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산업단지에 공장을 신축했는데 직접 사용하지 않게 되면 이런 생각을 할 수 있습니다.
“공장등록은 아직 안 했지만 건물은 다 지었으니 다른 업체에 임대하면 되지 않을까?”
일반 공장이라면 건축물의 용도와 임차인의 사용 가능 여부 등을 확인해 임대를 검토할 수 있지만, 산업단지 안의 산업용지와 공장은 이야기가 달라질 수 있습니다.
산업집적법은 산업시설구역등에서 산업용지와 공장 등의 임대사업을 하는 경우 별도의 요건과 입주계약 절차를 두고 있습니다.
특히 계약 전에 확인할 것은 단순히 공장등록증이 있느냐가 아니라 공장설립 등의 완료신고가 이루어졌는지입니다.
30초 요약
| 원칙 | 산업시설구역등에서 임대사업을 하려면 원칙적으로 공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시 신고 후 관리기관과 입주계약을 체결 |
| 공장등록 전 | 공장등록 여부만으로 임대 가능 여부를 판단하면 안 됨 |
| 중요한 기준 | 공장설립 등의 완료신고 여부와 임대사업 입주계약 가능 여부 확인 |
| 임차인 | 해당 산업단지 관리기본계획상 입주 가능한 업종인지 함께 확인 |
1. 산업단지 공장은 일반 공장 임대와 무엇이 다를까?
산업단지 안의 산업용지는 특정 산업을 유치하고 공장을 운영하도록 공급된 토지입니다.
그래서 산업시설구역등에 있는 산업용지와 공장을 임대사업에 사용하는 경우에는 산업집적법의 규정을 확인해야 합니다.
소유자가 건물 등기를 마쳤다는 이유만으로 원하는 업체와 바로 임대차계약을 체결해 사용하게 하는 방식으로 접근하면 안 되는 이유입니다.
2. 공장등록 전이면 임대할 수 없을까?
여기서는 먼저 표현을 정확하게 구분할 필요가 있습니다.
산업집적법 제38조의 2가 임대사업의 기준으로 삼는 것은 단순히 공장등록증 발급 여부가 아닙니다.
산업시설구역등에서 산업용지 및 공장 등의 임대사업을 하려는 사람은 원칙적으로 공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시 신고를 한 후 관리기관과 입주계약을 체결해야 합니다.
따라서 “공장등록 전이니까 임대할 수 있다 또는 없다”라고 단순하게 판단하기보다 완료신고 여부와 해당 공장의 입주계약 상태부터 확인해야 합니다.
3. 건물만 완공되면 바로 임대할 수 있을까?
건축물이 완공됐다는 사실과 산업집적법상 임대사업을 할 수 있는 상태가 됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
건축물 사용승인을 받았더라도 공장설립 완료신고가 필요한 공장이라면 그 절차가 완료됐는지 별도로 확인해야 합니다.
따라서 산업단지 공장을 새로 지은 뒤 직접 가동하지 않고 곧바로 임대하려는 경우에는 임대차계약부터 체결하기보다 관리기관에 임대사업 가능 시점과 필요한 입주계약 절차를 확인하는 것이 안전합니다.
4. 완료신고 후에는 바로 임대하면 될까?
완료신고를 했다고 해서 아무 업체에나 자유롭게 임대할 수 있다는 뜻도 아닙니다.
산업집적법 제38조의 2에 따른 임대사업을 하려면 관리기관과 그에 맞는 입주계약을 체결해야 합니다.
법제처도 산업시설구역등에서 공장 등을 양수해 임대사업을 하려는 경우의 입주계약을 별도로 해석한 바 있습니다.
즉 완료신고 → 임대사업을 위한 관리기관 입주계약 → 적격 임차인의 입주라는 순서를 염두에 두고 확인하는 것이 좋습니다.
5. 임차인은 아무 업체나 들어올 수 있을까?
그렇지 않습니다.
산업단지마다 관리기본계획이 있고 산업시설구역에 입주할 수 있는 업종과 자격이 정해져 있습니다.
공장 소유자가 적법하게 임대할 수 있는 상태라고 하더라도 임차인이 해당 산업단지에 들어올 수 없는 업종이라면 실제 공장 운영에 문제가 생길 수 있습니다.
계약 전에 임차인의 한국표준산업분류 업종코드와 실제 제조공정을 관리기관에 제시해 입주 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
6. 일부만 임대하는 경우는 괜찮을까?
공장 전체가 아니라 남는 공간 일부만 임대하는 경우에도 “일부니까 괜찮다”라고 판단해서는 안 됩니다.
산업단지의 임대 규정과 입주계약은 실제 사용하는 공간과 사업내용에 따라 확인해야 하기 때문입니다.
특히 한 건물 안에서 서로 다른 업체가 제조업을 하는 경우에는 공장등록, 입주계약, 건축물 사용구획, 소방 및 환경 인허가까지 함께 검토할 필요가 있습니다.
7. 임대차계약서만 쓰고 나중에 입주계약을 하면 될까?
