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부동산 매매계약을 체결한 뒤 사정이 바뀌어 계약을 해제해야 하는 경우가 있습니다.
이때 가장 먼저 떠오르는 것이 계약금입니다.
“매수인은 계약금만 포기하면 계약을 취소할 수 있을까?”
“매도인은 계약금의 두 배를 돌려주면 언제든 계약을 깰 수 있을까?”
그리고 계약금이 상대방에게 귀속되거나 배액을 지급받았다면 또 하나의 문제가 생깁니다.
세금입니다.
부동산 매매계약 해제는 단순히 계약금을 누가 가져가는지만 확인해서는 안 됩니다. 해약금에 의한 해제인지, 채무불이행에 따른 해제인지, 이미 이행에 착수했는지, 위약금이나 배상금이 실제로 발생했는지를 구분해야 합니다.
특히 계약 해제로 받은 위약금·배상금은 부동산을 실제로 매도하지 않았더라도 기타 소득 문제가 발생할 수 있습니다. 현행 「소득세법」 제21조 제1항 제10호는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금·배상금을 기타 소득으로 규정하고 있습니다.
30초 핵심요약
- 매수인이 계약금을 지급했다고 해서 언제든 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
- 매도인도 언제든 계약금의 배액만 지급하면 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
- 「민법」 제565조에 따른 해약금 해제는 원칙적으로 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 가능합니다.
- 이행착수는 단순히 중도금 지급 여부 하나만으로 판단하지 않습니다.
- 계약금은 자동으로 위약금이 되는 것은 아니므로 계약서의 위약금 약정도 확인해야 합니다.
- 계약의 위약·해약으로 받은 위약금과 배상금은 세법상 기타소득에 해당할 수 있습니다.
- 계약금 자체가 위약금·배상금으로 대체되는 경우에는 현행 소득세법상 원천징수 대상에서 제외됩니다.
- 기타소득금액 연 300만원은 비과세 기준이 아닙니다.
- 계약금 단계에서 해제된 경우와 잔금·등기까지 완료된 후 거래를 되돌리는 경우는 세금 문제가 달라질 수 있습니다.
매수인은 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있을까?
원칙적으로 일정 요건을 충족하면 가능합니다.
「민법」 제565조 제1항은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
쉽게 말하면 다음과 같습니다.
| 해제하려는 사람 | 기본적인 계약금 처리 |
|---|---|
| 매수인 | 지급한 계약금 포기 |
| 매도인 | 받은 계약금의 배액 상환 |
예를 들어 계약금이 3,000만원이라면 매수인은 지급한 3,000만 원을 포기하고 해약금 해제를 검토할 수 있습니다.
반대로 매도인이 해제한다면 받은 계약금 3,000만원의 배액인 6,000만원을 상환하는 구조입니다.
다만 이것은 어디까지나 민법 제565조의 요건을 충족하는 경우입니다.
가장 중요한 것은 '이행에 착수했는가'입니다
부동산 현장에서는 흔히
“중도금 전에는 계약금만 포기하면 된다.”
또는
“중도금 전에는 매도인이 두 배 주면 계약을 깰 수 있다.”
라고 말합니다.
실무적으로 이해하기 쉬운 표현이지만 법적으로는 이것만으로 충분하지 않습니다.
대법원은 ‘이행의 착수’를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 한 경우로 판단합니다.
단순한 이행 준비만으로는 부족하지만 반드시 완전한 이행의 제공까지 이루어져야 하는 것도 아닙니다.
따라서 중도금 지급 여부는 매우 중요한 판단요소지만 그것 하나만으로 모든 사건을 결정할 수는 없습니다.
중도금 지급일 전이면 무조건 해제할 수 있을까?
이 부분도 단정해서는 안 됩니다.
대법원 2024년 1월 4일 선고 2022다 256624 판결은 이행기가 정해져 있는 경우에도 특별한 사정이 없다면 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다는 기존 법리를 전제로 하면서, 부동산 매매에서 지급기일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는지 등을 구체적으로 살펴야 한다고 판시했습니다.
채무 내용, 이행기를 정한 목적, 이행기까지 남은 기간, 계약의 부수약정, 당사자들의 실제 행동 등을 종합적으로 판단해야 한다는 것입니다.
