부모님 집을 상속 받으면 기존 내 집은 2 주택이 될까

내 집 한 채를 가지고 있는데 부모님이 돌아가시면서 주택 한 채를 상속받게 되었다면 가장 먼저 이런 생각이 들 수 있습니다.

“내 집까지 합하면 이제 2주택자가 되는 걸까?”

특히 1세대 1주택 비과세를 생각하고 있었다면 상속 때문에 세금이 달라지는 것은 아닌지 걱정될 수 있습니다.

결론부터 말하면 기존 주택 1채를 보유한 사람이 부모님의 주택 1채를 단독상속하면 실제 소유 주택은 두 채가 됩니다.

하지만 여기서 한 단계 더 살펴봐야 합니다.

실제로 주택 두 채를 소유하는 것과 양도소득세의 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 일반적인 2주택과 똑같이 취급되는 것은 항상 같은 문제가 아닙니다.

세법에는 상속으로 본인의 의사와 관계없이 주택이 늘어난 경우를 고려한 상속주택 특례가 있기 때문입니다.

따라서 부모님 집을 상속받았다면 단순히 등기된 주택 숫자만 세는 것이 아니라 단독상속인지, 공동상속인지, 부모님과 같은 세대였는지, 동거봉양을 위해 합가했던 것인지 등을 함께 확인해야 합니다.

30초 핵심요약

• 내 집 1채를 가지고 있다가 부모님 집 1채를 단독상속하면 실제 보유주택은 두 채가 됩니다.
• 그렇다고 양도소득세에서 일반적인 2주택과 항상 똑같이 판단하는 것은 아닙니다.
• 일정한 요건을 갖춘 상속주택과 일반주택을 보유하다 일반주택을 양도하면 상속주택 특례를 검토할 수 있습니다.
• 공동상속주택은 별도의 주택 수 판정기준이 있습니다.
• 공동상속에서는 최대지분자가 중요하며, 최대지분자가 여러 명이면 거주자와 최연장자 순으로 판단합니다.
• 상속 당시 부모님과 같은 세대였다면 일반적인 별도세대 상속과 동일하게 판단하면 안 됩니다.
• 동거봉양을 위해 세대를 합친 경우에는 별도의 1세대 1주택 특례가 있으므로 상속주택 특례와 구분해 확인해야 합니다.

 

부모님 집을 상속받으면 정말 2주택이 될까?

먼저 가장 기본적인 상황부터 보겠습니다.

본인 명의의 아파트 한 채가 있는데 부모님이 돌아가시면서 부모님 명의의 주택 한 채를 단독으로 상속받았다면 본인이 소유하는 주택은 기존 아파트와 상속주택을 합쳐 두 채가 됩니다.

여기까지만 보면 2주택입니다.

하지만 세금을 판단할 때는 여기서 끝나지 않습니다.

「소득세법 시행령」 제155조에는 상속받은 주택과 일정한 일반주택을 함께 보유한 경우의 1세대 1주택 특례가 규정되어 있습니다.

따라서 “두 채를 가지고 있으니 무조건 일반적인 2주택자와 똑같다”고 단정해서는 안 됩니다.

반대로 “상속주택은 무조건 주택 수에서 빠진다”고 생각해서도 안 됩니다.

어떤 세금을 판단하는지, 어떤 주택을 양도하는지, 상속주택 특례요건을 충족하는지를 함께 확인해야 합니다.

사례 1. 내 집 1채 + 부모님 집 1채를 단독상속

김씨는 본인 명의 아파트 한 채를 가지고 별도 세대로 생활하고 있었습니다.

아버지도 본인 명의 주택 한 채를 가지고 별도 세대로 생활하다 돌아가셨고 김씨가 아버지의 주택을 단독으로 상속받았습니다.

이제 김씨가 소유하는 주택은 기존 아파트와 상속주택을 합쳐 두 채입니다.

그러나 김씨가 상속개시 당시부터 가지고 있던 기존 아파트를 나중에 양도한다면 상속주택 특례 적용 여부를 검토할 수 있습니다.

기존 아파트 자체도 보유기간과 필요한 경우 거주기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.

핵심은 실제 보유주택이 두 채라는 사실만 가지고 양도소득세 비과세 여부까지 바로 결정해서는 안 된다는 것입니다.

상속 후 새로 구입한 집도 똑같이 볼까?

