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내 집 한 채를 가지고 있는데 새 아파트 청약에 당첨돼 분양권이 생겼다고 생각해 보겠습니다.
아직 아파트가 완성되지 않았고 실제로 입주한 것도 아닙니다.
그런데 기존 집을 팔려고 하니 이런 걱정이 생깁니다.
“분양권도 집 한 채로 보는 걸까?”
재개발이나 재건축 과정에서 조합원입주권을 갖게 된 경우도 비슷합니다.
결론부터 말하면 분양권과 조합원입주권은 완성된 주택 자체와 같은 개념은 아닙니다.
하지만 양도소득세의 1세대 1 주택 비과세 등을 판단할 때는 주택과 함께 분양권·조합원입주권의 보유 여부를 확인해야 합니다.
특히 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득했는지, 기존주택과 분양권·입주권 중 무엇을 먼저 취득했는지, 종전주택을 언제 양도하는지가 중요합니다.
또 한 가지 반드시 구분해야 합니다.
양도소득세에서의 판단과 취득세에서의 주택 수 판정은 같은 문제가 아닙니다.
적용하는 법률 자체가 다르기 때문에 단순히 “분양권이 있으면 2 주택이다”라고 결론 내리는 것은 위험합니다.
30초 핵심요약
- 분양권과 조합원입주권은 완성된 주택 자체와 동일한 개념은 아닙니다.
- 하지만 양도소득세의 1세대 1주택 비과세 등에서는 주택과 함께 보유 여부를 확인해야 합니다.
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세의 1세대 1주택 비과세 및 주택·분양권 보유관계와 관련된 규정을 적용할 때 중요한 판단대상이 됩니다.
- 1주택자가 일정 요건 아래 분양권이나 조합원입주권을 추가 취득하더라도 종전주택의 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
- 대표적인 특례에서는 종전주택 취득 후 원칙적으로 1년 이상 경과한 뒤 분양권·입주권을 취득하고, 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는지가 중요합니다.
- 3년이 지났다고 무조건 비과세가 불가능한 것은 아니며 추가 특례요건을 검토해야 합니다.
- 조합원입주권은 기존주택이 정비사업으로 입주권으로 전환된 경우와 다른 사람의 입주권을 승계취득한 경우 등을 구분할 필요가 있습니다.
- 취득세는 「지방세법」에 따른 별도의 주택 수 산정기준과 일시적 2주택 규정이 있으므로 양도소득세 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
분양권과 조합원입주권, 무엇이 다를까?
두 용어는 비슷해 보이지만 발생 과정이 다릅니다.
분양권이란?
분양권은 일반적으로 새로 건설되는 아파트 등의 공급계약을 통해 앞으로 해당 주택을 취득할 수 있는 권리를 말합니다.
청약에 당첨돼 분양계약을 체결했다고 그 순간 완성된 아파트를 소유한 것은 아닙니다.
하지만 세법에서는 분양권을 단순히 “아직 집이 아니니까 아무 관계가 없는 권리”로 보지 않습니다.
특히 양도소득세의 1세대 1주택 비과세 등을 판단할 때 분양권 보유 여부가 중요한 변수가 될 수 있습니다.
조합원입주권이란?
조합원입주권은 재개발·재건축 등 정비사업 과정에서 조합원이 향후 신축주택을 취득할 수 있는 지위입니다.
여기서는 취득경위도 중요합니다.
기존에 가지고 있던 주택이 재개발·재건축 사업을 거치면서 조합원입주권으로 전환된 경우가 있는 반면, 다른 조합원이 가지고 있던 조합원입주권을 매매 등을 통해 승계취득하는 경우도 있습니다.
따라서 단순히 “입주권 하나를 가지고 있다”는 사실만으로 모든 사례를 동일하게 판단하면 안 됩니다.
현행 「소득세법 시행령」에서도 조합원입주권은 제156조의 2, 분양권은 제156조의 3에서 각각 별도로 1세대 1 주택 특례를 규정하고 있습니다.
2021년 1월 1일, 분양권에서 왜 중요할까?