따라서 “중도금 날짜가 오기 전이니까 무조건 배액배상이 가능하다”라고 단정하면 안 됩니다.
반대로 매수인이 예정일보다 먼저 중도금을 보내려고 했다는 사실 하나만으로 항상 이행착수가 인정된다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
사례 1. 매수인이 계약금 3,000만원을 포기하는 경우
매수인이 아파트를 매수하면서 계약금 3,000만원을 지급했다고 가정해 보겠습니다.
그런데 개인적인 사정으로 계약을 계속 진행할 수 없게 됐습니다.
아직 당사자 일방의 이행착수가 없고 계약서에 별도의 약정이 없다면 민법 제565조에 따른 계약금 포기 방식의 해약금 해제를 검토할 수 있습니다.
하지만 중도금 지급 등 이미 이행에 착수한 상황이라면 단순히
“계약금 3,000만원을 포기하겠습니다.”
라는 말만으로 제565조에 따른 해약금 해제가 가능하다고 단정할 수 없습니다.
사례 2. 매도인이 계약금의 배액을 상환하는 경우
이번에는 매도인이 계약금 3,000만 원을 받은 후 더 높은 가격을 제시한 다른 매수인이 나타났다고 가정해 보겠습니다.
매도인이 민법 제565조에 따라 적법하게 해약금 해제를 할 수 있는 단계라면 받은 계약금의 배액인 6,000만원을 상환하는 방식이 문제됩니다.
여기서 6,000만 원 전부가 매수인의 새로운 경제적 이익이라고 생각하면 안 됩니다.
매수인이 처음 지급했던 3,000만 원은 자기 돈을 돌려받는 부분이고, 나머지 추가 3,000만 원의 성격을 별도로 살펴봐야 합니다.
세금에서도 이 구분이 중요합니다.
사례 3. 중도금까지 지급했다면?
계약금 3,000만 원을 지급한 후 매수인이 약정에 따라 중도금까지 지급했다고 가정하겠습니다.
이 경우 실제 중도금 지급은 이행착수를 판단하는 매우 중요한 사정입니다.
따라서 매도인이 이후 마음이 바뀌었다는 이유만으로
“계약금의 두 배를 줄 테니 계약을 없던 것으로 하자.”
라고 일방적으로 제565조의 해약금 해제를 할 수 있는지는 매우 신중하게 판단해야 합니다.
다만 이것은 제565조에 따른 해약금 해제가 제한되는 문제입니다.
상대방의 채무불이행으로 인한 법정해제, 계약서에 정한 약정해제 또는 당사자끼리 다시 합의하는 합의해제까지 모두 불가능하다는 뜻은 아닙니다.
해약금과 위약금은 같은 것일까?
같은 개념으로 생각하면 안 됩니다.
민법 제565조의 계약금은 일정한 요건에서 계약금을 포기하거나 배액상환함으로써 계약관계에서 벗어날 수 있도록 하는 해약금의 기능이 문제 됩니다.
반면 위약금은 계약을 위반했을 때 부담하기로 정한 금전 등과 관련된 개념입니다.
계약금 = 무조건 위약금이라고 생각하면 안 됩니다.
실제 계약서에 위약금 또는 손해배상에 관한 약정이 어떻게 되어 있는지 확인해야 합니다.
사례 4. 상대방의 계약 위반으로 위약금을 받았다면?
이번에는 단순 변심에 따른 해약금 해제가 아니라 상대방의 채무불이행으로 계약이 해제됐다고 가정하겠습니다.
계약서에 위약금 약정이 있고 이에 따라 한쪽 당사자가 위약금이나 배상금을 실제로 취득했다면 세금 문제를 확인해야 합니다.
현행 「소득세법」 제21조 제1항 제10호는 계약의 위약 또는 해약으로 인해 받는 위약금과 배상금을 기타 소득으로 규정하고 있습니다.
따라서
“부동산 매매가 무산됐으니 세금도 없다.”
라고 생각하면 안 됩니다.
부동산 매매 자체가 완성되지 않았더라도 계약해제로 얻은 경제적 이익에 대해 기타소득 과세문제가 별도로 발생할 수 있습니다.
위약금을 받으면 무조건 22%를 떼는 것일까?
그렇지 않습니다.