여기서 중요한 구분이 하나 있습니다.

상속주택 특례에서 말하는 일반주택은 아무 주택이나 의미하는 것이 아닙니다.

현행 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 원칙적으로 상속개시 당시 보유하고 있던 주택 또는 당시 보유한 조합원입주권·분양권에 의해 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 등을 대상으로 규정하고 있습니다.

또 상속개시일부터 소급해 2년 이내 피상속인에게 증여받은 주택 등은 일반주택 범위에서 제외하는 규정도 있습니다.

따라서 부모님 집을 상속받은 뒤 새로운 주택을 구입했다고 해서 그 새 주택까지 당연히 동일한 상속주택 특례를 적용받는다고 생각하면 안 됩니다.

상속개시일과 본인 주택의 취득시점을 반드시 함께 확인해야 합니다.

부모님이 여러 채의 주택을 가지고 있었다면?

부모님이 주택 한 채만 가지고 계셨다면 비교적 판단하기 쉽습니다.

하지만 부모님이 두 채 이상의 주택을 보유하고 있었다면 상속받은 모든 주택을 상속주택 특례 대상으로 보는 것은 아닙니다.

현행 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 법에서 정한 순서에 따라 특례 대상 상속주택 1채를 판단하도록 하고 있습니다.

판단 순서는 다음과 같습니다.

1순위 — 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택

먼저 부모님이 가장 오랫동안 소유했던 주택을 확인합니다.

2순위 — 소유기간이 같다면 거주기간이 가장 긴 주택

소유기간이 같은 주택이 여러 채라면 그중 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택을 확인합니다.

3순위 — 소유기간과 거주기간이 같다면 상속개시 당시 거주주택

소유기간과 거주기간까지 같다면 상속개시 당시 피상속인이 실제 거주했던 주택을 우선합니다.

4순위 — 거주하지 않았고 소유기간도 같다면 기준시가

해당 주택에 거주한 사실이 없고 소유기간도 같다면 기준시가가 가장 높은 주택을 판단기준으로 하며, 기준시가까지 같으면 상속인이 선택하는 주택을 봅니다.

따라서 부모님이 여러 주택을 가지고 계셨다면 “상속받은 집은 모두 주택 수에서 빠진다”는 식으로 판단해서는 안 됩니다.

형제들과 공동상속하면 주택 수는 어떻게 볼까?

부모님의 집을 자녀 한 명이 단독으로 상속받는 경우도 있지만 형제·자매가 지분으로 공동상속하는 경우도 많습니다.

공동상속주택은 일반적인 공동소유주택과 달리 1세대 1주택 비과세 판정에서 별도의 규정이 있습니다.

다른 일반주택을 양도할 때 공동상속주택은 원칙적으로 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다.

다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 예외입니다.

최대지분자가 두 명 이상이면 다음 순서로 공동상속주택의 소유자를 판단합니다.

첫째, 해당 공동상속주택에 거주하는 사람

둘째, 해당 주택 거주자가 없다면 최연장자

따라서 공동상속에서는 단순히 “내 지분이 몇 %인가?”만 확인하면 부족합니다.

사례 2. 형제가 부모님 집을 50%씩 공동상속

박씨는 본인 명의의 아파트 한 채를 보유하고 있습니다.

아버지가 돌아가시면서 아버지 주택을 박씨와 동생이 각각 50%씩 상속받았습니다.

두 사람 모두 50%이므로 최대지분자가 두 명입니다.

만약 동생이 해당 상속주택에 거주하고 박씨는 자신의 아파트에서 생활하고 있다면 공동상속주택의 주택 수 판정에서 이러한 거주관계가 중요합니다.

두 사람 모두 해당 주택에 거주하지 않는다면 최연장자를 확인하게 됩니다.

따라서 공동상속에서는 지분율뿐 아니라 최대지분자, 해당 주택 거주 여부, 연령까지 확인해야 합니다.

부모님과 같은 세대에서 살다가 상속받았다면?

이번에는 상속 당시 부모와 자녀가 같은 세대였던 경우입니다.

부모와 별도세대로 생활하다 부모님 집을 상속받은 경우와 처음부터 같은 세대를 구성하고 있던 상태에서 상속이 발생한 경우를 무조건 똑같이 보면 안 됩니다.

