상가 계약 갱신요구권 10년, 조건과 거절 사유

상가에서 몇 년째 장사를 하고 있는데 계약 만료일이 다가오면 이런 걱정이 생길 수 있습니다.

“건물주가 이번에는 계약을 연장하지 않겠다고 하면 나가야 하나?”

상가 임차인에게는 일정한 조건을 갖추면 계약을 계속 이어갈 수 있도록 요구할 수 있는 권리가 있습니다.

바로 계약갱신요구권입니다.

흔히 “상가는 10년까지 보장된다”라고 말하지만, 무조건 10년 동안 영업할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

언제 계약을 시작했는지, 갱신 요구를 제때 했는지, 월세를 많이 밀린 적은 없는지 등을 함께 봐야 합니다.

30초 요약

• 상가 임차인은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
• 계약서를 새로 작성한다고 10년이 다시 시작되는 것은 아닙니다.
• 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있습니다.
• 환산보증금 기준을 넘는 상가도 계약갱신요구권 관련 규정의 적용을 받을 수 있습니다.
• 월세를 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있다면 갱신을 거절당할 수 있습니다.
• 무단 전대나 고의·중대한 과실로 건물을 파손한 경우 등에도 갱신이 거절될 수 있습니다.
• 건물주가 직접 사용하겠다는 이유만으로 무조건 갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

상가 계약갱신요구권이란?

상가를 임차해 장사하는 사람에게 영업장소는 상당히 중요합니다.

몇 년 동안 단골손님을 만들고 자리를 잡았는데 계약기간이 끝날 때마다 무조건 건물주의 결정에 따라 나가야 한다면 안정적으로 영업하기 어렵습니다.

그래서 상가건물 임대차보호법에서는 일정한 조건을 갖춘 임차인이 계약 연장을 요구할 수 있도록 하고 있습니다.

임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 법에서 정한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

상가는 무조건 10년까지 사용할 수 있을까?

여기서 오해가 많이 생깁니다.

“상가를 계약하면 무조건 10년은 사용할 수 있다.”

이렇게 생각하면 정확하지 않습니다.

법에서 정한 내용은 임차인이 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있다는 것입니다.

임차인에게 갱신을 요구할 권리가 있다는 뜻이지, 어떤 상황에서도 10년 영업이 보장된다는 뜻은 아닙니다.

월세 연체나 무단 전대처럼 법에서 정한 사유가 있다면 임대인이 갱신을 거절할 수도 있습니다.

10년은 언제부터 계산할까?

예를 들어 2022년 9월 1일에 처음 상가를 계약했다고 해보겠습니다.

2년 뒤인 2024년에 다시 계약서를 작성하고, 2026년에 또 계약서를 작성했다고 해서 그때마다 새로운 10년이 시작되는 것은 아닙니다.

처음 임대차를 시작한 시점부터 이어진 전체 임대차기간을 봅니다.

상황	어떻게 볼까?
처음 상가를 계약함	전체 임대차기간을 계산하는 출발점이 됩니다.
2년 뒤 재계약함	계약서를 다시 썼다는 이유만으로 10년이 새로 시작되지는 않습니다.
건물주가 바뀜	건물주가 바뀌었다는 이유만으로 새로운 10년이 시작되는 것은 아닙니다.

계약 연장은 언제 요구해야 할까?

계약이 끝나기 직전에 말하면 된다고 생각하기 쉽지만, 법에서 정한 기간이 있습니다.

계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다.

예를 들어 계약 만료일이 12월 31일이라면 계약서를 미리 확인하고 이 기간을 놓치지 않는 것이 좋습니다.

전화로만 이야기하고 끝내기보다는 문자메시지나 내용증명 등 나중에 갱신을 요구했다는 사실을 확인할 수 있는 방법을 이용하는 편이 안전합니다.

건물주는 갱신 요구를 무조건 받아줘야 할까?

그렇지는 않습니다.

임차인에게 계약갱신요구권이 있는 것처럼 임대인도 법에서 정한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다.

실제로 상가 임대차에서 자주 문제가 되는 경우를 먼저 보면 다음과 같습니다.

• 월세를 많이 밀린 경우
• 임대인 동의 없이 다른 사람에게 상가를 다시 빌려준 경우
• 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 상가를 임차한 경우
• 법에서 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우
• 임차인으로서 의무를 심하게 위반해 계약을 계속하기 어려운 경우

월세를 밀린 적이 있다면?

상가 임대차에서 실제로 자주 문제가 되는 부분입니다.

예를 들어 월세가 200만 원이라고 해보겠습니다.

