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집이나 토지를 계약하면서 매매대금 전부를 현금으로 준비하는 경우는 많지 않습니다. 계약금을 먼저 지급하고 잔금은 주택담보대출이나 다른 대출을 이용해 마련하는 경우가 많습니다.
그런데 계약을 마친 뒤 예상했던 대출이 나오지 않는다면 문제가 달라집니다.
“은행에서 대출을 안 해준다는데 계약금을 돌려받을 수 있지 않을까요?”
실제 부동산 계약에서도 충분히 생길 수 있는 상황입니다. 하지만 대출이 안 나왔다는 이유만으로 계약이 자동으로 해제되고 계약금을 돌려받는다고 보기는 어렵습니다.
계약서에 대출과 관련된 특약이 있는지, 특약을 어떤 조건으로 작성했는지, 계약이 어느 단계까지 진행됐는지를 함께 살펴봐야 합니다.
① 대출이 안 나왔다는 이유만으로 계약이 자동 해제되는 것은 아닙니다.
② 대출 관련 특약이 없다면 매수인의 자금조달 문제로 판단될 가능성이 큽니다.
③ 대출 불승인 시 계약을 해제하기로 한 특약이 있다면 그 문구가 중요합니다.
④ 필요한 대출금액·신청기한·불승인 확인방법 등을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
⑤ 계약이 이미 이행 단계에 들어갔다면 계약금만 포기하고 끝낼 수 있는지도 별도로 확인해야 합니다.
1. 대출이 안 나오면 계약은 자동으로 취소될까?
그렇지는 않습니다.
부동산 매매계약은 매도인이 부동산에 관한 권리를 이전하고, 매수인이 약정한 매매대금을 지급하기로 하면서 성립합니다.
매수인이 잔금을 자기 돈으로 마련할지, 은행 대출을 이용할지는 원칙적으로 매수인의 자금조달 방법에 관한 문제입니다.
따라서 계약서에 별도의 약정이 없다면 예상했던 대출이 나오지 않았다는 사정만으로 이미 체결된 매매계약이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
2. 계약금은 무조건 돌려받지 못할까?
이 역시 계약 상황에 따라 달라집니다.
민법 제565조에 따르면 계약금을 지급한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금을 지급한 사람은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
여기에서 주의할 점은 “계약금을 돌려받는다”와 “계약금을 포기하고 계약에서 벗어난다”는 전혀 다른 이야기라는 것입니다.
대출이 안 나왔다는 이유만으로 매도인이 받은 계약금을 당연히 반환해야 하는 것은 아닙니다.
3. 대출 특약이 있다면 결과가 달라질 수 있습니다
계약하기 전부터 대출이 반드시 필요한 상황이었다면 계약서의 특약사항이 중요해집니다.
예를 들어 당사자가 일정 금액 이상의 대출 승인을 계약 진행의 조건으로 정하고, 승인을 받지 못하면 계약을 해제하고 계약금을 반환하기로 명확하게 합의했다면 그 특약을 기준으로 계약관계를 판단하게 됩니다.
| 상황 | 판단 방향 |
|---|---|
| 대출 특약 없음 | 대출 불승인만으로 자동 해제·계약금 반환이라고 보기 어려움 |
| 대출 불승인 특약 있음 | 특약에서 정한 조건을 충족했는지 확인 |
| 승인금액까지 명시 | 실제 승인금액이 특약상 기준에 미달했는지 확인 |
| 매수인 귀책사유 있음 | 서류 미제출·신청 지연 등의 원인까지 함께 확인 |
4. “대출 불가 시 계약금 반환” 한 줄이면 충분할까?
실무에서는 이런 특약을 볼 때가 있습니다.
뜻은 이해하기 쉽지만 실제 문제가 발생하면 “대출 불가”가 어디까지를 의미하는지를 두고 의견이 달라질 수 있습니다.
대출이 전혀 나오지 않는 경우만 말하는 것인지, 필요한 금액보다 적게 승인된 경우도 포함하는지, 매수인의 신용상태 때문에 거절된 경우까지 포함하는지 등이 명확하지 않기 때문입니다.
대법원도 계약 문구의 의미가 명확하지 않은 경우에는 계약의 내용뿐 아니라 계약을 체결한 동기와 경위, 당사자가 달성하려던 목적과 실제 의사 등을 종합해 계약내용을 해석하고 있습니다.
5. 대출 특약에는 무엇을 적어두는 것이 좋을까?
대출 여부가 계약 진행에 결정적인 조건이라면 단순히 “대출 불가 시 계약 해제”라고 적는 것보다 판단 기준을 구체적으로 정해두는 편이 좋습니다.