분양권을 가지고 있다면 가장 먼저 취득일을 확인해야 합니다.
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세의 1세대 1 주택 비과세 및 주택·분양권 보유관계와 관련된 규정을 적용할 때 중요한 판단대상이 됩니다.
따라서 기존주택 한 채를 가지고 있는 사람이 2021년 이후 분양권을 추가로 취득했다면 기존주택을 팔면서
“아직 아파트가 완공되지 않았으니 분양권은 상관없겠지.”
라고 생각해서는 안 됩니다.
그렇다고 반대로
“2021년 이후 분양권은 완성된 주택 한 채와 모든 세법에서 완전히 똑같다.”
라고 이해해서도 안 됩니다.
분양권을 모든 세법에서 완성된 주택 한 채와 동일하게 취급한다는 의미는 아니며, 적용하려는 세금과 특례에 따라 판단기준을 확인해야 합니다.
따라서 분양권이 있다면 최소한 다음 네 날짜와 순서를 확인해야 합니다.
분양권 취득일 → 종전주택 취득일 → 두 권리의 취득순서 → 종전주택 양도일
내 집 1채에 분양권 1개가 생기면 비과세를 못 받을까?
그렇지는 않습니다.
현행 「소득세법 시행령」 제156조의3에는 주택과 분양권을 함께 보유하게 된 경우 일정 요건을 갖추면 종전주택을 1세대 1 주택으로 보는 특례가 있습니다.
대표적인 구조는 다음과 같습니다.
종전주택 취득 → 원칙적으로 1년 이상 경과 → 분양권 취득 → 분양권 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도
이 요건 등을 충족하면 분양권이 있다는 이유만으로 종전주택의 1세대 1주택 비과세 가능성이 무조건 사라지는 것은 아닙니다.
다만 종전주택 자체도 「소득세법 시행령」 제154조에 따른 보유기간 및 필요한 경우 거주기간 등 비과세 요건을 충족해야 합니다.
또 법에서 정한 일부 사유에는 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 분양권을 취득해야 한다는 요건을 적용하지 않는 예외도 있습니다.
사례 1. 기존주택을 먼저 사고 분양권을 나중에 취득한 경우
김씨는 2022년 아파트 한 채를 취득했습니다.
그리고 2024년 새 아파트 분양권을 취득했습니다.
종전주택을 취득한 지 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득한 것입니다.
김 씨가 분양권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도한다면 제156조의 3에 따른 1세대 1 주택 특례 적용 여부를 검토할 수 있습니다.
물론 종전주택 자체의 비과세 요건도 충족해야 합니다.
분양권을 취득했다는 이유만으로 기존주택의 비과세가 즉시 사라지는 것은 아닙니다.
분양권 취득 후 3년이 지나면 어떻게 될까?
여기서 많이 오해합니다.
“분양권을 산 지 3년이 지났으니 기존 집은 이제 비과세가 안 된다.”
이렇게 바로 결론 내리면 안 됩니다.
현행 제156조의3에는 분양권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 대표적인 특례뿐 아니라 다른 요건을 충족하는 경우를 위한 추가 규정도 있습니다.
따라서 3년이 지난 경우에는 신축주택의 완성시기, 실제 이사와 거주, 종전주택의 처분시기 등 추가요건을 다시 확인해야 합니다.
현행 기준에서는 해당 특례에 따라 신축주택이 완성된 후 3년 이내 이사, 1년 이상 계속 거주, 종전주택을 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도하는 등의 요건을 확인해야 합니다.
다만 취학, 근무상의 형편, 질병 요양 등 법령에서 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 세대원 일부의 이사와 관련한 예외가 있을 수 있습니다.
핵심은 ‘3년이 지났느냐’ 하나만으로 비과세 여부를 결정하지 않는 것입니다.
사례 2. 분양권 취득 후 3년이 지난 경우
박씨는 기존주택을 가지고 있다가 분양권을 취득했습니다.
하지만 사정상 분양권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 처분하지 못했습니다.
이 경우 곧바로
“3년을 넘겼으니 비과세는 끝났다.”
라고 판단해서는 안 됩니다.
