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목차
30초 핵심요약
흔히 ‘불법건축물’이라고 부르지만, 법령과 건축물대장에서는 주로 위반건축물이라는 표현을 사용합니다.
전 소유자가 만든 위반건축물이라고 해서 새 소유자와 아무 관계가 없다고 단정할 수는 없습니다. 현재 소유자도 시정명령이나 이행강제금 문제에 직면할 수 있습니다.
건물을 살 때는 등기사항증명서 → 건축물대장 → 실제 현장 → 필요한 인허가 확인 순서로 서로 맞춰보는 것이 중요합니다.
이미 모르고 샀다면 먼저 위반내용과 행정상태를 확인하고, 그다음 매매계약서·특약·매도인의 설명내용을 바탕으로 계약해제나 손해배상 등 책임관계를 검토해야 합니다.
불법건축물 모르고 샀다면 무엇부터 확인할까?
| 확인사항 | 핵심내용 |
|---|---|
| 위반내용 | 무단증축·무단용도변경 등 어떤 위반인지 먼저 확인합니다. |
| 시정명령 | 현재 시정명령이 내려졌는지, 어떤 조치가 필요한지 확인합니다. |
| 이행강제금 | 시정하지 않으면 반복 부과될 수 있으므로 단순한 유지비처럼 생각하면 안 됩니다. |
| 건축물대장 | 위반건축물 표시와 위반내용, 변동사항 등을 확인합니다. |
| 실제 현장 | 대장과 실제 건물의 면적·층수·구조·용도 차이를 확인합니다. |
| 매도인 책임 | 계약서·특약·고지내용·매수인의 인식 여부 등을 바탕으로 별도로 검토합니다. |
| 6개월 기준 | 민법상 하자담보책임의 권리행사는 하자를 안 날부터 6개월이라는 기간을 주의해야 합니다. |
건물을 매수할 때 등기부등본은 대부분 확인합니다.
소유자가 맞는지, 근저당은 얼마나 설정돼 있는지, 압류나 가압류는 없는지 꼼꼼하게 살펴봅니다.
그런데 의외로 건축물대장과 실제 건물을 비교하는 과정은 놓치는 경우가 있습니다.
예를 들어 잔금까지 치르고 소유권이전등기도 끝났는데 나중에 이런 사실을 발견했다고 해보겠습니다.
“건축물대장에는 이 부분이 없는데요?”
또는 어느 날 행정청에서 위반건축물과 관련된 통지를 받고 그때 처음 알게 될 수도 있습니다.
매수인 입장에서는 당연히 억울합니다.
“제가 만든 것도 아닌데 제가 책임져야 하나요?”
흔히 ‘불법건축물’이라고 부르지만, 건축법과 건축물대장에서는 주로 ‘위반건축물’이라는 표현을 사용합니다.
전 주인이 만든 불법건축물인데 내가 책임져야 할까?
가장 먼저 생기는 오해입니다.
예를 들어 전 소유자가 건물 뒤쪽에 허가나 신고 없이 공간을 증축했다고 해보겠습니다.
매수인은 그런 사실을 모르고 건물을 샀습니다.
몇 달 뒤 위반사항이 확인됐습니다.
그러면 매수인은 이렇게 생각하기 쉽습니다.
“제가 증축한 것도 아닌데 전 주인이 책임져야 하는 것 아닌가요?”
하지만 그렇게 간단하게 끝나는 문제가 아닙니다.
건축법상 위반건축물에 대한 시정조치는 건축주만을 대상으로 하는 것이 아니라 소유자·관리자·점유자 등에게도 내려질 수 있습니다.
그리고
현재 존재하는 위반상태를 누가 어떻게 해결해야 하는가?
이 둘은 같은 문제가 아닙니다.
모르고 샀으면 이행강제금도 상관없을까?
그렇다고 단정할 수 없습니다.
위반건축물에 대해 시정명령을 받고 정해진 기간 안에 시정하지 않으면 건축법에 따라 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
현장에서는 가끔 이런 이야기를 듣습니다.
