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산업단지 안에 있는 공장을 매매하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다.
“산업단지 공장은 5년 동안 팔 수 없습니다.”
하지만 정확하게는 5년 동안 매매 자체가 전면 금지되는 것은 아닙니다.
산업집적법의 적용을 받는 산업용지와 공장 등은 일정 기간 안에 처분할 경우 일반 부동산처럼 매도인이 원하는 사람에게 바로 파는 것이 제한되고, 관리기관을 통한 처분절차를 거쳐야 할 수 있습니다.
따라서 산업단지 공장을 매도하거나 매수할 때는 먼저 공장설립 완료신고일과 산업용지 취득 경위부터 확인해야 합니다.
30초 요약
| 5년 안 처분 | 매매가 무조건 금지되는 것은 아니지만 법정 처분절차를 거쳐야 할 수 있음 |
| 5년 기준 | 공장설립 등의 완료신고 전 또는 완료신고 후 5년이 지나기 전인지 확인 |
| 처분 방법 | 해당되는 경우 원칙적으로 관리기관에 양도하고, 관리기관이 매수할 수 없으면 법정 절차에 따라 양도대상자를 선정 |
| 가격 제한 | 제한기간 중 산업용지는 법에서 정한 양도가격 기준이 적용될 수 있음 |
1. 산업단지 공장은 정말 5년 동안 못 팔까?
“5년 동안 절대로 매매할 수 없다”는 말은 정확하지 않습니다.
산업집적법은 산업시설구역등의 산업용지 또는 공장 등을 소유한 입주기업체가 법에서 정한 요건에 해당하는 경우 처분방법을 제한하고 있습니다.
즉 매매 자체를 모두 막는 것이 아니라, 일정 기간에는 관리기관을 통한 처분절차를 거치도록 하는 구조입니다.
따라서 산업단지에 있다는 이유만으로 모든 공장에 똑같이 5년 제한이 적용된다고 단정해서도 안 됩니다. 해당 산업용지의 취득 경위와 입주기업체 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
2. 5년은 언제부터 따질까?
여기서 가장 많이 헷갈리는 것이 기준일입니다.
“산업용지를 산 날부터 5년”이라고 단순하게 계산해서는 안 됩니다.
산업집적법은 공장설립 등의 완료신고 전 또는 완료신고 후 대통령령으로 정한 기간이 지나기 전에 산업용지나 공장 등을 처분하려는 경우를 규정하고 있습니다.
현재 시행령에서 정한 기간은 5년입니다.
예를 들어 토지를 취득한 지 6년이 지났더라도 공장설립 완료신고를 한 지 5년이 지나지 않았다면 단순히 “토지를 산 지 5년 넘었으니 자유롭게 팔 수 있다”라고 판단하면 안 됩니다.
3. 공장설립 완료신고 전에도 제한될까?
그럴 수 있습니다.
법은 완료신고 후 5년 이내만 규정하는 것이 아니라 완료신고 전의 처분도 함께 규정하고 있습니다.
따라서 산업용지를 분양받은 뒤 공장을 짓다가 사업계획이 바뀌어 토지나 공장을 처분하려는 경우에도 관리기관에 먼저 처분 가능 여부와 절차를 확인해야 합니다.
4. 5년 안에 처분하려면 어떻게 할까?
산업집적법 제39조의 처분제한 대상에 해당한다면 원칙적으로 산업용지 또는 공장 등을 관리기관에 양도해야 합니다.
관리기관이 해당 산업용지나 공장을 직접 매수할 수 없는 경우에는 관리기관이 법에서 정한 절차에 따라 양도대상자를 선정해 처분신청자에게 통지하게 됩니다.
구조조정으로 처분하는 경우, 인접 공장과 일련의 제조공정을 이루는 공장이 필요한 경우, 미분양 산업용지가 있는 등 일정한 사유가 있으면 처분신청자가 추천한 사람을 양도대상자로 선정할 수 있는 예외도 있습니다.
따라서 매수자를 먼저 확정하고 계약부터 체결하기보다 관리기관의 처분절차를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
5. 내가 원하는 업체에 바로 팔 수 있을까?
처분제한 기간 안이라면 일반 공장 매매와 똑같이 진행하기 어려울 수 있습니다.
매도인이 매수희망자를 찾았더라도 법에서 정한 처분절차와 관리기관의 확인이 먼저 필요한 경우가 있기 때문입니다.
또 매수자가 해당 산업단지에 입주할 수 있는 업종과 자격을 갖추고 있는지도 확인해야 합니다.
실무에서는 계약금을 주고받기 전에 매수자의 업종과 입주 가능 여부까지 관리기관에 확인하는 편이 안전합니다.
6. 5년 안에는 시세대로 팔 수 있을까?
처분제한 대상이라면 산업용지 가격에도 별도의 기준이 적용됩니다.
산업집적법 제39조는 산업용지의 양도가격을 원칙적으로 취득가격에 대통령령으로 정하는 이자와 비용을 합산한 금액으로 정하고 있습니다.
반면 공장 건축물 등은 감정평가법인 등의 시가 감정액을 고려해 양도가격을 결정할 수 있습니다.