분양권으로 취득하게 될 신축주택의 완성시점, 신축주택으로의 이사와 실제 거주, 종전주택 양도시기 등 제156조의 3의 추가 특례요건을 확인해야 합니다.
따라서 3년이라는 숫자는 중요한 기준이지만 그 자체가 모든 비과세 가능성을 끝내는 절대적인 기준은 아닙니다.
분양권을 먼저 사고 나중에 주택을 샀다면?
취득순서도 매우 중요합니다.
앞에서 설명한 제156조의3 제2항의 대표적인 특례는 국내 1주택을 이미 소유한 세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득하여 일시적으로 1 주택과 1 분양권을 보유하게 된 경우를 전제로 합니다.
따라서
주택 → 분양권
과
분양권 → 주택
을 같은 공식으로 판단해서는 안 됩니다.
사례 3. 분양권을 먼저 취득하고 주택을 나중에 산 경우
이씨는 먼저 분양권을 취득한 뒤 별도의 주택을 취득했습니다.
몇 년 후 나중에 취득한 주택을 양도하면서
“현재 주택 하나와 분양권 하나를 가지고 있으니 앞의 사례와 같겠지.”
라고 생각할 수 있습니다.
하지만 취득순서가 다릅니다.
이 경우 나중에 취득한 주택을 제156조의 3 제2항에서 말하는 ‘종전주택’과 동일하게 보아 앞의 특례를 적용할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
제156조의 3 제2항의 대표적인 일시적 1 주택·1 분양권 특례는 기존주택을 먼저 소유하고 그 뒤 분양권을 취득한 상황을 전제로 하기 때문입니다.
내 집 1채에 조합원입주권이 있으면 어떻게 될까?
조합원입주권도 분양권과 마찬가지로 별도 규정을 확인해야 합니다.
현행 「소득세법 시행령」 제156조의2는 국내 1 주택자가 종전주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득하여 일시적으로 1 주택과 1 조합원입주권을 보유하게 된 경우에 관한 특례를 규정하고 있습니다.
대표적인 요건은
종전주택 취득 → 원칙적으로 1년 이상 경과 → 조합원입주권 취득 → 입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도
입니다.
요건을 충족하면 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용할 수 있습니다.
조합원입주권 취득일부터 3년이 지난 뒤 종전주택을 양도하는 경우에도 제156조의 2에 별도의 추가 특례가 존재하므로 “3년이 지났으니 무조건 비과세 불가”라고 판단하면 안 됩니다.
사례 4. 조합원입주권은 취득경위도 확인해야 한다
최씨는 본인 명의 아파트 한 채를 가지고 있습니다.
이후 재개발·재건축과 관련된 조합원입주권을 보유하게 됐습니다.
이때 가장 먼저 확인할 것은 어떻게 그 입주권을 갖게 됐는가입니다.
본인이 보유하던 기존주택이 정비사업 과정에서 조합원입주권으로 전환된 것인지, 아니면 다른 사람이 가지고 있던 조합원입주권을 매매 등을 통해 승계취득한 것인지 구분해야 합니다.
그다음 종전주택 취득일, 입주권 취득시점, 종전주택 양도시기 등을 확인합니다.
취득경위에 따라 검토해야 할 특례가 달라질 수 있으므로, “조합원입주권을 하나 가지고 있다”는 사실만 가지고 모든 세금문제를 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
분양권·입주권 판정 한눈에 보기
| 상황 | 핵심 확인사항 |
|---|---|
| 주택 1채 + 분양권 | 분양권 취득일과 취득순서 확인 |
| 2021년 1월 1일 이후 취득 분양권 | 양도소득세의 관련 주택·분양권 보유관계 판정에서 중요 |
| 주택 → 분양권 | 제156조의3 특례 검토 |
| 분양권 → 주택 | 대표적인 1주택·1분양권 특례와 동일하게 단정하지 않음 |
| 분양권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 | 대표적인 특례요건 검토 |
| 분양권 취득 후 3년 초과 | 신축주택 완성·이사·거주·종전주택 처분 등 추가 특례요건 확인 |
| 주택 + 조합원입주권 | 제156조의2 특례 검토 |
| 입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 | 대표적인 특례요건 검토 |
| 입주권 취득 후 3년 초과 | 제156조의2 추가 특례요건 확인 |
| 기존주택의 입주권 전환 | 정비사업 진행과정과 취득경위 확인 |
| 입주권 승계취득 | 기존주택 전환 사례와 구분해 특례 검토 |
양도소득세와 취득세의 주택 수는 왜 다르게 봐야 할까?