“그거 벌금 조금 내고 그냥 사용하면 되는 거예요.”
저라면 이 말을 그대로 믿고 건물을 사는 것은 권하지 않습니다.
우선 이행강제금은 형사상 벌금과 같은 개념이 아닙니다.
또한 위반상태가 시정되지 않으면 법에서 정한 범위에서 반복적으로 부과될 수 있습니다. 그래서 “이행강제금이 얼마예요?”보다 “어떤 위반이고 어떻게 시정해야 합니까?”를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 있다면?
건물을 매수하기 전에는 건축물대장을 확인하는 것이 기본입니다.
위반건축물에 대해 시정명령이 내려지는 경우 건축물대장에는 위반건축물 표시와 위반일자, 위반내용, 시정명령 내용 등이 기재될 수 있습니다.
따라서 건축물대장을 확인했는데 ‘위반건축물’이라는 표시가 있다면 그냥 넘어가서는 안 됩니다.
- 어느 부분이 위반인지
- 현재 시정명령이 내려진 상태인지
- 어떤 시정조치가 필요한지
- 이미 이행강제금이 부과되고 있는지
위반건축물 표시가 없으면 괜찮을까?
여기서 한 번 더 확인해야 합니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 없다는 이유만으로 실제 건물까지 모두 적법하다고 단정해서는 안 됩니다.
현장에 대장과 다른 부분이 있지만 아직 행정적으로 확인되지 않은 경우 등이 있을 수 있기 때문입니다.
건축물대장과 현장은 무엇을 비교해야 할까?
우선 건축물대장에서 기본적으로 확인할 수 있는 항목을 살펴봅니다.
- 건축물의 용도
- 층수
- 층별 면적
- 연면적
- 구조
- 부속건축물 등
그다음 실제 현장을 돌아봅니다.
예를 들어 건축물대장에는 1층으로 되어 있는데 실제로는 별도의 2층 공간처럼 사용하는 부분이 있을 수 있습니다.
본 건물 뒤쪽에 패널로 공간을 붙여 놓았을 수도 있고, 옥상에 별도의 구조물이 있을 수도 있습니다.
공장·창고는 특히 현장을 꼼꼼하게 봐야 합니다
공장이나 창고를 중개하다 보면 일반 주택과 조금 다른 형태의 구조물을 자주 접하게 됩니다.
본동 옆에 샌드위치패널로 창고 공간을 붙여 놓거나, 건물과 건물 사이에 지붕을 연결해 물건을 적재하는 공간으로 사용하는 경우가 있습니다.
컨테이너나 별도의 가설 구조물이 설치돼 있을 수도 있습니다.
매수인이 현장을 보고 묻습니다.
“중개사님, 저것도 불법 아닌가요?”
저라면 바로 불법이라고 답하지 않습니다.
해당 구조물이 정확히 무엇인지, 허가나 신고가 필요한지, 실제 관련 절차를 거쳤는지, 가설건축물이라면 신고 등이 되어 있는지 확인해야 합니다.
공장 100평인데 현장은 130평처럼 보인다면?
건축물대장을 확인했더니 공장 면적이 약 100평이라고 해보겠습니다.
그런데 현장에 가보니 본동 뒤쪽에 패널 구조물이 붙어 있고 전체적으로 약 130평 정도를 사용하는 것처럼 보입니다.
매수인이 말합니다.
“그러면 나머지 30평은 불법이네요?”
아직 그렇게 결론 내리면 안 됩니다.
해당 부분의 증축 허가·신고 여부, 가설건축물 관련 절차, 실제 구조와 사용상태를 확인해야 합니다. 그 결과 실제 위반사항이라면 그때부터 시정방법을 검토하는 것입니다.
위반건축물이면 무조건 철거해야 할까?
무조건 철거한다고 단정할 수는 없습니다.
건축법상 시정조치는 해체만 있는 것이 아니라 개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 등 여러 형태가 있을 수 있습니다.
그래서 먼저 어떤 법규를 어떻게 위반했는지를 확인해야 합니다.