상속 당시 동일세대였다면 왜 같은 세대가 되었는지까지 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 동거봉양을 목적으로 세대를 합친 경우인지 여부가 중요할 수 있습니다.

사례 3. 부모와 원래 같은 세대였던 경우

이씨는 본인 명의 주택 한 채를 가지고 있고 어머니도 별도의 주택 한 채를 가지고 있었습니다.

두 사람은 상속이 발생하기 전부터 같은 세대를 구성해 생활하고 있었습니다.

이후 어머니가 돌아가시면서 어머니의 주택을 이씨가 상속받았습니다.

이 경우 단순히 “부모에게 상속받았으니 일반적인 상속주택 특례가 당연히 적용된다”고 판단해서는 안 됩니다.

동일세대를 구성하게 된 시점과 이유, 합가 전 각자의 주택 보유관계 등을 추가로 확인해야 합니다.

같은 세대였다는 사실만으로 특례 적용 또는 배제를 단정하지 않는 것이 중요합니다.

부모님을 모시기 위해 합가했다면?

부모님과 같은 세대였다고 하더라도 이유가 동거봉양이라면 별도의 규정을 살펴봐야 합니다.

현행 「소득세법 시행령」 제155조 제4항에서는 1주택을 보유하면서 1세대를 구성하던 사람이 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 1세대가 2주택이 된 경우를 규정하고 있습니다.

일정 요건을 충족하면 합가일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 관련 규정을 적용합니다.

다만 여기서 매우 중요한 점이 있습니다.

동거봉양 합가 특례와 부모님 사망 후 적용 여부를 검토하는 상속주택 특례는 같은 규정이 아닙니다.

따라서 두 특례를 섞어서 “부모님을 모셨으니 상속 후에도 무조건 비과세”라고 판단하면 안 됩니다.

사례 4. 부모님을 봉양하기 위해 합가한 뒤 상속받은 경우

최씨는 본인 명의 아파트 한 채를 보유하면서 별도 세대로 생활하고 있었습니다.

아버지도 본인 명의 주택 한 채를 가지고 별도 세대로 생활했습니다.

이후 고령의 아버지를 봉양하기 위해 최씨가 아버지와 세대를 합쳤습니다.

그 후 아버지가 돌아가시면서 아버지가 합가 전부터 보유하던 주택을 최씨가 상속받았습니다.

이 경우 단순히 “상속 당시 같은 세대였으니 특례가 안 된다”고 판단해서는 안 됩니다.

반대로 “동거봉양을 위해 합가했으니 무조건 상속주택 특례가 된다”고 판단해서도 안 됩니다.

합가 당시의 연령요건, 합가 전 각각의 주택 보유관계, 상속받은 주택의 보유관계 등 구체적인 요건을 확인해야 합니다.

단독상속과 공동상속, 무엇이 다를까?

구분	주택 수 판단에서 확인할 내용
단독상속	실제로 상속주택을 소유하게 되며 일반주택 양도 시 상속주택 특례 여부를 별도 검토
공동상속	최대지분자 여부를 우선 확인
최대지분자가 여러 명	해당 주택 거주자 → 최연장자 순으로 판단
부모와 동일세대	동일세대가 된 경위와 관련 특례요건 확인
동거봉양 합가	합가 당시 요건과 동거봉양 특례를 별도로 확인
부모가 다주택자	법정 4단계 순위에 따라 특례 대상 상속주택 판단

상속받은 뒤 어떤 집을 먼저 파느냐도 중요합니다

주택 수를 확인하는 이유는 결국 양도할 때 세금과 연결되기 때문입니다.

상속주택 특례는 일정한 상속주택과 일반주택을 함께 보유하다 일반주택을 양도하는 경우가 핵심입니다.

따라서 상속개시 당시부터 보유하던 일반주택을 양도하는 것과 상속주택 자체를 먼저 양도하는 것을 동일하게 생각하면 안 됩니다.

특히 상속주택을 먼저 판다고 해서 상속주택이라는 이유만으로 자동으로 1세대 1주택 비과세가 되는 것은 아닙니다.

어떤 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 적용할 규정이 달라질 수 있으므로 매매계약 전에 확인하는 것이 안전합니다.