그래서 산업용지 가격이 많이 올랐더라도 제한기간 중에는 일반 토지처럼 오른 시세를 그대로 반영해 매도할 수 있다고 단정하면 안 됩니다.
7. 기존 업체에서 산 산업단지 공장도 확인해야 할까?
반드시 취득 경위를 확인하는 것이 좋습니다.
법에서 말하는 대상에는 최초 분양받은 산업용지만 있는 것이 아닙니다. 분양받은 사람으로부터 법정 절차에 따라 양도받은 산업용지나 법원의 판결·상속 등의 사유로 소유권을 취득한 산업용지 등도 규정에 포함될 수 있습니다.
따라서 “나는 최초 분양자가 아니니까 5년 제한과 관계없다”고 단정해서는 안 됩니다.
8. 모든 소유권 이전이 같은 제한을 받을까?
그렇지는 않습니다.
시행령은 상속이나 법인의 분할·합병에 따른 소유권 이전 등 일정한 경우를 처분제한 규정의 적용대상에서 제외하고 있습니다.
개인사업자가 산업용지와 공장 전부를 현물출자해 법인으로 전환하는 경우 등에도 별도 요건에 따라 예외가 적용될 수 있습니다.
따라서 단순 매매인지, 상속·합병·현물출자 등 다른 형태의 소유권 이전인지도 구분해서 봐야 합니다.
9. 5년이 지났다면 아무에게나 팔 수 있을까?
5년이 지났다는 사실만으로 산업단지의 모든 규제가 없어지는 것은 아닙니다.
산업단지는 관리기본계획에 따라 입주 가능한 업종과 자격이 정해져 있고, 처분 시점과 상대방 등에 따라 필요한 절차가 달라질 수 있습니다.
따라서 제한기간이 지난 공장을 매매할 때도 매수자의 업종이 해당 산업단지에 입주 가능한지 관리기관에 확인하는 것이 좋습니다.
10. 계약 전에 무엇을 확인할까?
- □ 해당 부동산이 산업시설구역등의 산업용지·공장에 해당하는가?
- □ 현재 소유자가 산업단지 입주기업체인가?
- □ 산업용지를 최초 분양받았는지, 양도받았는지 취득 경위를 확인했는가?
- □ 공장설립 등의 완료신고일을 확인했는가?
- □ 완료신고 전이거나 완료신고 후 5년 이내인지 확인했는가?
- □ 처분제한 대상이라면 관리기관의 처분절차를 확인했는가?
- □ 산업용지의 법정 양도가격 기준을 확인했는가?
- □ 매수자의 업종이 해당 산업단지에 입주 가능한가?
- □ 매수자가 관리기관과 필요한 입주계약을 체결할 수 있는가?
자주 묻는 질문
산업단지 공장은 5년 동안 절대 못 파나요?
아닙니다. 법에서 정한 처분제한 대상에 해당하면 제한기간 안에도 처분할 수 있지만 관리기관을 통한 법정 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.
5년은 공장을 매수한 날부터 계산하나요?
단순히 매수일만 기준으로 판단하면 안 됩니다. 법은 공장설립 등의 완료신고 전 또는 완료신고 후 5년이 지나기 전의 처분을 규율하고 있으므로 완료신고일을 확인해야 합니다.
공장설립 완료신고를 아직 하지 않았다면 자유롭게 팔 수 있나요?
그렇지 않습니다. 완료신고 전의 처분도 법에서 정한 처분제한 대상에 포함될 수 있습니다.
5년 안에 산업용지를 시세대로 팔 수 있나요?
처분제한 대상 산업용지는 법에서 정한 양도가격 기준이 적용되므로 일반 토지처럼 현재 시세만으로 자유롭게 가격을 정하기 어려울 수 있습니다.
계약 전에 어디에 확인하면 가장 정확할까요?
해당 산업단지 관리기관에 산업용지 취득 경위, 공장설립 완료신고일, 현재 처분제한 여부, 양도가격 기준과 매수자의 입주 가능 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
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마무리
산업단지 공장의 ‘5년 제한’은 5년 동안 공장을 절대로 팔 수 없다는 뜻은 아닙니다.
다만 법에서 정한 대상이라면 완료신고 전 또는 완료신고 후 5년이 지나기 전에 처분할 때 관리기관을 통한 절차와 산업용지 가격 제한이 적용될 수 있습니다.
산업단지 공장은 계약금을 주고받기 전에 관리기관에 완료신고일, 처분 가능 여부, 양도가격과 매수자의 입주자격을 확인하는 것이 안전합니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제39조
- 국가법령정보센터 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」 제49조
- 법제처 법령해석례 16-0334, 산업용지 처분제한 관련
※ 이 글은 산업단지 내 산업용지 및 공장 등의 처분제한에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 적용 여부는 산업단지의 구역, 입주기업체 여부, 산업용지 취득 경위, 공장설립 완료신고일 및 개별 입주계약 등에 따라 달라질 수 있으므로 매매계약 전에 해당 산업단지 관리기관에 확인하시기 바랍니다.