- 무단증축인지
- 무단용도변경인지
- 건폐율·용적률과 관련된 문제인지
- 다른 건축기준 위반인지
“나중에 양성화하면 됩니다”라는 말은 믿어도 될까?
이 말도 조심해야 합니다.
매도인이 “불법인 것은 맞는데 나중에 양성화하면 됩니다.”라고 말할 수도 있습니다.
그 말만 믿고 계약해서는 안 됩니다.
현재의 위반 부분을 적법한 상태로 정리할 수 있는지는 개별 건축물의 조건을 확인해야 합니다.
따라서 “돈을 내면 합법화할 수 있다”라고 단정해서도 안 되고, 반대로 “위반건축물은 무조건 철거해야 한다”라고 단정해서도 안 됩니다.
공장·상가는 이행강제금만 보면 안 됩니다
특히 사업용 부동산을 매수한다면 더 중요합니다.
위반건축물 문제를 단순히 “이행강제금을 1년에 얼마 내느냐” 정도로 계산해서는 안 됩니다.
시정명령을 이행하지 않은 건축물 등에 대해서는 일정한 경우 다른 법령에 따른 영업 등의 허가·면허·인가·등록·지정 등에 영향을 줄 수 있는 문제도 생길 수 있습니다.
공장이나 상가처럼 사업에 사용하는 건물이라면 싸게 사는 것보다 내가 하려는 사업에 정상적으로 사용할 수 있는지가 먼저입니다.
이미 모르고 샀다면 무엇부터 해야 할까?
잔금도 지급했고 소유권이전등기도 끝났는데 뒤늦게 위반건축물을 발견했다고 해보겠습니다.
화가 난다고 바로 매도인에게 “불법건축물을 팔았으니 계약을 취소하겠습니다.”라고 하는 것부터 시작하는 것은 권하지 않습니다.
먼저 사실관계를 정확하게 확인해야 합니다.
1. 건축물대장을 다시 확인합니다.
현재 위반건축물 표시와 위반내용, 변동내용 등을 살펴봅니다.
2. 실제 위반 부분을 특정합니다.
건물 전체가 문제인지 일부 증축 부분만 문제인지 확인합니다.
3. 관할 행정청에 확인합니다.
위반사항과 시정명령 여부, 현재 행정절차를 확인합니다.
4. 시정방법을 확인합니다.
원상회복이 필요한지, 다른 방법으로 적법하게 정리할 가능성이 있는지 검토합니다.
5. 매매계약서를 다시 봅니다.
계약서와 특약, 매도인이 어떤 설명을 했는지 확인합니다.
6. 시정비용과 실제 영향을 확인합니다.
철거·원상회복 비용뿐 아니라 건물 사용이나 사업에 미치는 영향도 봅니다.
7. 그다음 매도인의 책임을 검토합니다.
계약해제나 손해배상 등 민사상 대응 가능성을 구체적인 사실관계를 바탕으로 검토합니다.
모르고 샀으면 계약을 해제할 수 있을까?
여기서는 특히 조심해야 합니다.
위반건축물을 모르고 샀다는 이유만으로 모든 매매계약을 자동으로 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
민법상 매도인의 담보책임이 문제 될 수 있지만 구체적인 요건을 따져야 합니다.
- 위반사항 때문에 계약 목적을 달성할 수 없는 정도인지
- 매수 당시 매수인이 그 사실을 알고 있었는지
- 주의했다면 알 수 있었던 사항인지
- 계약서와 특약에는 어떻게 정했는지
- 매도인이 어떤 설명을 했는지
따라서 “불법건축물이니까 무조건 계약을 해제할 수 있다”라고 말하는 것도 잘못이고, “잔금까지 끝났으니 방법이 없다”라고 말하는 것도 맞지 않습니다.
건축물대장에 이미 표시돼 있었는데 확인하지 않았다면?
민법상 하자담보책임에서는 매수인이 하자를 알고 있었거나 과실로 알지 못한 경우가 문제가 될 수 있습니다.
