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임차한 상가가 경매로 넘어갔다는 사실을 알게 되면 가장 먼저 보증금부터 걱정하게 됩니다.
“확정일자는 받아놨는데 보증금을 받을 수 있을까요?”
“은행 근저당이 있는데 제 보증금은 어떻게 되나요?”
상가가 경매로 넘어갔다고 해서 보증금을 무조건 못 받는 것은 아닙니다. 반대로 사업자등록과 확정일자가 있다고 해서 전액을 받을 수 있다고 단정할 수도 없습니다.
상가를 언제 인도받았는지, 사업자등록과 확정일자는 언제 갖췄는지, 그보다 앞선 근저당권은 없는지 등을 함께 봐야 합니다.
그리고 경매가 시작됐다면 법원이 정한 배당요구 종기를 놓치지 않는 것도 중요합니다.
이번 글에서는 상가가 경매로 넘어갔을 때 임차인이 무엇부터 확인해야 하는지 순서대로 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 상가가 경매로 넘어갔다고 보증금을 무조건 못 받는 것은 아닙니다.
• 상가 인도, 사업자등록 신청, 확정일자 취득 시점을 확인해야 합니다.
• 선순위 근저당권 등 먼저 설정된 권리도 함께 확인해야 합니다.
• 경매가 시작됐다면 배당요구 종기를 반드시 확인해야 합니다.
• 보증금을 받지 못한 채 점포를 비우거나 사업자등록을 옮기는 것은 신중해야 합니다.
경매 통지를 받았다면 무엇부터 해야 할까?
경매가 시작됐다는 사실을 알게 됐다면 당황해서 점포부터 정리할 일이 아닙니다.
먼저 법원 경매사건을 확인하고 배당요구 종기가 언제인지 살펴봐야 합니다.
그다음 임대차계약서, 사업자등록 관련 자료, 확정일자, 등기부등본 등을 확인하면서 자신의 권리관계를 정리해야 합니다.
| 1단계 | 경매사건과 배당요구 종기를 확인합니다. |
| 2단계 | 상가 인도와 사업자등록 신청 시점을 확인합니다. |
| 3단계 | 임대차계약서의 확정일자 취득 시점을 확인합니다. |
| 4단계 | 등기부등본에서 선순위 근저당권 등 다른 권리를 확인합니다. |
| 5단계 | 필요한 권리신고와 배당요구 절차를 확인합니다. |
확정일자가 있으면 보증금을 받을 수 있을까?
확정일자는 중요하지만 그것 하나만 보고 판단해서는 안 됩니다.
상가건물 임대차보호법상 우선변제권을 갖추려면 상가 인도와 사업자등록 신청이라는 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
이 요건을 갖춘 임차인은 경매나 공매가 진행될 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다.
하지만 여기서 말하는 우선변제는 모든 권리자보다 무조건 먼저 받는다는 뜻은 아닙니다.
근저당보다 확정일자가 늦으면 어떻게 될까?
경매에서 보증금을 얼마나 받을 수 있는지 판단할 때는 선순위 권리관계를 빼놓을 수 없습니다.
임차인이 우선변제권을 갖추기 전에 은행의 근저당권 등이 먼저 설정돼 있었다면 해당 선순위 권리가 배당에서 앞설 수 있습니다.
반대로 임차인이 먼저 우선변제권을 갖춘 뒤 근저당권이 설정됐다면 순위관계가 달라집니다.
따라서 등기부등본에서 근저당이 있다는 사실만 볼 것이 아니라 등기 접수일과 임차인의 대항요건·확정일자 취득 시점을 서로 비교해야 합니다.
우선순위가 앞서면 보증금을 전부 받을 수 있을까?
그것도 반드시 그렇지는 않습니다.
경매에서는 실제 매각대금에서 법에 따라 배당이 이루어집니다.
선순위 권리자의 채권액, 조세 등 다른 배당항목, 실제 낙찰금액 등에 따라 임차인이 받을 수 있는 금액이 달라질 수 있습니다.
확정일자가 있다는 사실과 보증금 전액을 회수할 수 있다는 것은 같은 말이 아닙니다.
배당요구 종기는 왜 중요할까?
법원은 경매절차에서 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기한을 정합니다.
상가 임차인이 배당을 받아 보증금을 회수하려는 경우라면 자신이 배당요구가 필요한 임차인인지 확인하고, 필요한 경우 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 마쳐야 합니다.
경매가 진행된다는 사실만 알고 기다렸다가 배당요구 종기를 지나치는 일이 생겨서는 안 됩니다.
경매 통지를 받았다면 계약서부터 찾기 전에라도 사건번호와 배당요구 종기를 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.
배당요구를 놓치면 어떻게 될까?
배당요구가 필요한 임차인이 정해진 기간 안에 배당요구를 하지 않으면 해당 경매절차에서 배당받는 데 문제가 생길 수 있습니다.