연체한 금액이 600만 원에 이를 정도로 월세를 밀린 사실이 있다면 갱신 문제에 영향을 줄 수 있습니다.

법에서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유로 정하고 있습니다.

여기서 주의할 점이 있습니다.

꼭 3개월을 연속해서 밀려야 한다는 뜻으로만 생각하면 안 됩니다.

연체한 금액이 3기 차임액에 이르렀는지를 확인해야 합니다.

밀린 월세를 나중에 모두 냈다면 괜찮을까?

“예전에 월세를 밀렸지만 지금은 모두 냈으니 괜찮지 않을까?”

이 부분도 조심해야 합니다.

법에서는 현재 월세가 밀려 있는지만 보는 것이 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있었는지를 갱신거절 사유로 정하고 있습니다.

따라서 과거에 그런 연체 사실이 있었다면 나중에 밀린 월세를 모두 지급했더라도 갱신 문제에서 확인할 필요가 있습니다.

건물주가 바뀌면 과거 월세 연체는 없어질까?

건물이 매매되면 새 건물주와 새로 시작하는 것으로 생각할 수도 있습니다.

하지만 그렇게 단순하게 볼 수 없습니다.

대법원은 2025년 판결에서 임차인이 기존 임대인과 계약한 기간에 3기 이상의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있었던 경우, 이후 건물을 매수해 임대인의 지위를 승계한 새 소유자도 그 연체 사실을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다.

건물주가 바뀌었다고 해서 기존 임대차 과정에서 있었던 일이 모두 사라지는 것은 아니라는 점을 보여주는 사례입니다.

건물주가 직접 장사한다고 하면 나가야 할까?

이 질문도 상가 임대차에서 자주 나옵니다.

건물주가 이렇게 말할 수 있습니다.

“이제 내가 직접 장사하려고 하니 계약이 끝나면 나가주세요.”

그 말만으로 임차인의 계약갱신요구권이 바로 없어지는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법에서 정한 갱신거절 사유에는 ‘임대인이 직접 사용하려는 경우’가 별도의 사유로 들어가 있지 않습니다.

주택 임대차의 갱신제도와 혼동하기 쉬운 부분입니다.

따라서 건물주가 직접 사용하겠다는 말만 듣고 갱신이 불가능하다고 단정할 필요는 없습니다.

재건축한다고 하면 나가야 할까?

재건축 이야기가 나오면 상황이 조금 달라집니다.

그렇다고 건물주가 “재건축할 겁니다”라고 말하기만 하면 언제나 갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

법에서 인정하는 철거·재건축 사유가 따로 있습니다.

예를 들면 계약할 당시부터 공사 시기와 기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 알려주고 그 계획대로 진행하는 경우가 있습니다.

건물이 오래되거나 훼손되어 안전사고가 우려되는 경우, 다른 법령에 따라 철거나 재건축을 해야 하는 경우도 해당할 수 있습니다.

따라서 실제로 재건축 계획이 있는지, 법에서 정한 사유에 해당하는지를 확인해야 합니다.

환산보증금이 높아도 갱신을 요구할 수 있을까?

앞에서 다룬 환산보증금과도 연결되는 부분입니다.

환산보증금 기준을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 보호를 전혀 받을 수 없다고 생각하는 경우가 있습니다.

그렇지 않습니다.

계약갱신요구권에 관한 주요 규정은 환산보증금 기준을 초과하는 상가 임대차에도 적용됩니다.

따라서 환산보증금이 높다는 이유만으로 처음부터 갱신요구권이 없다고 판단하면 안 됩니다.

2018년 전에 계약한 상가는 5년일까, 10년일까?

오래된 상가라면 이 부분을 꼭 확인해야 합니다.

상가 계약갱신요구권의 기간은 과거에는 5년이었지만 2018년 법이 개정되면서 10년으로 늘어났습니다.

개정법은 2018년 10월 16일부터 시행됐습니다.

그렇다고 2018년 10월 16일 이전에 계약한 상가는 모두 5년이라고 단정할 수는 없습니다.

개정법은 시행 후 처음 체결된 임대차뿐 아니라 시행 후 갱신되는 임대차에도 10년 규정을 적용하도록 했습니다.

반대로 이미 그 전에 종전 법에 따른 갱신 가능 기간이 지나버린 계약까지 10년으로 되살아나는 것으로 보기는 어렵습니다.

따라서 오래된 상가는 최초 계약일만 볼 것이 아니라 2018년 10월 16일 당시 계약 상태와 그 이후 실제 갱신 과정을 함께 확인해야 합니다.