예를 들어 계약 당시 건축물대장에 위반건축물 표시가 명확하게 있었는데도 이를 확인하지 않고 계약한 경우와, 건축물대장에는 아무 표시가 없고 현장에서도 쉽게 알기 어려운 위반사항이 나중에 발견된 경우는 같다고 보기 어렵습니다.
매도인이 알고도 말하지 않았다면?
반대 상황도 생각해야 합니다.
매도인이 위반사항을 이미 알고 있었는데 매수인에게 말하지 않았다고 해보겠습니다.
계약서에 일반적인 책임면제 문구가 있다고 해서 무조건 매도인의 책임이 없어지는 것은 아닙니다.
민법은 담보책임을 면제하는 특약이 있더라도 매도인이 알고도 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못하도록 하는 규정을 두고 있습니다.
따라서 “현 상태로 매매한다.”는 문구 하나만으로 모든 문제가 해결된다고 생각해서도 안 됩니다.
위반 사실을 알았다면 대응을 미루지 마세요
이미 매수한 뒤 위반사항을 발견했다면 시간도 중요합니다.
민법상 하자담보책임에 따른 권리는 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 내에 행사하도록 하는 규정이 있습니다.
이를 “6개월 안에 무조건 소송해야 한다”는 뜻으로 이해할 필요는 없습니다.
하지만 위반사실을 알고도 장기간 방치하지 말고 건축물대장, 계약서, 특약, 현장사진, 매도 당시 설명자료, 행정청 확인자료 등을 확보해 대응을 검토하는 것이 좋습니다.
계약 전에 발견했다면 어떻게 할까?
매수 전이라면 상황은 훨씬 낫습니다.
매수하려는 공장에 건축물대장에 없는 증축 부분이 발견됐다고 해보겠습니다.
매도인이 “오래전부터 이렇게 사용했어요. 아무 문제없습니다.”라고 말할 수도 있습니다.
저라면 그 말만 듣고 계약을 진행하지 않습니다.
실제로 위반사항이 확인됐다면 계약서에는 다음 내용을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
- 어느 부분이 위반인지
- 누가 시정할 것인지
- 언제까지 처리할 것인지
- 시정비용은 누가 부담할 것인지
- 시정 완료를 무엇으로 확인할 것인지
- 정해진 기한까지 처리되지 않으면 계약을 어떻게 할 것인지
건물을 계약하기 전에 저는 이렇게 확인합니다
1. 등기사항증명서를 확인합니다.
소유권과 근저당권, 압류 등 권리관계를 확인합니다.
2. 건축물대장을 확인합니다.
용도·구조·층수·면적과 위반건축물 표시 등을 살펴봅니다.
3. 건축물대장과 실제 건물을 비교합니다.
대장에 없는 증축 부분이나 별도 구조물이 있는지 봅니다.
4. 실제 사용용도를 확인합니다.
공부상 용도와 실제 사용상태가 다른 부분이 있는지 확인합니다.
5. 의심되는 구조물을 확인합니다.
패널 증축, 옥상 구조물, 연결 지붕, 가설 구조물 등을 살펴봅니다.
6. 필요한 인허가 여부를 확인합니다.
의심되는 부분이 있다면 허가·신고 여부 등을 확인합니다.
7. 필요한 경우 관할 행정청에 확인합니다.
위반 여부가 불분명하거나 매수 목적에 중요한 부분이라면 해당 건축물을 기준으로 확인합니다.
8. 문제가 있다면 계약 전에 처리방법을 정합니다.
시정방법과 비용, 처리기한과 책임을 구체적으로 정합니다.