일반적인 기타 소득에는 원천징수 규정이 있지만, 현행 「소득세법」 제127조는 제21조 제1항 제10호의 위약금·배상금 중 계약금이 위약금·배상금으로 대체되는 경우를 원천징수 대상 기타 소득에서 제외하고 있습니다.
따라서 매수인이 지급한 계약금이 계약해제로 그대로 매도인에게 위약금으로 귀속되는 경우를 두고
“22%를 원천징수한 뒤 나머지만 가져간다.”
라고 일률적으로 설명하면 안 됩니다.
반면 다른 형태의 위약금·배상금 지급은 원천징수 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
즉 위약금의 지급방식과 성격을 먼저 구분해야 합니다.
위약금은 60% 필요경비가 자동으로 인정될까?
그렇지 않습니다.
기타 소득이라고 해서 모든 위약금에 일률적으로 60%의 필요경비가 인정되는 것은 아닙니다.
따라서 예를 들어 계약해제로 3,000만 원을 받았다고 해서
3,000만원 × 40% = 1,200만 원만 기타 소득금액
이라고 기계적으로 계산해서는 안 됩니다.
실제 인정되는 필요경비가 있는지 해당 소득의 성격과 세법 규정을 별도로 확인해야 합니다.
기타 소득 300만 원까지는 세금이 없을까?
이것도 많이 하는 오해입니다.
300만 원은 비과세 한도가 아닙니다.
국세청은 무조건 분리과세·종합과세 대상을 제외한 일정 기타 소득에 대해 기타 소득금액의 연간 합계액이 300만 원 이하이고 원천징수된 경우 종합소득에 합산할지 분리과세로 납세의무를 종결할지를 선택할 수 있다고 안내하고 있습니다.
따라서
“위약금 300만 원까지 세금이 없다.”
라고 이해해서는 안 됩니다.
또한 여기서 말하는 300만 원은 단순한 수입금액이 아니라 기타 소득금액 기준이라는 점도 중요합니다.
계약금이 그대로 위약금이 된 경우는 더욱 주의해야 합니다
여기서 세법상 중요한 예외가 하나 있습니다.
국세청은 계약의 위약 또는 해약으로 받은 위약금·배상금 중 계약금이 위약금·배상금으로 대체되는 경우를 원천징수되지 않는 기타 소득으로 안내하고 있습니다.
따라서 이런 경우에는 일반적인 원천징수 기타 소득과 똑같이 300만원 이하 선택적 분리과세 구조를 그대로 적용한다고 단순화해서도 안 됩니다.
계약금이 그대로 위약금으로 귀속된 경우에는 종합소득 신고 여부를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
계약이 해제되면 양도소득세는 어떻게 될까?
계약금만 지급된 단계에서 계약이 적법하게 해제되고 실제 부동산 양도가 이루어지지 않았다면 일반적인 부동산 매매가 완결된 경우와는 다릅니다.
하지만 계약해제로 받은 위약금·배상금에는 앞서 설명한 기타소득 문제가 별도로 생길 수 있습니다.
쉽게 구분하면 다음과 같습니다.
| 발생한 경제적 이익 | 주로 확인할 세금 |
|---|---|
| 부동산 실제 양도로 발생한 양도차익 | 양도소득세 |
| 계약 위약·해약으로 받은 위약금·배상금 | 기타소득 |
| 지급했던 자기 계약금의 단순 반환 | 새로운 소득인지 별도 판단 |
다만 이미 잔금 지급이나 소유권이전등기까지 이루어진 후 계약을 되돌리는 경우에는 이야기가 달라집니다.
이 경우에는 세법상 양도·취득 시기와 원상회복 과정까지 별도로 확인해야 하므로 계약금 단계의 단순 해제와 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
가계약금도 두 배를 돌려줘야 할까?
가계약금은 특히 일률적으로 판단하기 어렵습니다.
단순히 돈을 일부 송금했다는 사실만으로 정식 매매계약이 성립했다고 단정할 수 없고, 반대로 계약서를 작성하지 않았다고 해서 언제나 계약이 성립하지 않은 것도 아닙니다.
매매목적물과 매매대금 등 주요 내용에 대한 합의가 있었는지, 가계약금을 주고받으면서 어떤 내용을 약정했는지 등을 확인해야 합니다.
