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부모가 시세보다 조금 싸게 자녀에게 집을 팔면 어떨까요?
가족끼리 정상적으로 매매계약서를 쓰고 실제로 매매대금까지 지급했다면 무조건 증여가 되는 것은 아닙니다. 하지만 부모와 자녀는 특수관계인이기 때문에 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 거래하면 그 차액의 일부가 자녀가 증여받은 재산으로 계산될 수 있습니다.
여기서 많이 헷갈리는 것이 ‘시가의 30%’와 ‘3억 원’입니다. 더 중요한 것은 자녀의 증여세 기준만 보고 거래가격을 결정해서는 안 된다는 점입니다. 부모에게 적용되는 양도소득세 기준은 별도로 살펴봐야 합니다.
• 부모가 자녀에게 집을 싸게 판다고 해서 차액 전부가 바로 증여재산이 되는 것은 아닙니다.
• 특수관계인 간 저가매매에서는 시가와 대가의 차이가 일정 기준 이상인지 먼저 판단합니다.
• 기준금액은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액입니다.
• 기준을 넘으면 시가와 거래가액의 차액에서 그 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액이 됩니다.
• 하지만 부모의 양도소득세에서는 별도의 5% 또는 3억원 기준이 있어 함께 확인해야 합니다.
• 결국 가족 간 매매에서는 거래가격보다 먼저 세법상 ‘시가’를 어떻게 볼 것인지 확인하는 것이 중요합니다.
부모 집을 싸게 사면 무조건 증여일까?
그렇지는 않습니다.
상속세 및 증여세법 제35조는 특수관계인 사이에서 재산을 시가보다 낮은 가격으로 양수한 경우, 시가와 실제 거래가격의 차이가 일정 기준 이상이면 그 경제적 이익의 일부를 증여재산가액으로 계산하도록 규정하고 있습니다.
따라서 단순히 “시세보다 1억 원 싸게 샀다”는 사실만 가지고 증여세가 발생한다고 판단할 수 없습니다.
| 확인할 항목 | 기준 |
| 거래 관계 | 부모·자녀는 특수관계인 |
| 증여세 판단 기준금액 | 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 |
| 증여재산가액 | 시가와 대가의 차액 - 기준금액 |
| 부모의 양도세 | 별도의 부당행위계산 기준 확인 필요 |
| 가장 먼저 확인할 것 | 해당 주택의 세법상 시가 |
30%와 3억원은 어떻게 적용할까?
특수관계인 사이의 저가양수에서 기준금액은 다음 두 금액 가운데 적은 금액입니다.
① 시가의 30%
② 3억원
→ 둘 중 적은 금액이 기준금액
이 기준을 넘는 저가양수 이익이 있다면 다음과 같이 증여재산가액을 계산합니다.
증여재산가액 = (시가 - 실제 거래가격) - 기준금액
예를 들어 시가 10억 원 집이라면
부모 소유 주택의 세법상 시가가 10억 원이라고 가정해 보겠습니다.
10억 원의 30%는 3억 원입니다. 따라서 기준금액은 3억 원이 됩니다.
| 항목 | 금액 |
| 주택 시가 | 10억원 |
| 실제 매매가격 | 6억원 |
| 시가와 대가 차이 | 4억원 |
| 기준금액 | 3억원 |
| 증여재산가액 | 1억원 |
이 사례에서는 자녀가 실제로 6억 원을 지급해 집을 샀더라도 저가양수로 얻은 이익 가운데 1억 원이 증여재산가액으로 계산될 수 있습니다.
다만 이것이 곧바로 ‘증여세 1억 원을 낸다’는 의미는 아닙니다. 증여재산가액과 실제 증여세액은 다른 개념입니다.
성년 자녀라면 5천만 원 증여재산공제도 확인해야 한다
직계존속으로부터 증여받은 거주자는 증여재산공제를 적용받을 수 있습니다. 성년 자녀는 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원이 기본 공제금액입니다.
다만 이 공제는 해당 증여만 따로 보는 것이 아닙니다. 자녀가 그전에 부모 등 직계존속으로부터 증여받아 공제받은 금액이 있다면 10년 단위의 공제한도를 함께 확인해야 합니다.
따라서 앞의 사례에서 증여재산가액이 1억 원으로 계산되더라도 실제 증여세 과세표준과 세액은 자녀의 기존 증여내역 등에 따라 달라질 수 있습니다.
‘30% 싸게 팔면 괜찮다’ 고만 생각하면 안 되는 이유
가족 간 부동산 거래에서 특히 주의해야 할 부분입니다.
지금까지 설명한 30%·3억 원 기준은 자녀가 저가로 취득하면서 얻은 이익에 대한 증여세 판단 기준입니다.
그런데 집을 파는 부모에게는 양도소득세 문제가 별도로 있습니다.
소득세법상 특수관계인에게 자산을 시가보다 낮은 가격으로 양도해 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 부당행위계산 규정이 적용될 수 있습니다. 이때 시행령에서는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우를 기준으로 두고 있습니다.