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불법건축물 계약 전 체크리스트
- 등기사항증명서를 확인했는가
- 건축물대장을 발급받았는가
- 위반건축물 표시가 있는지 확인했는가
- 건축물대장의 층수·면적·용도를 확인했는가
- 건축물대장과 실제 현장을 비교했는가
- 대장에 없는 증축 부분이나 구조물이 있는지 확인했는가
- 공부상 용도와 실제 사용용도가 같은지 확인했는가
- 가설건축물이나 별도 구조물의 신고·허가 여부를 확인했는가
- 의심되는 부분을 눈으로만 보고 불법이라고 단정하지 않았는가
- 위반사항이 있다면 시정명령 여부를 확인했는가
- 이행강제금 부과 여부를 확인했는가
- 시정방법과 예상비용을 확인했는가
- 사업용 건물이라면 영업·등록 등에 미치는 영향을 확인했는가
- 처리방법과 비용·기한·책임을 계약서에 구체적으로 정했는가
자주 묻는 질문
Q. 전 주인이 만든 불법건축물인데 새 소유자가 책임져야 하나요?
새 소유자가 직접 위반행위를 하지 않았다는 사실만으로 현재 위반상태와 무관하다고 단정할 수 없습니다. 건축법상 시정조치가 소유자 등에게 내려질 수 있으므로 현재 행정상태를 확인해야 합니다.
Q. 이행강제금만 내면 계속 사용할 수 있나요?
그렇게 단순하게 판단해서는 안 됩니다. 시정하지 않으면 이행강제금이 반복 부과될 수 있고, 위반사항에 따라 사용이나 다른 인허가에 영향을 줄 가능성도 확인해야 합니다.
Q. 건축물대장에 위반건축물 표시가 없으면 안전한가요?
표시가 없다는 사실만으로 실제 현장의 모든 부분이 적법하다고 단정할 수는 없습니다. 건축물대장과 실제 건물을 함께 비교해야 합니다.
Q. 건축물대장과 현장이 다르면 무조건 불법건축물인가요?
아닙니다. 차이가 발견되면 관련 허가·신고나 가설건축물 여부 등을 확인해야 합니다. 대장과 현장이 다르다는 것은 추가 확인이 필요하다는 신호입니다.
Q. 위반건축물은 무조건 철거해야 하나요?
무조건 철거라고 단정할 수 없습니다. 어떤 위반인지에 따라 해체·수선·용도변경·사용제한 등 필요한 조치가 달라질 수 있으므로 구체적인 위반내용을 먼저 확인해야 합니다.
Q. 모르고 샀으면 계약을 해제할 수 있나요?
위반건축물을 몰랐다는 이유만으로 모든 계약이 자동으로 해제되는 것은 아닙니다. 위반 정도와 계약 목적, 계약서·특약, 매도인의 고지내용, 매수인의 인식 여부 등을 확인해야 합니다.
Q. ‘현 상태로 매매한다’는 특약이 있으면 매도인은 책임이 없나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 민법은 매도인이 알고도 고지하지 않은 사실에 대해서는 담보책임 면제특약이 있더라도 책임을 면하지 못하도록 하는 규정을 두고 있습니다.
Q. 위반건축물을 발견하면 언제까지 대응해야 하나요?
민법상 하자담보책임에 따른 권리는 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월이라는 행사기간이 있으므로 관련 자료를 확보하고 대응을 미루지 않는 것이 좋습니다.
핵심 정리
불법건축물을 모르고 산 매수인은 억울할 수밖에 없습니다.
하지만 해결할 때는 과거에 누가 위반행위를 했는지만 따져서는 부족합니다.
→ 시정명령·이행강제금 확인
→ 시정방법과 비용 확인
→ 계약서·특약·고지내용 확인
→ 매도인 책임 검토
특히 전 주인이 만들었다고 해서 새 소유자와 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 없더라도 실제 현장과 비교하는 것이 중요합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「건축법」 제79조
· 국가법령정보센터 「건축법」 제80조
· 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」
· 국가법령정보센터 「민법」 제580조
· 국가법령정보센터 「민법」 제582조
· 국가법령정보센터 「민법」 제584조
· 정부 24 건축물대장 등·초본 발급·열람 안내
· 대법원 판례정보
※ 이 글은 일반적인 부동산 거래에서 위반건축물을 확인하기 위한 정보입니다. 실제 위반 여부, 시정방법, 이행강제금, 적법화 가능성 및 매도인의 민사상 책임은 개별 건축물의 현황과 행정처분, 계약내용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 거래에서는 관할 행정청, 건축사 또는 법률전문가 등의 확인이 필요할 수 있습니다.