□ 대출의 종류 또는 대상 금융기관
□ 대출 신청기한
□ 승인 여부를 확인할 시점
□ 일부 금액만 승인된 경우 처리방법
□ 매수인의 서류 미제출·신청 지연 등 귀책사유 처리
□ 불승인을 확인할 수 있는 자료
□ 계약해제 의사표시 방법
□ 계약금 반환 여부와 반환기한
모든 계약에 위 항목을 전부 넣어야 한다는 뜻은 아닙니다. 대출이 계약 성립과 이행에 얼마나 중요한 조건인지에 따라 필요한 내용을 정하면 됩니다.
6. 계약이 많이 진행된 뒤 대출이 안 나오면?
이 단계에서는 더 주의해야 합니다.
민법 제565조의 계약금에 의한 해제는 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전까지 가능합니다.
대법원은 여기서 말하는 이행의 착수를 단순히 계약을 이행할 준비를 한 정도가 아니라, 외부에서 객관적으로 확인할 수 있을 정도로 채무의 일부를 이행하거나 이행에 필요한 전제행위를 한 경우로 보고 있습니다.
따라서 중도금 지급 등 계약이 이미 상당 부분 진행됐다면 “대출이 안 나왔으니 계약금만 포기하면 끝난다”라고 생각해서는 안 됩니다.
7. 잔금일까지 돈을 마련하지 못하면 어떻게 될까?
대출이 나오지 않아 결국 약정한 잔금을 지급하지 못한다면 계약불이행 문제가 생길 수 있습니다.
민법 제544조는 당사자 한쪽이 채무를 이행하지 않는 경우 상대방이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있도록 하고 있습니다.
다만 부동산 매매에서는 매도인의 소유권이전등기 서류 제공 등 상대방의 동시이행 관계도 함께 살펴야 하므로, 잔금일이 지났다는 사실 하나만으로 모든 계약이 즉시 자동 해제된다고 단정해서는 안 됩니다.
실제 계약 전에는 이렇게 확인해보세요
예를 들어 5억 원짜리 주택을 매수하면서 자기 자금 2억 원과 대출 3억 원을 계획했다고 해보겠습니다.
자기자금 : 2억원
필요 대출금 : 3억원
은행 예상 대출금 : 2억2천만원
이 경우 8천만 원이 부족합니다.
하지만 계약서에 대출 관련 조건을 아무것도 정하지 않았다면 “생각보다 대출이 적게 나왔다”는 이유만으로 매도인에게 계약금 반환을 요구할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
반대로 계약 당시부터 3억 원 이상의 대출 승인이 계약 진행에 필요한 조건이라는 점을 당사자가 구체적으로 합의했다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 은행에서 대출을 거절했다는 확인서를 받으면 계약금을 돌려받나요?
확인서가 있다는 사실만으로 결정되는 것은 아닙니다. 계약서에 대출 불승인을 계약해제와 계약금 반환 조건으로 정했는지를 먼저 살펴봐야 합니다.
Q. 대출이 조금만 나오면 그것도 대출 불승인인가요?
특약 문구에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 필요한 최소 승인금액을 특약에 적어두면 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.
Q. 계약금만 포기하면 언제든 계약을 취소할 수 있나요?
그렇지 않습니다. 민법 제565조에 따른 해약금 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지 가능하므로 계약의 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
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마무리
부동산을 계약할 때 대출을 이용할 예정이라면 “아마 이 정도는 나오겠지”라는 예상만으로 계약을 진행하는 것은 조심할 필요가 있습니다.
대출이 반드시 필요한 계약이라면 계약 전에 금융기관을 통해 가능한 금액을 확인하고, 대출 승인 여부가 계약 유지에 결정적인 조건이라면 그 내용을 특약에 구체적으로 남겨두는 것이 좋습니다.
특히 “대출이 안 되면 계약금을 돌려받는다”는 생각만으로 계약해서는 안 됩니다. 계약금 반환 여부는 대출 자체보다 계약서에 어떤 조건을 합의했는지가 더 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제536조·제544조·제565조·제568조
· 대법원 1994. 11. 11. 선고 94다 17659 판결
· 대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다 242959 판결
· 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다 269139 판결
· 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 「부동산 매매계약의 해제」
※ 이 글은 일반적인 부동산 계약정보 제공을 목적으로 작성했습니다. 대출 불승인과 계약금 반환 여부는 실제 계약서의 특약, 계약 진행상황, 대출 불승인 사유 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.