어떨까?

반대의 경우도 있습니다.

매수인은 계약을 그대로 진행하려고 하는데 매도인이 갑자기 마음을 바꿨습니다.

“생각해 보니 너무 싸게 판 것 같습니다.”

결국 매도인이 계약을 해제하기로 하고 계약금 문제까지 정리했습니다.

이런 경우에도 계약이 최종적으로 이행되지 않았다는 사실만으로 중개보수 문제가 자동으로 없어지는 것으로 단정할 수는 없습니다.

그래서 계약을 해제할 때는 매도인과 매수인 사이의 계약금 문제만 볼 것이 아니라 중개보수 문제도 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

계약금 포기했는데 중개수수료까지 내야 할까?

계약을 취소하는 사람 입장에서는 이 부분이 가장 부담스럽습니다.

매수인이 자신의 사정으로 계약을 취소하면서 이미 계약금을 포기했다고 해보겠습니다.

그러면 이런 생각이 듭니다.

“계약금까지 포기했는데 중개수수료까지 내야 하나요?”

하지만 계약금과 중개보수는 같은 돈이 아닙니다.

계약금 문제는 기본적으로 매도인과 매수인 사이의 계약관계에서 발생하는 문제이고, 중개보수는 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이의 중개관계에서 발생하는 문제입니다.

따라서 계약금을 포기했다고 해서 중개보수 문제까지 자동으로 정리됐다고 생각해서는 안 됩니다.

중개사의 잘못으로 계약이 깨졌다면?

여기서는 이야기가 달라질 수 있습니다.

공인중개사법 제32조 제1항에는 중요한 단서가 있습니다.

개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인 사이의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 없습니다.

여기서 주의할 점이 있습니다.

단순히 “중개 과정에서 문제가 조금 있었으니까 중개보수를 안 줘도 된다.”라고 확대해서 생각해서는 안 됩니다.

법에서 말하는 것은 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우입니다.

실제 분쟁이 생겼다면 계약이 깨졌다는 결과만 볼 것이 아니라 그 원인이 무엇인지 확인해야 합니다.

중개보수는 계약할 때 내야 할까, 잔금 때 내야 할까?

이 질문도 많이 나옵니다.

현장에서는 잔금일에 중개보수를 정산하는 경우를 흔히 볼 수 있지만, 법에서 지급시기를 정하는 방법은 조금 더 정확하게 알아둘 필요가 있습니다.

공인중개사법 시행령 제27조의2에 따르면 중개보수 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 약정이 있으면 그 약정에 따릅니다.

별도의 약정이 없다면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이 지급시기가 됩니다.

약정이 있으면 → 약정한 시기
약정이 없으면 → 거래대금 지급 완료일

다만 이번 글처럼 계약이 중간에 해제돼 거래대금 지급 완료일 자체가 오지 않는 경우에는 이 규정만 가지고 지급시기를 단순하게 결론내리기보다는 계약 해제 경위와 중개보수에 관한 약정 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

양쪽 모두 무조건 중개수수료를 내는 것은 아닙니다

이 부분도 단순하게 생각하면 안 됩니다.

공인중개사법 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 ‘중개의뢰인’으로부터 보수를 받는다고 규정하고 있습니다.

따라서 어떤 거래가 있었다는 이유만으로 모든 거래당사자에게 똑같이 중개보수 지급의무가 있다고 단순하게 표현해서는 안 됩니다.

누가 중개를 의뢰했는지, 중개관계와 약정이 어떻게 형성됐는지도 실제 분쟁에서는 확인할 필요가 있습니다.

계약 취소를 결정했다면 세 가지를 따로 보세요

부동산 계약이 깨지면 대부분 계약금부터 생각합니다.

하지만 실제로는 문제를 나눠서 보는 편이 이해하기 쉽습니다.

첫째, 계약금 문제입니다.
계약금을 돌려받는지, 포기하는지, 배액상환 문제가 있는지를 확인합니다.

둘째, 계약 해제나 위약에 관한 문제입니다.
계약서에 어떤 내용이 있고 실제 계약이 어떤 이유로 끝나는지를 살펴봐야 합니다.

셋째, 중개보수 문제입니다.
중개보수는 계약금과 별개의 문제이므로 계약이 취소됐다는 사실 하나만 가지고 지급 여부를 단정해서는 안 됩니다.

관련 글 바로가기

→ 부동산 계약 취소, 계약금 포기해야 할까?

※ 42번 글의 실제 URL을 위 제목에 연결하세요.

계약 취소 시 중개보수 체크리스트

• 매매·임대차 계약이 실제로 체결됐는가
• 누구의 사정으로 계약이 끝났는가
• 계약금은 어떻게 처리하기로 했는가
• 계약서에 해제·위약 관련 약정이 있는가
• 중개보수 지급시기에 관한 별도 약정이 있는가
• 누가 중개를 의뢰했는가
• 개업공인중개사의 고의 또는 과실이 있었는가
• 그 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제된 것인지 확인했는가

자주 묻는 질문

Q. 계약을 취소하면 중개수수료를 안 내도 되나요?
계약이 취소됐다는 이유만으로 중개보수가 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 계약이 체결된 경위와 취소 원인 등을 함께 확인해야 합니다.

Q. 매수인이 마음을 바꿔 계약금을 포기했다면요?
계약금과 중개보수는 별개의 문제입니다. 계약금을 포기했다는 사실만으로 중개보수 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

Q. 매도인이 마음을 바꿔 계약을 해제해도 중개보수 문제가 남나요?
계약이 최종 이행되지 않았다는 이유만으로 중개보수가 당연히 없어지는 것으로 단정할 수 없습니다. 구체적인 계약 해제 경위와 중개관계를 함께 확인해야 합니다.

Q. 중개사의 잘못으로 계약이 깨졌다면요?
개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인 사이의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 공인중개사법 제32조 제1항에 따라 중개보수를 받을 수 없습니다.

Q. 중개보수는 언제 내나요?
지급시기에 관한 별도 약정이 있다면 그 약정에 따르고, 약정이 없다면 원칙적으로 거래대금 지급이 완료된 날이 지급시기가 됩니다. 다만 거래가 중도에 해제된 경우에는 계약 경위와 약정 등을 함께 확인할 필요가 있습니다.

핵심 정리

“계약을 취소했는데 중개수수료도 내야 하나요?”

이 질문에는 계약이 취소됐다는 사실만으로 답하기 어렵습니다.

매수인의 변심인지, 매도인의 변심인지, 서로 합의해서 계약을 끝낸 것인지, 아니면 중개 과정에서 문제가 발생한 것인지 확인해야 합니다.

계약이 취소됐다는 결과는 같아 보여도 그 원인에 따라 중개보수 문제는 달라질 수 있기 때문입니다.

계약 취소 = 중개수수료 없음
이렇게 단순하게 생각해서는 안 됩니다.

계약금 문제와 중개보수 문제를 나눠서 보고, 계약이 왜 끝났는지를 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.

자료 출처

· 국가법령정보센터 「공인중개사법」 제32조 — 중개보수 등

· 국가법령정보센터 「공인중개사법 시행령」 제27조의2 — 중개보수의 지급시기

· 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산 중개보수 관련 안내

※ 이 글은 일반적인 부동산 거래에서 중개보수와 계약 해제에 관한 정보를 설명하기 위한 글입니다. 실제 중개보수 지급 여부와 지급시기는 계약 체결 경위, 중개의뢰 관계, 중개보수 약정, 계약 해제 사유, 개업공인중개사의 고의·과실 여부 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 발생한 경우에는 관련 계약서와 자료를 토대로 법률전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.