이 부분은 이번 글에서 가장 중요한 주의사항 중 하나입니다.
지금까지 설명한 내용은 주로 양도소득세의 1세대 1 주택 비과세를 중심으로 한 것입니다.
양도소득세에서는 「소득세법」과 「소득세법 시행령」에 따라 주택과 분양권·조합원입주권을 함께 보유한 경우의 비과세 특례를 판단합니다.
반면 취득세는 「지방세법」을 기준으로 별도로 판단합니다.
취득세 중 「지방세법」 제13조의2에 따른 주택 취득세율을 적용하기 위한 주택 수 판단에서는 제13조의 3에 따라 조합원입주권과 주택분양권을 주택 수에 가산하는 규정이 있습니다.
다만 취득세에도 일시적 2주택 등 별도 규정이 있으므로 “분양권이나 입주권이 주택 수에 가산되면 곧바로 중과된다”라고 단정해서도 안 됩니다.
따라서 인터넷에서
“분양권은 주택 수에 들어간다.”
라는 문장 하나만 보고 모든 세금에 똑같이 적용하면 안 됩니다.
양도소득세에서는 1세대 1 주택 비과세와 관련한 별도의 특례를 검토해야 하고, 취득세에서는 지방세법에 따른 주택 수 산정규정과 관련 특례를 별도로 확인해야 합니다.
먼저 어떤 세금을 판단하려는 것인지부터 구분해야 합니다.
분양권·입주권이 있다면 이것부터 확인하세요
- ☐ 현재 세대가 보유한 실제 주택 수를 확인합니다.
- ☐ 가지고 있는 권리가 분양권인지 조합원입주권인지 구분합니다.
- ☐ 분양권의 정확한 취득일을 확인합니다.
- ☐ 특히 분양권이 2021년 1월 1일 전인지 이후인지 확인합니다.
- ☐ 기존주택과 분양권 중 무엇을 먼저 취득했는지 확인합니다.
- ☐ 조합원입주권은 어떻게 취득했는지 확인합니다.
- ☐ 기존주택이 정비사업 과정에서 입주권으로 전환된 것인지 확인합니다.
- ☐ 다른 사람의 입주권을 승계취득한 것인지 확인합니다.
- ☐ 종전주택 취득 후 원칙적으로 1년 이상 지난 뒤 분양권·입주권을 취득했는지 확인합니다.
- ☐ 분양권·입주권 취득일부터 3년이 지났는지 확인합니다.
- ☐ 3년이 지났다면 추가 특례요건을 확인합니다.
- ☐ 종전주택 자체의 보유·거주 등 비과세 요건을 확인합니다.
- ☐ 종전주택을 언제 양도할 것인지 확인합니다.
- ☐ 판단하려는 세금이 양도소득세인지 취득세인지 먼저 구분합니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권도 집 한 채로 보는 건가요?
분양권은 완성된 주택 자체와 동일한 개념은 아닙니다.
다만 양도소득세의 1세대 1주택 비과세 등에서는 분양권 보유 여부가 영향을 줄 수 있고, 취득세 중 「지방세법」 제13조의 2에 따른 주택 취득세율 적용을 위한 주택 수 판단에서는 제13조의 3에 따라 주택분양권을 주택 수에 가산하는 규정이 있습니다.
따라서 어떤 세금을 판단하는지부터 구분해야 합니다.
Q. 2021년 이전에 취득한 분양권도 똑같나요?
똑같다고 단정해서는 안 됩니다.
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권인지 여부가 양도소득세 관련 판정에서 중요한 기준이므로 정확한 취득일을 확인해야 합니다.