묵시적으로 갱신됐다면 10년을 다시 계산할까?

계약서를 새로 쓰지 않고 계속 장사하는 경우도 있습니다.

묵시적으로 계약이 갱신됐다고 해서 그때부터 새로운 10년이 시작되는 것은 아닙니다.

처음 임대차를 시작한 때부터 이어진 전체 임대차기간을 확인해야 합니다.

따라서 계약서를 몇 번 작성했는지보다 처음 언제 임대차를 시작했고 그 관계가 계속 이어졌는지를 보는 것이 중요합니다.

건물주가 바뀌면 10년이 다시 시작할까?

이 경우도 마찬가지입니다.

상가가 매매되어 건물주가 바뀌었다는 이유만으로 기존 임대차기간이 사라지고 새로운 10년이 시작되는 것은 아닙니다.

대항력을 갖춘 상가 임대차라면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 구조이므로 기존 임대차관계가 어떻게 이어졌는지를 함께 확인해야 합니다.

계약을 갱신하면 월세도 그대로일까?

계약을 갱신한다고 해서 월세와 보증금이 10년 동안 그대로 고정되는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법에는 차임과 보증금의 증감에 관한 별도의 규정이 있습니다.

따라서 계약을 계속할 수 있는 권리와 임대료가 얼마인지는 따로 봐야 합니다.

계약 만료가 다가온다면 이것부터 확인하세요

• 처음 상가를 계약한 날짜가 언제인가?
• 지금까지 몇 년 동안 임대차가 이어졌는가?
• 현재 계약 만료일은 언제인가?
• 갱신을 요구할 수 있는 기간 안에 들어왔는가?
• 월세를 3기 차임액에 이를 정도로 밀린 적이 있는가?
• 임대인 동의 없이 다른 사람에게 상가를 빌려준 적이 있는가?
• 건물 철거 또는 재건축 이야기가 있다면 실제 사유가 무엇인가?
• 2018년 이전 계약이라면 이후 갱신 과정을 확인했는가?

자주 묻는 질문

상가는 무조건 10년까지 장사할 수 있나요?

무조건 10년을 보장받는다는 뜻은 아닙니다.

임차인은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

다만 월세 연체나 무단 전대 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 있다면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

2년마다 계약서를 새로 쓰면 10년이 다시 시작하나요?

아닙니다.

계약서를 다시 작성했다는 이유만으로 새로운 10년이 시작되는 것은 아닙니다. 처음 임대차를 시작한 때부터 이어진 전체 임대차기간을 확인합니다.

건물주가 직접 사용한다고 하면 나가야 하나요?

건물주가 직접 사용한다는 이유 자체는 상가건물 임대차보호법에 별도의 갱신거절 사유로 규정되어 있지 않습니다.

법에서 정한 다른 갱신거절 사유에 해당하는지를 확인해야 합니다.

월세를 예전에 밀렸지만 지금은 모두 냈습니다. 갱신할 수 있나요?

현재 모두 지급했다는 사실만으로 판단하기는 어렵습니다.

임대차기간 중 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있었다면 갱신거절 사유가 될 수 있으므로 과거 연체 내역도 확인해야 합니다.

환산보증금 기준을 넘으면 계약갱신요구권이 없나요?

아닙니다.

계약갱신요구권에 관한 주요 규정은 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.

계약 만료 한 달도 남지 않았는데 지금 갱신을 요구해도 되나요?

법에서 정한 계약갱신 요구 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.

따라서 계약 만료가 가까워졌다면 날짜부터 정확하게 확인해야 합니다.

마무리

상가 계약갱신요구권에서 10년이라는 숫자만 기억하면 실제 계약에서는 오히려 판단을 잘못할 수 있습니다.

처음 계약한 날짜가 언제인지, 지금까지 몇 년 동안 임대차가 이어졌는지부터 확인해 보세요.

그다음 계약 만료일과 갱신 요구 시기를 확인하고, 월세 연체나 무단 전대처럼 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있었는지도 살펴봐야 합니다.

상가 계약을 여러 번 다시 작성했거나 건물주가 중간에 바뀌었다면 마지막 계약서만 보지 말고 최초 계약부터 지금까지의 흐름을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

자료 출처

국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제3조·제10조·제11조
법률 제15791호 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률」 부칙 제2조
대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다 210307, 2025다 210308 판결

※ 이 글은 상가 계약갱신요구권을 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 갱신 가능 여부는 최초 계약일, 계약 갱신 과정, 월세 연체 여부, 전대 여부, 철거·재건축 사유 등 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 있다면 계약서와 갱신 내역, 임대료 지급 내역 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.