즉 자녀 입장에서 증여세 기준을 넘지 않는 가격이라고 해서 부모의 양도소득세까지 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.
증여세의 30%·3억원 기준과 양도소득세의 5%·3억 원 기준은 서로 다른 규정이라는 점을 기억해 두는 것이 좋습니다.
그렇다면 ‘시가’는 무엇을 기준으로 할까?
실제 가족 간 거래에서는 이 문제가 더 중요할 수 있습니다.
상속세 및 증여세법은 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 재산을 평가합니다. 여기서 시가는 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상 성립한다고 인정되는 가격을 말하며, 법에서 정한 요건을 충족하는 매매가액·감정가액 등도 시가로 인정될 수 있습니다.
시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법에서 정한 보충적 평가방법을 적용하게 됩니다.
따라서 단순히 공시가격이나 부모가 생각하는 적정가격만 가지고 “이 정도면 30% 이내니까 괜찮다”라고 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.
가족 간 매매라면 실제 돈의 흐름도 남겨야 한다
계약서만 매매로 작성하고 실제 매매대금이 지급되지 않는다면 문제는 전혀 달라집니다.
부모와 자녀 사이의 매매라면 계약서뿐 아니라 계약금·중도금·잔금이 실제로 지급되었는지 확인할 수 있도록 계좌이체 등 객관적인 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
특히 자녀가 주택 매매대금을 어디에서 마련했는지도 함께 설명할 수 있어야 합니다. 부모에게 받은 돈으로 다시 부모의 집을 사는 구조라면 그 자금 자체의 증여 여부를 별도로 검토해야 할 수 있습니다.
관련 글 바로가기
부모 집을 싸게 살 때 체크리스트
□ 해당 주택의 세법상 시가를 확인했는가?
□ 시가와 실제 매매가격의 차액을 계산했는가?
□ 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 확인했는가?
□ 자녀에게 증여재산가액이 발생하는지 계산했는가?
□ 최근 10년간 부모 등 직계존속으로부터 받은 증여가 있는지 확인했는가?
□ 부모의 양도소득세 부당행위계산 문제도 별도로 확인했는가?
□ 계약금·중도금·잔금을 실제로 지급하고 금융자료를 남길 수 있는가?
□ 자녀의 매수자금 출처를 설명할 수 있는가?
FAQ
Q. 부모 집을 시세보다 10% 싸게 사도 증여인가요?
할인율만으로 판단하지 않습니다. 특수관계인 간 저가양수에서는 시가와 실제 거래가격의 차액이 법에서 정한 기준금액 이상인지 계산해야 합니다. 또한 부모의 양도소득세에는 별도의 기준이 있으므로 함께 검토해야 합니다.
Q. 시가의 30%까지 싸게 사면 세금 문제가 전혀 없나요?
그렇게 단정하면 안 됩니다. 30%·3억 원 기준은 저가양수에 따른 증여재산가액을 판단하는 규정입니다. 부모의 양도소득세에서는 특수관계인 거래에 대한 별도의 부당행위계산 규정이 적용될 수 있습니다.
Q. 공시가격을 시가로 놓고 계산하면 되나요?
항상 그런 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법상 시가는 원칙적으로 통상적인 거래에서 성립한다고 인정되는 가격을 기준으로 하며, 법령에서 인정하는 매매가액이나 감정가액 등이 있는지도 확인해야 합니다. 시가 산정이 어려운 경우에는 법에서 정한 평가방법을 적용합니다.
Q. 매매대금을 현금으로 주고받아도 되나요?
가족 간 거래에서는 실제 대금 지급 여부를 객관적으로 확인할 수 있는 자료를 갖춰두는 것이 중요합니다. 가능하면 계좌이체 등 자금 흐름을 확인할 수 있는 방법으로 거래하고 관련 자료를 보관하는 편이 안전합니다.
핵심 정리
부모 집을 자녀에게 싸게 판다고 해서 그 차액 전부가 자동으로 증여가 되는 것은 아닙니다.
특수관계인 간 저가매매에서는 먼저 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 기준으로 자녀의 증여재산가액을 계산합니다.
하지만 여기서 끝내면 안 됩니다. 집을 파는 부모에게는 양도소득세상 부당행위계산 규정이 별도로 적용될 수 있기 때문입니다.
따라서 가족 간 부동산 매매에서는 ① 정확한 시가 확인 → ② 자녀의 증여세 검토 → ③ 부모의 양도소득세 검토 → ④ 실제 매매대금 지급과 자금출처 확인 순서로 살펴보는 것이 실무적으로 중요합니다.
자료출처
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법 시행령」 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제53조(증여재산 공제)
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제60조(평가의 원칙 등)
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제167조(양도소득의 부당행위 계산)
• 국세청 「상속세 및 증여세 집행기준」
이 글은 가족 간 부동산 저가매매에 관한 일반적인 세법 기준을 설명한 것입니다. 실제 세금은 주택의 시가, 거래가격, 부모의 양도소득세 과세관계, 자녀의 과거 증여내역과 자금출처 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 구체적인 사실관계를 기준으로 세무전문가와 확인하시기 바랍니다.