부모님 집을 상속받았다면 이것부터 확인하세요

• ☐ 상속개시 당시 내가 가지고 있던 주택 수를 확인합니다.
• ☐ 내 기존 주택의 취득일을 확인합니다.
• ☐ 부모님이 상속개시 당시 몇 채의 주택을 보유했는지 확인합니다.
• ☐ 단독상속인지 공동상속인지 확인합니다.
• ☐ 공동상속이라면 각 상속인의 지분율을 확인합니다.
• ☐ 최대지분자가 여러 명이라면 해당 주택 거주자와 연령을 확인합니다.
• ☐ 상속 당시 부모님과 같은 세대였는지 확인합니다.
• ☐ 같은 세대였다면 언제, 어떤 이유로 합가했는지 확인합니다.
• ☐ 동거봉양 합가라면 관련 특례요건을 별도로 확인합니다.
• ☐ 일반주택과 상속주택 중 어느 주택을 먼저 양도할 것인지 검토합니다.

자주 묻는 질문

Q. 내 집이 있는데 부모님 집을 상속받으면 2주택자가 되나요?

단독상속이라면 실제 보유주택은 기존주택과 상속주택을 합쳐 두 채가 됩니다.

다만 양도소득세의 1세대 1주택 비과세를 판단할 때는 일정한 상속주택 특례가 있으므로 일반적인 2주택과 항상 똑같이 판단되는 것은 아닙니다.

Q. 상속받은 집은 주택 수에서 무조건 빠지나요?

아닙니다.

적용하는 세금과 특례, 상속형태 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

“상속주택은 무조건 주택 수에서 제외된다”는 표현은 정확하지 않습니다.

Q. 부모님 집의 지분을 조금만 상속받아도 2주택인가요?

공동상속주택에는 별도의 판정규정이 있습니다.

다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세를 판단할 때는 최대지분자인지 여부 등이 중요하므로 단순히 지분을 조금 가지고 있다는 이유만으로 결론을 내려서는 안 됩니다.

Q. 형제와 50%씩 상속받으면 어떻게 판단하나요?

두 사람이 모두 최대지분자가 됩니다.

이 경우 해당 공동상속주택에 거주하는 사람을 먼저 보고, 해당 주택 거주자가 없다면 최연장자를 기준으로 판단합니다.

Q. 부모님과 같이 살다가 집을 상속받으면 특례를 받을 수 없나요?

같은 세대였다는 사실 하나만으로 결정할 수 없습니다.

왜 같은 세대가 되었는지, 동거봉양 합가에 해당하는지, 합가 전 주택 보유상황 등이 중요합니다.

Q. 부모님을 모시기 위해 합가하면 2주택 비과세 특례가 있나요?

일정 요건을 충족하면 동거봉양 합가에 관한 특례가 있습니다.

현행 규정상 1주택을 보유한 세대가 1주택을 보유한 일정한 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가하여 2주택이 된 경우 합가일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 특례를 검토할 수 있습니다.

다만 이후 상속이 발생하면 상속주택에 관한 규정까지 함께 확인해야 합니다.

마무리

“부모님 집을 상속받으면 기존 내 집까지 합쳐 2주택이 되는가?”

가장 정확한 답은 실제 소유주택은 두 채가 될 수 있지만 세금까지 일반적인 2주택과 항상 똑같이 판단되는 것은 아니라는 것입니다.

특히 양도소득세의 1세대 1주택 비과세에서는 상속주택에 관한 별도의 특례가 존재합니다.

또 단독상속과 공동상속의 판정방법이 다르고, 부모와 동일세대였거나 동거봉양을 위해 합가했다면 추가로 확인할 사항이 생깁니다.

따라서 부모님 집을 상속받았다면 단순히 주택 숫자만 세기보다는 상속개시 당시의 주택 보유상황 → 상속형태 → 세대관계 → 양도할 주택 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

특히 주택을 매도한 뒤에는 선택을 되돌리기 어려우므로 실제 매매계약 전에 비과세 적용 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

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출처 및 참고

• 「소득세법」 제89조
• 「소득세법 시행령」 제154조
• 「소득세법 시행령」 제155조
• 국가법령정보센터
• 국세청 국세법령정보시스템

※ 면책 안내

이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 일반적인 이해를 돕기 위해 작성했습니다. 실제 세금은 상속개시일, 취득시기, 세대관계, 주택 수, 공동상속 지분, 보유·거주기간, 양도순서 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 주택을 양도하기 전에는 국세청 또는 세무전문가를 통해 개별 사례를 확인하시기 바랍니다.