Q. 내 집 1채와 분양권 1개가 있으면 기존 집은 비과세를 못 받나요?
무조건 그렇지는 않습니다.
일정 요건을 갖추면 「소득세법 시행령」 제156조의3에 따른 1세대 1 주택 특례를 검토할 수 있습니다.
대표적인 경우 종전주택 취득 후 원칙적으로 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는지가 중요합니다.
Q. 분양권 취득 후 3년이 지나면 비과세를 받을 수 없나요?
3년이 지났다는 사실만으로 비과세 가능성이 모두 사라지는 것은 아닙니다.
제156조의3에 따른 추가 특례요건을 별도로 검토해야 합니다.
Q. 조합원입주권도 분양권과 똑같나요?
아닙니다.
두 권리는 발생원인과 적용조문이 다릅니다.
조합원입주권은 「소득세법 시행령」 제156조의 2, 분양권은 제156조의 3을 중심으로 확인해야 합니다.
Q. 분양권을 먼저 사고 나중에 주택을 취득해도 같은 특례를 받을 수 있나요?
앞에서 설명한 대표적인 특례와 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
제156조의3 제2항은 기존주택을 먼저 소유한 세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득하는 상황을 전제로 하기 때문입니다.
Q. 취득세에서도 분양권과 입주권을 주택 수에 포함하나요?
취득세 중 「지방세법」 제13조의 2에 따른 주택 취득세율 적용을 위한 주택 수 판단에서는 제13조의 3에 따라 조합원입주권과 주택분양권을 주택 수에 가산하는 규정이 있습니다.
다만 취득세에는 별도의 세대기준과 일시적 2주택 등 관련 규정이 있으므로 양도소득세의 비과세 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.
마무리
“분양권이나 조합원입주권이 있으면 주택 수에 포함되는가?”
이 질문에는 단순히 예 또는 아니오로만 답하면 오히려 잘못된 정보를 전달할 수 있습니다.
분양권과 조합원입주권은 완성된 주택 자체와 같은 개념은 아니지만, 양도소득세의 1세대 1주택 비과세 등을 판단할 때는 주택과 함께 분양권·조합원입주권의 보유관계를 확인해야 합니다.
특히 분양권은 2021년 1월 1일이라는 취득시점, 종전주택과의 취득순서, 원칙적인 1년의 취득간격, 분양권·입주권 취득 후 3년이라는 기간 등이 중요한 판단요소가 됩니다.
조합원입주권은 여기에 더해 기존주택이 정비사업 과정에서 입주권으로 전환된 것인지, 다른 사람의 입주권을 승계취득한 것인지 등 취득경위도 확인해야 합니다.
그리고 가장 중요한 원칙이 있습니다.
양도소득세와 취득세의 주택 수 판정은 같은 문제라고 생각해서는 안 됩니다.
기존주택을 팔 계획이라면 먼저 양도소득세 특례를 확인하고, 새로운 주택을 취득하면서 취득세를 판단한다면 지방세법에 따른 주택 수와 관련 특례를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
관련글
출처 및 참고
- 「소득세법」 제89조
- 「소득세법 시행령」 제154조
- 「소득세법 시행령」 제156조의2 — 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례
- 「소득세법 시행령」 제156조의3 — 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례
- 「지방세법」 제13조의2 — 주택 취득세율 관련 규정
- 「지방세법」 제13조의3 — 주택 수의 판단 범위
- 국가법령정보센터
- 국세청
※ 면책 안내
이 글은 2026년 8월 15일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 일반적인 이해를 돕기 위해 작성했습니다. 「소득세법 시행령」 및 「지방세법」은 2026년 7월 1일 시행 현행본을 기준으로 확인했습니다. 실제 세금은 주택·분양권·조합원입주권의 취득일과 취득원인, 세대별 보유현황, 종전주택의 보유·거주기간, 정비사업 진행단계, 신축주택 완성일, 실제 거주 여부, 양도일 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 양도 또는 취득 전에는 국세청, 지방자치단체 세무부서 또는 세무전문가를 통해 개별 사례를 확인하시기 바랍니다.