실무에서는 이 순서를 특히 조심해야 합니다.
임대인과 임차인이 먼저 계약금을 주고받은 뒤 관리기관에 확인했는데 임대 또는 입주가 어렵다는 사실을 알게 되면 계약 해제와 계약금 반환 문제까지 이어질 수 있습니다.
따라서 산업단지 공장 임대차에서는 일반 공장보다 먼저 관리기관에 임대 가능 여부와 임차인의 입주 가능 업종을 확인하는 편이 안전합니다.
8. 임대계약 기간에도 별도 기준이 있을까?
산업집적법은 산업용지와 공장 등의 임대계약기간에도 별도의 규정을 두고 있습니다.
원칙적으로 임대계약기간은 5년 이상으로 하도록 하고 있습니다.
다만 임차인이 요청하는 경우에는 1년 이상으로 할 수 있고, 법에서 정한 기간에 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우에는 종전 계약기간을 포함해 총 5년까지 갱신할 수 있는 규정도 있습니다.
따라서 일반 공장 임대차처럼 당사자가 기간을 정하면 끝이라고 생각하기보다 산업집적법상 임대기간 규정도 함께 확인해야 합니다.
9. 계약 전에 관리기관에 무엇을 확인할까?
| 확인항목 | 확인내용 |
|---|---|
| 완료신고 | 공장설립 등의 완료신고가 이루어졌는지 |
| 임대사업 | 현재 상태에서 임대사업 입주계약이 가능한지 |
| 임차인 업종 | 임차인의 업종코드와 제조공정이 입주 가능한지 |
| 일부 임대 | 공장 일부만 임대할 경우 가능한 범위와 절차 |
| 임대기간 | 산업집적법상 임대기간 기준에 맞는지 |
10. 산업단지 공장 임대 전 체크리스트
- □ 산업시설구역등에 있는 공장인지 확인했는가?
- □ 기존 입주계약 내용을 확인했는가?
- □ 공장설립 등의 완료신고 여부를 확인했는가?
- □ 임대사업을 위한 입주계약이 가능한지 확인했는가?
- □ 임차인의 업종코드를 확인했는가?
- □ 임차인의 제조공정이 입주 가능한지 확인했는가?
- □ 전체 임대인지 일부 임대인지 관리기관에 설명했는가?
- □ 임대계약기간이 산업집적법상 기준에 맞는지 확인했는가?
- □ 환경·소방 등 별도 인허가가 필요한 업종인지 확인했는가?
자주 묻는 질문
공장등록증이 없으면 무조건 임대할 수 없나요?
공장등록증 유무만으로 판단하는 것은 정확하지 않습니다. 산업집적법상 공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시 신고 여부와 임대사업을 위한 입주계약 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
건축물 사용승인을 받았으면 바로 임대해도 되나요?
사용승인과 산업집적법상 임대 가능 요건은 별개로 확인해야 합니다. 산업시설구역등이라면 관리기관에 완료신고와 임대사업 입주계약 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
공장 일부만 임대해도 같은가요?
일부 임대라고 해서 자동으로 규제를 벗어나는 것은 아닙니다. 실제 임대면적과 임차인의 사업내용을 제시해 관리기관에 가능 여부를 확인해야 합니다.
임차인이 제조업체면 모두 입주할 수 있나요?
아닙니다. 같은 제조업이라도 산업단지별 관리기본계획에서 허용하는 업종과 제한하는 업종이 다를 수 있습니다.
계약 전 가장 먼저 무엇을 확인해야 하나요?
해당 산업단지 관리기관에 공장 소재지, 현재 입주계약 상태, 완료신고 여부, 임대범위와 임차인의 업종을 알려주고 임대 및 입주 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
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마무리
산업단지 공장은 “공장등록증이 아직 없으니 임대할 수 없다” 또는 “건물이 완공됐으니 바로 임대할 수 있다”라고 한 가지 기준만으로 판단하기 어렵습니다.
산업시설구역등에서 임대사업을 하려면 공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시 신고와 관리기관의 입주계약 절차를 확인해야 하고, 실제 들어올 임차인의 업종도 해당 산업단지에 적합해야 합니다.
따라서 산업단지 공장 임대차계약은 계약금부터 받기 전에 관리기관에 임대 가능 여부와 임차인의 입주 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제15조
- 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제38조, 제38조의 2
- 국가법령정보센터 산업집적법 시행령 및 시행규칙
- 법제처 산업시설구역등에서 공장 등을 양수하여 임대사업을 하는 경우의 입주계약 관련 법령해석례
※ 이 글은 산업단지 내 산업용지 및 공장 등의 임대에 관한 일반적인 기준을 설명한 것입니다. 실제 임대 가능 여부는 산업단지의 용도별 구역, 기존 입주계약, 공장설립 완료신고 여부, 임대범위, 임차인의 업종 및 해당 산업단지 관리기본계획에 따라 달라질 수 있으므로 임대차계약 전에 관리기관에 개별 확인하시기 바랍니다.