“가계약금도 무조건 두 배를 돌려주면 된다.” 또는 “가계약금은 언제든 그냥 돌려주면 끝난다.”라고 단정하지 않은 것이 안전합니다.
부동산 계약 해제 상황별 비교
| 상황 | 계약금 처리의 기본 방향 | 가장 중요한 확인사항 | 세금 |
|---|---|---|---|
| 매수인의 해약금 해제 | 계약금 포기 | 이행착수 여부 | 귀속금의 기타소득 여부 |
| 매도인의 해약금 해제 | 계약금 배액상환 | 이행착수 여부 | 추가 취득금액의 성격 |
| 중도금 지급 후 | 단순 해약금 해제 제한 가능 | 이행착수 | 해제 원인별 별도 판단 |
| 채무불이행 해제 | 계약서·법률관계에 따라 결정 | 위약금·손해배상 약정 | 기타소득 가능 |
| 합의해제 | 당사자 합의에 따라 정산 | 합의서 내용 | 지급금의 실질 확인 |
| 가계약금 | 일률적 판단 불가 | 본계약 성립 여부 | 실제 법률관계에 따라 판단 |
계약 해제 때 많이 하는 5가지 오해
오해 1. 매수인은 계약금만 포기하면 언제든 계약을 깰 수 있다?
아닙니다.
민법 제565조의 해약금 해제는 원칙적으로 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 가능합니다.
오해 2. 매도인은 두 배만 주면 언제든 계약을 깰 수 있다?
아닙니다.
마찬가지로 이행착수 여부를 확인해야 합니다.
오해 3. 중도금 날짜 전이면 무조건 계약을 깰 수 있다?
그렇지 않습니다.
대법원은 이행착수를 중도금 지급 여부 하나로만 판단하지 않고 계약내용과 실제 이행과정을 종합적으로 판단합니다.
오해 4. 위약금에는 무조건 60% 필요경비가 인정된다?
아닙니다.
일반적인 부동산 계약 위약금 전체에 60% 필요경비를 자동 적용하면 안 됩니다.
오해 5. 기타 소득 300만 원까지는 세금이 없다?
아닙니다.
300만 원은 비과세 한도가 아니라 일정 기타 소득의 종합과세·분리과세 판단과 관련된 기타 소득금액 기준입니다.
부동산 계약 해제 전 체크리스트
- ☐ 계약서의 계약금 조항을 확인합니다.
- ☐ 위약금·손해배상 특약을 확인합니다.
- ☐ 해제 사유가 단순 변심인지 채무불이행인지 확인합니다.
- ☐ 상대방이 이미 이행에 착수했는지 확인합니다.
- ☐ 중도금 지급 여부만으로 해제 가능 여부를 단정하지 않습니다.
- ☐ 계약금 일부만 지급했다면 계약내용과 실제 지급관계를 확인합니다.
- ☐ 가계약금이라면 본계약 성립 여부부터 확인합니다.
- ☐ 계약해제 합의서를 작성할 경우 금전 정산내용을 명확하게 적습니다.
- ☐ 계약금 반환인지 위약금·배상금인지 구분합니다.
- ☐ 위약금·배상금이 있다면 기타소득 여부를 확인합니다.
- ☐ 계약금이 위약금으로 대체되는 경우 원천징수 예외를 확인합니다.
- ☐ 기타소득 300만원을 비과세 한도로 오해하지 않습니다.
- ☐ 잔금이나 등기까지 진행됐다면 양도세·취득세를 별도로 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약 다음 날 마음이 바뀌면 계약금만 포기하면 되나요?
계약 다음 날이라는 이유만으로 결정되는 것은 아닙니다.
민법 제565조에 따른 해약금 해제가 가능한지, 상대방의 이행착수가 있었는지, 계약서에 별도의 약정이 있는지를 확인해야 합니다.
Q. 매도인이 계약금 두 배를 계좌로 보내면 계약은 자동 해제되나요?
단순히 돈을 보냈다는 사실 하나만으로 모든 경우에 계약해제가 완성된다고 단정하면 안 됩니다.
민법 제565조의 요건, 이행착수 여부, 해제 의사표시와 계약내용 등을 함께 확인해야 합니다.