다만 모든 임차인의 법적 지위가 똑같은 것은 아니므로 단순히 “배당요구를 안 하면 무조건 보증금을 잃는다”라고 설명하는 것도 정확하지 않습니다.
대항력 유무와 선순위·후순위 관계 등에 따라 법적 효과가 달라질 수 있으므로 자신의 임대차관계와 경매기록을 함께 확인해야 합니다.
소액임차인이라면 최우선변제도 확인하세요
환산보증금이 법에서 정한 지역별 기준 이하라면 소액임차인 최우선변제 대상인지도 확인해볼 필요가 있습니다.
법에서 정한 요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
다만 지역별 소액임차인 기준과 보호금액, 대항요건을 갖춘 시점 등을 따져야 하므로 단순히 계약서의 보증금만 보고 판단해서는 안 됩니다.
지역별 기준과 환산보증금 계산은 바로 앞 109번 글에서 따로 정리했습니다.
보증금 못 받은 상태에서 가게를 먼저 비워도 될까?
이 부분은 특히 조심해야 합니다.
상가 임차인의 대항력은 건물의 인도와 사업자등록이라는 요건과 연결되어 있습니다.
따라서 보증금을 아직 받지 못했는데 점포를 먼저 비우거나 사업자등록을 다른 곳으로 옮기면 기존 권리 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이전해야 한다면 상가 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
임차권등기가 마쳐지면 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지할 수 있으므로, 보증금을 받지 않은 상태에서 먼저 움직이기 전에 자신의 상황을 확인하는 것이 좋습니다.
경매 통지를 받았다면 이렇게 확인하세요
| 확인할 것 | 확인 내용 |
|---|---|
| 경매사건 | 사건번호와 진행상황 확인 |
| 배당요구 종기 | 배당요구가 가능한 마지막 날짜 확인 |
| 대항요건 | 상가 인도와 사업자등록 신청 시점 확인 |
| 확정일자 | 확정일자를 받은 날짜 확인 |
| 선순위 권리 | 근저당권 등 선순위 권리와 금액 확인 |
| 소액임차인 여부 | 환산보증금과 지역별 최우선변제 기준 확인 |
관련 글
경매에서 보증금을 우선해서 받을 수 있는 기본 요건은 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.
소액임차인이라면 최우선변제 대상인지도 함께 확인해보세요.
자주 묻는 질문
상가가 경매로 넘어가면 보증금을 무조건 못 받나요?
아닙니다. 임차인의 대항요건과 확정일자, 선순위 권리, 실제 매각대금 등에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 배당받을 수 있습니다.
확정일자가 있으면 보증금 전액을 받을 수 있나요?
확정일자가 있다고 보증금 전액이 보장되는 것은 아닙니다. 선순위 권리와 낙찰금액 등을 함께 확인해야 합니다.
배당요구는 언제까지 해야 하나요?
법원이 해당 경매사건에 정한 배당요구 종기까지 해야 합니다. 날짜는 사건마다 다르므로 해당 경매사건에서 직접 확인해야 합니다.
선순위 근저당이 있으면 보증금을 못 받나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 임차인의 권리 취득 시점과 선순위 채권액, 실제 매각대금, 소액임차인 최우선변제 적용 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
경매 중인데 다른 곳으로 사업자등록을 옮겨도 될까요?
보증금을 아직 받지 못했다면 신중해야 합니다. 대항력과 우선변제권 유지에 영향을 줄 수 있으므로 이전하기 전에 임차권등기명령 등 필요한 조치를 확인하는 것이 좋습니다.
핵심정리
상가가 경매로 넘어갔다고 보증금을 무조건 포기해야 하는 것은 아닙니다.
먼저 자신의 상가 인도 시점, 사업자등록 신청 시점, 확정일자, 선순위 권리를 확인해야 합니다.
그리고 경매가 시작됐다면 사건번호와 배당요구 종기를 확인하고 자신에게 필요한 배당요구 절차를 놓치지 않아야 합니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 점포를 비우거나 사업자등록을 옮겨야 한다면 기존 권리를 잃지 않도록 임차권등기명령 등 필요한 조치를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
경매에서는 “확정일자가 있다”는 한 가지만 볼 것이 아니라 누가 먼저 권리를 갖췄는지와 실제 배당 가능한 금액을 함께 봐야 합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제3조·제5조·제6조·제14조
국가법령정보센터 「민사집행법」 배당요구 관련 규정
대한민국 법원 법원경매정보
찾기 쉬운 생활법령정보 「상가건물 임대차」
※ 이 글은 상가건물 경매와 임차보증금 회수에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 배당 여부와 금액은 대항요건 취득 시점, 확정일자, 선순위 권리, 배당요구 여부, 매각대금 등 구체적인 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.