Q. 중도금을 받았다면 배액배상으로 계약을 깰 수 없나요?
실제 중도금 지급은 이행착수를 판단하는 매우 중요한 사정입니다.
따라서 단순한 제565조 해약금 해제는 제한될 가능성이 큽니다. 다만 채무불이행에 따른 해제나 합의해제 등은 별개의 문제입니다.
Q. 매수인이 계약금 3,000만 원을 포기하면 매도인은 세금을 내나요?
계약의 위약·해약으로 해당 금액이 매도인에게 최종 귀속된다면 「소득세법」 제21조의 기타 소득 문제를 확인해야 합니다.
특히 계약금이 그대로 위약금·배상금으로 대체되는 경우에는 원천징수 대상에서 제외되는 별도 규정이 있으므로 일반적인 기타소득 원천징수와 구분해야 합니다.
Q. 매도인이 계약금 3,000만 원의 배액인 6,000만원을 주면 매수인은 6,000만원 전체에 세금을 내나요?
단순히 그렇게 보면 안 됩니다.
매수인이 처음 지급했던 계약금 3,000만원의 반환과 추가로 받은 금액의 성격을 구분해서 판단해야 합니다.
Q. 계약금을 위약금으로 받았는데 22%를 떼지 않았습니다. 잘못된 건가요?
반드시 그렇지는 않습니다.
현행 「소득세법」 제127조는 계약금이 위약금·배상금으로 대체되는 경우의 위약금·배상금을 원천징수 대상에서 제외하고 있습니다.
다만 원천징수를 하지 않는다는 것과 소득세 과세대상이 아니라는 것은 다른 문제입니다.
Q. 계약이 취소됐으니 양도소득세와 취득세는 전혀 신경 쓰지 않아도 되나요?
계약금 단계에서 정상적으로 해제된 경우와 이미 잔금 지급·소유권이전등기까지 이루어진 뒤 계약을 되돌리는 경우는 다릅니다.
후자의 경우에는 세법상 취득·양도시기와 원상회복 관계를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
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핵심정리
부동산 매매계약 해제에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 누가 계약을 깨려고 하는가 보다 현재 계약이 어느 단계까지 진행됐는가입니다.
민법 제565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 이행착수 전까지 계약금을 지급한 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
그러나 이행착수는 단순히 중도금 날짜 하나만 보고 판단하지 않습니다. 계약내용과 실제 이행행위를 함께 확인해야 합니다.
그리고 계약이 무산됐다고 세금 문제가 모두 사라지는 것도 아닙니다.
계약의 위약이나 해약으로 받은 위약금·배상금은 기타 소득이 될 수 있고, 특히 계약금이 위약금으로 그대로 귀속되는 경우에는 원천징수 예외와 종합소득 과세관계를 구분해서 확인해야 합니다.
계약서 확인
→ 해제 원인 확인
→ 이행착수 여부 확인
→ 계약금·위약금 정산
→ 기타소득 확인
→ 잔금·등기 진행 여부에 따른 양도세·취득세 확인
출처 및 참고
- 「민법」 제565조 — 해약금
- 「소득세법」 제21조 제1항 제10호 — 계약의 위약·해약으로 인한 위약금·배상금
- 「소득세법」 제127조 — 원천징수의무 및 계약금이 위약금·배상금으로 대체되는 경우의 예외
- 「소득세법」 제129조 — 원천징수세율
- 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결 — 이행착수 판단기준
- 국가법령정보센터 — 현행 민법 및 소득세법
- 국세청 — 기타소득 과세 안내
※ 면책 안내
이 글은 2026년 8월 15일 현재 확인되는 현행 법령과 대법원 판례, 국세청 공개자료를 기준으로 일반적인 이해를 돕기 위해 작성했습니다.
실제 계약해제 여부는 계약서의 특약, 계약금 지급형태, 이행착수 여부, 중도금·잔금 지급 여부, 채무불이행 사유 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 위약금·배상금의 세금은 지급방식과 실제 소득의 성격에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 고액 계약을 해제하거나 중도금·잔금·소유권이전등기까지 진행된 거래를 되돌리는 경우에는 계약해제 의사표시나 금전 지급 전에 법률·세무전문가에게 개별 검토를 받는 것이 안전합니다.